Жилая недвижимость Петербурга: итоги развития за III квартал 2009 г.


27.11.2009 17:28

В течение III квартала 2009 г., в эксплуатацию было сдано почти 342 тысячи кв. м жилья. На начало октября объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Петербурга составил около 2 млн. кв. м. Наибольшая доля предложения – 81% - в сегменте жилья массового спроса.
 
Начиная с 2002 года, для петербургского рынка жилой недвижимости характерно ежегодное наращивание объемов ввода жилья. За 2008 год было сдано в эксплуатацию 3,21 млн. кв.м (прирост по сравнению с 2007 годом – 21,6%).
«Влияние финансового кризиса отразилось на ускорении ввода жилых домов, находящихся на последней стадии строительства, - рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. - В связи с этим за 4 квартал 2008 года было сдано в эксплуатацию 59% от всего объёма построенных за год домов. В том числе только в декабре было введено в эксплуатацию порядка 50% от общего объема введенных в 2008 году домов». По мнению специалистов компании АРИН это обусловлено тем, что в условиях кризиса наблюдается недоверие покупателей к покупке квартиры в домах, находящихся на начальных стадиях строительства.
За I полугодие 2009 года было сдано в эксплуатацию порядка 778 тыс. кв.м жилья, в том числе за I квартал 2009 года – порядка 463 кв.м , за II квартал 2009 года – около 314 тыс. кв.м. В течение 3 квартала 2009 года, в эксплуатацию было сдано порядка 341 тыс. кв.м жилья.



Структура ввода жилья по классам
В III квартале 2009 года в основном вводилось жилье классов «комфорт» и «эконом» (47% и 39% соответственно).


Структура ввода жилья по районам
В течение III квартала 2009 года, наибольший объем сданных объектов наблюдается в Московском районе (21%). «В Кронштадтском, Адмиралтейском и Калининском районах жилые объекты не вводились», - добавляет Екатерина Марковец.


Объем предложения
Запас предложения на уровне 2,2 млн кв.м в принципе соответствует ситуации предыдущих лет. Нет явного дефицита или затоваривания рынка. «Однако наиболее ликвидный товар – квартиры небольшого метража от надежных застройщиков, - как всегда уходят быстро, и спрос на них по отдельным позициям превышает предложение», - комментирует Екатерина Марковец.
До конца года планируется ввести порядка 1 – 1,3 млн кв.м. «Таким образом, общий ввод за 2009 год составит 2,1 – 2,4 млн кв.м, что соответствует уровню 2005 – 2006 гг и примерно на 30% меньше, чем в 2008 году», - говорит Екатерина Марковец.
 
Динамика продаж квартир
«Объём продаж квартир на первичном рынке за III квартал 2009 года составил порядка 430 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом 2009 года произошел рост 29%», - рассказывает Екатерина Марковец. Стоит отметить, что основное увеличение продаж пришлось на сентябрь – начало октября.
Всплеск продаж квартир обусловлен следующими тенденциями:
  • Всплеск отложенного спроса, вызванный заявлениями застройщиков о планах повышения цен, а также активно уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных квартир);
  •  
  • Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, в том числе путем весомых скидок, различных маркетинговых программ. Также одним из стимулов для потенциальных потребителей были различные маркетинговые программы, представленные девелоперами во время выставок («Ярмарка Недвижимости», «Жилищный проект»);
  •  
  • Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам



Структура продаж за III квартал 2009 года с разбивкой по классам выглядит следующим образом:



За III квартал 2009 года произошло наибольшее увеличение объема продаж (по сравнению со 2 кварталом 2009 года) квартир в сегменте жилья массового спроса – на 35%.
Наибольшие трудности с продажами испытывает бизнес-класс. Это обусловлено следующими тенденциями:
  • Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 69% («Премьер Палас», «Серебряные зеркала», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей
  • Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории
  • Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.

Ценовая характеристика
По итогам III квартала 2009 года отмечено незначительное падение цен на первичном рынке (-4% по сравнению со 2 кварталом 2009 года). На начало октября 2009 года, средневзвешенная стоимость кв. м составила 74 389 руб. В сравнении с III кварталом 2008 года, средняя по городу цена жилья снизилась на 21% в рублевом выражении.
«При этом стоит отметить, что некоторые застройщики увеличили цены в сентябре 2009 года, - комментирует Екатерина Марковец. – Также некоторые девелоперы планируют увеличение цен в ближайшее время».


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



10.08.2009 19:43

Макроэкономическая ситуация в июле 2009 г. еще раз доказала свою нестабильность. Большинство игроков рынка недвижимости ждут ухудшения положения. Низкий спрос на коммерческую недвижимость продолжает тянуть вниз цены и арендные ставки. Однако даже после падения ставок аренды и цен продажи на 40-45% рынок вернулся только на уровень 2007 г., тогда как непрерывный рост происходил с 2000 г.

 

 

Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за июль 2009 г.

Индикаторы

31.07.2009

Изменение за июль 2009, %

Изменение с начала кризиса,%

Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес.

29,9

-7,1%

-40,7%

Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес.

21,4

-5,2%

-40,4%

Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м

3303

-7,2%

-43,2%

Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м

2960

-2,9%

-42,3%

Примечания:

Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок

Изменение цен и ставок рассчитано в долларах

Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года

 

Офисы

На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий:

·          Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой.

·          ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания – 4100 кв. м, площадь земельного участка – 2145 кв.м. Победителем аукциона стала компания «Светоч СНГ». С учетом необходимости капитальной реконструкции здания цена сделки многим экспертам представляется завышенной.

 

Торговля

На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов.

Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге.

 

Материал подготовлен аналитиками ГУД




04.08.2009 14:32

Специалистами Департамента маркетинга Becar Realty Group подготовлен аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2009 г., включающий ключевые события, их анализ, а также тенденции развития.

 

Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2005 г. была введена Система классификации гостиниц и других средств размещения. Гостиницы делятся на пять категорий, соответствующая категория присваивается гостинице после прохождения аттестации на соответствие. В Системе классификации гостиниц и других средств размещения выделяются гостиницы с количеством номеров 50 и более и гостиницы до 50 номеров; к ним применяется разные критерии бальной оценки.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге на начало 2009 г. действовало 400 гостиниц с номерным фондом 21 382 номера, включая мини-отели и малые гостиницы. Из общего количества только 80 гостиниц имело номерной фонд, равный или превышающий 50 номеров, их общий номерной фонд составлял 16 092 номера. На мини-отели и малые гостиницы приходилось 5 406 номеров.

Следует отметить, что данные относительно количества средств размещения и общего номерного фонда Санкт-Петербурга не являются полными, потому что существует достаточно большое количество многокомнатных квартир, которые были реконструированы в мини-отели, но нигде не зарегистрированы. В данном анализе представлена статистика по крупным, средним, малым гостиницам и известным мини-отелям.

В течение I полугодия 2009 г. открылись:

·                     конгресс-отель категории «три звезды» Holiday Inn StPetersburg-Moskovskye Vorota (557 номеров, Московский пр., 97а);

·                     гостиница «М-Отель» категории «три звезды» (54 номера, Садовая ул., 22);

·                     «Гранд Петергоф Спа Отель» (37 номеров, Санкт-Петербургское шоссе, пос. Михайловское);

·                     отель «Терийоки» (48 номеров, г. Зеленогорск, ул. Гаванная, 1).

Также в I полугодии завершилось расширение действующих гостиниц:

·                     «Москва» – на 90 номеров;

·                     «Коринтия Санкт-Петербург» – на 107 номеров.

С открытием в первой половине 2009 г вышеперечисленных отелей городской номерной фонд увеличился на 893 номера и составил 22 275 номера.

Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.

 


Около 70% средств размещения приходится на районы исторического центра Санкт-Петербурга – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районах – 278 гостиниц. Лидирующую позицию занимает Центральный район, в котором находится 185 гостиниц (46%), из которых 20 (5%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 165 (41%) – до 50 номеров. На втором месте – Адмиралтейский район: 39 гостиниц (9,7%), среди них 7 (1,7%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 32 (8%) – с номерным фондом до 50 номеров. На третьей позиции по числу отелей – Петроградский район, на территории которого расположено 33 гостиницы (8,2%): 3 (0,7%) с номерным фондом 50 и более и 30 (7,5%) – до 50 номеров.

Большая доля всего городского номерного фонда приходится на исторический центр Санкт-Петербурга и Московский район.


Более половины всего номерного фонда Санкт-Петербурга (52,9%) приходится на Центральный, Московский и Адмиралтейский районы – 11 562 номера.

На первом месте по номерному фонду города находится Центральный район – 6 655 номера (29,9%), в том числе 3 989 номеров (17,9%) в гостиницах с номерным фондом не менее 50 номеров и 2 666 номеров (12,0%) –до 50 номеров. Второе место занимает Московский район, на долю которого приходится 2 543 номера (11,4%), из которых 2 351 номер (10,6%) приходится на гостиницы с номерным фондом от 50 номеров, а 192 номера (0,8%) – менее 50 номеров. Третью строку рейтинга занимает Адмиралтейский район: 2 364 номера (10,7%), из которых 1 961 (8,8%) приходится на долю гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров и 403 (1,9%) – на гостиницы до 50 номеров.

Распределение гостиниц с номерным фондом 50 и более номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.

Как видно из диаграммы, наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 43% (36 единиц). За ними следуют гостиницы эконом-класса – 32% (26 единиц), «четыре звезды» – 14% (12 единиц) и «пять звезд» – 10% (8 единиц).

Распределение номерного фонда гостиниц с количеством номеров более 50 представлено на диаграмме ниже.

 


В зависимости от категории отеля, номерной фонд петербургских гостиниц на 50 и более номеров распределяются следующим образом: «три звезды» – 48% (7 771 номер), «четыре звезды» – 27% (4 556 номеров), эконом-класс – 16% (2 695 номер), «пять звезд» – 10% (1
 546 номеров).

В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 июля 2009 г. в городе действует 17 крупных гостиниц управляемых международными операторами с общим номерным фондом в 5873 номера (26% общегородского номерного фонда). На данный момент на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга представлены такие операторы, как Accor (Novotel и Ibis), Best Western, Corinthia, Kempinski, Marriott, Orient Express, Rezidor SAS (Radisson SAS и Park Inn), Rocco Forte, Sokotel (Holiday Club и Sokos), InterContinental Hotels Group.

Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.

Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS – 2 204 номера (37%) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel – 881 номеров (15%) и InterContinental Hotels Group – 557 номеров (9%).

 

Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости

·                  По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, прирост номерного фонда Санкт-Петербурга по итогам 2009 г. составит примерно 1 500 номеров.

·                  Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).

·                  Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул.,54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).

·                  Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры).

·                  Снижение туристических потоков заставляет гостиничных операторов пересматривать тарифы, разрабатывать привлекательную для гостей систему скидок и льгот. В 2009 г. впервые за последние годы не отмечается рост стоимости проживания в гостиничном сегменте. Данная тенденция вызвана не только мировым кризисом и спадом в сфере туризма, но и значительно увеличившимся за последний год предложением качественного номерного фонда и расширением представительства известных сетевых операторов. В целом, снижение тарифов за год составит 5–20%, в зависимости от категории гостиницы.

·                  В условиях нестабильности больше всего может пострадать формат мини-отелей, поскольку в настоящее время цены на проживание в них достаточно высоки, а возможности корректировки тарифов незначительны. В более выгодном положении находятся объединенные в сети мини-отели, которые смогут адаптировать тарифы и предлагаемые услуги. Также привлекательными для гостей города останутся мини-отели, которые выделяются продуманной оригинальной концепцией или уникальной чертой.

Актуальным и прибыльным в ближайшее время может стать развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц «эконом-класса». Так, например, компания «Охта Групп» приостановила все проектные работы по сносу аварийного здания с целью строительства элитного дома на наб. реки Мойки, 102 и реконструировала его в хостел на 156 мест.

 

Подготовлено Департаментом маркетинга Becar Realty Group