ТОП-10 новостроек московского региона с наибольшим повышением цен в январе – на уровне 6-15%
Большинство столичных застройщиков уже обновили ценники в своих проектах. Как установили эксперты премии Urban Awards, в большинстве случаев речь идет о незначительном отклонении от предновогодних значений – от минус 2% до плюс 2%. Однако на рынке выявлены десятки комплексов, в которых прайс изменился намного сильнее: в отдельных случаях зафиксирован рост на уровне 6-9% и даже выше. В наибольшей степени данный тренд затронул юго-восточные и северо-восточные локации Москвы.
При мониторинге жилья в московских новостройках специалисты Urban Awards рассматривали те проекты, по которым в постновогодний период уже были опубликованы новые прайс-листы, экспозиция насчитывает более пяти лотов. Этот пул включает 234 адреса. Более чем в половине из них квадратный метр поднялся в цене. В 24 проектах прибавка едва заметна – порядка 0,5-1,0%. Для 37 комплексов разница с декабрьскими показателями измеряется уже 1,0-2,0%. На практике это означает, что те, кто планировали купить стандартную двухкомнатную квартиру площадью 50-55 кв. м, но не успели это сделать, вынуждены будут переплатить 100-150 тыс. рублей, если речь идет о масс-маркете или доступном бизнес-классе. В премиум-классе и классическом бизнес-классе ценовая дистанция может составлять порядка 150-300 тыс. рублей. Количество новостроек, где прайс вырос еще сильнее, исчисляется десятками. Так, 25 адресов продемонстрировали рост в пределах 2-3%, 26 адресов – на 3-5%, а 20 – более 5%. Рекорд установил новейший проект ГК «ПИК» в Зеленограде – ЖК «Зеленый парк», стартовавший незадолго до Нового Года. По окончании каникул средняя цена квадратного метра подскочила здесь сразу на 35,89%. Однако такие экстремальные сдвиги – исключительная аномалия. Если вынести «Зеленый парк» за скобки, то в лидерах окажется комплекс небоскребов Neva Towers в «Москва-сити». За период январских праздников продукт в нем подорожал на 100 тыс. рублей, в пересчете на квадратный метр - плюс 14,94%. В Новой Москве наибольший подъем цен зарегистрирован в жилых комплексах «Первый Московский» (плюс 11,38%) и ЖК Аквилон Park (плюс 6,22%). Среди новостроек комфорт-класса, расположенных внутри МКАД, на первом месте по этому показателю ЖК «Шереметьевский» (плюс 7,94%), в бизнес-классе – ЖК Match Point (плюс 9,72%). Также в десятку адресов, где после каникул были кардинально пересмотрены ценники, вошли два проекта на территории Даниловского района – Nagatino i-Land (плюс 9,02%) и Først (плюс 7,92%), ЖК «Сенатор» на проспекте Мира (плюс 7,90%) и апарт-комплекс Chkalov у Курского вокзала (плюс 6,46%).
В 74 проектах (треть от общей экспозиции) девелоперы отложили повышение цен на более отдаленную перспективу. Менее 30 новостроек показали отрицательную динамику. Причем спад выражен слабо. В 14 комплексах произошла, по сути, несущественная отрицательная коррекция в пределах 1%. Еще 6 вышли чуть дальше этой границы. И только в 8 случаях можно говорить о явной тенденции на понижение стоимости квадратного метра в масштабах 4-6%.
В подъеме цен на первичное жилье четко видны географические акценты. Так, на юго-западе и западе Москвы только одна новостройка из четырех столкнулась с повышением цены квадратного метра на 2% и более. Схожая пропорция наблюдается также в ЮАО, ЦАО, САО и ВАО. При этом четко выделяется очаг подорожания в Раменках и сопредельных локациях (Дорогомилово, Филевский Парк, Очаково-Матвеевское). Он содержит сразу восемь комплексов с мощной ценовой динамикой.
В округах, полностью вынесенных за МКАД, – Троицком, Новомосковском и Зеленоградском – соотношение уже несколько отличается: 8 из 28. На северо-западе новостройки с ростом цен в масштабах 2+% занимают третью часть от всего окружного пула. Примечательно, что из восьми комплексов, достигших соответствующего результата, четыре находятся в районе Покровское-Стрешнево.
На северо-востоке и особенно юго-востоке подорожание носит массовый характер. В СВАО серьезный рост цен захватил 9 адресов из 21. ЮВАО, который служит главным хабом комфорт-класса в «старой» Москве, – единственный из округов, где проекты выбранной категории образуют большинство в актуальной экспозиции – 12 из 21.
«Говоря о повышении или понижении ценового индикатора на короткой временной дистанции, нужно различать ситуации, когда имеет место реальное подорожание или, что встречается гораздо реже, удешевление продукта от сугубо статистических курьезов, вызванных истощением экспозиции или, напротив, выходом нового объема предложения, – объясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова. – За ростом цен могут стоять несколько сценариев: наступление финального этапа реализации уже сданного комплекса, завершение краткого периода выгодных цен на старте продаж, повышение строительной готовности корпусов, появление новой инфраструктурной опции (например, станции метро, парка, школы), низкая конкуренция в рамках отдельной локации или просто желание застройщика снять еще «сливок». Однако чтобы позволить последний вариант, и компания, и ее продукт должны занимать очень прочное положение на рынке».
В третьем квартале на элитном рынке столицы в открытой продаже не появилось ни одного нового проекта, а средневзвешенная цена за квадратный метр преодолела планку в миллион рублей во всех локациях.
В настоящее время в элитном сегменте представлено 965 лотов в 67 корпусах в 44 проектах. Доля предложения в элитных комплексах составляет 6,4% от всего объёма первичного рынка жилой недвижимости.
В сегменте элитной недвижимости 67,5% от общего объёма предложения составляют квартиры и 32,5% - апартаменты. По сравнению с предыдущим кварталом доля элитных апартаментов снизилась почти на 8% (во II квартале эта доля составляла 40,3%), а квартир, наоборот, выросла – во II квартале 2021 года их доля равнялась 59,7%. Это значит, что представленные апартаменты постепенно раскупались, а новое предложение на рынок не выходило в ожидании принятия закона о статусе апартаментов.
Объём предложения в элитном сегменте за квартал вырос на 16,3% за счёт новых объёмов в уже существующих проектах и достиг 148,7 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 10,8%, достигнув 1,315 млн руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения по районам в элитном сегменте варьируется от 1,0 млн руб./кв. м (в районе Арбат) до 1,9 млн руб./кв. м в Пресненском районе.
В годовой динамике объём предложения уменьшился на 22,7%, а цена выросла на 16,8%. Объём реализованного спроса по сравнению с предыдущим кварталом сократился на 63,6%, за год снижение спроса составило 41,6%. Спрос снижается по причине вымывания ликвидного предложения, роста цен, снижения общего объёма предложения. Также на рынке существует формат закрытых продаж и бронирования, а данные по этим объектам попадают в Росреестр либо значительно позже фактической сделки либо вообще сразу оформляется собственность на конечного покупателя.
В структуре предложения в элитном сегменте во всех категориях лотов наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Так, около трети спроса приходится на многокомнатные квартиры, но их доля в предложении составляет всего 20%. При этом спрос практически равномерно распределён между однокомнатными, трёхкомнатными и многокомнатными лотами. В предложении преобладают трёхкомнатные лоты, их доля 34%.
«По итогам прошлого квартала в четырех районах Москвы (Арбат, Раменки, Хорошёво-Мнёвники и Таганский) средневзвешенная цена за квадратный метр составляла менее 1,0 млн руб./кв. м, а в третьем квартале и эти четыре района преодолели планку в миллион рублей за метр, и теперь в Москве не осталось локаций, в которых средневзвешенная цена элитных объектов менее этой цифры», - рассказывает Анна Гурцева, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Четверть всего спроса по бюджету сосредоточена на объектах до 80 млн рублей. Доля таких объектов в предложении – всего 14%. Также популярны лоты от 100 до 120 млн рублей, их рассматривает 21% клиентов, а доля предложения здесь также меньше и составляет 11%. В категории дороже 200 млн рублей наблюдается обратная ситуация – доля предложения (31%) превышает долю спроса (13%).
По площади самые популярные – объекты 110-150 кв.м, они интересуют 32% покупателей. Также существенно вырос интерес к объектам 70-90 кв метров – с 9% во II квартале до 20% в III квартале.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем инвестиций достиг 229 млрд руб., что на 32% выше результата первых девяти месяцев 2020 года и на 29% превышает показатель аналогичного периода «допандемийного» 2019 года. Стоит отметить, что в этом году почти половина объема сделок была закрыта именно в III квартале (44% от всего объема).
- По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, рекордно высокий объем инвестиций – это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент, которые составили 65% от всего объема вложенных средств за январь-сентябрь 2021 года.
- Текущий результат за три квартала лишь немногим ниже итогов всего 2020 года (256 млрд руб.). Учитывая такую динамику, можно говорить о потенциально высокой активности инвесторов до конца года, и объем инвестированных средств может оказаться на уровне показателей 2011, 2016 гг. (около 280-290 млрд руб.) или даже больше. При этом стоит отметить, что в IV квартале 2021 года итоговый результат может скорректироваться из-за неопределенности относительно четвертой волны коронавируса и потенциальных ограничений, а также повышения ключевой ставки ЦБ РФ и роста стоимости заемного финансирования.
Топ-5 инвестиционных сделок I-III кв. 2021 г.
|
Сегмент |
Объект |
Регион |
Покупатель фактический |
Цена, диапазон, руб. |
|
Площадки под девелопмент |
Участок на ул. Борисовские пруды |
Москва |
ЛСР |
10-12 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Часть проекта Ligovsky City |
Санкт-Петербург |
ГК ПИК |
10-12 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Площадка «Росстройэкспо» на Фрунзенской наб. |
Москва |
Интеко |
9-11 млрд |
|
Торговые объекты |
ТЦ «Гименей» и «Якиманка» |
Москва |
Михаил Арустамов |
6,3-6,5 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Участок в Мневниках |
Москва |
М-Девелопмент |
6-6,2 млрд |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С точки зрения доли инвестированных средств, лидером девяти месяцев 2021 года снова стали площадки под девелопмент – 65% общего объема инвестиций против 46% годом ранее. С начала года наблюдается примерно равное распределение инвестиций в этот сегмент между Москвой и Санкт-Петербургом: за первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. В январе-сентябре прошлого года распределение между Санкт-Петербургом и Москвой составляло 21% и 75% соответственно. Более равномерное распределение объема инвестиций между двумя столицами объясняется возросшим спросом на жилье в Санкт-Петербурге. Можно ожидать роста инвестиций в этот сегмент, а также дальнейшую децентрализацию спроса на данные активы в силу постепенного вымывания доступных и ликвидных площадок на рынке Москвы и усиления конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- На втором месте по доле вложенных средств находятся складские объекты. Несмотря на снижение доли инвестиций в склады в общем объеме с 18% до 12% по итогам трех кварталов, сохраняется интерес инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. За январь-сентябрь 2021 года объем инвестиций в склады уже превысил показатели 2015-2019 гг., и по итогам года может оказаться на уровне рекордного 2020 года, когда было закрыто сделок на 41,3 млрд руб. Стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее не были столь активны в складском сегменте: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Инфраструктурный Холдинг». По итогам года доля вложений в сегмент может составить 15-20%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С учетом высокого объема инвестирования в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге, доля северной столицы в общем объеме инвестиций значительно возросла – до 38% (против 15% в аналогичном периоде 2020 года). Данный результат может скорректироваться до уровня 20-25% по итогам года. Доля Москвы может составить 70-80%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В силу большого количества сделок с земельными участками доля девелоперов в структуре по типу инвесторов сохранила лидерство и возросла за год на 13 п.п. до 67%. Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным – сохраняется и существенный спрос, и достаточно высокой уровень цен. Для целей расширения земельного фонда и последующей реализации новых проектов игроки рынка продолжают приобретать площадки под девелопмент, причем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге.
- Доля инвестиционных компаний в общем объеме оказалась немного ниже уровня прошлого года – 28% против 33% в январе-сентябре 2020 года. Во II и III кварталах 2021 года также были закрыты сделки с управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 4%, тогда как в I-III кв. 2020 года доля сделок с участием подобных игроков была на уровне 0,4%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В соответствии с тенденцией начала года, доля иностранных инвесторов в I-III кварталах 2021 года оказалось на низком уровне – 3,7% против 9% годом ранее. Крупнейшей сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка «Север-4» во II квартале. На снижение спроса со стороны зарубежных игроков на российском рынке все еще влияют общая неопределенность и ограничения вследствие пандемии коронавируса. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5-10% от общего объема инвестиций.
- В III квартале диапазоны ставок капитализации на премиальные активы не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75-11,0%, для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11,0%.
- Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.
- Алексей Новиков отмечает: «Рекордно высокий результат по итогам III квартала нетипичен – как правило, в это время наступает сезонное затишье и по итогам июня-сентября фиксируются более умеренные результаты. Тем не менее, в этом году в III квартале были закрыты сделки общим объемом, превышающим совокупный результат I и II кварталов. Стабильная позитивная динамика позволяет прогнозировать высокие годовые результаты, даже выше “допандемийных” периодов – на уровне 300 млрд руб. Помимо активного спроса на площадки под девелопмент, рост также будут стимулировать инвестиции в складской сектор, который продолжает активно развиваться. Согласно нашему прогнозу, результаты 2021 года превзойдут итоги 2020 года, однако факторы новой потенциальной волны коронавируса и повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 6,75% могут немного скорректировать позитивные ожидания».