Жилая недвижимость Петербурга: итоги развития за III квартал 2009 г.
- Всплеск отложенного спроса, вызванный заявлениями застройщиков о планах повышения цен, а также активно уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных квартир);
- Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, в том числе путем весомых скидок, различных маркетинговых программ. Также одним из стимулов для потенциальных потребителей были различные маркетинговые программы, представленные девелоперами во время выставок («Ярмарка Недвижимости», «Жилищный проект»);
- Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам
Структура продаж за III квартал 2009 года с разбивкой по классам выглядит следующим образом:
- Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 69% («Премьер Палас», «Серебряные зеркала», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей
- Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории
- Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.
Индикаторы 30.04.09 Изменение за апрель 2009, % Изменение с начала кризиса, % Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. 31 5,1 -46,0 Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. 22 -2,9 -42,2 Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м 3470 0,5 -38,4 Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м 3150 3,5 -29,8 Примечание: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г. Офисы За I квартал 2009 года в Санкт-Петербурге было введено в 2 раза меньше офисных площадей, чем за аналогичный период 2008 года (70 тыс. кв. м вместо 127 тыс. кв. м). Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 г.: Название Адрес Класс Площадь кв. м Арендная ставка, руб./кв.м/мес. (с НДС) Варшавский Варшавская ул., 5/2 лит. А А 7348 1000 Линкор Петроградская наб., 34 А 26328 1400 Сенатор Большой пр. В.О., 80 А 6205 Н/д Империал Стачек пр. 48/2, лит. А В 4283 1200 Москва Александра Невского пл., 2, лит.Б В 13789 1500 10 Красноармейская ул, 22, лит. А В 7363 1500 Заставская 32 Заставская ул., 32, лит. А В 1603 1500 Смолячкова 12 Смолячкова ул.12/2 лит. А В 2743 850 ИТОГО 69 700 Арендные ставки на офисы продолжают снижаться. На начало мая 2009 года офисы класса А предлагались по ставке 760-2000 руб. за кв. м в месяц, класса В по 500-1500 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Офисные помещения на Невском пр. предлагаются по ставке от 400 до 2000 руб. за кв. м в месяц. Изменение ставок аренды на свободные офисные помещенияв новых бизнес-центрах класса А Название БЦ Адрес БЦ Ставка аренды, руб./кв. м/мес. (без НДС) Декабрь 2008 Май 2009 Боллоев центр Гривцова пер., 4 1800 1600 Невский 38 Невский пр., 38 1600 1600 Бенуа Свердловская наб., 44 1500 1000 Линкор Петроградская наб., 34 1300 1180 Атлантик-Сити Савушкина ул., 126 1100 760 Влияние факторов локации и транспортной доступности продолжает возрастать. Так, в новых бизнес-центрах, удаленных от станций метро (Atlantic-City на ул. Савушкина, Бенуа на Свердловской наб., Bolloev Центр на Старопетергофском пр., Паль Хаус на пр. Обуховской Обороны), арендные ставки только за I квартал 2009 года упали на 30-50%. После корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров существенно сократился. В апреле 2009 года произошла первая крупная сделка на офисном рынке Санкт-Петербурга: норвежский фонд Storm Real Estate Fund AS купил у шведской инвесткомпании Ruric бизнес-центр «Грифон» класса «А» площадью 6900 кв. м на ул. Достоевского, .jpg)
В апреле 2009 г. кризисные явления в экономке затронули большинство предприятий страны и самые широкие массы населения. Банки столкнулись с проблемой увеличения задолженности по кредитам, которая начала приближаться к критической отметке, и с проблемой «плохих» активов, заложенных девелоперами. Для решения этих проблем банки начинают рефинансировать кредиты, взыскивать долги через суд, входить в капитал должников, реализовывать активы через суд и дочерние компании.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб, апрель
Общая характеристика рынка В I квартале 2009 года был заявлен к реализации только один складской объект – это терминально-логистический комплекс компании «Евросиб» в Купчино общей площадью около 80000 кв. м. Такое малое количество заявленных проектов говорит о том, что девелоперы резко сократили свою активность и ждут дальнейшего развития событий на рынке складской недвижимости. Увеличилось число предложений по продаже на рынке складской недвижимости – продажа площадей в составе комплексов (как строящихся, так и уже функционирующих), объектов целиком или недостроенных инвестиционных проектов. Пока покупатели и продавцы расходятся в цене – цена предложения в среднем составляет 1500-2000 долларов за 1 кв. м, а покупатели готовы приобретать объекты складской недвижимости по цене не более 1000 долларов за 1 кв. м. До конца 2009 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 550000 кв. м качественных складских площадей. Вполне вероятно, что все эти проекты реализуются, так как большинство из них находятся на завершающем этапе строительства. Что касается складских объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2010 г. и позже, то уже сейчас некоторые из них приостановлены или отменены на стадии проектирования. Предложение Общий объем предложения складских площадей классов «А» и «В» в Санкт-Петербурге (включая территории Ленинградской области вблизи КАД) на конец I квартала 2009 г. составляет 1558404 кв.м. В I квартале 2009 г. не были введены в эксплуатацию новые складские объекты (за исключением II очереди складского комплекса класса «А» MLP «Уткина заводь» площадью 110000 кв. м, которая была сдана в конце 2008 – начале 2009 года) Структура существующих складских площадей по итогам I квартала 2009 г. По назначению наибольшую долю предложения складских комплексов составляют складские площади, предназначенные для сдачи в аренду, что говорит об усилении коммерческой функции рынка. За счет реализации складских площадей, заявленных к вводу в течение 2009 г., в общей структуре рынка увеличится доля складских комплексов класса «А», предназначенных для сдачи в аренду. Распределение складских площадей по районам города на конец I квартала 2009 г. В распределении складских площадей по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения Складские комплексы, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2009 г. Общая характеристика спроса В связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов спрос на складские помещения классов «А» и «В» стал значительно снижаться. Уровень вакантных площадей в строящихся складских комплексах «А» и «В» класса составляет в среднем 70%. В складских комплексах классов «А» и «В» наиболее востребованными стали складские помещения площадью до 2 000 кв. м. Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние мировой финансовый кризис. В краткосрочной перспективе падение спроса на складские площади классов «А» и «В» продолжится. Уровень арендных ставок По результатам I квартала 2009 г. арендные ставки на складские комплексы класса «А» и «В» незначительно снизились – в долларовом эквиваленте. В рублевом эквиваленте рост арендных ставок на высококлассные складские площади составил 10%. На рынке складской недвижимости появились предложения по продаже объектов складской недвижимости – строящихся и уже функционирующих объектов, инвестиционных проектов и отдельных площадей в составе складских комплексов. По итогам I квартала 2009 г. средняя арендная ставка на складские площади класса «А» составила 123 долл./кв.м/год triple net, на складские площади класса «В» - 100 долл./кв.м/год triple net. Доллар – по курсу ЦБ РФ на 31 марта 2009 г. - 34 рубля. Ставка triple net обозначает арендную ставку без учета НДС и оплаты коммунальных услуг. Снизилась нижняя граница ставки аренды на складские площади класса «А» и «В». Тенденции и прогноз развития В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. К концу 2009 г. в эксплуатацию должно быть введено около 550000 кв. м качественных складских площадей, практически половину из которых составляет площадь I очереди складского терминала «Колпино» компании «Евразия логистик». Дальнейший объем вводимых складских площадей сейчас сложно прогнозировать, так как на данном этапе некоторые девелоперы отказываются от реализации складских объектов, находящихся на стадии проектирования. В дальнейшей перспективе продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади класса «А» и «В». Арендаторами будут востребованы складские площади размеров 700-2500 кв. м в складских объектах класса «В». В I квартале 2009 г. продолжилось снижение оборота компаний-производителей, являющихся основными арендаторами складских комплексов, что привело к увеличению доли вакантных площадей, в особенности в новых объектах. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и складской сегмент в частности будут в большей степени ориентированы на арендаторов (покупателей) и станет «рынком арендатора», в то время как в 2008 г. это был еще «рынок продавца». Уже сейчас девелоперы применяют более гибкую политику в отношении арендных ставок, уменьшают минимальный размер предлагаемых в аренду блоков, что позволяет привлечь новые категории арендаторов. Влияние мирового финансового кризиса продолжит сказываться на рынке складской недвижимости, влияние будет проявляться в снижении арендных ставок и сокращении числа реализуемых проектов. Это в дальнейшем приведет к накоплению отложенного спроса и появлению дефицита высококлассных складских площадей при восстановлении экономики. Материал предоставлен Astera St.Petersburg.jpg)
По сравнению с концом 2008 г. влияние мирового финансового кризиса стало более ощутимым в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2009 г. Как следствие наблюдается снижение спроса со стороны компаний-арендаторов складских комплексов, уровень вакантных площадей в складских комплексах класса «А», находящихся на финальном этапе строительства, составляет 80%.
.jpg)
Наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Санкт-Петербурга, относится к классу «А» (в качественном и количественном выражении).
