Обзор современных форматов недвижимости для бизнеса в концепции well-being
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» представила наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Среди наиболее актуальных форматов в недвижимости для бизнеса – гибкие офисы, «подвижные» форматы торговли и lifestyle- и комьюнити-центры.
Коворкинги
Пандемия способствовала развитию коворкингов. Мировые прогнозы оптимистичны. С одной стороны, компании все чаще переводят сотрудников в удаленный формат работы. С другой – коворкинги становятся необходимым элементом well being и обязательной составной частью отелей, апарт-отелей, студенческих кампусов, комьюнити-центров и др.
ГК «БестЪ» пересчитала площади гибких рабочих пространств Москвы и Петербурга на количество рабочих мест, как она это делает ежегодно. И выявила обеспеченность горожан рабочими местами. По критерию обеспеченности местами в коворкингах Петербург следует за Москвой с оставанием в два года.
Обеспеченность петербуржцев местами в коворкингах за 2021 год выросла больше, чем вдвое – до 20 с лишним мест на 10 000 горожан, что заставляет задуматься, где находится точка насыщения этого рынка. И будет ли спрос на рабочие места поддержан экономикой города, которая все же сильно отстает от московской.
По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», петербургский рынок гибких офисных пространств в 2022 году ждет:
– некоторое замедление и укрупнение;
- усиление конкуренции в центральных локациях;
- усиление сетевых операторов с распределенным предложением рабочих мест в центральных и спальных районах;
- более активный выход операторов в города с высокой деловой активностью и населением от 1 млн населения.
Тем не менее, свободная емкость рынка в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).
Торговая подвижная недвижимость
Контейнерных проектов в 2021 года в России было совсем немного. Самый яркий, по-видимому, торговая контейнерная галерея AVENUE-BOX, проект реализованный ГК «БестЪ» в деловом квартале Авеню (других аналитики не нашли, хотя и старались). Последним из заметных российских проектов с использование морских контейнеров был ТЦ в Челябинске, реализованный в 2019 году.
В мире самый заметный контейнерный проект года - стадион 974 в Катаре на 40 000 мест к ЧМ-2022 (студия Fenwick Iribarren Architects).
Также перед самой пандемией был запущен отель и винный бар Stow Away (Лондон, дизайн-студия Doone Silver Kerr, 2020).
В России морские контейнеры активно используются как более дешевый аналог складов индивидуального хранения (self-storage). Вложения окупаются примерно за год – полтора, в зависимости от стартовых условий и стоимости аренды земли.
Lifestyle- и комьюнити-центры
Комьюнити-центр и lifestyle-центр – два гибрида торгового центра и дома культуры. Оба формата не то чтобы совсем новые, но хорошо укладываются как в концепцию well-being, так и в тренд, связанный с частичным уходом торговых брендов из классических ТЦ в онлайн-форматы.
Lifestyle-центры - крупные здания, достаточно современные, чтобы помещения арендовали известные бренды, и достаточно просторные, чтобы разместить также центр документов, устроить концерт, книжную ярмарку, выставку, танцевальный вечер. Возможна также ресторанная, гостиничная, фитнес и офисная функции. Из-за дополнительного трафика лучше сдаются в аренду (в развитых странах средняя вакансия 6-10%, арендная плата на 11-20% выше, чем в стандартных ТЦ).
Из только что открывшихся в России - lifestyle-центр «Студенец» (Тамбов) с фермерским рынком.
В России пока не получила широкого признания идея lifestyle бизнес-центра. До пандемии такой проект, претендующий на work-life balance, был реализован в Новой Москве: NEOPOLIS (Саларьево): на каждые 10 кв.м офисов приходится 1 кв.м инфраструктуры - кафе, рестораны, отделения банков, детские игровые площадки, work-out зона с тренажерами, а также площадки для занятий йогой, теннисом, игр в гольф, городки, петанк, фитнес-клуб c 25-метровым бассейном.
Из заметных зарубежных проектов 2021-2022 года: реконструкция торгового центра University Mall в Тампе (Флорида) девелопером RD Management. Из него должен получиться Rithm At Uptown — lifestyle бизнес-центр для медицинских и исследовательских компаний, работающих в биотехе. Предусмотрены лаборатории, корпоративные офисы и коворкинг, жилье, возможности для образования, отдыха, покупок и развлечений: клуб на крыше, конференц-центр, террасы для мероприятий.
Комьюнити-центр так же предполагает помещения для коммерческой аренды, но и усиленную социальную составляющую. Кроме магазинов, ресторанов и коворкинга, здесь может быть библиотека, детская комната, помещение для лекций, курсов или мастер-классов, лаунж-зона, кофе-поинт, постаматы и зал для спортивных занятий.
Новый для России тренд: застройщики не просто отдают соседским сообществам неликвидные встройки, но и строят отдельные здания (или редевелопмент существующих) под комьюнити-центры в жилых проектах, закрывая одновременно потребность в социальной и коммерческой инфраструктуре (Самолет, Сити XXI век, Брусника и др).
Свежий пример - community-центр окружного формата Art City (Казань) в одноименном ЖК бизнес-класса. Включает магазины, гастрономическое пространство, коворкинг и офисы ~ на 1000 рабочих мест. В проект интегрировано историческое здание Казанского артиллерийского училища.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.
Полная презентация с обзором:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это вполне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, она надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме. Придумать новое в недвижимости, с одной стороны, очень сложно, а с другой – просто. Например, коворкинг объединяет людей вокруг вещей или идей, которые в одиночку трудно получить или реализовать – неважно, в медицине, дизайне, бизнесе… Такое объединение людей расширяет палитру и делает объект уникальным. У тех, кто развивает сегмент коворкингов огромное поле деятельности».
Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE:
«Мы занимаемся коворкингами и понимаем, что готовые формулы работают не всегда. Локация и само здание, его история определяют правильное соотношение мест в опен-спейсе, количество мини-офисов и общественных пространств. В каждом новом проекте приходится считаться с тем, что называют магией места и тщательно анализировать инфраструктуру вокруг, чтобы не включать в проект излишних функций и не увеличивать инвестиционную нагрузку на проект. В развитии сети PAGE мы также уделяем большое внимание цифровизации в управлении и маркетинге коворкингов, развивая собственную IT платформу, позволяющую упростить управление коворкингом и его заполнение».
Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», директор по развитию УК PAGE:
«Основные сложности, с которыми мы столкнулись в работе с собственниками объектов, психологического характера. Консервативные владельцы до последнего времени хотели просто сдавать свои офисы по 800-1000 рублей и не верили в более интересное будущее для своих объектов. Теперь, когда мы реализовали первые успешные проекты, они хотят так же. И конечно, спрос рождает предложение. В сторону гибкости также активно идут и компании-арендаторы офисных помещений. В Москве уже развиты сделки c гибкими офисами в формате build-to-suit, когда компания обращается к оператору с просьбой сделать гибкий офис под определенное количество сотрудников. Мы стали получать такие запросы в прошлом году. Мы уверены, что этот тренд в ближайшие два-три года будет основным. Чем дальше, тем больше будет спрос на гибкие решения и sharing. Этому также способствует и новая волна молодых предпринимателей. Новое поколение мыслит иначе. Они хотят не владеть, а пользоваться и платить за вещь только в тот момент, когда она нужна. Также и с недвижимостью – чем недвижимость более гибкая, тем интереснее она для предпринимателей. В этом мы убедились и на примере проекта AVENUE-BOX. Они хотят находиться там, где это именно сейчас интересно и выгодно, проживать жизнь по максимуму».
Часть вторая
Самую высокую стоимость квадратного метра в московских новостройках комфорт-класса аналитики «Метриум» зафиксировали в Западном административном округе. По итогам I квартала местные жилые комплексы в среднем обходились покупателям в 253 тыс. рублей за кв.м. Здесь же отмечен самый внушительный годовой прирост цены – на 27%. При этом только в одном округе Москвы массовые новостройки пока продаются дешевле 200 тыс. рублей за кв.м.
В марте 2021 года средняя стоимость квадратного метра новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 225 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики «Метриум». За первый квартал этот показатель увеличился на 8%, а за прошедший год – на 21% (в марте 2020 года массовые новостройки стоили в среднем 186 тыс. рублей за кв.м).
Между тем в географическом разрезе средняя стоимость московских массовых новостроек и динамика цен на них неоднородные. Самые дорогие новостройки комфорт-класса застройщики продают в Западном административном округе столицы (ЗАО). Здесь средний «квадрат» можно приобрести за 253 тыс. рублей, что на 12% выше, чем в среднем по городу. На втором месте – новостройки Восточного административного округа (ВАО), где новое жилье от девелопера продают по 245 тыс. рублей за кв.м. (на 9% дороже среднего ЖК по Москве). На третьей позиции – Северо-Западный административный округ, в котором массовые новостройки можно купить в среднем за 236 тыс. рублей за кв.м (на 5% выше среднего значения).
По данным аналитиков «Метриум», только в одном административном округе цены на массовые новостройки не преодолели психологически важный рубеж в 200 тыс. рублей за кв.м. Речь идет о Юго-Западном административным округе (ЮЗАО), где «квадрат» пока можно приобрести в среднем за 199,6 тыс. рублей (на 11% дешевле средней массовой новостройки по Москве). Столь низкая цена в ЮЗАО объясняется тем, что единственный проект массового сегмента этого округа расположен за МКАД, в Южном Бутово (ЖК «Столичные поляны»).
Немного дороже новые ЖК комфорт- и эконом-класса в Северо-Восточном АО – 206 тыс. рублей за кв.м (на 8% ниже среднего значения по городу). В Юго-Восточном АО, где сосредоточена более трети массовых новостроек Москвы, средний квадрат обойдется в 214 тыс. рублей за кв.м. (на 5% дешевле средней массовой новостройки).
Примечательно, что в самых дорогих округах за год был отмечен наиболее интенсивный рост цен на массовые новостройки. В ЗАО «квадрат» за год вырос в цене на 29%, в СЗАО – на 27%, а в ВАО – на 23%. В наиболее доступных по цене округах стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса выросла на 21%.
«В 2020 году зафиксирован самый резкий рост цен на жилье за всю историю рынка новостроек, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо высокого спроса, на стоимость нового жилья комфорт-класса повлиял рост себестоимости строительства из-за удорожания товаров и услуг, а также увеличения цен на импортные составляющие на фоне ослабления рубля. В то же время в зонах активного редевелопмента повышается качество благоустройства, развивается транспортная сеть, строятся и реконструируются социальные объекты, что тоже требует дополнительных инвестиционных затрат со стороны застройщиков и способствует увеличению цен».
Аналитики «Метриум» отмечают, что текущие цены на массовые новостройки в разных округах Москвы сопоставимы со средними значениями стоимости нового жилья бизнес-класса в III квартале 2018 года. Иными словами, сейчас массовые новостройки стоят примерно столько же, сколько жилье бизнес-класса всего два года назад. Тогда средний квадрат в этом сегменте продавался за 225 тыс. рублей, а самые дорогие новостройки были в ЮЗАО (249 тыс. рублей за кв.м.), ЦАО (246 тыс. рублей за кв.м), САО (243 тыс. рублей за кв.м. Наиболее доступные варианты жилья бизнес-класса тогда можно было приобрести в ЮВАО за 195 тыс. рублей за кв.м., в СВАО (215 тыс. рублей за кв.м), ЗАО (216 тыс. рублей за кв.м).
Пять самых дорогих новостроек комфорт-класса в ЗАО в I квартале 2021
|
Проект |
Район |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Застройщик |
|
Молодогвардейская 36 |
Кунцево |
302,3 |
19,4 |
ГК ПИК |
|
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
301,7 |
17,1 |
ИНТЕКО |
|
Квартал на Никулинской |
Тропарёво-Никулино |
300,1 |
23,2 |
УЭЗ |
|
Академика Павлова |
Кунцево |
279,1 |
15,7 |
ГК ПИК |
|
Большая Очаковская 2 |
Очаково-Матвеевское |
257,6 |
13,6 |
ГК ПИК |
Источник: «Метриум»
Пять самых недорогих новостроек комфорт-класса в ЗАО в I квартале 2021
|
Проект |
Район |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Средняя стоимость квартиры, млн руб. |
Застройщик |
|
Мякинино парк |
Кунцево |
176,6 |
10,5 |
ГК ПИК |
|
Stellar City |
Можайский |
202,2 |
8,9 |
ГК Ташир |
|
Дом на Барвихинской |
Можайский |
215,2 |
16,5 |
Тройка РЭД |
|
Мещерский Лес |
Солнцево |
227,8 |
15,4 |
ГК ПИК |
|
FoRest |
Ново-Переделкино |
235,9 |
16,4 |
Центр-Инвест |
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке комфорт-класса Москвы совокупный объем предложения снизился на 5,3% площади и на 3,8% лотов, составив 574,8 тыс. кв. м и 10,5 тыс. лотов. За год объем предложения сократился на 35,1% и 30,4% соответственно.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (63% площади) приходится на 3 округа. В тройке лидеров по предложению комфорт-класса в Москве остаются ЮВАО (31,5%), ЗАО (17,9%) и САО (13,7%). Больше всего за месяц выросла доля САО (+2,5%) в связи с ростом размера экспозиции на 18,2%. Наибольшее сокращение размера экспозиции зафиксировано в СВАО – на 15% при сокращении его доли на 1,5%.
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности (41,8% площади), которая за месяц выросла на 0,4%, и объем его сократился на 1,4%: на стадии фасадно-отделочных работ – 25,4%, благоустройства – 1,8% и введены – 14,6%. На начальной стадии представлено 36,7% площади, которая за месяц выросла на 1,4%, а объем экспозиции сократился на 4,4%: на нулевом цикле – 25,4%, на стадии монтажа первых этажей – 11,3%.
Предложение квартир с отделкой в комфорт-классе остаётся доминирующим и составляет 61,7% лотов (за месяц доля сократилась на 1,6%, а объём - на 6%). Доля предложения без отделки составила 22,3% лотов в результате сокращения доли на 1,2% и объема на 8,4%. На долю предчистовой отделки приходится 14,1% лотов при росте доли на 2,6% и экспозиции на 17,7%. На долю отделки с мебелью и кухней приходится 1,9%, которая с прошлого месяца практически не изменилась, а объем предложения вырос на 9,7%.
В апреле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 237,6 тыс. руб. (+5,7% за месяц, +29,8% за год). Самыми доступными округами на первичном рынке квартир комфорт-класса являются ЗелАО с СВЦ на уровне 186,2 тыс. руб. (+7,6% за месяц, +30,3% за год) и ЮЗАО – 206,8 тыс. руб. (+6,4%, +25%). Самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 266,9 тыс. руб. (+3,1% за месяц, +36,9% за год), ВАО – 247 тыс. руб. (+5,9%, +24,6%) и СЗАО - 246,7 тыс. руб. (+7,1%, +26,5%).
По итогам апреля средняя цена квартир комфорт-класса составила 13 млн руб. (+3,8% за месяц, +20,9% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +26% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,5 млн руб. (+1% за месяц, +14,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
