Итоги 2021 года на первичном рынке России

Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на первичном рынке недвижимости России.  Стоимость квадратного метра преодолела отметку в 100 тысяч рублей. Выбор покупателей становится больше – количество объявлений выросло на треть. Реальный чек сделки в новостройках России - на 8% ниже, чем прайс застройщиков.

---

Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru

ДИНАМИКА ЗА ГОД
Рост цен			Спрос			Предложение
Лидеры
Сочи	В 2 раза		Новосибирск	рост в 3,6 раз		Краснодар	в 3 раза
Оренбург	88%		Омск	рост в 2,8 раз		Омск	в 3 раза
Краснодар	74%		Екатеринбург	рост в 2		Казань	в 2,7 раз

Спрос:

• Разница между реальным чеком сделки и прайсом на сайте застройщиков увеличивается: год назад стоимость кв.м в сделке была на 2% ниже средней цены по прайсу. Сейчас разница достигла уже 8%: покупатели выбирают более бюджетные варианты, появляются и скидки от продавцов. Помимо столичных регионов, лидерами по продажам новостроек стали также Краснодар, Екатеринбург и Новосибирск.

 

Предложение:

• Количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основной рост пришелся на август 2021 года.

Цены:

• Средняя стоимость квадратного метра за год в городах с населением от 500 тыс. человек увеличилась за год на 33%. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 29%: (с 88,1 тыс. до 114 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 38%: с 67,4 тыс. до 93 тыс.

I.       Спрос  

По статистике Росстата, за три квартала в России зарегистрировано 631,9 тыс. ДДУ – на 29% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Причем пересмотр льготной ипотеки не привел к резкому снижению сделок в 3 квартале 2021 года. Количество сделок по России (209,4 тыс. ДДУ) оказалось меньше всего на 10% относительно предыдущего квартала. Однако данная официальная статистика включает все ДДУ, в том числе с юридическими лицами, а также – машиноместами, кладовыми и пр., то есть все же реальный спрос на жилье имеет иную структуру. Кроме того, статистика Росстата приведена только поквартально.

Эксперты Циан также на основе данных наш.дом.рф. проанализировали спрос отдельно по квартирам: какие объекты и с какими характеристиками интересовали покупателей новостроек в целом по всей по всей России, в каких регионах рынок отреагировал наиболее остро на пересмотр программы льготной ипотеки, а также – где цены не соответствуют реальному спросу. Статистика приведена за период январь – октябрь 2021 года включительно, и учитывает сделки только с физлицами.

Скрытые скидки: цена покупки – в среднем на 8% ниже стоимости предложения

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке – 102,3 тыс. рублей (подробнее в пункте 3 отчета). Данные приведены для городов с численностью населения от 500 тыс. Средняя стоимость кв. м в сделке в конце 2021 года – 94 тыс. рублей, то есть на 8% меньше того, что предлагают девелоперы. Год назад разница была минимальной: при средней цене кв. м в 78,7 тыс. рублей на первичном рынке, чек сделки был ниже на 2%. Такая тенденция, во-первых, свидетельствует о смещении спроса в сторону более доступных вариантов на фоне удорожания ипотеки и роста цен. Во-вторых, говорит о появлении на рынке скидок: реальная цена продажи - ниже того, что предлагают застройщики, согласно официальному прайсу.

Год назад наибольший дисбаланс между чеком сделки и ценой предложения по прайсу, наблюдался в городах Краснодарского края: Сочи и Краснодар. Спустя год в число с наибольшим ценовым разрывом вошли, помимо Сочи также Новосибирск, Уфа, Челябинск. Абсолютно по всем городам-миллионникам разрыв в чеке сделки и прайсе увеличился за год: предложение не соответствует реальному спросу и тому, что могут себе позволить покупатели при текущих ценах.

С новой льготной ипотекой спрос просел на 13%, но к осени восстановился

В 2021 году  лидерами на первичном рынке РФ по числу ДДУ стали:

• Москва
• Санкт-Петербург
• Краснодар
• Екатеринбург
• Новосибирск
• Ростов-на-Дону
• Тюмень
• Уфа
• Воронеж
• Видное

Пересмотр программы льготной ипотеки при вел к резкому падению числа сделок - на 13% в июле 2021 года относительно июня - последнего месяца действия льготной ипотеки на старых условиях, в августе относительно июньских значений спрос снизился еще существеннее:  18,4%. Однако уже к сентябрю количество сделок снова стало увеличиваться по России - спрос оказался сопоставим с июньскими значениями. То есть в 2021 году в целом по РФ пик спроса пришелся на июнь и сентябрь 2021 года - последний месяц “старой” льготной ипотеки и начало делового сезона.

Причина такой высокой активности также связана с ослаблением курса рубля (что традиционно приводит к повышенной активности на рынке), а также - рост ключевой ставки, что ведет к удорожанию ипотеки.

Источник: Циан.Аналитика

II.      Предложение: Количество объявлений в новостройках увеличилось на треть

Конкуренция среди застройщиков усиливается. За прошедший год количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основой прирост предложения в продаже произошел в августе 2021 года – уже после пересмотра программы льготной ипотеки. Тогда число объявлений относительно июльских значений увеличилось на 16% или порядка 22 тыс. квартир и апартаментов. Такой заметный прирост отмечен преимущественно за счет рынка новостроек Санкт-Петербурга (+9 тыс. лотов), Краснодара (+4,7 тыс.) и Москвы (+2 тыс.).

Источник: Циан.Аналитика

В годовой динамике рост числа объявлений на первичном рынке отмечен для 12 из 16 городов-миллионников. В Москве выбор покупателей увеличился на 19%: с 36,7 тыс. до 43,8 тыс. квартир и апартаментов. В Санкт-Петербурге – на 22%. Наибольший рост спроса отмечен для Краснодара (в три раза за год), город также входит в число лидеров по росту цен.

Снижение предложения примерно на четверть отмечено в Новосибирске (город в тройке лидером по приросту спроса), примерно на треть снизился выбор также в Челябинске и Воронеже. Отрицательная динамика (-9%) и в Ростове-на-Дону.

Циан отмечает, что, в отличие от вторичного рынка, динамика объема предложения на «первичке» более подвержена изменениям за счет маркетинговой политики самих девелоперов, как правило, выводящих в продажу только пул квартир, а не весь доступный объем. Спрос на фоне сворачивая льготной ипотеки сократился. Застройщики стали активнее получать разрешительную документацию (за первые 8 месяцев этого года суммарная площадь квартир во впервые опубликованных проектных декларациях превысила 21 млн кв. м, что сопоставимо с показателями всего прошлого года (23 млн кв. м). Отказались девелоперы и от искусственного нагнетания покупательского ажиотажа.

Лидерами по количеству квартир в новостройках в продаже сейчас: Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Год назад на третьем месте был Ростов-на-Дону.

Количество объявлений в продаже в новостройках

Город	дек.20	дек.21	Динамика за год
Москва	36,7	43,8	19%
Санкт-Петербург	31,6	38,5	22%
Краснодар	10,0	30,6	207%
Ростов-на-Дону	23,3	21,3	-9%
Екатеринбург	5,5	9,0	64%
Красноярск	2,6	5,5	112%
Новосибирск	6,4	4,7	-26%
Пермь	1,4	3,8	177%
Воронеж	5,6	3,7	-34%
Казань	1,3	3,5	176%
Уфа	2,1	3,5	63%
Нижний Новгород	1,7	3,0	76%
Челябинск	3,2	2,3	-29%
Самара	1,0	1,6	50%
Волгоград	0,5	1,5	176%
Омск	0,1	0,3	200%
Все города	132,9	176,5	33%

Источник: Циан.Аналитика

В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн, количество объявлений в продаже в декабре 2021 года (34,7 тыс.) оказалось в полтора раза выше, чем год назад (23,3 тыс.) Лидерами по количеству квартир в новостройках в продаже стали Тюмень, Пенза, Ижевск, Сочи и Барнаул.

III.      100 тысяч за квадрат в новостройках России

В декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках преодолела отметку в 100 тыс. рублей (102,3 тыс.) В выборку вошли города с населением от 500 тыс. человек. За год (относительно декабря 2020 года) цены выросли на 33% (c 76,8 тыс. рублей). Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 29%: (с 88,1 тыс. до 114 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 38%: с 67,4 тыс. до 93 тыс.

Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие в июне рост цен за месяц достиг уже максимума – 4,3% относительно мая, что было связано и с последний действием льготной ипотеки еще на старых условиях.

С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика связана и с изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать меньшие площади и более бюджетные варианты. Об этом говорит и статистика по средней сумме ипотечного займа: в целом по РФ она составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей. Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85.

Минимальный прирост цен в 2021 году отмечен в сентябре, октябре и ноябре, что совпало со снижением активности на рынке от потенциальных покупателей, девелоперы не могут пересматривать прайс так же активно. Более того, продавцы дают дисконты покупателям, но не в классическим понимании скидок, а – путем предоставления собственных льготных программ субсидирования, как альтернатива льготной ипотеке. В результате в декабре стоимость снова показала значительный прирост, впервые превысив отметку в 100 тыс. рублей.  Одновременно на рынке - предновогоднее оживление, вызванное в том числе опасениями по дальнейшему удорожанию ипотечной ставки.

Источник: Циан.Аналитика

Наибольший рост цен за год показывают города Краснодарского края – востребованного у россиян как инвестиций в условиях закрытых границ, так и собственного проживания, когда удаленная работа это позволяет. В Сочи стоимость кв. м в новостройках выросла в два раза, это единственный город, где, как и в Москве, стоимость кв. м – выше 300 тыс. р. В Краснодаре прирост составил 74%. Для сравнения – в Москве цены выросли на год на 32%, как и в Санкт-Петербурге.

Среди городов-лидеров по росту цен также представлены локации, где на стоимость во многом влияет структура предложения, а именно – небольшой объем. Речь идет о Тольятти, Кемерове, Томске, Астрахани и Оренбурге, последний, кстати, вошел в тройку лидеров по прирост цен наравне с Сочи и Краснодаром. Однако речь не идет о рекордном спросе, причина – в небольшом выборе.

Хабаровск – единственный город, где цены не выросли, а снизилась за год на 5%. Минимальный прирост цен за год – В Набережных Челнах и Махачкале (+6 и +10%).

Динамика средних цен кв. м на первичном рынке

Город	Цена кв.м, тыс. рублей		Динамика цены за год
	дек.20	дек.21
Сочи	186,2	378,3	103,2%
Москва	232,7	302,0	29,8%
Санкт-Петербург	155,4	198,9	28,0%
Владивосток	122	135,1	10,7%
Казань	101,6	133,9	31,8%
Краснодар	71,6	124,4	73,7%
Новосибирск	84,1	115,5	37,3%
Томск	77,6	111,6	43,8%
Нижний Новгород	97,0	111,2	14,6%
Екатеринбург	95,3	108	13,3%
Уфа	87,5	99,9	14,2%
Тюмень	76,7	98	27,8%
Красноярск	72,5	97,7	34,8%
Хабаровск	102,7	97,5	-5,1%
Ярославль	55,9	94,9	69,8%
Ростов-на-Дону	70,2	91,5	30,3%
Пермь	73,0	88,2	20,8%
Астрахань	55,0	87,8	59,6%
Иркутск	68,8	82,8	20,3%
Воронеж	58,5	78,4	34,0%
Оренбург	41,5	78	88,0%
Самара	55,8	77,9	39,6%
Кемерово	52	76,4	46,9%
Волгоград	63,6	74,6	17,3%
Пенза	65,5	74,6	13,9%
Рязань	54,4	71,7	31,8%
Ижевск	62,9	71,1	13,0%
Барнаул	54,8	70,3	28,3%
Набережные Челны	66	69,9	5,9%
Челябинск	56,3	69,3	23,1%
Липецк	51	68,8	34,9%
Киров	49,6	65,2	31,5%
Омск	41,9	65,0	55,1%
Тольятти	40,1	64,9	61,8%
Ульяновск	48,2	63,2	31,1%
Саратов	38,1	50,2	31,8%
Махачкала	34,4	37,8	9,9%

Источник: Циан.Аналитика

“Льготная ипотека стала основным, но не единственным фактором роста цен, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – На стоимость влияют также являются всё большее распространение эскроу-счетов, растущая строительная себестоимость, рост объявлений в продаже. Из-за изменившихся условий по льготной ипотеке, лоты будут продаваться медленнее, а, значит, и дольше находится на рынке, что усиливает конкуренцию среди застройщиков и ведет к замедлению темпов роста цен. В следующем году мы ждет роста примерно в два раза ниже, чем в этом году - на уровне 12-15%”.

Продажи квартир и апартаментов с ценником 100+ млн рублей за год выросли в 2,3 раза

Застройщики, которые специализируются на сверхдорогой недвижимости, добились исключительных успехов в этом сезоне. По информации портала Urbanus.ru они нашли покупателей более чем для 500 юнитов с бюджетом от 100 млн рублей. Это в два с лишним раза лучше результатов прошлого года. Растет и стоимость реализованных активов. Так, совокупный бюджет ста самых дорогих квартир и апартаментов приблизился к отметке в 36 млрд рублей. В ноябре 2020-го этот показатель составлял 20,5 млрд рублей.

---

Рынок высокобюджетного жилья в столице переживает настоящий бум. С января по ноябрь текущего года только в строящихся или недавно сданных новостройках было продано 508 объектов с прайсом 100+ млн рублей. Это в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период 2020-го, и в 2,7 раза больше, чем за 11 месяцев 2019-го. Чаще всего состоятельные покупатели отдают предпочтение пресненским проектам Capital Towers (54 ДДУ) и Lucky (52 ДДУ). Также у этой аудитории быстро набрал популярность ЖК «Бадаевский» (42 ДДУ), который строится рядом с гостиницей «Украина». Другой дорогомиловский проект Victory Park Residences отметился 30 реализованными квартирами с бюджетом от 100 млн рублей. В раменском ЖК «Вишневый сад» таковых насчитывается 32. Среди бенефициаров уходящего сезона следует указать ЖК «Большая Дмитровка IX», который базируется по соседству с МХАТом. Из 30 апартаментов, проданных по этому адресу, 29 отличаются бюджетом в 100 млн рублей и более.

Некоторое представление о финансовой динамике в этой части рынка дает состав первой сотни рейтинга самых дорогих лотов, купленных в столичных проектах. Почти все позиции в ней (97) закрывают квартиры и апартаменты с бюджетом свыше 200 млн рублей. Годом ранее под эту категорию объектов были отведены только 42 строчки. Вершину обозначает семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в жилом комплексе «Бадаевский» – в ее прайс-листе указана сумма 895,37 млн рублей, что почти в 300 раз больше стоимости самого дешевого лота, реализованного в 2021 г. (апартамент-студия площадью 19,70 кв. м в новомосковском комплексе «Солнцево парк»). За ним следует квартира с чеком в 750,00 млн рублей из экспозиции клубного дома «Абрикосов» в Потаповском переулке. Замыкает тройку двухуровневый юнит в ЖК Cloud Nine, который обошелся новому владельцу в 629,20 млн рублей.

В статусе главного хаба эксклюзивной недвижимости окончательно утвердился район Якиманка. Этим он во многом обязан высокому спросу на квартиры в сдвоенном комплексе на Софийской набережной («Золотой» и The Residences Mandarin Oriental) и старту ЖК «Лаврушинский» у Третьяковской галереи. Свой вклад в локальную статистику сделал и упомянутый ЖК Cloud Nine, строительство которого приближается к завершению.

На втором месте находятся Хамовники, где собраны 23 фигуранта «золотой» сотни. Из них 8 относятся к ЖК Carré Blanc у храма Христа Спасителя, 5 – к ЖК «Пироговская, 14». Тверскому району статистику делают три апартамента из фонда апарт-отеля Fairmont Vesper Residences и шесть апартаментов в ЖК «Большая Дмитровка IX».

Совокупная стоимость юнитов в рамках топ-100 за год выросла на 74,6% – до 35,8 млрд рублей. Аналогичная сумма была выплачена за 6,8 тыс. самых доступных объектов комфорт-класса.