В 2021 году спрос на складские помещения в Петербурге вырос в 2,6 раза
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
В III квартале 2021 года общее количество сделок в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы сократилось почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом, по подсчетам аналитиков «Метриум», на 15 самых популярных ЖК пришлось 59,2% всех заключенных ДДУ. Темпы продаж в 5 наиболее востребованных проектах сопоставимы с комплексами массового сегмента.
В III квартале 2021 года в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено почти 4,7 тыс. договоров долевого участия. Относительно II квартала 2021 года количество сделок снизилось на 26,7%, а III квартала 2020 года – на 32,9%. В свою очередь, в 15 самых востребованных проектах данного сегмента за III квартал совершено 2,7 тыс. сделок, что составляет 59,2% от общего объема ДДУ. Это на 3,1% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
За III квартал топ-15 самых продаваемых новостроек бизнес-класса обновился на 80%: в него вошли 12 новых проектов. Также значительные изменения произошли и в самой структуре рейтинга.
Неизменным с начала 2021 года осталось лидерство ЖК «Символ» от компании «Донстрой». В июле-сентябре 2021 года в нем было заключено 429 ДДУ, то есть в среднем в месяц продавалось по 143 квартиры, что сопоставимо с самыми успешными проектами массового сегмента по итогам III квартала. Доля комплекса в общем объеме сделок по итогам квартала составляет 9,2%, средневзвешенная цена квадратного метра в сентябре 2021 года – 319 тыс. рублей.
На второе место вышел другой проект от «Донстроя» – ЖК «Сердце столицы». Он реализуется с 2014 года, но выход нового объема предложения позволил взять «серебро» рейтинга. За III квартал было реализовано 347 лотов (в среднем по 115 квартир в месяц), что составляет 7,5% от общего количества ДДУ в бизнес-классе за отчетный период. Средняя стоимость «квадрата» – 367 тыс. рублей.
Замыкает тройку призеров ЖК «Метрополия» от MR Group, который во II квартале располагался на второй строчке. В III квартале 2021 года в нем совершено 277 сделок (5,9% от общего объема), среднемесячный темп продаж составил 93 квартиры, средняя цена квадратного метра – 294 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что в отличие от аналогичного рейтинга для массового сегмента «старой» Москвы, в котором 60% проектов реализуются одним застройщиком, в бизнес-классе фиксируется более равномерное распределение. Три ЖК из топ-15 возводятся компанией «Донстрой», по два – MR Group, Tekta Group и ГК «Эталон», по одному – INGRAD, Level Group, ГК «Кортрос», «Группа ЛСР», «РГ-Девелопмент», «Центр-Инвест».
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Символ |
Лефортово |
429 |
9,2% |
319 |
|
2 |
▲ |
Сердце столицы |
Хорошево-Мневники |
347 |
7,5% |
367 |
|
3 |
▼ |
Метрополия |
Южнопортовый |
277 |
5,9% |
294 |
|
4 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
263 |
5,6% |
360 |
|
5 |
▲ |
Родной город. Октябрьское поле |
Щукино |
219 |
4,7% |
** |
|
6 |
▲ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
175 |
3,8% |
417 |
|
7 |
▲ |
Событие |
Раменки |
148 |
3,2% |
376 |
|
8 |
▲ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
138 |
3,0% |
390 |
|
9 |
▲ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
117 |
2,5% |
316 |
|
10 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
116 |
2,5% |
463 |
|
11 |
▼ |
Ever |
Обручевский |
110 |
2,4% |
342 |
|
12 |
▲ |
Крылья |
Раменки |
109 |
2,3% |
361 |
|
13 |
▲ |
Фестиваль Парк-2 |
Левобережный |
104 |
2,2% |
318 |
|
14 |
▲ |
ILOVE |
Останкинский |
104 |
2,2% |
340 |
|
15 |
▲ |
Shagal |
Даниловский |
103 |
2,2% |
355 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая апартаменты и инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
**Реализация в режиме закрытых продаж
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы, по данным «Метриум», в III квартале 2021 года достигла 384,1 тыс. рублей. Только в 4 вошедших в топ-15 проектах средняя стоимость «квадрата» выше среднерыночной. Дороже всего квадратный метр обойдется в ЖК «Level Причальный» (463 тыс. рублей.), дешевле – ЖК «Метрополия» (294 тыс. рублей).
«Реализующие проекты бизнес-класса застройщики подготовились к ожидаемому в III квартале 2021 снижению спроса, регулярно выводя на рынок новый объем лотов и запуская различные специальные условия покупки, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от массовых проектов, где основная масса акций представляет собой снижение ставки по жилищным займам или ипотеку без первоначального взноса, в комплексах бизнес-класса список опций шире. К ним относится дисконт как на выделенный пул квартир, так и на все лоты, а также скидки на кладовые и машиноместа, различные вариации трейд-ина (в том числе в коллаборации с ипотекой по привлекательной ставке)».
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела итоги третьего квартала 2021 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга. Согласно исследованию, уровень вакансии постепенно снижается, а арендные ставки растут.
Уровень вакантных площадей на конец третьего квартала по сравнению с концом 2020 года уменьшился на 19,4%, до 304 230 кв. м. При этом уровень вакансии в классе А по состоянию на конец третьего квартала составил 7,5%, уменьшившись за девять месяцев на 0,8 п.п., в классе В+ уровень свободных площадей составил 8,4% (-0,3 п.п. за девять месяцев). В В-классе за 2021 год произошло самое активное снижение вакансии: -1.6 п.п. за квартал и -3,4 п.п. за девять месяцев, на конец третьего квартала ставка в В-классе составила 5,4%.
Динамика изменения уровня вакантных площадей
Динамика изменения объема вакантных площадей
Запрашиваемая ставка аренды постепенно растет во всех классах офисной недвижимости. В классе А по сравнению с концом 2020 года она выросла на 7,8%, до 2080 руб., в классе В+ арендная ставка за 2021 год увеличилась на 0,8%, в классе В – на 8,2%. При этом наиболее высокая средневзвешенная ставка аренды в классах А и В наблюдается в Центральном районе, а в классе В+ с этой точки зрения на первом месте находится Московский район.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по классам
*ставка аренды вкл. НДС и коммунальные услуги, руб./кв. м/мес.
С точки зрения спроса на классические офисы лидируют классы В и В+. Эта тенденция сохранится, по прогнозам Bright Rich | CORFAC Int., до конца года. При этом все больше компаний выбирают офисы с готовым ремонтом, а не выполнение отделки под себя, чтобы сэкономить финансовые и временные ресурсы.
С точки зрения нового предложения аналитики продолжают наблюдать тенденцию к децентрализации. По итогам первых девяти месяцев в эксплуатацию было введено 87 570 кв. м офисных площадей. С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных площадей в 2021 г., к концу года 42% (99 390 кв. м) нового предложения в Петербурге придется на Московский район.
Драйвером рынка продолжают оставаться компании сферы IT/Media/Телекоммуникации.