Итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Согласно оценкам компании, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 113 млрд руб., что более, чем в 2 раза превышает показатель 2020 года и в 2,5 раза превышает уровень «допандемийного» 2019 года.
Примечательно, что при оценке инвестиций в коммерческую недвижимости России доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% ранее по сравнению с 2020 годом. Таким образом, за счет инвестиционной активности Петербурга доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п.п. до 67%, а в регионах – на 2 п.п. до 4%.
Динамика инвестиций по регионам
Источник: Knight Frank Research, 2022
Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга
Источник: Knight Frank Research, 2022
- Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам в нескольких сегментах: площадки под девелопмент и складской сегмент. Высокие ожидания в отношении дальнейшего развития рынков и большой спрос на рынке складской недвижимости и жилья стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.
- Наибольшая доля инвестиций пришлась на сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился почти в 24 раза по сравнению с 2019 годом и в 2,3 раза по сравнению с 2020, составив около 92 млрд руб. млрд. руб.
Топ-3 инвестиционных сделки в Санкт-Петербурге, 2021 г.
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, млрд руб. |
|
Часть проекта Ligovsky City |
Площадки под девелопмент |
Санкт-Петербург |
ГК ПИК |
10-12 |
|
ЗУ на Суздальском проспекте площадью |
Площадки под девелопмент |
Санкт-Петербург |
Ленстройтрест |
6,0-7,0 |
|
Участок Алмаз-Антей на Шкиперском проспекте |
Площадки под девелопмент |
Санкт-Петербург |
ЛСР |
4,0-5,0 |
Источник: Knight Frank Research, 2022
- В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 81,2% против 74,3% годом ранее. Причиной тому стали высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка, что создает ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент составил 91,8 млрд руб. Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств, в пополнение собственных земельных банков – Setl Group, ГК ПИК, ГК ПСК и другие. В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки тех или иных площадок.
- Наибольшее количество инвестиций, после площадок под девелопмент, привлек сегменты офисной недвижимости и складской недвижимости, доля которых составила по 8,5% от общего объема инвестиций в активы Санкт-Петербурга, против 9,3% и 13,6% в 2020 году соответственно. Инвестиции в данные сегменты в абсолютном значении составили по 9,6 млрд руб., увеличившись в 1,9 и 1,3 раз на фоне общего восстановления интереса инвесторов в 2021 году после неопределенности 2020 года.
Структура инвестиций по сегментам в Санкт-Петербурге
Источник: Knight Frank Research, 2022
Структура инвестиций по типам инвесторов в Санкт-Петербурге
Источник: Knight Frank Research, 2022
- Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 83% всех инвестированных средств, что на 14 п.п. больше доли 2020 года.
- Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 14% против 25% по итогам 2020 года. При этом появилась доля такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компанией «Отал Недвижимость».
- Доля иностранных инвесторов составила 3,4%, что на 3,5 п. п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.
Николай Пашков, вице-президент по инвестициям Knight Frank St. Petersburg: «Структура спроса на инвестиционные объекты в Петербурге обусловлена высоким спросом на рынке жилья и активным развитием девелоперами своих инвестиционных программ. По сути, данный тренд сохранится и в 2022 году - жилые девелоперы продолжат лидировать в части приобретения и поглощения активов.
Кроме того, можно отметить большой интерес столичных игроков рынка к объектам инвестиционного качества в Петербурге. Это может быть обусловлено тем, что московский рынок уже не может удовлетворить тот объем запросов, который существует у институциональных инвесторов. Мы ожидаем, что в 2022 году случится ряд крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости московских инвесторов в Петербурге».
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов в московских новостройках массового сегмента и бизнес-класса упало на 46%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается всего 4 тыс. таких помещений. Причем заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса – на 67% за год.
Во II квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в Москве застройщики продавали 4 тыс. помещений, тогда как в аналогичный период 2020 года в продаже насчитывалось 7,4 тыс. апартаментов этих сегментов. Таким образом за 12 месяцев предложение этого типа недвижимости в двух крупнейших секторах рынка новостроек Москвы снизилось на 46%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на сокращение числа апартаментов, количество комплексов с ними практически не изменилось. Во II кв. 2020 года застройщики реализовывали 71 проект апартаментов комфорт- и бизнес-класса, в III кв. 2020 – 68, в IV кв. 2020 – 69, в I кв. 2021 – 68, а во II кв. 2021 – 70.
«Девелоперская активность в сегменте апартаментов в целом остается высокой, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Только за первое полугодие 2021 года в продаже появились 10 новых проектов. Поэтому сокращение предложения связано прежде всего с высоким спросом. В первой фазе нашего комплекса большую часть апартаментов раскупили еще до завершения строительства. На фоне роста цен на квартиры многие покупатели переключились на приобретение апартаментов, где квадратный метр в среднем доступнее на 15-20%, чем в аналогичных квартирах».
Заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса. Если во II квартале 2020 года насчитывалось 3,6 тыс. помещений в проектах этого класса, то во II квартале 2021 года – 1,2 тыс. Таким образом, выбор у потенциального покупателя недорогих апартаментов в Москве за 12 месяцев уменьшился на 67%.
Апартаментов бизнес-класса в продаже тоже стало меньше. Год назад застройщики предлагали 3,9 тыс. вариантов такой недвижимости, а сейчас – 2,8 тыс, то есть на 28% меньше.
«Апартаменты продолжают оставаться антикризисным вариантом решения жилищного вопроса в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По уровню качества они принципиально не отличаются от комплекса с жилым статусом, но цена в них ниже, что позволяет покупателю найти подходящее помещение под свой бюджет. Сокращение предложения апартаментов с этой точки зрения вполне логично. Примечательно, что апартаменты не попали под действие программы субсидирования ипотечных ставок, но господдержка все равно повлияла на этот сегменте рынка новостроек Москвы. Вероятно, многие покупатели апартаментов – москвичи, которые выручили деньги от продажи подорожавшего вторичного жилья и решили вложить их в новые апартаменты».
По подсчетам аналитической платформы bnMAP.pro суммарный бюджет сделок на рынке новостроек Санкт-Петербурга в первом полугодии 2021 года оказался на 38,8% выше, чем за аналогичный период в прошлом году, хотя объем продаж по количеству лотов вырос лишь на 1%. В Ленинградской области зафиксирован еще более существенный рост: выручка девелоперов стала на 91,1% больше, чем за первые 6 месяцев 2020 года.
В прошлом месяце власти «перезапустили» программу льготной ипотеки. Новые условия стали более жесткими и сделали программу малоприменимой для рынков Санкт-Петербурга и Москвы, где цены на недвижимость заметно выше, чем в большинстве регионов России. Тем не менее за первые полгода во многом благодаря данной программе девелоперы смогли неплохо «заработать». Аналитики платформы bnMAP.pro подготовили статистику о динамике продаж в Северной столице и Ленинградской области в первой половине 2021 года.
По данным bnMAP.pro, суммарный бюджет сделок на рынке новостроек (все классы) Санкт-Петербурга за первое полугодие текущего года составил 194 млрд рублей. Таким образом, выручка девелоперов оказалась на 38,8% больше, чем за аналогичный период в 2020 году. А по сравнению с рассматриваемым периодом в докризисном 2019 году рост составил 49,2%. В Ленинградской области с января по июнь 2021 года включительно, на первичном рынке жилья (все классы) было продано недвижимости на 40 млрд рублей, что на 91,1% больше чем за аналогичный период в прошлом году. По сравнению с рассматриваемым периодом в 2019 году выручка оказалась больше на 50,4%. «Первая половина этого года оказалась в целом очень успешной для девелоперов, многие из них смогли накопить хорошую финансовую подушку, накануне текущего падения спроса в связи ростом ставок по ипотеке и сезонным фактором, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
При этом несмотря на существенное увеличение выручки девелоперов объем заключенных сделок за тот же период вырос менее внушительно. Так по данным bnMAP.pro, в первом полугодии 2021 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено 28 786 сделок, что всего на 1% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, но на 12,5% меньше, чем в январе – июне 2019 года. В Ленинградской области за рассматриваемый период было реализовано 9 665 лотов, что на 45,1% больше, чем в первом полугодии 2020 года, но на 3,1% меньше, чем за тот же период в 2019 году.
Увеличение выручки девелоперов произошло во многом благодаря существенному росту цен на новостройки. По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра в сделках на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга по итогам шести месяцев 2021 году выросла на 31,9% по сравнению с первым полугодием 2020 года, до 161,2 тыс. рублей. Похожую динамику цен продемонстрировали и новостройки Ленинградской области: + 31,5% по сравнению с январем июнем 2020, до 108,8 тыс. рублей.
