Итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Согласно оценкам компании, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 113 млрд руб., что более, чем в 2 раза превышает показатель 2020 года и в 2,5 раза превышает уровень «допандемийного» 2019 года.
Примечательно, что при оценке инвестиций в коммерческую недвижимости России доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% ранее по сравнению с 2020 годом. Таким образом, за счет инвестиционной активности Петербурга доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п.п. до 67%, а в регионах – на 2 п.п. до 4%.
Динамика инвестиций по регионам
Источник: Knight Frank Research, 2022
Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга
Источник: Knight Frank Research, 2022
- Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам в нескольких сегментах: площадки под девелопмент и складской сегмент. Высокие ожидания в отношении дальнейшего развития рынков и большой спрос на рынке складской недвижимости и жилья стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.
- Наибольшая доля инвестиций пришлась на сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился почти в 24 раза по сравнению с 2019 годом и в 2,3 раза по сравнению с 2020, составив около 92 млрд руб. млрд. руб.
Топ-3 инвестиционных сделки в Санкт-Петербурге, 2021 г.
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, млрд руб. |
|
Часть проекта Ligovsky City |
Площадки под девелопмент |
Санкт-Петербург |
ГК ПИК |
10-12 |
|
ЗУ на Суздальском проспекте площадью |
Площадки под девелопмент |
Санкт-Петербург |
Ленстройтрест |
6,0-7,0 |
|
Участок Алмаз-Антей на Шкиперском проспекте |
Площадки под девелопмент |
Санкт-Петербург |
ЛСР |
4,0-5,0 |
Источник: Knight Frank Research, 2022
- В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 81,2% против 74,3% годом ранее. Причиной тому стали высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка, что создает ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент составил 91,8 млрд руб. Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств, в пополнение собственных земельных банков – Setl Group, ГК ПИК, ГК ПСК и другие. В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки тех или иных площадок.
- Наибольшее количество инвестиций, после площадок под девелопмент, привлек сегменты офисной недвижимости и складской недвижимости, доля которых составила по 8,5% от общего объема инвестиций в активы Санкт-Петербурга, против 9,3% и 13,6% в 2020 году соответственно. Инвестиции в данные сегменты в абсолютном значении составили по 9,6 млрд руб., увеличившись в 1,9 и 1,3 раз на фоне общего восстановления интереса инвесторов в 2021 году после неопределенности 2020 года.
Структура инвестиций по сегментам в Санкт-Петербурге
Источник: Knight Frank Research, 2022
Структура инвестиций по типам инвесторов в Санкт-Петербурге
Источник: Knight Frank Research, 2022
- Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 83% всех инвестированных средств, что на 14 п.п. больше доли 2020 года.
- Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 14% против 25% по итогам 2020 года. При этом появилась доля такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компанией «Отал Недвижимость».
- Доля иностранных инвесторов составила 3,4%, что на 3,5 п. п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.
Николай Пашков, вице-президент по инвестициям Knight Frank St. Petersburg: «Структура спроса на инвестиционные объекты в Петербурге обусловлена высоким спросом на рынке жилья и активным развитием девелоперами своих инвестиционных программ. По сути, данный тренд сохранится и в 2022 году - жилые девелоперы продолжат лидировать в части приобретения и поглощения активов.
Кроме того, можно отметить большой интерес столичных игроков рынка к объектам инвестиционного качества в Петербурге. Это может быть обусловлено тем, что московский рынок уже не может удовлетворить тот объем запросов, который существует у институциональных инвесторов. Мы ожидаем, что в 2022 году случится ряд крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости московских инвесторов в Петербурге».
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», по итогам февраля 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 1,734 млн кв. м (без учета элитных объектов), что ниже зафиксированных минимумов в первом полугодии 2016 года, когда на рынке экспонировалось 1,8 млн кв. м жилья. По сравнению с январем 2020 года объемы предложения сократились на 3,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «После январского затишья застройщики снова активизировались, пополняя предложение новыми корпусами и проектами. За прошлый месяц рынок пополнился пятью новыми проектами бизнес- и комфорткласса «Достижение», Monodom Lake, «Нижегородская 3215», «Остров» и «Мичуринский парк». Также в течение февраля стартовали продажи в 19 новых корпусах в уже реализуемых проектах. Вышедший на рынок в феврале общий объем оказался довольно внушительным – порядка 3 тыс. лотов, причем более 90% новых предложений сконцентрировано в сегменте бизнес-класса. Несмотря на это, на фоне вымывания ликвидных вариантов за счет повышенного спроса произошло снижение общего предложения. Количество лотов в продаже также снизилось по сравнению с январскими показателями (–6,4%) и составило 27,2 тыс. квартир и апартаментов».
В феврале структура предложения по классам жилья резко сместилась в сторону новостроек бизнес-класса – их доля достигла 56,4%, прибавив 11%. На комфорткласс пришлось 42,8% (–10,4%), на экономкласс – 0,7% (–0,6%).
Из-за смещения предложения в сторону более крупных квартир и снижения доли однокомнатных лотов и студий подросла средняя площадь выставленных на продажу квартир – по итогам месяца она составила 63,7 кв. м (+3,2%).
По итогам февраля средневзвешенная цена на первичном рынке в старых границах Москвы составила 287,1 тыс. рублей – это на 10,4% больше, чем в январе 2021 года, и на 31,7%, чем в феврале 2020 года.
Наиболее заметно в феврале цены выросли в бизнес-классе – на 6,5% до 328,3 тыс. рублей/кв. м. В комфортклассе цены прибавили чуть меньше – 4,8% и достигли 219,2 тыс. рублей/кв. м. В экономклассе стоимость наоборот немного снизилась по сравнению показателями января до 164 тыс. рублей/ кв. м (–1,2%).
Все округа продемонстрировали положительную динамику средневзвешенной цены, при этом максимальный рост пришелся на СВАО (+13,9%), а минимальный – на ВАО (+2,4%).
В феврале в тройке самых дорогих по стоимости квадратного метра округов все осталось без изменений. На первом месте неизменно находится ЦАО (742,2 тыс. рублей/ кв. м). Второе место занял ЗАО (405,6 тыс. рублей/кв. м.), на третьем месте – СЗАО (304,5 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступными округами в феврале 2021 года остались ЗелАО (166,6 тыс. рублей/ кв. м) и ЮВАО (225,3 тыс. рублей/ кв. м).
Западное Дегунино третий год подряд занимает почетное второе место по количеству сделок и доле в объеме спроса на московские новостройки. Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» рассказывают о том, что заставляет покупателей выбирать этот район и каковы причины его популярности.
Немного истории
Район Западное Дегунино площадью 752,66 га разместился на месте двух старинных русских сел – Дегунино и Бусиново. Его история началась очень давно. Впервые село упоминается в духовной грамоте Ивана Калиты в 1336 году – это своего рода «рекорд древности» Северного округа столицы. В состав Москвы Дегунино вошло в 1960 году, и это сразу отразилось на динамике развития территории и росте населения. Район очень быстро приобрел городской облик, здесь выросли крупные научные, производственные, медицинские предприятия и организации общероссийского значения. В одном из кварталов даже создан своеобразный «городок здоровья», где размещены Институт педиатрии и детской хирургии, Федеральный научно-практический центр медико-социальной экспертизы и реабилитации инвалидов, взрослый и детский интернаты и многое другое.
Качественно новый этап в развитии района наступил в 1997 году, с началом городской программы по сносу панельного жилья. Пятиэтажки уступили место новым многоэтажным домам современного уровня комфорта.
В настоящее время район дополняется авторскими проектами с выразительной и уникальной архитектурой. Один из примеров последнего времени – жилой комплекс «Любовь и голуби», расположенный на улице Дегунинская, 5А и состоящий из трех 22-этажных корпусов, объединенных конструктивными и стилистическими решениями фасадов, галереей с объектами инфраструктуры и закрытым внутридомовым пространством, свободным от машин.
Богатство инфраструктуры
Западное Дегунино отличается развитой социальной инфраструктурой. Так, на территории района расположены 3 городские поликлиники, 9 школ и 14 дошкольных образовательных учреждений, 2 взрослые и 1 детская библиотеки, филиал ДК «Восход», 2 музыкальные школы и множество детских досуговых объектов.
Что же касается шопинга и развлечений, то с этим в районе тоже все в порядке. Здесь есть современный многозальный кинотеатр «КиноМакс», а также торгово-развлекательный центр «XL» с магазинами, ресторанами, кафе, салонами красоты, детским центром.
«Район Западное Дегунино вполне заслуженно пользуется большим спросом, – считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В последние годы он особенно активно и динамично развивается, прирастая новыми инфраструктурными объектами, которые помогают жителям удовлетворять все насущные потребности. Немаловажно и то, что север Москвы, как и запад, является одним из самых экологически чистых направлений города».
Несмотря на развитость инфраструктуры Западного Дегунино, застройщики, которые заботятся о комфорте своих резидентов, включают в состав своих жилых комплексов дополнительные объекты. Например, проект ЖК «Любовь и голуби» предполагает размещение объектов инфраструктуры общей площадью 1,2 тыс. кв. м – супермаркет, кафе, отделение банка, химчистка, фитнес-центры, стоматологическая клиника, детский дошкольный центр, кружки и секции и т.д.
Есть в Западном Дегунино и природные зоны отдыха. Например, всего в шаге от ЖК «Любовь и голуби» расположен Дегунинский пруд, примерно в 10 минутах ходьбы – Парк им. С. Федорова, а в 20 минутах – природная зона «Ангарские пруды».
Транспортная доступность
С 2016 года метро начало активно продвигаться на север столицы – с открытием станций «Бутырская», «Фонвизинская», «Окружная», «Верхние Лихоборы» и «Селигерская». Сейчас ведется строительство еще трех станций – «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово» и «Физтех».
В результате открытия станций жители из девяти районов САО Москвы, включая Западное Дегунино, получили метро в шаговой доступности от дома. В их числе – резиденты ЖК «Любовь и голуби»: до «Селигерской» они могут дойти пешком за 10 минут. Также в 10-минутной пешей доступности от корпусов ЖК «Любовь и голуби» находится железнодорожная станция «Моссельмаш». В конце 2022 – начале 2023 года здесь запланировано открытие третьего диаметра МЦД, который позволит жителям добраться не только до подмосковных городов, но и свяжет локацию со станциями метро «Ховрино», «Петровско-Разумовская», «Бутырская», «Рижская», «Электрозаводская», «Сокольники» и др. Также здесь появятся пересадки на станции МЦК и других диаметров.
«На новостройки в районе Западное Дегунино существует стабильно высокий спрос, который мы наблюдаем на примере нашего проекта, – комментирует Алексей Перлин. – По итогам 2020 года мы полностью завершили продажи первой очереди. В сентябре началась реализация второй, и за первые пять месяцев было продано 50% объема ее первого этапа. Средняя стоимость во второй очереди в 2020 году относительно первой в 2019-м выросла на 20-25%».