Основные проблемы реформы технического регулирования в строительном комплексе России


01.12.2009 14:07

Экспертами Ассоциации строителей России подготовлена Аналитическая справка, пресвященная основным проблемам реформы технического регулирования в строительном комплексе РФ.

Общая характеристика ситуации, сложившейся в капитальном строительстве после принятия Федерального закона «О техническом регулировании»

Ассоциацией строителей России проводится постоянный мониторинг ситуации в сфере технического регулирования в строительном комплексе, в частности, анализ хода разработки документов, предусмотренных Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее – Федеральный закон №184-ФЗ). Существующее положение дел в области технического регулирования в строительном комплексе Российской Федерации вызывает серьезную озабоченность.

По прошествии семи лет после введения в правовое поле Федерального закона 184-ФЗ и за несколько месяцев до окончательной отмены еще легитимной системы нормативной технической документации (ГОСТы, СНиПы, ТСН и т.п.) профессиональному и экспертному сообществу  представлены:

- принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении проект Федерального закона «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений»;

- принятый Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении проект Федерального закона «Технический регламент «О безопасности строительных материалов и изделий»;

- одобренный Экспертной комиссией Минрегиона России и утвержденный Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации СНиП «Общественные здания и сооружения» (актуализированная редакция);

- проекты нескольких сводов правил, обсуждаемые в настоящее время Экспертной комиссией Минрегиона России, ни один из которых до сих пор не утвержден.

При этом следует иметь в виду, что в январе 2010 года, по окончании предусмотренного Федеральным законом №184-ФЗ переходного периода все обязательные требования к продукции и процессам производства, в отношении которых технические регламенты не будут приняты, прекратят свое действие. Это означает, что уже в январе 2010 года, строительный комплекс России рискует оказаться в условиях отсутствия достаточной правовой основы для осуществления своей профессиональной деятельности.

Указанные обстоятельства объективно порождают отрицательные тенденции в обеспечении безопасности в строительстве, в том числе резкое увеличение количества аварий и катастроф. Особую тревогу вызывает безопасность строительства высотных зданий, крупных торговых и развлекательных центров, иных технически сложных и уникальных объектов, прежде всего публичного назначения. Отсутствие детального регулирования требований безопасности при их проектировании и строительстве может привести к самым тяжким последствиям. Следует отметить, что отсутствие указанной правовой базы крайне затрудняет деятельность надзорных (контрольных) органов, прежде всего Ростехнадзора.

Признавая очевидные недостатки Федерального закона №184-ФЗ, такие, например, как игнорирование специфики строительной продукции (зданий, сооружений) как объектов технического регулирования, сложность включения в технические регламенты всего объема обязательных требований к безопасности строительной продукции и т.д., следует отметить, что причинами тревожной ситуации, сложившейся в области реализации реформы технического регулирования в строительстве, являются не только и не столько указанные выше недостатки.

Так, концептуальные инновации, привнесенные Федеральным законом №184-ФЗ, отчасти были связаны с необходимостью создания условий для ускорения процесса внедрения достижений технического прогресса в реальное производство. Для решения этой задачи необходимо было создать альтернативную модель разработки и утверждения нормативных технических документов и стимулировать предприятия реальной экономики к участию в техническом регулировании по схеме: «стандарт организации – национальный стандарт – свод правил» с соответствующей оценкой соответствия, обязательной, если указанные документы будут обеспечивать исполнение требований к безопасности, или добровольной, если они будут обеспечивать требования к качеству.

В основу концепции технического регулирования, закрепленной Федеральным законом №184-ФЗ, были положены принципы разделения в системе нормативной технической документации исключительной ответственности государства (безопасность объектов технического регулирования) и ответственности субъектов бизнеса (качество объектов), а также высокой активности проектных и строительных организаций в области разработки документов технического регулирования.

Подобные представления привели к тому, что сначала в тексте Федерального закона №184-ФЗ, а затем и в принятых в его развитие постановлениях Правительства Российской Федерации и других подзаконных актах было закреплено, что субъектами разработки нормативных технических документов могут быть любые лица (по умолчанию – субъекты бизнеса).

При этом не было учтено, что используемая в Федеральном законе №184-ФЗ конструкция «любые лица» может работать исключительно при наличии организационных стимулов, которые стали складываться только в последнее время в связи с введением в градостроительную деятельность института саморегулирования. При этом следует учитывать, что сам институт находится в стадии становления, система саморегулируемых организаций только формируется, процессы эти протекают в строительном комплексе Российской Федерации весьма тяжело.

На сегодняшний день стало очевидным то, что было и так ясно с самого начала переходного периода, – для преимущественно ориентированного на российский рынок строительного бизнеса нет никаких стимулов к разработке документов технического регулирования, а редкие исключения не могут снять проблему в ее целостности. Таким образом, реформирование системы технического регулирования в строительной отрасли столкнулось с практически полным отсутствием субъектов, принимающих на себя ответственность за разработку т.н. нормативных технических документов, и, главное, с отсутствием субъекта, ответственного за систему технического регулирования в целом.

Следует также отметить, что введенное Федеральным законом №184-ФЗ разделение нормативных технических документов, в зависимости от их нормативного статуса, на обязательные (технические регламенты) и добровольные (национальные стандарты и своды правил) создало довольно сложную правовую конструкцию, отличную от существовавшей ранее, при которой все т.н. нормативные технические документы являлись обязательными. В результате возникла необходимость создания специального правового и административного механизма, который обеспечивал бы организационную и правовую связь между документами разного нормативного статуса, а также стимулировал бы обязательное выполнение строительными организациями документов добровольного применения, не нарушая при этом избыточным регулированием их технологическую инициативу и активность.

Непосредственное применение положений законодательства о техническом регулировании к сложившейся системе нормативных технических документов в строительстве столкнулось с ее большим объемом, довольно сложной структурой и, главное, отсутствием внятных методических материалов по работе с ней.

Указанные обстоятельства, усугубленные наличием объективных недостатков Федерального закона №184-ФЗ, привели к тому, что за почти семилетний период действия Федерального закона №184-ФЗ применительно к строительной отрасли не сделано практически ничего значимого в части его реализации.

Анализируя положения Федерального закона №184-ФЗ и понимая исключительную сложность реализации его требований в сфере строительства (поскольку, к продукции, произведенной в результате деятельности по строительству, не могут предъявляться стандартные требования), можно утверждать, что требования, предъявляемые к обеспечению безопасности в сфере строительства, должны не только учитывать специфику строительной продукции, но и быть обязательными для применения.

Указанную точку зрения разделяют специалисты и эксперты в иных, в том числе особо опасных отраслях российской промышленности – авиационной промышленности, оборонной промышленности, атомной энергетике и ряде других отраслей.

В частности, специалисты в сфере авиационной промышленности справедливо полагают, что Федеральный закон №184-ФЗ меняет к худшему сложившуюся на протяжении более чем шестидесяти лет государственную систему стандартизации, являющуюся главным составляющим безопасности и качества авиационной техники. По мнению экспертов, разрушение существующей в этой сфере системы стандартизации окончательно подорвет создание, производство и эксплуатацию авиационной техники. По их мнению, с которым сложно не согласиться, чрезмерная либерализация и самостоятельность изготовителей авиационной техники, которую предусматривает Федеральный закон №184-ФЗ, недопустима.

Анализ иностранного законодательства в сфере технического регулирования показывает, что во многих странах с гибкой системой стандартизации (то есть системой, при которой обязательным для применения является только один уровень документов, все остальные являются добровольными для применения, и который, по сути, воспроизведен в Федеральном законе №184-ФЗ), например, в Германии и Японии, стандарты, по общему правилу, представляют собой документы добровольного применения, однако для наиболее опасных сфер промышленности сделано исключение из общего правила – документы добровольного применения в данных отраслях приобретают обязательный характер.

Представляется, что, такой подход может быть реализован и в России, поскольку не нуждается в пересмотре концепции реформы технического регулирования в целом, и способен решить целый комплекс проблем по обеспечению безопасности в ключевых сферах российской промышленности. Однако в целях реализации указанного подхода требуется внесение соответствующих изменений в законодательство России о техническом регулировании.

 

Характеристика ситуации, сложившейся в сфере разработки проектов технических регламентов, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ

О необходимости внесения изменений в законодательство России о техническом регулировании и стандартизации красноречиво свидетельствует ситуация, сложившаяся на сегодняшний день в сфере разработки нормативных документов, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ – технических регламентов.

В настоящее время базовые для строительной отрасли технические регламенты «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов и изделий», приняты Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации в первом чтении, в условиях непрекращающейся в экспертном сообществе весьма острой дискуссии о должном содержании и структуре указанных технических регламентов, способах задания в них обязательных требований, о правовом статусе и роли национальных стандартов и сводов правил, а также о способах придания им нормативного характера.

Проведенный экспертами Ассоциации строителей России правовой  анализ проектов технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов и изделий» показывает, что они, в целом, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и принятым правилам подготовки проектов нормативных правовых актов.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что значительная часть норм рассматриваемых проектов технических регламентов носит достаточно общий, в ряде случаев декларативный характер, что может привести к неоднозначности их толкования и затруднить применение.

Так, проект технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» содержит лишь общие положения о том, что должны соблюдаться требования механической, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические требования, требования энергосбережения и др.

В частности, согласно части 4 статьи 6 проекта «Конструкции и основания здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы при строительстве и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда… в результате повреждения частей здания или сооружения, систем инженерно-технического обеспечения, трубопроводов в результате значительной деформации или перемещения несущих конструкций…». В соответствии с частью 1 статьи 9 «Здания и сооружения должны быть спроектированы и построены так, чтобы в процессе и при прекращении их эксплуатации не возникало недопустимой угрозы причинения вреда здоровью людей в результате физических, биологических, химических воздействий».

Аналогичные формулировки содержатся также и в ряде других статьей проекта регламента, в частности: «недопустимая угроза» (ст. 11, ст. 13), «эффективное использование», «экономное расходование» (ст. 12) «обоснованные значения» (ч. 2 ст. 14), «недопустимое ухудшение» (п. 1 ч. 16 ст. 14), «пропорции, благоприятные для жизнедеятельности человека» (п. 2 ч. 3 ст. 19), «достаточная продолжительность инсоляции», «избыточная инсоляция» (ч. 1 ст. 21), «благоприятные условия проживания» (ч. 3 ст. 21), «освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей» (ч. 1 ст. 22) «меры по обеспечению оптимального уровня громкости и различимости звука» (ч. 4 ст. 23), «благоприятные санитарно-гигиенические условия» (ч. 1 ст. 28).

Проект технического регламента «О безопасности строительных материалов и изделий» также практически не содержит конкретных требований к безопасности.

Так, большинство норм главы 2 проекта регламента, посвященной требованиям к безопасности строительных материалов, изделий и конструкций, носят отсылочный характер. Например, согласно пункту 3 части 2 статьи 4 «строительные материалы, изделия и конструкции в части обеспечения безопасности излучений, химической, термической, биологической безопасности должны соответствовать требованиям законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения». Аналогичные формулировки используются в пунктах 2 и 4 части 1 статьи 4, статье 6 проекта регламента.

Остальные статьи, устанавливающий требования к безопасности, носят исключительно общий, декларативный характер (например, «строительные материалы, изделия и конструкции… должны быть безопасными при использовании по своему назначению …» (ч. 1 ст. 4)). Можно констатировать, что эти и подобные им положения проекта напоминают правовые нормы только внешне, так как механизм их реализации неясен.

Представляется очевидным, что приведенные выше формулировки требуют уточнения, поскольку не соответствуют одному из основных технико-юридических требований формулирования нормативных предписаний – однозначности из трактовки.

Кроме того, учитывая, что согласно действующей редакции Федерального закона № 184-ФЗ исполнение норм, не включенных в технический регламент, является добровольным, установление требований к безопасности зданий и сооружений посредством использования лишь формулировок общего характера, таких как «здания и сооружения должны быть спроектированы и построены таким образом… чтобы в процессе их эксплуатации не возникало недопустимой угрозы несчастных случаев с людьми…» (ст. 11 проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений»), недопустимо.

Следует отметить, что недостатки проектов технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов и изделий» не исчерпываются вышеперечисленными.

Например, одним из наиболее заметных недостатков указанных проектов технических регламентов является недостаточная четкость используемых в них терминов и понятий.

В частности, требуют уточнения понятия «здание» и «сооружение», установленные в статье проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».

Так, согласно пункту 27 статьи 2 проекта регламента одним из основных признаков сооружения, отличающих его от здания, является отсутствие в нем «помещений, предназначенных для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции и содержания животных». Вместе с тем, такие строительные объекты как стадионы, телевизионные башни, метро, относятся к сооружениям, хотя и имеют в своем составе помещения, предназначенные для деятельности людей.

Кроме того, пункт 27 статьи 2 указанного проекта регламента, содержащий однозначное указание на то, что сооружение не может содержать в своем составе помещений, противоречит пункту 19 данной статьи, предусматривающему, что помещение может являться не только частью объема здания, но и частью объема сооружения общественного назначения.

Представляется также, что термины «строительные материалы» и «строительные изделия» должны быть раскрыты не в техническом регламенте «О безопасности зданий и сооружений», а в техническом регламенте «О безопасности строительных материалов».

Необходимо также отметить, что проекты технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов» недостаточно четко устанавливают объекты технического регулирования, а также признаки их идентификации.

Согласно части 1 статьи 3 проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» статьи объектами технического регулирования являются «здания и сооружения любого назначения». Вместе с тем, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации помимо зданий и сооружений к объектам капитального строительства относятся также объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

В проекте технического регламента «О безопасности строительных материалов и изделий» перечень объектов технического регулирования и их идентификационные признаки установлены через отнесение укрупненных групп строительных материалов, изделий и конструкций к высшим классификационным кодам Общероссийского классификатора продукции ОКП ОК 005-93. При этом следует согласиться с мнением Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям, что дифференциация строительных материалов по таким укрупненным показателям, как классы и подклассы продукции может существенно затруднить установление дифференцированных требований безопасности по отношению к отдельным подклассам продукции.

Следует также отметить, что проект технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» не вполне соответствуют Градостроительному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Федеральный закон № 123-ФЗ).

Так, например, статья 7 проекта технического регламента, устанавливающая требования к пожарной безопасности зданий и сооружений, не в полной мере согласована со статьей 80 Федерального закона № 123-ФЗ, имеющей аналогичный предмет регулирования. В частности, пункт 5 части 1 данной статьи устанавливает такое требование, как необходимость «обеспечения возможности доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара». Вместе с тем, согласно пункту 3 части 1 статьи 80 Федерального закона № 123-ФЗ «конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения зданий, сооружений и строений должны обеспечивать в случае пожара… возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение зданий, сооружений и строений».

Согласно части 16 статьи 14 проекта регламента, в проектной и рабочей документации должна быть предусмотрена «возможность безопасной эксплуатации проектируемого здания или сооружения и приведены требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию,,.» (п. 1), «минимальная периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствований состояния конструкций и систем инженерно-технического обеспечения…» (п. 2), и т.п. Вместе с тем, части 2 и 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предусматривают возможности включения указанных в проекте регламента требований в проектную документацию.

Не соответствует статье 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации часть 5 статьи 40 проекта регламента в части установления круга лиц, имеющих право на осуществление строительного контроля. Так, согласно части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительный контроль может осуществляться не только лицом, осуществляющим строительство, но также застройщиком или заказчиком (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

Не соответствует статье 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации часть 5 статьи 41 проекта технического регламента в части указания документов, проверка на соответствие которым входит в предмет государственного строительного надзора. Согласно части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации «предметом государственного строительного надзора является соответствие выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной (но не рабочей!) документации».

Части 7 и 8 статьи 41 проекта регламента содержат указания на документы, предоставляемые для получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения. При этом, некоторые из указанных в данной статье проекта регламента документов не предусмотрены частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающей исчерпывающий перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В части 16 статьи 40 и части 3 статьи 41 проекта регламента для обозначения «лица, осуществляющего строительство», используется не предусмотренный Градостроительным кодексом Российской Федерации термин «подрядчик».

Необходимо также отметить, что некоторые статьи проекта технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» содержат нормы, определяющие порядок действий лиц в процессе строительства, эксплуатации объектов капитального строительства, не связанные непосредственно с обеспечением безопасности зданий и сооружений.

Так, например, часть 3 статьи 33 проекта регламента устанавливает обязанность «документировать замечания представителя застройщика, заказчика» при осуществлении строительного контроля», а часть 4 данной статьи, почти дословно дублируя часть 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривает обязанность заказчика «обеспечить доступ на строительную площадку представителей застройщика или заказчика и органов государственного строительного надзора…, предоставлять им необходимую документацию». Часть 10 статьи 35 проекта регламента устанавливает обязанность застройщика (заказчика) передать собственнику здания результаты инженерных изысканий, проектную, рабочую и исполнительную документацию.

Представляется, что подобного рода положения должны регулироваться не техническим регламентом, который в соответствии с Федеральным законом № 184-ФЗ должен устанавливать требования к безопасности зданий и сооружений, а также к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), строительства, эксплуатации, а Градостроительным кодексом Российской Федерации.

 

Характеристика ситуации, сложившейся в сфере принятия документов добровольного применения – национальных стандартов и сводов правил, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ

Еще одним труднореализуемым направлением реформы технического регулирования является создание массива документов добровольного применения – национальных стандартов и сводов правил.

Как отмечалось выше, Федеральный закон №184-ФЗ в нынешней своей редакции создал ситуацию, при которой обязательными для исполнения являются только нормы, предусмотренные в технических регламентах.

Вместе с тем, анализ текстов уже разработанных технических регламентов показал, что в них содержатся лишь общие формулировки требований к безопасности объектов технического регулирования. При этом разработчики технических регламентов подразумевают, что конкретные характеристики и показатели, развивающие общие требования технических регламентов, должны устанавливаться именно национальными стандартами и сводами правил.

Помимо вышесказанного, беспокойство вызывает и проблема разграничения содержания таких понятий как «технический регламент», «свод правил» и «национальный стандарт». При этом, если технический регламент, согласно статье 2 Федерального закона № 184-ФЗ, является нормативным правовым актом обязательного применения, то разница в содержании сводов правил и национальных стандартов до сих пор не вполне ясна. Согласно предусмотренным в Федеральном законе №184-ФЗ определениям оба вида документов являются документами добровольного применения, а также имеют практически одинаковое содержание.

Федеральный закон №184-ФЗ также не дает ответа на вопрос, как при создании новой системы документов в сфере технического регулирования в строительстве будут учтены уже существующие документы по стандартизации (СНиПы, ГОСТы и проч.). Из анализа концепции реформы ясно следует лишь то, что вся существующая нормативная база по стандартизации, в том числе и в сфере строительства, с принятием новых, предусмотренных Федеральным законом №184-ФЗ документов, утратит свое действие.

При этом представляется немаловажным, что эти документы содержат в себе накопленные десятилетиями весьма ценные знания и опыт в различных областях деятельности, в связи с чем их актуализация и дальнейшее использование представляется целесообразными.

При анализе соотношения ранее действовавшей базы документов с документами, разработка которых предусмотрена Федеральным законом №184-ФЗ, обращает на себя  внимание Постановление Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации и метрологии от 27.07.2003 г. № 63, согласно которому со дня вступления в силу Федерального закона № 184-ФЗ государственные и межгосударственные стандарты, принятые Госстандартом России до 1 июля 2003 г., были признаны национальными стандартами.

Законность указанного документа представляется весьма сомнительной. Ситуация, при которой некий массив документов, имевших в соответствии с ранее действовавшим законодательством статус обязательных, механически приобрел иной правовой статус, с правовой точки зрения не допустима.

При этом указанные т.н. национальные стандарты содержат нормативные ссылки на десятки ГОСТов, применение которых сегодня существенно ограничено требованиями Федерального закона №184-ФЗ, а с января 2010 г. все они автоматически прекращают свое действие. Подавляющее большинство этих документов много лет не обновлялось, их содержание значительно устарело.

Следует также отметить, что, в соответствии вышеназванным Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации и метрологии, до вступления в силу технических регламентов требования, установленные стандартами, принятыми Госстандартом России до 1 июля 2003г., являются обязательными для исполнения только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Вместе с тем, при анализе текстов указанных стандартов не представляется возможным однозначно установить, какие из содержащихся в них требований соответствуют указанным выше целям, а  какие нет.

Необходимо также обратить внимание на то, что разработка национальных стандартов осуществляется с отступлением от требований Федерального закона №184-ФЗ.

Деятельность по созданию массивов этих документов, осуществляемая Техническим комитетом ТК 465 «Строительство», ведется крайне вяло и, по сути, представляет собой формальное придание некому массиву документов, имевших в соответствии с ранее действовавшим законодательством статус обязательных (государственные и м


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



26.10.2009 15:17

Специалистами компании «Мир недвижимости» подготовлен краткий отчет о развитии рынка жилой недвижимости в Петербурге в III квартале 2009 г.

1. Спрос

Весь 2009-й год проходит без потрясений для рынка недвижимости. С января месяца стало понятно, что рынок оживает, активность восстанавливается. В первом квартале многие строители осознали, что снижение цен неизбежно, если они хотят запустить продажи. Эти действия подтолкнули население к покупкам квартир.

В середине года был сезонный спад спроса. Продажи в третьем квартале просели в самом его начале (июль), но в конце августа и в сентябре наверстали упущенное. Спрос вырос на 25% и поднялся только до уровней весны 2009 года. В итоге, за третий квартал средние продажи по рынку практически не изменились по сравнению с предыдущими двумя кварталами и составили порядка 250 000 кв. м. Продается около 1500 квартир в месяц. Это в 1,5-2 раза ниже, чем в среднем в докризисный период. Тем не менее, общая нарастающая динамика в последние месяцы присутствует. Мы ожидаем, что в IV квартале будет продано не менее 300 000 кв. м. жилья. Каких-то более значительных всплесков спроса мы пока не ожидаем.




Самые популярные квартиры по запросам покупателей – это однокомнатные по стоимости около 2 000 000 рублей. Причем спрашивают в основном готовые дома. К сожалению, в Петербурге 1-комнатную квартиру готовом доме за такие деньги не купить. В лучшем случае – студию.

 

2. Предложение

Новые проекты сегодня на рынок практически не поступают. Ниже приведены все «распакованные» в этом году объекты (продажи на которых начались в 2009 году с нулевого цикла):

1.                  Рант – Актерский Олимп

2.                  36 трест – Парус

3.                  Норман – Шушары

4.                  Арсенал – Девяткино

5.                  ЦДС – Бугры

6.                  ЦДС – Парковый

7.                  ЛенСпецСМУ – Талисман

8.                  Сигма – Бугры

9.                  Северный Город – Привилегия

 

Новые проекты, продажи на которых начались в 2009 году на высокой стадии готовности

10.               ИПС – Английский бульвар

11.               ГДСК – Каролина, на Народной улице

12.               ЦДС – Дом на Октябрьской

 

Новые корпуса, поступившие в продажу в 2009 в «старых» проектах

13.               ЛенСпецСМУ – Юбилейный (дополнительный корпус)

14.               ГДСК – Долгоозерный (два дополнительных корпуса)

15.               ГДСК – Пулковский Посад (два дополнительных корпуса)

16.               ГДСК – Южный (два дополнительных корпуса)

17.               Строительный трест – Учительская, 16 (дополнительный корпус)

18.               Строительный трест – Коломяжский, 15 (дополнительный корпус)

19.               Темп – на Бадаева (кирпичный корпус + панельный корпус)

 

Таким образом, заложено только 9 новых проектов, остальные уже находились в процессе строительства, но не продавались. В общей сложности за 2009 год были открыты продажи в проектах не более чем на 500 тыс. кв. м. жилья. Этот объем квартир реализуется сегодня за пол года.

Для сравнения, с 2003 по 2008 год в продажу выводилось от 2,2 до 2,8 млн. кв. м. жилья. Только в 2006 году был спад до 1,2 млн. кв. м. из-за изменения процедуры получения участков.

То есть предложение стремительно убывает и особенно в готовых домах. В эконом-классе в сданных проектах или с близкими сроками сдачи (2009 год) осталось реализовать 278 000 кв. м. жилья. Большая часть квартир можно отнести к не самым популярным (2 и 3-комнатные)




Сейчас еще рано говорить о дефиците, но если спрос продолжит нарастать, а темпы прироста предложения останутся на прежнем уровне, то к середине 2010 года с недостатком предложения мы столкнемся в полный рост. Не последнюю роль в образовании дефицита играет город, выкупая самые ликвидные квартиры у застройщиков под социальные программы.

 

3. Цены

Средние цены в третьем квартале снижались, но не значительно. Ощутимо упали квартиры в сегменте элита – на 4,4%. В бизнес-классе падение не превысило 3%. В типовом жилье цены за квартал упали на 2,5%. Темпы снижения цен падают. Для сравнения во втором квартале снижение составило в элите, бизнесе и эконом классе 8,8%, 6,2%, 5,9% соответственно.

Особенно сильно цены падали в апреле-мае этого года.





Сегодня застройщики явно стали чувствовать себя увереннее. Опережая аналитику четвертого квартала, можно сказать, в нем, вероятна, не просто остановка цен, но даже и рост. Несколько крупных застройщиков Петербурга с начала октября существенно подняли цены (на 10% и более). Конечно, не все последуют их примеру, но «первые ласточки» уже появились. Сегодня уверенно можно говорить о дне цен на ликвидные квартиры. Некоторое снижение возможно только по проектам с  поздними сроками сдачи и неликвидными квартирами.

 

4. Анализ активности строительства

По итогам объезда объектов, находящихся в процессе строительства, были собраны следующие данные: отмечена динамика – 43,1%; изменений нет – 56,9%. Больше половины объектов не изменили своего фактического состояния в течении III квартала 2009 года. То есть видимых изменений за прошедший квартал на объекте строительства не наблюдается, даже если при этом на нем ведутся работы. Часть из этих объектов (30%) находится на завершающих этапах строительства и на них проводятся внутренние работы. На остальных же объектах стройка фактически стоит.

 

Илья Логинов,

директор департамента консалтинга и аналитики компании «Мир недвижимости»

 



ИСТОЧНИК: АСН-инфо


16.10.2009 17:09

По данным специалистов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в сентябре 2009 г. рост арендных ставок на встроенные помещения в Санкт-Петербурге составил порядка 5%.

 

По оценкам экспертов, на конец сентября ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили порядка 2 500 - 3 000 рублей за кв.м в месяц (спальные районы) и около 5 000 – 6 000 рублей за кв. м в месяц (центральные районы города). «Менее ликвидные помещения в спальных районах города выставлялись по цене 1 500- 2 000 рублей за кв. м в месяц, в центральных районах – за 2 000 - 3 500 рублей за кв. м в месяц», - комментирует Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.

 

Ставки аренды на встроенные помещения на конец сентября

Невский пр.

3000 – 6000 рублей за кв. м в месяц

Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр.

2000 – 3500 рублей за кв. м в месяц

Основные торговые магистрали спальных районов

2500 – 3500 рублей за кв. м в месяц

Отдаленные от станций метро улицы

600 – 1300 рублей за кв. м в месяц.

 

В целом предложение на рынке встроенных помещений в настоящий момент превышает спрос. «Увеличилось количество ликвидных объектов рядом со станциями метро, которые ранее занимали банковские структуры, - рассказывает Екатерина Лапина. – Кроме того, до сих пор пустуют некоторые помещения, которые ранее арендовали казино». Превышение предложения над спросом особенно заметно на примере объектов, которые расположены в удалении от станций метро. «Собственники таких помещений вынуждены снижать ставки аренды, чтобы хоть как-то привлечь внимание потенциальных арендаторов, - комментирует Екатерина Лапина. – Владельцы ликвидных объектов сейчас практически не предлагают скидки, а стараются дать арендатору какие-то бонусы: например, предоставить льготный период на время въезда и проведения ремонта». Стандартный вариант в данном случае – как минимум 2 месяца за половину арендной ставки. В заполненных помещениях ставка аренды формируется исходя из существующего предложения.

По-прежнему, существует большое количество помещений, предлагаемых в аренду, на центральной магистрали Петербурга – Невском пр. (Невский пр., 3, Невский пр., 8, Невский пр., 11, Невский пр., 22, Невский пр., 47 и др.). «Однако надо отметить, что уже сейчас предложение на Невском пр. стало более доступным, нежели год назад, - рассказывает Екатерина Лапина. – Разрыв в ставках аренды между объектами, расположенными на центральной магистрали города и на его окраине, сократился и может составлять 30 - 50%». Вследствие этого помещения на Невском пр. стали «по карману» не только элитным бутикам, но и предприятиям общепита.

Кроме того, в сентябре появилось больше свободных помещений в торговых комплексах. «Пустующие помещения можно встретить в ТРК, которые имеют неудачное местоположение или концепцию», - рассказывает Екатерина Лапина. Также сложно найти арендатора тем управляющим компаниям ТК, которые существенно завышают ставки аренды.

Если же говорить о спросе, то в сентябре у покупателей встроенных помещений пользовались популярностью наиболее ликвидные объекты как в центральных, так и в спальных районах города. «При этом, большая часть наших клиентов рассматривала возможность приобретения помещений с целью инвестиций, а не для себя, - отмечает Екатерина Лапина. – Соответственно, основное требование со стороны покупателей – срок окупаемости не более 7 лет, желательно варианты покупки помещений с действующим арендатором». Что касается рынка аренды помещений street retail, то в сентябре большинство договоров аренды было заключено именно с предприятиями общепита. «Их в основном интересуют помещения, расположенные в наиболее проходных местах, с большими витринными окнами, обязательно наличие больших энергомощностей, а также возможность заключения долгосрочного договора аренды», - говорит Екатерина Лапина.

«Думаю, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке встроенных помещений кардинально не изменится, - прогнозирует Екатерина Лапина. – Однако, спрос уже сейчас несколько активизировался, поэтому можно ожидать увеличение количества клиентов с желанием и возможностями купить помещение площадью от 100 кв.м. до 3000 кв.м». При этом, более активном будет рынок street retail и ТРК, нежели офисная недвижимость.

 

Материал предоставлен АРИН


ИСТОЧНИК: АСН-инфо