В 2021 году спрос на складские помещения в Петербурге вырос в 2,6 раза
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Объем сделок в III квартале 2021 г. в сегменте офисной недвижимости в Москве составил порядка 395 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2021 г. объем сделок составил 1 076 тыс. кв. м. Это в очередной раз свидетельствует о том, что московский рынок офисной недвижимости уже преодолел кризисный рубеж и приблизился к значениям 2019 года, когда объем новых сделок за I-III кварталы достигал 1 286 тыс. кв. м.
Объем нового предложения на офисном рынке Москвы по предварительным итогам III квартала 2021 года составил 16 тыс. кв. м, по итогам I-III квартала объем ввода составил 462,6 тыс. кв. м. До конца текущего года к вводу ожидается еще около 366 тыс. кв. м офисных площадей, но не исключены переносы сроков. Из ключевых проектов, запланированных к завершению, можно отметить бизнес-центр класса А у метро Белорусская АFI 2B (GLA 40 тыс. кв. м), а также деловой комплекс класса А «Парк Хуамин» в районе Ботанического сада (GLA 50 тыс. кв. м).
В конце III квартала 2021 года доля вакантных площадей в офисном сегменте составляет 8,4%, что на 0,3 п.п. выше показателя за I полугодие 2021 года. Увеличение вакантности произошло за счет высвобождения помещений в объектах класса В+/-, где вакантность по итогам III квартала достигла 7,6% (+0,6 п.п. за квартал). Однако в бизнес-центрах класса А продолжается сокращение объема свободных площадей – уровень вакантности снизился с 11,5% в I полугодии 2021 г. до 10,7% на сегодняшний день. Критическую нехватку офисных помещений по-прежнему испытывает субрынок «Москва-Сити», где доля вакантных площадей опустилась до показателя в 3,7%.
Рост ставок аренды на офисном рынке Москвы сохраняется на протяжении последних трех кварталов на уровне 2-3% в квартал, за счет чего средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 21 350 руб./кв. м/год. Для сравнения, в начале года она составляла 19 121 руб./кв. м/год.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Велика вероятность, что в дальнейшем темпы роста спроса на офисы немного замедлятся из-за нехватки площадей, которую начинает ощущать рынок. Наиболее ярко выражена потребность в офисных помещениях с качественным ремонтом. Это обусловлено, в частности, резким повышением цен на стройматериалы. Как следствие, арендаторы наиболее заинтересованы в помещениях, где требуются наименьшие затраты на отделку. На этом фоне все большую привлекательность приобретают гибкие рабочие пространства, готовые предложить офис «под ключ». Поэтому со стороны предложения наблюдается тренд на увеличение количества built-to-suit площадок гибких офисов, предлагаемых для организации рабочего пространства непосредственно под клиента».
В августе спрос на жилье в Москве стабилизировался после спада в июле. На рынке новостроек число сделок уменьшилось только на 5% против 30% месяцем ранее, а во вторичном сегменте увеличилось на 4%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра Москвы. В то же время число ипотечных сделок в августе сократилось.
В августе Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 5% меньше, чем в июле (6,7 тыс.). В сравнении с июльским снижением спроса, когда относительно июня число ДДУ упало на 30%, аналитики «Метриум» расценивают это как стабилизацию активности покупателей строящегося жилья после отмены программы субсидирования ипотеки в июле. Однако августовский показатель стал худшим с начала года, не считая января, когда Росреестр Москвы зафиксировал 5,3 тыс. сделок на рынке строящегося жилья. По сравнению с августом 2020 года число ДДУ уменьшилось на 10%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Число выданных ипотечных сделок в Москве в августе также сократилось, но в целом оно остается высоким. В августе банки выдали заемщикам в столице 10,7 тыс. ипотечных кредитов, что на 9% меньше, чем в июле (11,9 тыс.). Фактически спрос на жилищные кредиты вернулся на уровень июня (10,7 тыс.) после ажиотажного спроса в июле, что также можно расценивать как стабилизацию активности клиентов. В сравнении с августом 2020 года количество сделок в минувшем августе оказалось на 7% больше.
«Хотя программа субсидирования ипотеки не действует уже больше двух месяцев, радикального снижения активности заемщиков мы пока не наблюдаем, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Полагаю, свою лепту вносит в это расширение субсидий на кредит семьям с детьми (теперь ипотеку по сниженной ставке могут получить семьи с одним ребенком до трех лет), а таких покупателей на рынке новостроек немало. Впрочем, роста рынка ипотеки в ближайшие месяцы тоже можно не ждать на фоне повышения Центробанком ключевой ставки. Вероятнее всего уровень кредитования покупателей жилья стабилизируется».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок выросло на 4%. Если в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, то в августе уже почти 14 тыс. Это сопоставимо с июньскими показателями спроса, хотя ниже, чем в марте-апреле. По сравнению с августом 2020 года количество сделок уменьшилось незначительно – только на 5%. В целом спрос на вторичном рынке по сравнению с данными прошлых лет остается высоким.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Августовские показатели рынка жилья в Москве свидетельствуют о стабилизации ситуации, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После резкого снижения активности покупателей жилья в июле в августе показатели рынка в основном стабилизировались. Примечательно, что это произошло в разгар сезона отпусков, что дает основания рассчитывать на более благоприятные результаты осенью. Очевидно, бум спроса пройден, но и обвала активности клиентов мы не видим. Расширение семейной ипотеки и некоторое восстановление экономики после пандемии подогревают спрос на жилье в столице».