Самые успешные девелоперы «старой» Москвы по итогам 2021 года
По подсчетам аналитиков «Метриум», в проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году было продано на 22% больше площади, чем в 2020 году. Это обеспечило рост выручки почти на 39%. Объем реализованного лидером рейтинга метража за год увеличился более чем на 42%, а поступления от продажи квартир и апартаментов – на 72%.
В 2021 в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами было заключено 69,2 тыс. договоров долевого участия на 3,8 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом количество сделок выросло на 11,7%, а проданная площадь – на 12,2%.
На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году пришлось 64,8% от общего объема сделок в новостройках, что на 3,4% больше, чем год назад. Реализованная площадь в данных комплексах по итогам 2021 года выросла на 22% (до 2,4 млн кв. м.) по сравнению с показателями 2020 года, а выручка – на 38,9% (до 689,5 млрд рублей).
За прошедшие 12 месяцев рейтинг обновился на 30%. Стоит отметить, что в тройку лидеров с 2016 года стабильно входят ГК «ПИК», «ДОНСТРОЙ» и MR Group.
Первое место уже на протяжении 6 лет сохраняет за собой ГК «ПИК». В 2021 году в его проектах было заключено 21,1 тыс. договоров долевого участия на более чем 1 млн кв. м. (27,5% от общего объема проданной площади), что принесло застройщику 243,5 млрд рублей – это больше, чем суммарные поступления от продаж у застройщиков, расположившихся на втором и третьем месте. По сравнению с 2020 годом, количество ДДУ выросло на 50,7%, реализованный метраж – на 42,5%, выручка – на 72,2%. Самые успешные проекты – ЖК «Люблинский парк», «Перовское 2», «Амурский парк».
Второе место занял девелопер «ДОНСТРОЙ». По итогам 2021 года ему удалось заключить 5,9 тыс. ДДУ на 379,5 тыс. кв. м., что обеспечило выручку в размере 134,9 млрд рублей. Относительно показателей 2020 года количество сделок увеличилось на 9,2%, проданная площадь – на 18,9%, поступления от реализации – на 63,1%. Наиболее востребованные проекты застройщика – ЖК «Символ», «Остров», «Событие».
Третье место сохранила за собой компания MR Group. В 2021 году в комплексах данного девелопера было заключено 4,7 тыс. сделок на 258,1 тыс. кв. м., что принесло 88,8 млрд рублей. По сравнению с 2020 годом реализованная площадь выросла на 3,4%, количество сделок осталось практически неизменным, а выручка увеличилась на 42,5%. Самые успешные проекты – ЖК «Метрополия», Mod, Filicity.
«Несмотря на серьезную конкуренцию на первичном рынке, в 2021 году количество наших проектов в рейтингах самых продаваемых новостроек бизнес-класса и премиального сегмента выросло вдвое, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Мы стремимся создавать продукт, который не только полностью соответствует, но и превосходит ожидания клиентов».
Из иных тенденций стоит выделить двукратное увеличение объема реализованной площади у застройщика Seven Suns Development. Кроме того, более чем на треть (39,2%) сократился проданный метраж у компании INGRAD по причине вымывания предложения.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2020., тыс. кв. м |
Продано площадей в 2021, тыс. кв. м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2021, тыс. ед. |
Выручка в 2021, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
733,3 |
1045 |
42,5% |
21,1 |
243,5 |
27,3% |
|
2 |
▬ |
ДОНСТРОЙ |
319,1 |
379,5 |
18,9% |
5,9 |
134,9 |
9,9% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
249,6 |
258,1 |
3,4% |
4,7 |
88,8 |
6,7% |
|
4 |
▲ |
ГК Эталон |
121,8 |
127,4 |
4,6% |
2,0 |
38,6 |
3,3% |
|
5 |
▲ |
Seven Suns Development |
61,4 |
124,9 |
в 2 раза |
2,8 |
21,9 |
3,3% |
|
6 |
▼ |
INGRAD |
186,6 |
113,5 |
-39,2% |
1,6 |
40,2 |
3,0% |
|
7 |
▲ |
ГК ФСК |
66,4 |
110 |
65,7% |
1,9 |
39,5 |
2,9% |
|
8 |
▲ |
Tekta Group |
87,3 |
96,3 |
10,3% |
1,5 |
32,6 |
2,5% |
|
9 |
▲ |
ГК Гранель |
58 |
92,9 |
60,2% |
2,2 |
22,4 |
2,4% |
|
10 |
▼ |
ГК Пионер |
103,9 |
83,6 |
-19,5% |
1,4 |
24,1 |
2,2% |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В 2021 году, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки, рост цен и повышение ставок по жилищным займам, большинство компаний, входящих в рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы, улучшили свои показатели, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Показательно, что в топ-10 вошли только 4 компании (ГК «ПИК», Seven Suns Development, ГК «Гранель», ГК «Пионер»), у которых более 60% реализованной площади приходится на новостройки массового сегмента. Более того, у занявших второе и третье места компаний «ДОНСТРОЙ» и MR Group практически весь проданный метраж (98,6% и 95,6% соответственно) относится к проектам бизнес-класса и высокобюджетного сегмента, что позволяет достичь высоких показателей выручки при меньшем, чем у лидера, количестве сделок и реализованной площади».
В департаменте элитной недвижимости Est-a-Tet подсчитали: средневзвешенная цена 1 кв.м в элитных новостройках превышает 1 миллион рублей во всех районах. Самый высокий показатель зафиксирован в Мещанском районе, где средневзвешенная цена метра приближается к 3 млн рублей.
Во всех рассмотренных локациях средневзвешенная цена за кв.метр превышает один миллион рублей, в Пресненском и на Якиманке превышает 2 млн рублей, а в Мещанском уже преодолела планку в 2,5 млн за метр и подбирается к 3 млн рублей.
Год назад по средневзвешенной цене за метр лидировал Пресненский район с показателем 1,583 млн рублей. Сейчас средневзвешенная цена в Пресненском – 2,150 млн рублей за метр. По итогам 4 квартала 2021 года лидер сменился, это Мещанский район с показателем 2,715 млн.
«В первую очередь вымываются лоты оптимального для проекта формата и с наиболее привлекательной ценой, а срок экспонирования эксклюзивных объектов, как правило, больше – это пентхаусы, виллы, двухуровневые лоты с высокой ценой квадратного метра. Наличие столь дорогих объектов «тянет» вверх средневзвешенную цену по району. Такая тенденция наблюдается во многих проектах, – поясняет ценообразование Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. – Так как предложение элитного сегмента ограничено, даже незначительное изменение ассортимента в рамках каждого проекта может привести к существенному изменению показателя средневзвешенной цены. Собственно, эта тенденция и внесла ощутимый вклад в годовой рост средневзвешенной цены элитного сегмента».
Год назад самая низкая средневзвешенная цена элитного метра была зафиксирована в Таганском районе и составляла 680 тыс.руб./кв.м. Самый бюджетный метр элитки по данным на начало 2022 года обойдется в 1,030 млн рублей, это показатель района Хорошево-Мнёвники.
С большим отрывом лидирует Якиманка с долей в 21%. На втором месте – Дорогомилово (14%), по 13% у Раменок и Хамовников. В районе Арбат сконцентрировано 12% предложения элитных новостроек, доля остальных районов менее 10%. По 2% - в Пресненском и Басманном районах.
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».