В 2021 году спрос на складские помещения в Петербурге вырос в 2,6 раза
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Средняя стоимость квадратного метра премиального жилья в Северной столице за прошедший год выросла на 16,3% с 349,35 до 406,19 тыс. руб., сообщают аналитики застройщика «Альфа Фаберже». Динамика цен была неоднородной. В отдельных проектах зафиксирован рост до 40%. В других, наоборот, квартиры продавались с дисконтом в 7-10%. Эксперты ожидают, что тенденция к росту стоимости «элитки» сохранится на протяжении всего 2021 года под действием ряда факторов, в числе которых нет программы льготной ипотеки.
Лидерами среди локаций Санкт-Петербурга по стоимости элитного жилья остаются районы Каменного острова и «Золотого треугольника». Средняя стоимость квадратного метра здесь по итогам 2020 года превысила миллион рублей – 1,098 млн. Самая доступная «элитка» в Северной столице продается на Петровском острове, в среднем по 319,85 тысячи за «квадрат».
По оценкам экспертов «Альфа Фаберже», за год цены на жилье премиального класса в Санкт-Петербурге вырастут еще на 8-12%, что в первую очередь вызвано высоким спросом на фоне дефицита предложения. В 2020 году объем свободного предложения на рынке элитной недвижимости города достиг минимальных значений с 2012 года – колебался в пределах 850-1000 единиц. В это же время объем спроса на премиальные квартиры вырос на 12,7% относительно 2019 года.
Другим фактором рост средней цены станет вывод на рынок новых проектов.
«В 2021 году запланированы старты достаточно интересных проектов, которые будут выводиться в продажу по цене объектов высокой стадии готовности. Это связано не только с проектным финансированием и экономической ситуацией в стране, но и с требовательностью покупателей к качественным характеристикам и уровню новых жилых комплексов. В элитных проектах востребованы такие опции, как общая система умного дома, теплый асфальт на всей территории, большое количество парковочных мест и другое. Плюс каждый застройщик добавляет что-то свое. В итоге получается обширный набор дополнительных элементов, который, конечно же, повышает стоимость объекта на старте продаж и определяет динамику роста цен в будущем», ‒ отметил Алексей Тюлькин, директор по продажам «Альфа Фаберже».
Также следует обратить внимание на дефицит земельных участков для элитных проектов в Санкт-Петербурге. В исторической части города их фактически не осталось, поэтому застройщики для создания элитных проектов вынуждены заниматься реконструкцией старых и ветхих зданий, что сильно увеличивает затраты и влечет за собой увеличение средней стоимости квадратного метра в элитных ЖК.
Еще один важный фактор роста спроса и цен – повышение доступности и качества финансовых инструментов для покупки элитного жилья. В настоящее время ключевая ставка Центробанка РФ и, соответственно, процентная ставка по ипотеке становятся все интереснее для покупателей премиального рынка. Тем самым все больше объектов приобретается с целью сохранения денежных средств.
Другим востребованным инструментом стали рассрочки от застройщиков. Они не менее востребованы у покупателей «элитки», так как предоставляют возможность приобрести желаемую недвижимость с комфортными временными периодами для оплаты и без особого ущерба для бизнеса.
К концу 2020 года расценки на новостройки Новой Москвы побили очередной исторический рекорд, достигнув 165 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За прошедший год этот показатель увеличился на 29%, что также стало самым резким ростом цен за всю историю локального рынка. Средняя стоимость квартиры в ТиНАО достигла 8,8 млн рублей (+26% за год).
В IV квартале 2020 средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы достигла 165 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За последний квартал 2020 года этот показатель увеличился на 6% (со 155,5 тыс. рублей). По сравнению с концом 2019 года, когда средний «квадрат» стоил 128 тыс. рублей, цены увеличились на 29%.
Устойчивое повышение стоимости жилья в Новой Москве продолжается уже два года и три месяца подряд. За этот период цены увеличились со 106 тыс. рублей на 55%. Каждые три месяца, таким образом, «квадрат» на первичном рынке жилья здесь растет в цене на 6% за квартал.
Годовая динамика роста стала самой внушительной за последние три года. Если за 2020- й средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 29%, то за 2019 – на 11%, за 2018 – на 16%, а за 2017 год показатель вовсе сократился на 5%.
«Стоимость жилья в старых границах Москвы ощутимо выросла, что заставило многих клиентов переключиться на рынок Новой Москвы, где расценки несмотря на их повышение остались более привлекательными, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Более того, даже если мы говорим о жилье бизнес-класса, проекты этого сегмента в Новой Москве все равно приобретать выгоднее, чем в старой. К примеру, в нашем проекте Russian Design District, который вышел на рынок ТиНАО в 2020 году, средний “квадрат” обходится в 170 тыс. рублей, тогда как в старых границах Москвы – в 276 тыс. рублей».
Средняя стоимость квартиры также заметно повысилась. По итогам года этот показатель достиг 8,8 млн рублей, что на 26% больше, чем в 2019 году. Наиболее заметно за прошедший год увеличилась стоимость студий в Новой Москве. Они подорожали в среднем на 34% до 5,5 млн рублей (средняя площадь – 25 кв.м.). Далее следуют однокомнатные квартиры, которые прибавили в цене 31% и сейчас стоят 7,3 млн рублей (39 кв.м). Двухкомнатные квартиры подорожали на 25,4% до 9,4 млн рублей (59,8 кв.м), а трехкомнатные – на 24,9% до 12,2 млн рублей (83 кв.м.).
«Долгосрочная тенденция к росту цен в Новой Москве объясняется не только высоким спросом, но и вектором и темпами развития территории ТиНАО, – отмечает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Здесь открылось много новых станций метро, в разы выросло число рабочих мест, увеличивается количество социальных объектов, сервисная и бытовая инфраструктура становится разнообразнее. Всё это способствует росту качества жизни в Новой Москве и востребованности жилья. Но в предыдущие годы в среднем квадратный метр дорожал на 15% в год, а в 2020 году рост составил более 35%. Это объясняется повышенным спросом на жилье на фоне льготной ипотеки. Так, в нашем ЖК «Прокшино» всего через 2,5 месяца после старта продаж было реализовано 55% всего предложения, а это более 1000 квартир».
«Рост цен на новостройки в Новой Москве может в долгосрочной перспективе привести к снижению спроса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Потенциальные покупатели жилья здесь более чувствительны к необходимости увеличить бюджет покупки, поэтому в какой-то момент они могут переключиться, к примеру, на вторичные рынки жилья в ближнем Подмосковье. Впрочем, выбор проектов большой, как и разброс цен на них, поэтому в целом спрос останется высоким».
