Основные проблемы реформы технического регулирования в строительном комплексе России


01.12.2009 14:07

Экспертами Ассоциации строителей России подготовлена Аналитическая справка, пресвященная основным проблемам реформы технического регулирования в строительном комплексе РФ.

Общая характеристика ситуации, сложившейся в капитальном строительстве после принятия Федерального закона «О техническом регулировании»

Ассоциацией строителей России проводится постоянный мониторинг ситуации в сфере технического регулирования в строительном комплексе, в частности, анализ хода разработки документов, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее – Федеральный закон №184-ФЗ). Существующее положение дел в области технического регулирования в строительном комплексе Российской Федерации вызывает серьезную озабоченность.

По прошествии семи лет после введения в правовое поле Федерального закона 184-ФЗ и за несколько месяцев до окончательной отмены еще легитимной системы нормативной технической документации (ГОСТы, СНиПы, ТСН и т.п.) профессиональному и экспертному сообществу  представлены:

- принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении проект Федерального закона «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений»;

- принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении проект Федерального закона «Технический регламент «О безопасности строительных материалов и изделий»;

- одобренный Экспертной комиссией Минрегиона России и утвержденный Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации СНиП «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция);

- проекты нескольких сводов правил, обсуждаемые в настоящее время Экспертной комиссией Минрегиона России, ни один из которых до сих пор не утвержден.

При этом следует иметь в виду, что в январе 2010 года, по окончании предусмотренного Федеральным законом №184-ФЗ переходного периода все обязательные требования к продукции и процессам производства, в отношении которых технические регламенты не будут приняты, прекратят свое действие. Это означает, что уже в январе 2010 года, строительный комплекс России рискует оказаться в условиях отсутствия достаточной правовой основы для осуществления своей профессиональной деятельности.

Указанные обстоятельства объективно порождают отрицательные тенденции в обеспечении безопасности в строительстве, в том числе резкое увеличение количества аварий и катастроф. Особую тревогу вызывает безопасность строительства высотных зданий, крупных торговых и развлекательных центров, иных технически сложных и уникальных объектов, прежде всего публичного назначения. Отсутствие детального регулирования требований безопасности при их проектировании и строительстве может привести к самым тяжким последствиям. Следует отметить, что отсутствие указанной правовой базы крайне затрудняет деятельность надзорных (контрольных) органов, прежде всего Ростехнадзора.

Признавая очевидные недостатки Федерального закона №184-ФЗ, такие, например, как игнорирование специфики строительной продукции (зданий, сооружений) как объектов технического регулирования, сложность включения в технические регламенты всего объема обязательных требований к безопасности строительной продукции и т.д., следует отметить, что причинами тревожной ситуации, сложившейся в области реализации реформы технического регулирования в строительстве, являются не только и не столько указанные выше недостатки.

Так, концептуальные инновации, привнесенные Федеральным законом №184-ФЗ, отчасти были связаны с необходимостью создания условий для ускорения процесса внедрения достижений технического прогресса в реальное производство. Для решения этой задачи необходимо было создать альтернативную модель разработки и утверждения нормативных технических документов и стимулировать предприятия реальной экономики к участию в техническом регулировании по схеме: «стандарт организации – национальный стандарт – свод правил» с соответствующей оценкой соответствия, обязательной, если указанные документы будут обеспечивать исполнение требований к безопасности, или добровольной, если они будут обеспечивать требования к качеству.

В основу концепции технического регулирования, закрепленной Федеральным законом №184-ФЗ, были положены принципы разделения в системе нормативной технической документации исключительной ответственности государства (безопасность объектов технического регулирования) и ответственности субъектов бизнеса (качество объектов), а также высокой активности проектных и строительных организаций в области разработки документов технического регулирования.

Подобные представления привели к тому, что сначала в тексте Федерального закона №184-ФЗ, а затем и в принятых в его развитие постановлениях Правительства Российской Федерации и других подзаконных актах было закреплено, что субъектами разработки нормативных технических документов могут быть любые лица (по умолчанию – субъекты бизнеса).

При этом не было учтено, что используемая в Федеральном законе №184-ФЗ конструкция «любые лица» может работать исключительно при наличии организационных стимулов, которые стали складываться только в последнее время в связи с введением в градостроительную деятельность института саморегулирования. При этом следует учитывать, что сам институт находится в стадии становления, система саморегулируемых организаций только формируется, процессы эти протекают в строительном комплексе Российской Федерации весьма тяжело.

На сегодняшний день стало очевидным то, что было и так ясно с самого начала переходного периода, – для преимущественно ориентированного на российский рынок строительного бизнеса нет никаких стимулов к разработке документов технического регулирования, а редкие исключения не могут снять проблему в ее целостности. Таким образом, реформирование системы технического регулирования в строительной отрасли столкнулось с практически полным отсутствием субъектов, принимающих на себя ответственность за разработку т.н. нормативных технических документов, и, главное, с отсутствием субъекта, ответственного за систему технического регулирования в целом.

Следует также отметить, что введенное Федеральным законом №184-ФЗ разделение нормативных технических документов, в зависимости от их нормативного статуса, на обязательные (технические регламенты) и добровольные (национальные стандарты и своды правил) создало довольно сложную правовую конструкцию, отличную от существовавшей ранее, при которой все т.н. нормативные технические документы являлись обязательными. В результате возникла необходимость создания специального правового и административного механизма, который обеспечивал бы организационную и правовую связь между документами разного нормативного статуса, а также стимулировал бы обязательное выполнение строительными организациями документов добровольного применения, не нарушая при этом избыточным регулированием их технологическую инициативу и активность.

Непосредственное применение положений законодательства о техническом регулировании к сложившейся системе нормативных технических документов в строительстве столкнулось с ее большим объемом, довольно сложной структурой и, главное, отсутствием внятных методических материалов по работе с ней.

Указанные обстоятельства, усугубленные наличием объективных недостатков Федерального закона №184-ФЗ, привели к тому, что за почти семилетний период действия Федерального закона №184-ФЗ применительно к строительной отрасли не сделано практически ничего значимого в части его реализации.

Анализируя положения Федерального закона №184-ФЗ и понимая исключительную сложность реализации его требований в сфере строительства (поскольку, к продукции, произведенной в результате деятельности по строительству, не могут предъявляться стандартные требования), можно утверждать, что требования, предъявляемые к обеспечению безопасности в сфере строительства, должны не только учитывать специфику строительной продукции, но и быть обязательными для применения.

Указанную точку зрения разделяют специалисты и эксперты в иных, в том числе особо опасных отраслях российской промышленности – авиационной промышленности, оборонной промышленности, атомной энергетике и ряде других отраслей.

В частности, специалисты в сфере авиационной промышленности справедливо полагают, что Федеральный закон №184-ФЗ меняет к худшему сложившуюся на протяжении более чем шестидесяти лет государственную систему стандартизации, являющуюся главным составляющим безопасности и качества авиационной техники. По мнению экспертов, разрушение существующей в этой сфере системы стандартизации окончательно подорвет создание, производство и эксплуатацию авиационной техники. По их мнению, с которым сложно не согласиться, чрезмерная либерализация и самостоятельность изготовителей авиационной техники, которую предусматривает Федеральный закон №184-ФЗ, недопустима.

Анализ иностранного законодательства в сфере технического регулирования показывает, что во многих странах с гибкой системой стандартизации (то есть системой, при которой обязательным для применения является только один уровень документов, все остальные являются добровольными для применения, и который, по сути, воспроизведен в Федеральном законе №184-ФЗ), например, в Германии и Японии, стандарты, по общему правилу, представляют собой документы добровольного применения, однако для наиболее опасных сфер промышленности сделано исключение из общего правила – документы добровольного применения в данных отраслях приобретают обязательный характер.

Представляется, что, такой подход может быть реализован и в России, поскольку не нуждается в пересмотре концепции реформы технического регулирования в целом, и способен решить целый комплекс проблем по обеспечению безопасности в ключевых сферах российской промышленности. Однако в целях реализации указанного подхода требуется внесение соответствующих изменений в законодательство России о техническом регулировании.

 

Характеристика ситуации, сложившейся в сфере разработки проектов технических регламентов, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ

О необходимости внесения изменений в законодательство России о техническом регулировании и стандартизации красноречиво свидетельствует ситуация, сложившаяся на сегодняшний день в сфере разработки нормативных документов, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ – технических регламентов.

В настоящее время базовые для строительной отрасли технические регламенты «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов и изделий», приняты Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации в первом чтении, в условиях непрекращающейся в экспертном сообществе весьма острой дискуссии о должном содержании и структуре указанных технических регламентов, способах задания в них обязательных требований, о правовом статусе и роли национальных стандартов и сводов правил, а также о способах придания им нормативного характера.

Проведенный экспертами Ассоциации строителей России правовой  анализ проектов технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов и изделий» показывает, что они, в целом, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и принятым правилам подготовки проектов нормативных правовых актов.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что значительная часть норм рассматриваемых проектов технических регламентов носит достаточно общий, в ряде случаев декларативный характер, что может привести к неоднозначности их толкования и затруднить применение.

Так, проект технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» содержит лишь общие положения о том, что должны соблюдаться требования механической, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические требования, требования энергосбережения и др.

В частности, согласно части 4 статьи 6 проекта «Конструкции и основания здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы при строительстве и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда… в результате повреждения частей здания или сооружения, систем инженерно-технического обеспечения, трубопроводов в результате значительной деформации или перемещения несущих конструкций…». В соответствии с частью 1 статьи 9 «Здания и сооружения должны быть спроектированы и построены так, чтобы в процессе и при прекращении их эксплуатации не возникало недопустимой угрозы причинения вреда здоровью людей в результате физических, биологических, химических воздействий».

Аналогичные формулировки содержатся также и в ряде других статьей проекта регламента, в частности: «недопустимая угроза» (ст. 11, ст. 13), «эффективное использование», «экономное расходование» (ст. 12) «обоснованные значения» (ч. 2 ст. 14), «недопустимое ухудшение» (п. 1 ч. 16 ст. 14), «пропорции, благоприятные для жизнедеятельности человека» (п. 2 ч. 3 ст. 19), «достаточная продолжительность инсоляции», «избыточная инсоляция» (ч. 1 ст. 21), «благоприятные условия проживания» (ч. 3 ст. 21), «освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей» (ч. 1 ст. 22) «меры по обеспечению оптимального уровня громкости и различимости звука» (ч. 4 ст. 23), «благоприятные санитарно-гигиенические условия» (ч. 1 ст. 28).

Проект технического регламента «О безопасности строительных материалов и изделий» также практически не содержит конкретных требований к безопасности.

Так, большинство норм главы 2 проекта регламента, посвященной требованиям к безопасности строительных материалов, изделий и конструкций, носят отсылочный характер. Например, согласно пункту 3 части 2 статьи 4 «строительные материалы, изделия и конструкции в части обеспечения безопасности излучений, химической, термической, биологической безопасности должны соответствовать требованиям законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения». Аналогичные формулировки используются в пунктах 2 и 4 части 1 статьи 4, статье 6 проекта регламента.

Остальные статьи, устанавливающий требования к безопасности, носят исключительно общий, декларативный характер (например, «строительные материалы, изделия и конструкции… должны быть безопасными при использовании по своему назначению …» (ч. 1 ст. 4)). Можно констатировать, что эти и подобные им положения проекта напоминают правовые нормы только внешне, так как механизм их реализации неясен.

Представляется очевидным, что приведенные выше формулировки требуют уточнения, поскольку не соответствуют одному из основных технико-юридических требований формулирования нормативных предписаний – однозначности из трактовки.

Кроме того, учитывая, что согласно действующей редакции Федерального закона № 184-ФЗ исполнение норм, не включенных в технический регламент, является добровольным, установление требований к безопасности зданий и сооружений посредством использования лишь формулировок общего характера, таких как «здания и сооружения должны быть спроектированы и построены таким образом… чтобы в процессе их эксплуатации не возникало недопустимой угрозы несчастных случаев с людьми…» (ст. 11 проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений»), недопустимо.

Следует отметить, что недостатки проектов технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов и изделий» не исчерпываются вышеперечисленными.

Например, одним из наиболее заметных недостатков указанных проектов технических регламентов является недостаточная четкость используемых в них терминов и понятий.

В частности, требуют уточнения понятия «здание» и «сооружение», установленные в статье проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».

Так, согласно пункту 27 статьи 2 проекта регламента одним из основных признаков сооружения, отличающих его от здания, является отсутствие в нем «помещений, предназначенных для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции и содержания животных». Вместе с тем, такие строительные объекты как стадионы, телевизионные башни, метро, относятся к сооружениям, хотя и имеют в своем составе помещения, предназначенные для деятельности людей.

Кроме того, пункт 27 статьи 2 указанного проекта регламента, содержащий однозначное указание на то, что сооружение не может содержать в своем составе помещений, противоречит пункту 19 данной статьи, предусматривающему, что помещение может являться не только частью объема здания, но и частью объема сооружения общественного назначения.

Представляется также, что термины «строительные материалы» и «строительные изделия» должны быть раскрыты не в техническом регламенте «О безопасности зданий и сооружений», а в техническом регламенте «О безопасности строительных материалов».

Необходимо также отметить, что проекты технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов» недостаточно четко устанавливают объекты технического регулирования, а также признаки их идентификации.

Согласно части 1 статьи 3 проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» статьи объектами технического регулирования являются «здания и сооружения любого назначения». Вместе с тем, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации помимо зданий и сооружений к объектам капитального строительства относятся также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

В проекте технического регламента «О безопасности строительных материалов и изделий» перечень объектов технического регулирования и их идентификационные признаки установлены через отнесение укрупненных групп строительных материалов, изделий и конструкций к высшим классификационным кодам Общероссийского классификатора продукции ОКП ОК 005-93. При этом следует согласиться с мнением Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям, что дифференциация строительных материалов по таким укрупненным показателям, как классы и подклассы продукции может существенно затруднить установление дифференцированных требований безопасности по отношению к отдельным подклассам продукции.

Следует также отметить, что проект технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» не вполне соответствуют Градостроительному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Федеральный закон № 123-ФЗ).

Так, например, статья 7 проекта технического регламента, устанавливающая требования к пожарной безопасности зданий и сооружений, не в полной мере согласована со статьей 80 Федерального закона № 123-ФЗ, имеющей аналогичный предмет регулирования. В частности, пункт 5 части 1 данной статьи устанавливает такое требование, как необходимость «обеспечения возможности доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара». Вместе с тем, согласно пункту 3 части 1 статьи 80 Федерального закона № 123-ФЗ «конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения зданий, сооружений и строений должны обеспечивать в случае пожара… возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение зданий, сооружений и строений».

Согласно части 16 статьи 14 проекта регламента, в проектной и рабочей документации должна быть предусмотрена «возможность безопасной эксплуатации проектируемого здания или сооружения и приведены требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию,,.» (п. 1), «минимальная периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствований состояния конструкций и систем инженерно-технического обеспечения…» (п. 2), и т.п. Вместе с тем, части 2 и 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предусматривают возможности включения указанных в проекте регламента требований в проектную документацию.

Не соответствует статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации часть 5 статьи 40 проекта регламента в части установления круга лиц, имеющих право на осуществление строительного контроля. Так, согласно части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительный контроль может осуществляться не только лицом, осуществляющим строительство, но также застройщиком или заказчиком (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

Не соответствует статье 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации часть 5 статьи 41 проекта технического регламента в части указания документов, проверка на соответствие которым входит в предмет государственного строительного надзора. Согласно части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации «предметом государственного строительного надзора является соответствие выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной (но не рабочей!) документации».

Части 7 и 8 статьи 41 проекта регламента содержат указания на документы, предоставляемые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения. При этом, некоторые из указанных в данной статье проекта регламента документов не предусмотрены частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающей исчерпывающий перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В части 16 статьи 40 и части 3 статьи 41 проекта регламента для обозначения «лица, осуществляющего строительство», используется не предусмотренный Градостроительным кодексом Российской Федерации термин «подрядчик».

Необходимо также отметить, что некоторые статьи проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» содержат нормы, определяющие порядок действий лиц в процессе строительства, эксплуатации объектов капитального строительства, не связанные непосредственно с обеспечением безопасности зданий и сооружений.

Так, например, часть 3 статьи 33 проекта регламента устанавливает обязанность «документировать замечания представителя застройщика, заказчика» при осуществлении строительного контроля», а часть 4 данной статьи, почти дословно дублируя часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривает обязанность заказчика «обеспечить доступ на строительную площадку представителей застройщика или заказчика и органов государственного строительного надзора…, предоставлять им необходимую документацию». Часть 10 статьи 35 проекта регламента устанавливает обязанность застройщика (заказчика) передать собственнику здания результаты инженерных изысканий, проектную, рабочую и исполнительную документацию.

Представляется, что подобного рода положения должны регулироваться не техническим регламентом, который в соответствии с Федеральным законом № 184-ФЗ должен устанавливать требования к безопасности зданий и сооружений, а также к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), строительства, эксплуатации, а Градостроительным кодексом Российской Федерации.

 

Характеристика ситуации, сложившейся в сфере принятия документов добровольного применения – национальных стандартов и сводов правил, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ

Еще одним труднореализуемым направлением реформы технического регулирования является создание массива документов добровольного применения – национальных стандартов и сводов правил.

Как отмечалось выше, Федеральный закон №184-ФЗ в нынешней своей редакции создал ситуацию, при которой обязательными для исполнения являются только нормы, предусмотренные в технических регламентах.

Вместе с тем, анализ текстов уже разработанных технических регламентов показал, что в них содержатся лишь общие формулировки требований к безопасности объектов технического регулирования. При этом разработчики технических регламентов подразумевают, что конкретные характеристики и показатели, развивающие общие требования технических регламентов, должны устанавливаться именно национальными стандартами и сводами правил.

Помимо вышесказанного, беспокойство вызывает и проблема разграничения содержания таких понятий как «технический регламент», «свод правил» и «национальный стандарт». При этом, если технический регламент, согласно статье 2 Федерального закона № 184-ФЗ, является нормативным правовым актом обязательного применения, то разница в содержании сводов правил и национальных стандартов до сих пор не вполне ясна. Согласно предусмотренным в Федеральном законе №184-ФЗ определениям оба вида документов являются документами добровольного применения, а также имеют практически одинаковое содержание.

Федеральный закон №184-ФЗ также не дает ответа на вопрос, как при создании новой системы документов в сфере технического регулирования в строительстве будут учтены уже существующие документы по стандартизации (СНиПы, ГОСТы и проч.). Из анализа концепции реформы ясно следует лишь то, что вся существующая нормативная база по стандартизации, в том числе и в сфере строительства, с принятием новых, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ документов, утратит свое действие.

При этом представляется немаловажным, что эти документы содержат в себе накопленные десятилетиями весьма ценные знания и опыт в различных областях деятельности, в связи с чем их актуализация и дальнейшее использование представляется целесообразными.

При анализе соотношения ранее действовавшей базы документов с документами, разработка которых предусмотрена Федеральным законом №184-ФЗ, обращает на себя  внимание Постановление Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации и метрологии от 27.07.2003 г. № 63, согласно которому со дня вступления в силу Федерального закона № 184-ФЗ государственные и межгосударственные стандарты, принятые Госстандартом России до 1 июля 2003 г., были признаны национальными стандартами.

Законность указанного документа представляется весьма сомнительной. Ситуация, при которой некий массив документов, имевших в соответствии с ранее действовавшим законодательством статус обязательных, механически приобрел иной правовой статус, с правовой точки зрения не допустима.

При этом указанные т.н. национальные стандарты содержат нормативные ссылки на десятки ГОСТов, применение которых сегодня существенно ограничено требованиями Федерального закона №184-ФЗ, а с января 2010 г. все они автоматически прекращают свое действие. Подавляющее большинство этих документов много лет не обновлялось, их содержание значительно устарело.

Следует также отметить, что, в соответствии вышеназванным Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации и метрологии, до вступления в силу технических регламентов требования, установленные стандартами, принятыми Госстандартом России до 1 июля 2003г., являются обязательными для исполнения только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Вместе с тем, при анализе текстов указанных стандартов не представляется возможным однозначно установить, какие из содержащихся в них требований соответствуют указанным выше целям, а  какие нет.

Необходимо также обратить внимание на то, что разработка национальных стандартов осуществляется с отступлением от требований Федерального закона №184-ФЗ.

Деятельность по созданию массивов этих документов, осуществляемая Техническим комитетом ТК 465 «Строительство», ведется крайне вяло и, по сути, представляет собой формальное придание некому массиву документов, имевших в соответствии с ранее действовавшим законодательством статус обязательных (государственные и м


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас:


03.04.2006 16:12

2006 год обещает стать весьма значительным для рынка кинотеатров Петербурга. Свои позиции на рынке обещает улучшить сеть «Каро Фильм», на рынок выйдет новый игрок в лице Rising Star Media и пр. Значимым для рынка событием станет и передача в частные руки порядка 20 городских киноцентров.

По данным компании «Невафильм», занимающейся проектированием и оборудованием кинотеатров, на начало 2006 года в Петербурге действует 23 современных кинотеатра на 87 кинозалов общей вместимостью около 16 тыс. человек. Прирост количества кинозалов по итогам года составил 45 процентов. 23 кинозала трех кинотеатров открылись в торгово-развлекательных комплексах. Стоит отметить, что сегодня значительное количество кинозалов расположено именно в крупных ТРК. Однако, по мнению специалистов компании «Невафильм», доля кинозалов, открываемых в торговых центрах, сегодня сокращается. Еще более 20 кинозалов сегодня принадлежит городу.

Среди наиболее значимых событий рынка в 2005 году можно отметить появление в Петербурге новых операторов -  «Роскино», «Синема Мир» и «Синема Парк». Компания «Роскино» (государственная компания, созданная для развития общероссийской сети кинопроката) в апреле прошлого года открыла киноцентр «ПИК» на восемь залов (1200 мест) в торговом комплексе на Сенной площади. Общая площадь кинотеатра - 5200 кв. м, инвестиции в проект -  около $4 млн. «Синема Мир» в ноябре прошлого года открыла кинотеатр «Художественный». Он расположен на Невском проспекте, 67, на месте, где в советские времена располагался одноименный кинотеатр. Обновленный «Художественный» включает в себя шесть кинозалов, в том числе один VIP, рассчитанных на 800 мест. Инвестиции в проект не разглашаются.

Компания «Синема Парк» открыла в конце года крупнейший в городе кинотеатр из 9 залов на 2346 мест общей площадью порядка 8 000 кв. метров. Первый кинотеатр сети в Петербурге разместился в ТРК «Гранд Каньон» на проспекте Энгельса, 154. Инвестиции в проект составили $14 млн. Уже через год «Синема Парк» обещает еще один мультиплекс, такой же площади.

Лидером по количеству посадочных мест сегодня остается «Кронверк Синема», владеющая сетью из шести мультиплексов в спальных районах города: «Норд», «Меркурий», «Академический», «Нео», «Заневский каскад» и «Балканский». Владельцами сети до недавнего времени был « Банксирский дом «Санкт-Петербург».  В конце прошлого года стало известно о том, что «Санкт-Петербург» продал управляющую компанию «Эпос», на которую и записана сеть. Новым владельцем «Кронверк Синема» стала компания «А1», входящая в консорциум «Альфа-Групп». Предполагаемая сумма сделки - $50 млн. Новые владельцы Рассчитывают сделать «Кронверк Синема» федеральной сетью и открыть несколько кинотеатров на территории стран СНГ.

Планы на год
Уже в этом году ситуация на рынке может значительно измениться. Конкуренцию «Кронверк Синема», владеющей 33 кинозалами, обещает составить «Каро Фильм». Третий кинотетар сети открылся в марте этого года. Семизальный кинотеатр на 1150 мест входит в состав ТРК «Континент», расположенного на проспекте Стачек. Уже в ближайшее время в Петербурге должен открыться четвертый кинотеатр сети. Девятизальный мультиплекс на 1200 мест разместится в ТРК «Варшавский экспресс», строительство которого сейчас заканчивает холдинг «Адамант». Сейчас в петербургскую сеть «Каро Фильм» входят «Колизей» и кинотеатр в ТРК «Рамстор» на Коломяжском проспекте. В этмо году «Каро Фильм» также откроет кинотеатр пятизальный кинотеатр на улице Дыбенко. К концу 2009 года руководство компании обещает увеличить свою петербургскую сеть до 10 киноцентров.

В январе свой первый кинотеатр в Петербурге открыла компания «Киномакс». Четырехзальный центр разместился в ТРК «Румба». По заявлению петербургских представителей компании, в ближайших планах «Киномакса» открыть в Петербурге еще три кинотеатра.

Ближе к середине года компания Vinci обещает завершить строительство ТРЦ «Радуга» на проспекте Космонавтов. В состав комплекса должен войти многозальный кинотеатр. По данным «Невафильм», оператором кинотеатра станет Rising Star Media, еще не представленная на петербургском кинорынке.

Городская инициатива
Петербургский рынок кинотеатров сегодня поделен практические на две равные части: половина принадлежит частным компаниям, половина находится на балансе Комитета по культуре Санкт-Петербурга. Однако уже скоро ситуация должна измениться. До конца года власти собираются частным компаниям большинство «своих» кинотеатров с обязательным условием: сохранение профиля. О таких планах объявил в конце января председатель Комитета по культуре Николай Буров. Каким образом город передаст имущество потенциальным инвесторам и по каким критериям их будут выбирать пока неизвестно. Недавно вопрос о развитии городской киносети рассматривался на контрольно-плановой комиссии КУГИ. Концепция развития городских кинотеатров будет рассматриваться на заседании городского правительства уже в ближайшее время, ориентировочно 30 мая. По предварительной информации, из 30 городских кинотеатров на балансе города до конца этого года останется только восемь: «Аврора», «Родина» и детские «Веснушка», «Дружба», «Восход», «Заневский», «Искра» и «Уран». «Если у частного бизнеса лучше получается управлять кинотеатрами, то пусть он этим и занимается», - комментирует Николай Буров. Город в свою очередь вложится в развитие и переоборудование киноцентров, которые оставит за собой.

Операторы отнеслись к этой идее с радостью: о своих планах на городские кинотеатры уже заявили «Кронверк Синема», «Синема Мир» и другие операторы. Новым владельцам однако предстоит потратиться на ремонт и переоборудование здания. По оценке компании «Невафильм» традиционно затраты на приведение в порядок здания являются наиболее значительными, а переустройство старых залов и закупка нового оборудования в среднем обходятся в $100 тыс. на 1 зал.

Массовое «избавление» от кинотеатров еще не началось, однако отдельные случаи передачи городских центров частным компаниям уже имеются. Так, например, еще год назад стало известно о планах по переустройстве кинотеатра «Максим» на Ланнском шоссе, 35. ЗАО «Академстрой» предлагало преобразовать под многофункциональный комплекс общей площадью более 30 тыс. кв. метров, в состав которого помимо кинотеатра предлагали включить жилье, торговые и офисные помещения. Также компания собирался преобразить и кинотеатр «Прометей», расположенный на проспекте Просвещения, 80. Недавно о своем интересе к преобразованию «Максима» заявила компания «Петровский трейд хаус», учредителями которой являются бывшие владельцы ПСБ. Детали проекта «Петровский трейд хаус» разглашать до получения разрешения на проведение работ не собирается.
Евгения Иванова



Подписывайтесь на нас:


20.03.2006 21:07

Заключение Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законопроект) вносит изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Рассмотрев представленный Законопроект Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» отмечает следующее:


1. Законопроект несколько расширяет возможности привлечения застройщиками денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в сравнении с ныне действующей редакцией Закона, что представляется вполне обоснованным. Действующее законодательство Российской Федерации прямо предусматривает возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах путем объединения денежных средств на основе членства в жилищно-строительных кооперативах или приобретения гражданами у организаций-застройщиков жилищных облигаций, как особого вида ценных бумаг, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Предлагаемые Законопроектом изменения устраняют юридическую коллизию, которая ставила под сомнение возможность применения положительно зарекомендовавших себя на практике способов приобретения прав на жилые помещения. Кроме того, в представленном Законопроекте предпринята попытка устранить неопределенность в части возможности финансирования строительства объектов недвижимости юридическими лицами посредством участия в инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. В соответствии с Законопроектом действие Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, вместе с тем, Законопроект исключает возможность уступки физическим лицам требований по таким договорам, что вызывает недоумение.


Таким образом, за исключением участия в долевом строительстве в соответствии с Законом, участия в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, а также выпуска облигаций, закрепляющих право их владельцев на предоставление имущественного эквивалента, исключены любые способы привлечения денежных средств граждан к финансированию строительства многоквартирных, жилых домов в период строительства.


Учитывая, что конечными потребителями квартир в строящемся доме, как правило, являются граждане, данное ограничение не будет способствовать увеличению объемов финансирования строительства жилых домов, и как следствие, будет негативно отражаться на темпах строительства, что повлечет риск ответственности застройщика перед дольщиками. Год, прошедший с момента вступления в силу Закона, показал, что, оценивая возникающие из договора участия в долевом строительстве риски, застройщики не торопятся привлекать деньги дольщиков. Например, в Санкт-Петербурге за весь период действия Закона была размещена всего лишь одна проектная декларация и не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. При этом количество предоставленных под строительство жилья земельных участков уменьшилось в разы.


Не имея возможности напрямую привлекать денежные средства граждан, застройщик вынужден или вкладывать в строительство собственные средства, или изыскивать кредитные ресурсы, что неизбежно приводит к удорожанию стоимости строительства, и в конечном итоге отражается на стоимости жилья.


2. В соответствии с Законопроектом прекращают свое действие нормы, согласно которым Залогодержатели – банки несут солидарную с застройщиком ответственность по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Данная поправка не вызывает сомнений, указанные нормы противоречили основам гражданского законодательства Российской Федерации, в частности, принципам признания равенства участников гражданского оборота и свободы договора, поэтому их отмена вполне логична. Тем не менее проблема полностью не решена. Часть 1 статьи 14 Закона устанавливает, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Частью 2 статьи 14 Закона предусмотрено, что вышеуказанные сроки для обращения взыскания на предмет залога применяются независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями-банками.


Данная норма может толковаться таким образом, что факт нарушения застройщиком своих обязательств перед банком-залогодержателем, при отсутствии нарушений условий, указанных в части 1 статьи 14 Закона, не является основанием для обращения взыскания на предмет залога со стороны банка. В такой ситуации договор о залоге между банком и застройщиком не имеет для банка экономического смысла. Подобная форма обеспечения для кредитующего банка является малопривлекательной, так как кредит будет недостаточно обеспеченным, что сделает затруднительным для застройщика получение кредита или приведет к необходимости формирования банком дополнительных резервов и, соответственно, скажется на нормативах кредитования. В итоге стоимость кредитных ресурсов существенно возрастет, что отразится на увеличении стоимости жилья.


Кроме того, устанавливая залог, Закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем, его реализация на практике будет весьма затруднена. Причем согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет какое-то на него право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным для себя ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации Законопроект не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный как Законом, так и Законопроектом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду потенциальных обязательств, а также обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатки) залог будет длиться вечно.


Исходя из вышесказанного, представляется, что Законопроект в полной мере не устраняет ограничения в привлечении банковских ресурсов для финансирования  строительства жилых домов и не решает проблем, связанных с практической реализацией залога. В связи с чем, представляется целесообразным подойти комплексно к изменению предусмотренного Законом залогового регулирования или отменить его вовсе.


3. Законопроект исключает из определения объекта долевого строительства гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. Данная поправка в целом вызывает поддержку. Перечисленные объекты в основном приобретаются физическими лицами в расчете на то, что осуществляемая с использованием этих помещений деятельность будет направлена на извлечение прибыли, поэтому вопросы приобретения таких помещений должны регулироваться гражданским и инвестиционным законодательством. Вместе с тем, к объектам долевого строительства, подпадающим под действие Закона, Законопроект относит нежилые помещения в многоквартирном доме, а также жилые дома, строящиеся в составе комплекса жилых домов, или помещения в здании, здания, строения, сооружения, строящиеся на земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирного дома или комплекса жилых домов, на основании одного разрешения на строительство.


Имеются серьёзные сомнения в обоснованности данной поправки, так как возникает внутреннее противоречие, ведь такие помещения, здания, строения и сооружения могут быть построены в рамках одного многофункционального комплекса на основании одного разрешения на строительство и впоследствии использоваться собственниками также как гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры в целях извлечения прибыли.


4. Предусмотренное Законопроектом уменьшение размера неустоек (пени) в случае неисполнения им условий договора является положительным моментом, так как направлено на достижение соразмерности последствий нарушения застройщиком своих обязательств и применяемых к нему санкций, а также на исключение возможности злоупотребления отдельными участниками долевого строительства предоставленными им Законом правами, путем использования штрафных санкций как способа извлечения дохода, значительно превосходящего доход, который может быть получен за счет других видов деятельности.


5. Действующая редакция Закона предусматривает расторжение договора по инициативе застройщика только в судебном порядке, что, учитывая особенности отечественного судопроизводства, существенно ограничивает финансирование строительства. В этом случае застройщик не получает необходимых денежных средств для своевременных расчетов с государством и контрагентами, что влечет у застройщика значительные убытки. Законопроект предоставляет застройщику возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате. Тем не менее, условия расторжения договора по инициативе застройщика остались прежними, что вызывает сомнения в достаточности данной поправки. Законопроект устанавливает право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве должна производиться в течение месяца и только с момента такой регистрации договор считается заключенным. Учитывая, что законодательством четко не определен порядок проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и документов, необходимых для такой регистрации, а также то, что в существующей системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор участия в долевом строительстве является новым видом сделок, а штат подготовленных регистраторов в большинстве случаев не укомплектован, на практике процесс регистрации может занимать и больше времени. Данная проблема актуальна и при регистрации прекращения договора при его одностороннем расторжении. В соответствии с Законопроектом, если участник долевого строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок не произвел оплату цены договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в том случае, если просрочка внесения платежа составила более трех месяцев. При этом застройщик не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого дня расторжения договора обязан направить участнику долевого строительства письменное предупреждение о необходимости погашения им задолженности и последствиях неисполнения такого требования. Если участник долевого строительства не исполняет данное требование, договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления застройщиком следующего уведомления уже об одностороннем отказе от исполнения договора. Момент внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав в Законопроекте четко не определен, в связи с чем, этот процесс также может затянуться.


Таким образом, в течение как минимум пяти месяцев, пока в ЕГРП не будет внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен недобросовестного. Подобная ситуация предоставляет дополнительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов, которыми могут являться конкуренты застройщика. Учитывая вышеизложенное следует откорректировать условия расторжения договора участия в долевом строительстве, а также изменить предложенный Законопроектом порядок возврата участнику долевого строительства денежных средств при расторжении договора. Вполне обоснованным представляется принять за момент, с которого должны исчисляться сроки возврата денежных средств, дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и, кроме того, не понятно, чем обусловлена необходимость ставить возможность привлечения застройщиком денежных средств в зависимость от государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве.


6. Законопроект изменяет объем сведений, относящихся к информации о застройщике, дополнительно относя к ним фамилии, имена, отчества физических лиц -  учредителей, а также процент голосов, которым обладает каждый из учредителей в органе управления юридического лица. Информация о застройщике, перечисленная в Законе подпадает под понятие информации, составляющей коммерческую тайну, закрепленное статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».


Свободный доступ всех без исключения лиц к информации о застройщике создает условия для недобросовестной конкуренции, в частности для получения и использования заинтересованными лицами коммерческой и служебной тайны, т.е. действий, запрещенных пунктом 1 статьи 10 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».


Такая финансово-экономическая «прозрачность» застройщика ставит его в неравное положение с прочими субъектами предпринимательской деятельности, заключающими договоры участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, или привлекающими денежные средства инвесторов на основании иных договоров в сфере строительной деятельности в соответствии с гражданским и инвестиционным законодательством, и которые, в этой связи, не обязаны раскрывать подобную информацию о себе.


Требование Закона о предоставлении определенной информации и документации любым обратившимся лицам не только не обосновано, но и опасно, поскольку облегчает заинтересованным лицам получение доступа к информации, которая может быть впоследствии использована для недружественного поглощения и корпоративного шантажа. Необходимо отметить, что компания, владеющая на праве собственности или аренды земельным участком с выгодным местоположением, является весьма привлекательным объектом для недружественного поглощения. Представляется целесообразным указанные нормы из текста исключить.


7. Другой вопрос, требующий решения, это продолжительность гарантийных сроков. В действующей редакции Закона предусмотрена пятилетняя гарантия на объект долевого строительства. Устанавливая общий гарантийный срок на объект долевого строительства в целом, Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества. В большинстве случаев гарантийные сроки устанавливаются производителями материалов и работ (на отделочные материалы, лифтовое оборудование и т.п.), и не зависят от застройщика.


Вопросы продолжительности гарантийных сроков в достаточной мере регламентированы действующим законодательством и их дополнительное регулирование в рамках Закона представляется необоснованным.


8. Изменения Закона так не коснулись норм об определении цены договора о долевом участии в строительстве и порядка использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В соответствии с Законом размер средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта долевого строительства, может быть определен как сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Причем статья 18 Закона устанавливает строго целевое использование средств, полученных от дольщиков, исключительно для строительства (создания) застройщиком многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Но денежные средства, направляемые на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляют лишь часть фактических затрат застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости. При реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества государством на застройщика, как правило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта.


Закон не учитывает затрат застройщика, которые тот вынужден нести до получения разрешения на строительство (выкуп права аренды земельного участка, передача городу доли в площадях возводимого объекта недвижимости, отчисления по инвестиционному контракту (например, участие в строительстве инженерных сетей), создание или реконструкция обособленных объектов инженерной и социальной инфраструктуры, выполнение требований технических условий организаций инженерно-энергетического комплекса, затраты по расселению жителей сносимых жилых домов, компенсации собственникам нежилых помещений и т.п.). Учитывая, что указанные затраты составляют значительную долю в общих затратах на строительство объекта, у застройщиков возникают трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств (ст.18 Закона).


ВЫВОДЫ:


Если исходить из того, что целями Закона должны являться защита прав и законных интересов участников долевого строительства, задачей которых является получение жилья для собственного пользования, а также создание условий для привлечения средств граждан на строительство жилья, то этим целям и Закон и представленный Законопроект в полной мере не соответствуют.


Значительная часть поправок и изменений не носят принципиального характера. В целом поправки являются незначительными и часто дублируют положения, содержащиеся в других законах. Наиболее значимые изменения Закона: изменение действия его во времени и отмена солидарной ответственности банков. В случае принятия таких поправок будет создана иллюзия серьезных уступок застройщикам и значительности проделанной работы, хотя в действительности что-либо изменится мало.


К сожалению, вынуждены отметить, что немногочисленные изменения Закона не позволяют достичь его сбалансированности, которая позволила бы восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка - застройщиков к форме договора участия в долевом строительстве, скорее наоборот, вынуждают застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов.


К достижению общего баланса интересов Законопроект не стремится, выражается это не только в несоблюдении основных принципов гражданского законодательства, но и в сохранении чрезмерно жестких административных мер воздействия. Должны соблюдаться требования статьи 17 Конституции РФ, которая устанавливает общий принцип: осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц. Баланс интересов, толерантность, достижение компромиссов несовпадающих целей и действий – основная цель законодательного регулирования. Следует учитывать и требования статьи 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти (в том числе и законодательные) поощряют жилищное строительство. Закон должен учитывать не только законные интересы дольщиков, но и застройщиков. А конкретное воплощение этого принципа должно должны выражаться в сбалансированности, минимизации административного регулирования и разумной ответственности, учитывающей специфику реализации крупных инвестиционных проектов.


В связи с чем, представляется необходимым при доработке представленного Законопроекта учесть все вышеназванные проблемы, а также рассмотреть возможность внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части отнесения к операциям, не подлежащим обложению налогом на добавленную стоимость, операции по оплате взносов участниками долевого строительства в соответствии с Законом.


В первую очередь изменения Закона должны быть направлены на устранение его  негативных последствий, к которым, прежде всего, следует отнести:


- недофинансирование строительства жилых объектов, сокращение объемов и существенное увеличение сроков строительства жилья, что напрямую связано с ограничением возможности застройщиков привлекать денежные средства на этапе строительства и значительным сужением круга лиц, имеющих право привлекать средства граждан.


В результате действия Закона под угрозой оказывается национальный проект «Доступное жилье» и как существенная часть этого проекта – возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.



Подписывайтесь на нас: