Санкт-Петербург возглавил топ-20 самых привлекательных для гостиничного бизнеса городов РФ
Санкт-Петербург стал лидером обновленного рейтинга топ-20 городов, к которым ведущие гостиничные операторы проявляют наибольший интерес. «Северная столица» получила максимально возможную оценку 10 баллов, сместив Москву, с 9,5 баллами, на второе место. В первую «пятерку» также вошли Сочи, Казань и Ростов-на-Дону. Такие результаты аналитики Cushman & Wakefield получили по итогам нового опроса, проведенного в конце 2021 года средикрупнейших международных и российских сетевых гостиничных операторов, активно развивающихся в России или планирующих выход на отечественный рынок.
Города из первой «пятерки» рейтинга получили средние баллы в диапазоне от 8 до максимальных 10.
Аналитики Cushman & Wakefield проводят опрос гостиничных операторов уже во второй раз: в ноябре 2021 года респонденты оценивали привлекательность открытия новых сетевых гостиниц в 20 российских городах по шкале от 1 (неинтересно) до 10 (очень интересно). Как и в предыдущем рейтинге, составленном по итогам 2020 года, первая «тройка» наиболее перспективных для открытия новых сетевых гостиниц городов осталась неизменной – самые привлекательные по-прежнему Москва, Санкт-Петербург и Сочи. С той лишь разницей, что Москва и Санкт-Петербург поменялись местами.
«Этот факт вызывает интерес, так как Москва, в силу более сбалансированного сочетания делового и туристского спроса, по-прежнему остается более предсказуемым и динамичным рынком, который показывает лучшие результаты восстановления бизнеса в кризисные времена. Однако по этой же причине гостиничный рынок Москвы гораздо более «затоварен» и конкурентен, тогда как рынку Петербурга все еще есть, куда расти, особенно с прицелом на ожидаемый рост турпотока из-за рубежа после завершения коронавирусной пандемии и ввода в действие режима электронных виз», – прокомментировала Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
Сравнивая эти два рынка, эксперт отмечает, что если в Москве среди заявленных и строящихся проектов порядка 45% номеров представлены в объектах Luxury и Upper-Upscale, то в Санкт-Петербурге новое предложение гораздо более демократичное: доля номеров в проектах высокой ценовой категории не превышает 1%.
Третью строчку, как и в 2020 году, сохранил за собой Сочи. В первую пятерку «ворвались» Казань (+2 позиции) и Ростов-на-Дону (+3 позиции). Интересно, что, поднявшись на три строчки вверх, в «десятку» вошел также Краснодар. Здесь, по мнению аналитиков Cushman & Wakefield, сыграла свою роль активно развивающаяся экономика города и края, которая вывела валовой городской продукт (ВГП) Краснодара в первую десятку по стране, а также удобная транспортная логистика для перемещения автотуристов и доставки товаров, курсирующих между северо-западом и югом страны.
Из двух дальневосточных городов, представленных в рейтинге, Владивосток незначительно сместился по шкале вниз (с 5 места на 7), а вот Хабаровск потерял позицию в первой «десятке», опустившись с 10-го места в 2020 году сразу на 14-е. Подобное снижение интереса к рынку Хабаровска, скорее всего, связано с изменением «статуса» города. С тех пор, как в конце 2018 года «столичные функции» региона ДФО были переданы Владивостоку, именно в последнем находится центр принятия решений, и там же государство и бизнес стремятся реализовать крупнейшие инвестиционные проекты, подчеркнула Марина Усенко.
Аналитики Cushman & Wakefield подчеркивают, что существенная потеря позиций у того или иного города не означает, что он не интересен гостиничным операторам сам по себе. Одной из причин такой картины, как, например, у Омска (- 6 строчек), может быть насыщение рынка заявленными или строящимися гостиничными проектами. То есть необходимый объем проектов уже существует и потребности в большом объеме дополнительных номеров пока могут не просматриваться.
Гостиничные операторы также проанализировали текущее состояние своих проектов:
– 67% опрошенных назвали проблемы с финансированием (собственный или заемный капитал) как ключевую причину отмены или отсрочки реализации проектов;
– 40% респондентов заявили, что из-за Covid-19 ввод отелей может быть отложен на срок от 6 до 12 месяцев;
– 43% операторов включают в договоры ESG-принципы.
Кроме того, аналитики Cushman & Wakefield спросили у операторов, когда те ожидают восстановления показателя доходности на номер (RevPAR) до уровня 2019 года, который на фоне текущего снижения спроса, вызванного коронавирусной пандемией, можно рассматривать как «эталонный» период. Подавляющее количество респондентов –73% – считают, что в Москве это произойдет в 2023 году, 18% опрошенных операторов ориентируются на 2024-й и лишь 9% настроены наиболее оптимистично – они озвучили 2022 год. При этом средняя доходность гостиничного номера за 11 месяцев 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросла на 94% и составила 3822 руб., однако все еще на 27% ниже, чем за тот же период «доковидного» 2019 года, следует из аналитического отчета Marketbeat Lite, который подготовили аналитики Cushman & Wakefield по итогам IV квартала 2021 года.
Что касается ключевых региональных рынков, то здесь никто из операторов не прогнозирует оздоровления ситуации в 2022 г., при этом 73% все же ожидают, что стоимость номеров восстановится уже в 2023 году, а 27% – в 2024-м.
Интерес российских и международных гостиничных операторов к крупнейшим рынкам в России
|
№ |
Рынок |
2021 vs 2020, позиция в рейтинге |
Уровень интереса (от 1 до 10, среднее) |
|
|
2021 |
2020 |
|||
|
1. |
Санкт-Петербург |
+ 1 |
10,0 |
9,7 |
|
2. |
Москва |
-1 |
9,5 |
10,0 |
|
3. |
Сочи |
= |
8,7 |
8,6 |
|
4. |
Казань |
+2 |
8,4 |
7,8 |
|
5. |
Ростов-на-Дону |
+3 |
8,0 |
7,5 |
|
6. |
Екатеринбург |
-2 |
8,0 |
8,3 |
|
7. |
Владивосток |
-2 |
8,0 |
8,1 |
|
8. |
Краснодар |
+3 |
7,8 |
6,8 |
|
9. |
Новосибирск |
= |
7,5 |
7,5 |
|
10. |
Пермь |
+2 |
7,3 |
6,8 |
|
11. |
Красноярск |
+3 |
7,3 |
6,7 |
|
12. |
Нижний Новгород |
+1 |
7,1 |
6,8 |
|
13. |
Омск |
-6 |
7,1 |
7,6 |
|
14. |
Хабаровск |
-4 |
7,1 |
7,3 |
|
15. |
Самара |
+5 |
6,5 |
5,6 |
|
16. |
Уфа |
+1 |
6,5 |
6,0 |
|
17. |
Челябинск |
-2 |
6,2 |
6,2 |
|
18. |
Воронеж |
+1 |
6,2 |
5,7 |
|
19. |
Волгоград |
-3 |
5,1 |
6,0 |
|
20. |
Калуга |
-2 |
4,9 |
5,7 |
Источник: Cushman & Wakefield
Указанный город может означать весь прилегающий регион/область
Такой вывод сделали эксперты департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, когда проанализировали структуру ипотечных сделок за год. После 1 июля 2021 года около 15% покупателей переориентировались с квартир на апартаменты.
По данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, в IV квартале 2021 года в Москве продолжала снижаться доля сделок с ипотечными кредитами. По сравнению с III кварталом доля таких сделок в целом по рынку уменьшилась с 60,6% до 58,9%. Годом ранее доля ипотечных сделок на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в старых границах составляла 60,7%.
В сегменте апартаментов (без учета элитного класса) доля сделок с использованием ипотечных кредитов, по сравнению с предыдущим кварталом, выросла с 43,7% до 53,8%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте апартаментов (без учета элитных проектов) составляла 43,7%, а в 2019 году - 38%. То есть за два года число желающих приобрести апартаменты вместо квартиры в ипотеку заметно выросло.
«Снижение доли ипотечных заёмщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством, – разъясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. – То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчётам эта доля составляет около 15%».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2021 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 21,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. и достигнув 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
По данным «Метриум», на первичном рынке Новой Москвы по итогам 2021 года был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в двух новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составил порядка 11 225 квартир[1], общей площадью 564,5 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение увеличилось на 21,5% по количеству квартир и на 15,3% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Период |
|
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2021 года на рынок не вышел ни один жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:
– homecity (корп. 2);
– Russian Design District (корп. 6);
– «Алхимово» (корп. 7 и 8)*;
– «Борисоглебское» (корп. 18);
– «Бунинские луга» (корп. 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);
– «Испанские кварталы» (дом 8);
– «Новое Внуково» (корп. 9);
– «Новые Ватутинки, Центральный», (корп. 9.1, 9.2, 9.3);
– «Остафьево» (корп. 11.2; 11.3);
– «Прокшино» (корп. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);
– «Саларьево парк» (корп. 54, 55);
– «Середневский лес» (корп. 1.1);
– «Скандинавия» (корп. 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).
*Старт бронирования
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Таким образом, структура предложения по округам существенно не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 п.п.).
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) выросла на 1,9 п.п. и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках (от 5 до 9 этажей) доля предложения снизилась на 3,3 п.п. до 11% рынка. Доля квартир в малоэтажных домах (не более 4 этажей) прибавила 1,4 п.п. и составила всего 2,1%.
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В течение 2021 года застройщики активно выводили на рынок корпуса в новых и уже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 года на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, доля предложения в новостройках на начальном этапе строительства за год увеличилась на 19,4 п.п. и составила 42,9%. При этом доли реализуемого жилья на этапах монтажа этажей (29,8%) и отделки (20,2%) сократились на 13,2 п.п. 10,2 п.п. соответственно. Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 7,1% экспонируемых квартир (+4 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 51,1% к концу 2021 года. Как и прежде наибольший объем предложения приходится на однокомнатные (35,5%; +4,4 п.п.) и двухкомнатные квартиры (34,8%; -4 п.п.). Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка (-3,8 п.п.), студии – 15,6% (+2,8 п.п.) предложения. Наименьшая доля приходится на многокомнатные лоты –1,5% (+0,5 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве наметился тренд на чистовую отделку. Более половины предложения в Новой Москве экспонировалось с ремонтом «под ключ» от застройщика: доля квартир с отделкой в IV квартале 2021 года составила 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев). Без отделки предлагалось 40,5% квартир (-9,4 п.п. за 12 месяцев). Доля квартир с отделкой white box составила всего 6,9% (-1,5 п.п. за 12 месяцев).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы продолжает активно расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 года показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. за квадратный метр, достиг 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
К концу 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[2] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
ИсИсточник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2021 года достиг 10,53 млн руб. (+6,7% за квартал, + 20,3% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке практически по всем типологиям:
- студии – 6,6 млн руб. (+3,7% за квартал; +20% за год);
- однокомнатные – 8,9 млн руб. (+10,6% за квартал; +22,5% за год);
- двухкомнатные – 11,7 млн руб. (+6,7% за квартал; +24,3% за год);
- трехкомнатные – 15,3 млн руб. (+3,3% за квартал; +24,6% за год);
- многокомнатные – 23,9 млн руб. (-4,7% за квартал; +45,8% за год).
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
23,9 |
34,5 |
192 600 |
274 425 |
383 830 |
4 785 950 |
6 567 150 |
10 190 105 |
|
1К |
27,9 |
39,0 |
62,8 |
114 035 |
227 965 |
525 000 |
4 583 800 |
8 889 035 |
20 475 000 |
|
2К |
42,9 |
59,7 |
129,2 |
97 155 |
195 835 |
470 000 |
5 519 760 |
11 682 805 |
56 202 000 |
|
3К |
56,2 |
80,1 |
178,0 |
92 490 |
190 435 |
522 530 |
6 963 440 |
15 253 150 |
64 597 500 |
|
4К+ |
81,3 |
137,8 |
855,4 |
66 665 |
173 110 |
310 995 |
14 247 655 |
23 851 730 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
50,3 |
855,4 |
66 665 |
209 475 |
525 000 |
4 583 800 |
10 533 235 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в декабре 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
35 кв. м за 4,6 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / дер. Середнево): студия площадью 19,9 кв. м за 4,8 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки, Центральный», (НАО / мкрн. Новые Ватутинки): студия площадью
25,9 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«За 2021 год на первичный рынок Новой Москвы вышло всего два новых проекта: «Новое Внуково» (ГК «Самолет») и «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ»), – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение на первичном рынке ТиНАО пополнялось преимущественно за счет новых корпусов в ранее представленных проектах. Только за IV квартал 2021 года вышло более 30 корпусов, что существенно пополнило объем предложения на начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, где в IV квартале 2021 года совокупная экспозиция составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», – 1,5 тыс. квартир, «Прокшино» – 1,1 тыс. лотов, «Скандинавия» и «Саларьево парк» – по 1 тыс. ед.
К концу 2021 года в Новой Москве экспонировалось 11 225 квартир (+15,1% за квартал, +21,5% за год), что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 года, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Объем экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 года сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, где в аналогичный период предлагалось около 15 тыс. лотов в 89 комплексах.
В ТиНАО наметился тренд на плавное смещение экспозиции к компактным квартирам небольшой комнатности, наблюдаемый осенью этого года в массовом сегменте «старой» Москвы. По итогам IV квартала 2021 года увеличение объема предложения в Новой Москве сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры до 50,3 кв. м (-2,7 кв.м относительно декабря 2020). В структуре предложения увеличилась доля компактных квартир: однокомнатные – 35,5% (+4,4 п.п.) и студии – 15,6% (+2,8 п.п.). При этом средний бюджет покупки вырос до 10,53 млн руб. (+20,3% за 12 мес.). На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с чистовой отделкой. Доля квартир с отделкой составила более половины предложения – 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев).
Цены продолжают активно расти даже с «дорогой» ипотекой за счет «низкой базы» (по московским меркам) и активного развития инфраструктуры. По итогам года на первичном рынке ТиНАО средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей и в декабре 2021 года достигла 209,5 тыс. руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца). В НАО показатель достиг 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[3] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев)».
Прогноз на 2022
«Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья, – продолжает Надежда Коркка. – По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%[4]. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без государственных и частных субсидий) будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.
Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению – Новая Москва может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%.
Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года. Для поддержания спроса существует несколько факторов. Во-первых, на рынке представлен достаточный объем предложения (более 11 тыс. квартир), из которого можно выбрать подходящий вариант для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях ранее представленных проектов на рынке, а это означает не только наличие транспортной, но и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, Новая Москва (особенно в пределах НАО) становится все более конкурентно способной альтернативой «старой» Москвы.
В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность. Объем предложения будет пополняться преимущественно за счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу года или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах на территории ТАО – с открытием станций метро в Троицке субрынок данной локации ждет повышение интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[3] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[4] Совет директоров Банка России 17 декабря 2021 года принял решение повысить ключевую ставку до 8,5% годовых