Обзор современных форматов недвижимости для бизнеса в концепции well-being
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» представила наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Среди наиболее актуальных форматов в недвижимости для бизнеса – гибкие офисы, «подвижные» форматы торговли и lifestyle- и комьюнити-центры.
Коворкинги
Пандемия способствовала развитию коворкингов. Мировые прогнозы оптимистичны. С одной стороны, компании все чаще переводят сотрудников в удаленный формат работы. С другой – коворкинги становятся необходимым элементом well being и обязательной составной частью отелей, апарт-отелей, студенческих кампусов, комьюнити-центров и др.
ГК «БестЪ» пересчитала площади гибких рабочих пространств Москвы и Петербурга на количество рабочих мест, как она это делает ежегодно. И выявила обеспеченность горожан рабочими местами. По критерию обеспеченности местами в коворкингах Петербург следует за Москвой с оставанием в два года.
Обеспеченность петербуржцев местами в коворкингах за 2021 год выросла больше, чем вдвое – до 20 с лишним мест на 10 000 горожан, что заставляет задуматься, где находится точка насыщения этого рынка. И будет ли спрос на рабочие места поддержан экономикой города, которая все же сильно отстает от московской.
По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», петербургский рынок гибких офисных пространств в 2022 году ждет:
– некоторое замедление и укрупнение;
- усиление конкуренции в центральных локациях;
- усиление сетевых операторов с распределенным предложением рабочих мест в центральных и спальных районах;
- более активный выход операторов в города с высокой деловой активностью и населением от 1 млн населения.
Тем не менее, свободная емкость рынка в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).
Торговая подвижная недвижимость
Контейнерных проектов в 2021 года в России было совсем немного. Самый яркий, по-видимому, торговая контейнерная галерея AVENUE-BOX, проект реализованный ГК «БестЪ» в деловом квартале Авеню (других аналитики не нашли, хотя и старались). Последним из заметных российских проектов с использование морских контейнеров был ТЦ в Челябинске, реализованный в 2019 году.
В мире самый заметный контейнерный проект года - стадион 974 в Катаре на 40 000 мест к ЧМ-2022 (студия Fenwick Iribarren Architects).
Также перед самой пандемией был запущен отель и винный бар Stow Away (Лондон, дизайн-студия Doone Silver Kerr, 2020).
В России морские контейнеры активно используются как более дешевый аналог складов индивидуального хранения (self-storage). Вложения окупаются примерно за год – полтора, в зависимости от стартовых условий и стоимости аренды земли.
Lifestyle- и комьюнити-центры
Комьюнити-центр и lifestyle-центр – два гибрида торгового центра и дома культуры. Оба формата не то чтобы совсем новые, но хорошо укладываются как в концепцию well-being, так и в тренд, связанный с частичным уходом торговых брендов из классических ТЦ в онлайн-форматы.
Lifestyle-центры - крупные здания, достаточно современные, чтобы помещения арендовали известные бренды, и достаточно просторные, чтобы разместить также центр документов, устроить концерт, книжную ярмарку, выставку, танцевальный вечер. Возможна также ресторанная, гостиничная, фитнес и офисная функции. Из-за дополнительного трафика лучше сдаются в аренду (в развитых странах средняя вакансия 6-10%, арендная плата на 11-20% выше, чем в стандартных ТЦ).
Из только что открывшихся в России - lifestyle-центр «Студенец» (Тамбов) с фермерским рынком.
В России пока не получила широкого признания идея lifestyle бизнес-центра. До пандемии такой проект, претендующий на work-life balance, был реализован в Новой Москве: NEOPOLIS (Саларьево): на каждые 10 кв.м офисов приходится 1 кв.м инфраструктуры - кафе, рестораны, отделения банков, детские игровые площадки, work-out зона с тренажерами, а также площадки для занятий йогой, теннисом, игр в гольф, городки, петанк, фитнес-клуб c 25-метровым бассейном.
Из заметных зарубежных проектов 2021-2022 года: реконструкция торгового центра University Mall в Тампе (Флорида) девелопером RD Management. Из него должен получиться Rithm At Uptown — lifestyle бизнес-центр для медицинских и исследовательских компаний, работающих в биотехе. Предусмотрены лаборатории, корпоративные офисы и коворкинг, жилье, возможности для образования, отдыха, покупок и развлечений: клуб на крыше, конференц-центр, террасы для мероприятий.
Комьюнити-центр так же предполагает помещения для коммерческой аренды, но и усиленную социальную составляющую. Кроме магазинов, ресторанов и коворкинга, здесь может быть библиотека, детская комната, помещение для лекций, курсов или мастер-классов, лаунж-зона, кофе-поинт, постаматы и зал для спортивных занятий.
Новый для России тренд: застройщики не просто отдают соседским сообществам неликвидные встройки, но и строят отдельные здания (или редевелопмент существующих) под комьюнити-центры в жилых проектах, закрывая одновременно потребность в социальной и коммерческой инфраструктуре (Самолет, Сити XXI век, Брусника и др).
Свежий пример - community-центр окружного формата Art City (Казань) в одноименном ЖК бизнес-класса. Включает магазины, гастрономическое пространство, коворкинг и офисы ~ на 1000 рабочих мест. В проект интегрировано историческое здание Казанского артиллерийского училища.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.
Полная презентация с обзором:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это вполне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, она надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме. Придумать новое в недвижимости, с одной стороны, очень сложно, а с другой – просто. Например, коворкинг объединяет людей вокруг вещей или идей, которые в одиночку трудно получить или реализовать – неважно, в медицине, дизайне, бизнесе… Такое объединение людей расширяет палитру и делает объект уникальным. У тех, кто развивает сегмент коворкингов огромное поле деятельности».
Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE:
«Мы занимаемся коворкингами и понимаем, что готовые формулы работают не всегда. Локация и само здание, его история определяют правильное соотношение мест в опен-спейсе, количество мини-офисов и общественных пространств. В каждом новом проекте приходится считаться с тем, что называют магией места и тщательно анализировать инфраструктуру вокруг, чтобы не включать в проект излишних функций и не увеличивать инвестиционную нагрузку на проект. В развитии сети PAGE мы также уделяем большое внимание цифровизации в управлении и маркетинге коворкингов, развивая собственную IT платформу, позволяющую упростить управление коворкингом и его заполнение».
Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», директор по развитию УК PAGE:
«Основные сложности, с которыми мы столкнулись в работе с собственниками объектов, психологического характера. Консервативные владельцы до последнего времени хотели просто сдавать свои офисы по 800-1000 рублей и не верили в более интересное будущее для своих объектов. Теперь, когда мы реализовали первые успешные проекты, они хотят так же. И конечно, спрос рождает предложение. В сторону гибкости также активно идут и компании-арендаторы офисных помещений. В Москве уже развиты сделки c гибкими офисами в формате build-to-suit, когда компания обращается к оператору с просьбой сделать гибкий офис под определенное количество сотрудников. Мы стали получать такие запросы в прошлом году. Мы уверены, что этот тренд в ближайшие два-три года будет основным. Чем дальше, тем больше будет спрос на гибкие решения и sharing. Этому также способствует и новая волна молодых предпринимателей. Новое поколение мыслит иначе. Они хотят не владеть, а пользоваться и платить за вещь только в тот момент, когда она нужна. Также и с недвижимостью – чем недвижимость более гибкая, тем интереснее она для предпринимателей. В этом мы убедились и на примере проекта AVENUE-BOX. Они хотят находиться там, где это именно сейчас интересно и выгодно, проживать жизнь по максимуму».
Часть вторая
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам мая 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 612 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 1,4% площади и на 0,7% лотов, в годовой динамике сокращение составило – 24,4% площади и 22% лотов.
Около 70% предложения приходится на 4 округа: ЮАО – 27,5% (+2,5% за месяц, +13,5% за год), ЗАО – 14% (-2,7% за месяц, -8,9% за год), СВАО -13,9% (-1,3% за месяц, +4,2% за год) и СЗАО -11,6% (-0,3% за месяц, +3,3% за год). Лидером по росту экспозиции за месяц стал ЮВАО – на 41%, за год – ЮВАО и ЮАО – на 64% и 45% соответственно. Больше всего предложение за месяц сократилось в ЗАО – на 16%, а в годовом выражении – в САО и ЗАО - на 72% и 54% соответственно.
Большая часть предложения квартир бизнес-класса представлена на начальной стадии строительной готовности - 51,7% площади (+0,1% за месяц, -15,4% за год): на нулевом цикле - 43% (+4,3% за месяц, +27% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 4,4% (-4,1% за месяц, -11,6% за год). Объем предложения на этой стадии строительного цикла вырос за месяц на 1,5%, за год - на 7,5%.
На заключительной стадии находится 38% площади (-4,9% за месяц, -12% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 19,9% (-2,8% за месяц, -6,5% за год), благоустройства – 4,6% (-1,4% за месяц, +1,9% за год) и введены – 13,4% (-0,7% за месяц, -7,3% за год). Объем предложения сократился за месяц на 10%, за год – на 43%.
Большая доля предложения реализуется без отделки 69,4% лотов (+3% за месяц, -8,6% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 22,1% (-3,4% за месяц, +5% за год), с отделкой – 8,6% (+0,4% за месяц, +3,8% за год). Объем предложения без отделки за год сократился на 30%, с полной отделкой, напротив, вырос на 41%.
По итогам мая 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 352 тыс. руб. (+2% за месяц, +33,5% за год). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 268,2 тыс. руб. (+1,1% за месяц, +26,5% за год), самым дорогим - СЗАО - 390,7 тыс. руб. (+12,7% за месяц, +49,6% за год). Больше всего за месяц и за год СВЦ выросла в СЗАО – на 12,7% и 49,6% соответственно.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
В I квартале 2021 года покупатели элитных и премиальных квартир в строящихся домах приобрели на 48% больше помещений, чем в I квартале 2020 года, подсчитали эксперты компании «Метриум». Спрос на дорогие новостройки вырос заметнее, чем на первичное жилье комфорт- и бизнес-класса. Девелоперы заключили с дольщиками дорогих проектов застройки договоры на сумму в 42 млрд рублей.
В I квартале 2021 года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы (без учета покупок готового жилья) девелоперы заключили почти 730 сделок, продав квартир и апартаментов на сумму в 42 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Подавляющее число договоров долевого участия (ДДУ) зафиксировано в премиальном сегменте рынка (695 ДДУ). В элитном секторе покупатели строящегося жилья заключили 34 договора.
По сравнению с аналогичным периодом 2020 года спрос на дорогие новостройки Москвы увеличился на 48%. В I квартале 2020 года покупатели заключили 493 сделки, из которых 412 относились к премиальному сегменту, а 81 – к элитному. Хотя спрос на элитные новостройки таким образом сейчас заметно сократился, в премиум-классе покупатели были более активны, чем год назад.
Спрос на элитные и премиальные новостройки вырос больше, чем на более доступное по цене жилье. Так, число соглашений о покупке квартир в строящихся домах бизнес-класса за год увеличилось на 28%, а эконом- и комфорт-класса – на 16%.
Примечательно, что дольщики элитных и премиальных проектов застройки стали приобретать не только больше квартир и апартаментов, но и тратить больше денег, чем год назад. Так, средний «чек» сделки на рынке строящегося премиального жилья увеличился с 48,1 млн до 55,4 млн рублей, то есть на 13%. В элитном сегменте средний бюджет покупки вырос за аналогичный период еще более заметно – с 59,4 млн рублей до 125,2 млн рублей – двукратный рост. Поэтому, кстати, хотя девелоперы элитных новостроек заключили намного меньше соглашений, их суммарная выручка в I квартале 2021 оказалась сопоставимой с той, что они получили в I квартале 2020 – 4,3 млрд рублей против 4,8 млрд рублей.
«Повышение цен на элитные и премиальные новостройки не привело к снижению активности клиентов, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Ликвидные высокобюджетные новостройки остаются привлекательным объектом для долгосрочных капиталовложений в период нестабильности и мировой рецессии. В то же время значительная часть клиентов с большими сбережениями приобретали квартиру для себя по разным обстоятельствам – от переезда до расширения семейства».