Обзор современных форматов недвижимости для бизнеса в концепции well-being
Проекты в концепции well-being – это недвижимость, в которой человек чувствует себя счастливым. Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются в направлении well-being. ГК «БестЪ» представила наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Среди наиболее актуальных форматов в недвижимости для бизнеса – гибкие офисы, «подвижные» форматы торговли и lifestyle- и комьюнити-центры.
Коворкинги
Пандемия способствовала развитию коворкингов. Мировые прогнозы оптимистичны. С одной стороны, компании все чаще переводят сотрудников в удаленный формат работы. С другой – коворкинги становятся необходимым элементом well being и обязательной составной частью отелей, апарт-отелей, студенческих кампусов, комьюнити-центров и др.
ГК «БестЪ» пересчитала площади гибких рабочих пространств Москвы и Петербурга на количество рабочих мест, как она это делает ежегодно. И выявила обеспеченность горожан рабочими местами. По критерию обеспеченности местами в коворкингах Петербург следует за Москвой с оставанием в два года.
Обеспеченность петербуржцев местами в коворкингах за 2021 год выросла больше, чем вдвое – до 20 с лишним мест на 10 000 горожан, что заставляет задуматься, где находится точка насыщения этого рынка. И будет ли спрос на рабочие места поддержан экономикой города, которая все же сильно отстает от московской.
По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», петербургский рынок гибких офисных пространств в 2022 году ждет:
– некоторое замедление и укрупнение;
- усиление конкуренции в центральных локациях;
- усиление сетевых операторов с распределенным предложением рабочих мест в центральных и спальных районах;
- более активный выход операторов в города с высокой деловой активностью и населением от 1 млн населения.
Тем не менее, свободная емкость рынка в Петербурге, по оценкам ГК «БестЪ», составляет более 100 000 кв. м (от 17 500 до 18 000 рабочих мест).
Торговая подвижная недвижимость
Контейнерных проектов в 2021 года в России было совсем немного. Самый яркий, по-видимому, торговая контейнерная галерея AVENUE-BOX, проект реализованный ГК «БестЪ» в деловом квартале Авеню (других аналитики не нашли, хотя и старались). Последним из заметных российских проектов с использование морских контейнеров был ТЦ в Челябинске, реализованный в 2019 году.
В мире самый заметный контейнерный проект года - стадион 974 в Катаре на 40 000 мест к ЧМ-2022 (студия Fenwick Iribarren Architects).
Также перед самой пандемией был запущен отель и винный бар Stow Away (Лондон, дизайн-студия Doone Silver Kerr, 2020).
В России морские контейнеры активно используются как более дешевый аналог складов индивидуального хранения (self-storage). Вложения окупаются примерно за год – полтора, в зависимости от стартовых условий и стоимости аренды земли.
Lifestyle- и комьюнити-центры
Комьюнити-центр и lifestyle-центр – два гибрида торгового центра и дома культуры. Оба формата не то чтобы совсем новые, но хорошо укладываются как в концепцию well-being, так и в тренд, связанный с частичным уходом торговых брендов из классических ТЦ в онлайн-форматы.
Lifestyle-центры - крупные здания, достаточно современные, чтобы помещения арендовали известные бренды, и достаточно просторные, чтобы разместить также центр документов, устроить концерт, книжную ярмарку, выставку, танцевальный вечер. Возможна также ресторанная, гостиничная, фитнес и офисная функции. Из-за дополнительного трафика лучше сдаются в аренду (в развитых странах средняя вакансия 6-10%, арендная плата на 11-20% выше, чем в стандартных ТЦ).
Из только что открывшихся в России - lifestyle-центр «Студенец» (Тамбов) с фермерским рынком.
В России пока не получила широкого признания идея lifestyle бизнес-центра. До пандемии такой проект, претендующий на work-life balance, был реализован в Новой Москве: NEOPOLIS (Саларьево): на каждые 10 кв.м офисов приходится 1 кв.м инфраструктуры - кафе, рестораны, отделения банков, детские игровые площадки, work-out зона с тренажерами, а также площадки для занятий йогой, теннисом, игр в гольф, городки, петанк, фитнес-клуб c 25-метровым бассейном.
Из заметных зарубежных проектов 2021-2022 года: реконструкция торгового центра University Mall в Тампе (Флорида) девелопером RD Management. Из него должен получиться Rithm At Uptown — lifestyle бизнес-центр для медицинских и исследовательских компаний, работающих в биотехе. Предусмотрены лаборатории, корпоративные офисы и коворкинг, жилье, возможности для образования, отдыха, покупок и развлечений: клуб на крыше, конференц-центр, террасы для мероприятий.
Комьюнити-центр так же предполагает помещения для коммерческой аренды, но и усиленную социальную составляющую. Кроме магазинов, ресторанов и коворкинга, здесь может быть библиотека, детская комната, помещение для лекций, курсов или мастер-классов, лаунж-зона, кофе-поинт, постаматы и зал для спортивных занятий.
Новый для России тренд: застройщики не просто отдают соседским сообществам неликвидные встройки, но и строят отдельные здания (или редевелопмент существующих) под комьюнити-центры в жилых проектах, закрывая одновременно потребность в социальной и коммерческой инфраструктуре (Самолет, Сити XXI век, Брусника и др).
Свежий пример - community-центр окружного формата Art City (Казань) в одноименном ЖК бизнес-класса. Включает магазины, гастрономическое пространство, коворкинг и офисы ~ на 1000 рабочих мест. В проект интегрировано историческое здание Казанского артиллерийского училища.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.
Полная презентация с обзором:
http://1.bestgroup.ru/bestbreakfast_photo/61/BestBreakfast-January-2022-MTL.pdf
Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
«В Германии, где народ редко посещает службы, в зданиях церквей открывают IT-хабы, IT-коворкинги. Применение находится и исповедальням, и всему остальному. В каком-то смысле это отвечает реальности. IT для многих – новая религия. Это вполне легальная история, одобряемая в том числе и церковью: поддерживая современные идеи и технологии, она надеется привлечь в общины молодежь. В Северной Европе появились комплексы, где продаются квартиры с садами на балконах, и это классно сделано - для тех, кому приходится жить в городе с мечтой о загородном доме. Придумать новое в недвижимости, с одной стороны, очень сложно, а с другой – просто. Например, коворкинг объединяет людей вокруг вещей или идей, которые в одиночку трудно получить или реализовать – неважно, в медицине, дизайне, бизнесе… Такое объединение людей расширяет палитру и делает объект уникальным. У тех, кто развивает сегмент коворкингов огромное поле деятельности».
Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE:
«Мы занимаемся коворкингами и понимаем, что готовые формулы работают не всегда. Локация и само здание, его история определяют правильное соотношение мест в опен-спейсе, количество мини-офисов и общественных пространств. В каждом новом проекте приходится считаться с тем, что называют магией места и тщательно анализировать инфраструктуру вокруг, чтобы не включать в проект излишних функций и не увеличивать инвестиционную нагрузку на проект. В развитии сети PAGE мы также уделяем большое внимание цифровизации в управлении и маркетинге коворкингов, развивая собственную IT платформу, позволяющую упростить управление коворкингом и его заполнение».
Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость», директор по развитию УК PAGE:
«Основные сложности, с которыми мы столкнулись в работе с собственниками объектов, психологического характера. Консервативные владельцы до последнего времени хотели просто сдавать свои офисы по 800-1000 рублей и не верили в более интересное будущее для своих объектов. Теперь, когда мы реализовали первые успешные проекты, они хотят так же. И конечно, спрос рождает предложение. В сторону гибкости также активно идут и компании-арендаторы офисных помещений. В Москве уже развиты сделки c гибкими офисами в формате build-to-suit, когда компания обращается к оператору с просьбой сделать гибкий офис под определенное количество сотрудников. Мы стали получать такие запросы в прошлом году. Мы уверены, что этот тренд в ближайшие два-три года будет основным. Чем дальше, тем больше будет спрос на гибкие решения и sharing. Этому также способствует и новая волна молодых предпринимателей. Новое поколение мыслит иначе. Они хотят не владеть, а пользоваться и платить за вещь только в тот момент, когда она нужна. Также и с недвижимостью – чем недвижимость более гибкая, тем интереснее она для предпринимателей. В этом мы убедились и на примере проекта AVENUE-BOX. Они хотят находиться там, где это именно сейчас интересно и выгодно, проживать жизнь по максимуму».
Часть вторая
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg подсчитали, что исторические объекты Санкт-Петербурга чаще всего реконструируют в бизнес-центры и гостиницы.
Несмотря на то, что в Петербурге основной вид девелопмента жилой, под жилье в историческом центре реконструировано за 15 лет только 55 объектов, площадью 180 тыс. кв. метров, что составляет 3% от всего объема жилой застройки исторического центра.
Под апартаменты реконструировано 8 объектов общей площадью 19 тыс. кв. м., что составило 6% от общего объема апартаментов в историческом центре.
Совсем иначе складывается ситуация в историческом центре с коммерческой недвижимостью, в которую более охотно переделывают объекты с историей.
В бизнес-центры реконструировано 151 здание общей площадью 759 тыс. кв. м, что составило 20% общей площади качественных бизнес-центров, без учета БЦ класса С. Редевелопмент исторических зданий в бизнес-центры является наиболее простым и выгодным путем реконструкции исторических объектов. И несмотря на то, что планировочная структура не вполне соответствует представлениям арендаторов о современном бизнес-центре высокого класса, локация в центральной части города перевешивает отдельные недостатки планировочной эффективности.
Под гостиницы было реконструировано 74 зданий с общим фондом 9700 номеров, что составляет 35% всего гостиничного фонда исторического центра. Реконструкция исторических зданий под гостиницы достаточно популярное решение у девелоперов из-за близости к центру и основным достопримечательностям, а также большей привлекательности со стороны туристов.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «По нашим оценкам, девелоперам выгоднее реконструировать исторические здания дореволюционной постройки в бизнес-центры. В среднем стоимость аренды качественных офисных помещений в реконструированных исторических заданиях выше на 7% нежели в современных бизнес-центрах благодаря более выгодному расположению».
Пример реконструированных объектов:
- В жилье - «Особняк Кушелева-Безбородко», «Дом у Австрийской площади», «Зоологический 2-4»
- В апартаменты - Особняк на Манежной (Дом Львов).
- В бизнес-центры - бизнес-центры «Атриум на Невском, 25», «Невский, 68» и особняки на Большой Морской улице.
- В гостиницы - Corinthia St Petersburg Hotel, Wawelberg Hotel, Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg.
Цены на новостройки по итогам I полугодия 2021 года выросли во всех 70 городах с населением более 300 тыс. человек. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, что средняя цена квадратного метра по всем городам, включенных в исследование, составила 79 613 рублей, увеличившись на 12,6% с начала года.
Быстрее всего за последние 6 месяцев подорожали Сочи – рост цены квадратного метра здесь оказался беспрецедентным: +37,9%. «После того как власти города объявили мораторий на строительство, вступающий в силу 1 июля, для разработки нового генплана, стало понятно, что рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили, что, какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», – рассказал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Очень высоким ростом цен отличились также Калининград (+20,2%), Омск (+19,1%), Симферополь (+18,6%), Саратов (+17,7%), Краснодар (+17,5%), Севастополь (+17,3%), Самара (+17,1%), Тверь (+17%) и Курск (+16,7%).
Наименьший рост отмечен в Нижнем Тагиле (+2,8%), Уфе (+3,1%), Мурманске (+3,5%), Якутске (+3,8%), Екатеринбурге (+5%), Кирове (+5,2%), Перми (+6,1%), Новокузнецке (+6,3%), Сургуте (+7,1%) и Махачкале (+7,3%).
В Москве за 6 месяцев рост цен квадратного метра составил 11,8%, в Московской области 16%, в Санкт-Петербурге 13,1%, в Ленинградской области 14,5%.
В среднем по стране с начала года «квадрат» прибавил 12,6%, до 79 613 рублей. За год, с июня 2020 года по июнь 2021, средний ценник увеличился на 26,7%.
По средней цене предложения на рынке новостроек больше всего подорожали Сочи (+38%), Калининград (+22,1%), Краснодар (+21,4%), Волжский (+20,1%), Омск (+19,6%), Череповец (+18,9%), Саратов (+18,4%), Брянск (+18,3%), Новокузнецк (+18%) и Севастополь (+17,7%).
Меньше других – Нижний Тагил (+0,2%), Уфа (+0,3%), Хабаровск (+0,4%), Тюмень (+0,7%), Киров (+0,9%), Екатеринбург (+1%), Чита (+2,3%), Мурманск (+2,5%), Пермь (+2,6%), Воронеж (+3,1%).
За I полугодие средняя цена лота подросла на 11,7%, до 4 468 550 рублей, за год – на 24,5%.
«Наиболее интенсивный рост мы наблюдали в июне – последнем месяце перед ограничением льготной ипотеки. Таких темпов подорожания не было еще никогда! Те покупатели, что «вскочили в последний вагон» ипотеки с господдержкой, вынуждены были покупать квартиры по самой высокой цене, – констатирует Павел Луценко. – После 1 июля в самых дорогих городах, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, спрос на недвижимость пойдет вниз, и часть застройщиков, возможно, должна будет «охладить» свои ценники. Однако в тех городах, где средняя стоимость жилья не достигает 4 млн рублей (в нашем списке их 40 из 70), для рынка мало что меняется: ипотека на 3 млн под 7% по-прежнему дает хорошие возможности для покупателей. Там застройщики будут снижать цены только на дорогие лоты».
Цены на квартиры в новостройках в городах РФ
|
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за I полугодие |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за I полугодие |
|
1 |
Москва |
290314 |
11,8% |
16655101 |
10,8% |
|
2 |
Сочи |
204630 |
37,9% |
12201999 |
38,0% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
170039 |
13,1% |
10712229 |
13,8% |
|
4 |
Владивосток |
130696 |
9,6% |
6068329 |
6,8% |
|
5 |
Московская область |
129215 |
16,0% |
6581513 |
11,8% |
|
6 |
Севастополь |
119173 |
17,3% |
7025567 |
17,7% |
|
7 |
Якутск |
110521 |
3,8% |
5780260 |
8,9% |
|
8 |
Хабаровск |
114077 |
7,8% |
6055927 |
0,4% |
|
9 |
Казань |
112070 |
13,1% |
6108531 |
6,4% |
|
10 |
Ленинградская область |
108877 |
14,5% |
5543265 |
14,6% |
|
11 |
Симферополь |
99561 |
18,6% |
5963748 |
16,4% |
|
12 |
Нижний Новгород |
100426 |
11,4% |
5784220 |
12,1% |
|
13 |
Сургут |
95038 |
7,1% |
5700316 |
7,3% |
|
14 |
Иркутск |
94959 |
13,4% |
4604452 |
17,4% |
|
15 |
Екатеринбург |
94522 |
5,0% |
5342104 |
1,0% |
|
16 |
Тюмень |
93567 |
11,6% |
4847261 |
0,7% |
|
17 |
Архангельск |
91832 |
14,7% |
4500847 |
9,9% |
|
18 |
Новосибирск |
88087 |
11,5% |
4560750 |
7,1% |
|
19 |
Уфа |
86462 |
3,1% |
4575515 |
0,3% |
|
20 |
Калининград |
83254 |
20,2% |
5108548 |
22,1% |
|
21 |
Красноярск |
82355 |
14,1% |
4563001 |
9,8% |
|
22 |
Тула |
80736 |
11,3% |
4743582 |
13,4% |
|
23 |
Томск |
79028 |
13,4% |
3964357 |
9,4% |
|
24 |
Белгород |
78751 |
14,6% |
4892696 |
16,4% |
|
25 |
Пермь |
77213 |
6,1% |
4133124 |
2,6% |
|
26 |
Краснодар |
76775 |
17,5% |
4303138 |
21,4% |
|
27 |
Чита |
75510 |
9,5% |
4327342 |
2,3% |
|
28 |
Калуга |
74825 |
15,9% |
4006454 |
11,9% |
|
29 |
Ростов-на-Дону |
74739 |
14,2% |
3849612 |
10,9% |
|
30 |
Астрахань |
74717 |
12,7% |
4814777 |
14,4% |
|
31 |
Самара |
72848 |
17,1% |
4206889 |
16,5% |
|
32 |
Набережные Челны |
70585 |
7,5% |
3600739 |
3,1% |
|
33 |
Улан-Удэ |
70523 |
16,6% |
3412763 |
17,3% |
|
34 |
Мурманск |
69355 |
3,5% |
3785444 |
2,5% |
|
35 |
Ижевск |
69075 |
9,7% |
3870794 |
12,1% |
|
36 |
Кемерово |
68560 |
16,2% |
3529369 |
16,3% |
|
37 |
Воронеж |
68350 |
7,8% |
3862525 |
3,1% |
|
38 |
Омск |
68048 |
19,1% |
3655089 |
19,6% |
|
39 |
Пенза |
67837 |
8,3% |
3581922 |
3,9% |
|
40 |
Барнаул |
67460 |
13,4% |
3501558 |
6,8% |
|
41 |
Саранск |
65925 |
13,4% |
3517385 |
10,7% |
|
42 |
Волгоград |
64440 |
9,2% |
3665328 |
4,5% |
|
43 |
Ярославль |
64177 |
12,5% |
3915129 |
9,7% |
|
44 |
Ставрополь |
62842 |
15,6% |
3352729 |
13,0% |
|
45 |
Чебоксары |
62577 |
13,7% |
3508032 |
13,5% |
|
46 |
Курск |
62366 |
16,7% |
3629529 |
14,5% |
|
47 |
Рязань |
62339 |
8,2% |
3773400 |
10,8% |
|
48 |
Тверь |
62264 |
17,0% |
3169183 |
7,5% |
|
49 |
Череповец |
61156 |
14,2% |
3761961 |
18,9% |
|
50 |
Курган |
60468 |
11,8% |
3075966 |
15,0% |
|
51 |
Липецк |
58753 |
11,9% |
3733019 |
13,6% |
|
52 |
Вологда |
58640 |
11,5% |
2922505 |
5,2% |
|
53 |
Орел |
58482 |
13,2% |
3259796 |
16,4% |
|
54 |
Новокузнецк |
58296 |
6,3% |
3306442 |
18,0% |
|
55 |
Иваново |
57396 |
15,4% |
3648747 |
17,2% |
|
56 |
Владимир |
57026 |
15,9% |
3522082 |
16,8% |
|
57 |
Грозный |
57020 |
14,0% |
4611976 |
14,5% |
|
58 |
Челябинск |
56369 |
7,6% |
3574080 |
10,9% |
|
59 |
Тольятти |
56322 |
10,9% |
2901919 |
13,7% |
|
60 |
Ульяновск |
56042 |
10,8% |
3139457 |
7,1% |
|
61 |
Киров |
53471 |
5,2% |
2901408 |
0,9% |
|
62 |
Брянск |
53012 |
13,4% |
3221778 |
18,3% |
|
63 |
Саратов |
52697 |
17,7% |
2870688 |
18,4% |
|
64 |
Смоленск |
52237 |
9,4% |
2923287 |
10,9% |
|
65 |
Волжский |
50644 |
9,2% |
3341887 |
20,1% |
|
66 |
Оренбург |
50383 |
12,2% |
2651525 |
17,3% |
|
67 |
Нижний Тагил |
49896 |
2,8% |
2374421 |
0,2% |
|
68 |
Владикавказ |
45245 |
9,2% |
3211331 |
13,7% |
|
69 |
Махачкала |
39270 |
7,3% |
2785145 |
9,2% |
|
70 |
Магнитогорск |
38520 |
10,3% |
2202700 |
10,8% |
|
|
Среднее |
79613 |
12,6% |
4468550 |
11,7% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.