В 2021 году спрос на складские помещения в Петербурге вырос в 2,6 раза
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
По оценкам Knight Frank St Petersburg, развитие сегмента доставки продуктов и дарксторов привели к росту спроса на городские склады (urban logistic).
В последнее время у арендаторов в Петербурге резко вырос спрос на склады внутри КАД размером 2000 – 3000 кв. м, но свободных помещений подобного размера в черте города практически не осталось. Средняя доля свободных площадей по итогам марта 2021 г. составила 1,7%, снизившись на 2,4 п. п. в сравнении с итогами 2019 г. Объем вакантных площадей снизился более чем в 2 раза. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 9%, и составила 530 руб./м2/мес. в сравнении с декабрем 2019 г. Главным драйвером роста urban logistic стал переход жителей города на доставку продуктов питания и готовой еды.
Объем качественной складской недвижимости в городской черте составил 1,256 тыс. кв. м., это 31% от совокупного объёма площадей, расположенных в Санкт-Петербурге и близлежащих районов Ленинградской области. На долю спекулятивного предложения в городской черте пришлось 74% складских площадей.
Повышенный интерес арендаторов гарантирует выгоду для девелоперов, но развивать это направление непросто из-за нехватки участков. Хорошей альтернативой могли бы стать площади, которые предлагаются в «сером поясе», но они не отвечают запросам арендаторов, поскольку не дают возможности хранить продукты. Кроме того, в большинстве случаев компании хотят иметь алкогольную лицензию, а сделать ее в старом здании не представляется возможным. Компании смотрят в сторону современных складов.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В периметре города есть много организаций, которые владеют земельными участками до 10 тыс. кв. м., на этой площади они могли бы возводить склады от 1500 до 2000 кв. м. и очень успешно сдавать их в аренду. Стоимость возведения таких складов достаточно приемлема, при том, что ставка аренды будет не ниже, чем на классе А».
Строительная индустрия Санкт-Петербурга может занести себе в актив первый квартал текущего года. Выручка выросла почти на четверть (23,9%) по сравнению с январем-мартом 2020-го при сопоставимом количестве реализованных лотов. Портал Urbanus.ru изучил, как распределена денежная масса, вложенная в покупку нового жилья, между участниками рынка.
За первые три месяца 2021 г. 64 петербургских девелопера получили 94,33 млрд рублей (оценка Urbanus.ru) от продаж квартир и апартаментов. Почти треть от этой суммы – 30,30 млрд рублей – досталась Setl Group. В ее портфеле на сегодняшний день сосредоточено 15 жилых массивов[1], в которых реализация ведется через договоры долевого участия. В этом пуле есть два сверхгиганта – ЖК «Чистое небо» в Приморском районе (10,07 млрд рублей выручки) и «Солнечный город» в Красносельском (7,18 млрд рублей выручки). На протяжении нескольких лет они остаются безусловными лидерами рынка, конкурируя исключительно между собой. Кроме того, застройщик располагает еще тремя проектами, которые за три месяца преодолели отметку в 2 млрд рублей – ЖК «Панорама Парк Сосновка» (2,58 млрд рублей, четвертый результат по городу), ЖК «Зеленый квартал» (2,49 млрд рублей, шестой результат по городу) и ЖК Svetlana Park (2,24 млрд рублей, седьмой результат по городу). Масштаб этого достижения выглядит тем более впечатляющим, если учесть, что лишь восемь петербургских компаний помимо Setl Group смогли заработать в течение первого квартала те же 2 млрд рублей. И еще 13 девелоперов пополнили свои бюджеты суммой от 1 до 2 млрд рублей. Иными словами, только 22 из 64 участников рынка (то есть одна треть) перешагнули за январь-март рубеж в 1 млрд рублей. В Москве таковых насчитывается 39 (из 83).
Группа ЛСР вынуждена оставаться в положении «вечного второго», контролируя 10,0% первичного рынка в Санкт-Петербурге. В 2021 г. она заметно укрепила свои позиции, запустив вторую очередь ЖК «Морская набережная» на Васильевском острове, и активировав адрес Neva Residence на Петровском. Флагманом ее флотилии выступает крупнейший массив на территории Невского района – ЖК «Цивилизация» (вместе с комплексом «Цивилизация на Неве»). За три месяца здесь состоялось 386 продаж на 3,31 млрд рублей (третий результат по городу). Другой сверхкрупный проект под брендом ЛСР – ЖК «Цветной город». В течение квартала из новостройки выбыли 507 квартир общей стоимостью 2,02 млрд рублей.
На третью строчку поднялась ГК «ЦДС». Она заручилась поддержкой почти 800 покупателей, перечислившими 5,05 млрд рублей за приобретенные квартиры. Самый успешный в коммерческом плане из ее проектов – ЖК «ЦДС Черная речка», собравший кассу в 1,76 млрд рублей.
Группа «Эталон» временно отодвинулась на четвертую позицию. В настоящее время ее интересы преимущественно сосредоточены в полосе между Обводным каналом и широтой, проходящей через станцию метро «Московские ворота». В рамках этих границ базируются пять из девяти новостроек «Эталона» и генерируются более 60% корпоративной выручки (2,56 из 4,22 млрд рублей).
Планку в 3 млрд рублей выручки взяли также Группа «Аквилон», сформировавшая линейку из восьми проектов, петербургское подразделение компании «Главстрой» (ее ЖК «Северная долина» занимает четвертое место среди самых кассовых новостроек) и ГК «ПИК» с тремя жилыми комплексами.
Топ-5 самых кассовых новостроек Санкт-Петербурга по итогам первого квартала 2021 г.
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Район |
Объем выручки, млрд рублей |
Количество реализованных лотов |
|
Чистое небо |
Setl Group |
Приморский |
10,07 |
1873 |
|
Солнечный город* |
Setl Group |
Красносельский |
7,18 |
1562 |
|
Цивилизация** |
Группа ЛСР |
Невский |
3,31 |
386 |
|
Панорама Парк Сосновка |
Setl Group |
Выборгский |
2,58 |
351 |
|
Северная долина |
Главстрой |
Выборгский |
2,54 |
469 |
*с учетом ЖК «Солнечный город. Резиденции»
** с учетом ЖК «Цивилизация на Неве»
Арьергард топ-10 образуют ГК «РосСтройИнвест» (2,51 млрд рублей), Группа RBI (2,25 млрд рублей) и «Арсенал Недвижимость» (1,92 млрд рублей). Вплотную по своим финансовым показателям к этой группе приближается компания «Полис Групп» (1,89 млрд рублей).
[1] ЖК «Солнечный город. Резиденции» рассматривается в контексте исследования как составная часть проекта «Солнечный город», а «Стрижи в Невском 2» как вторая очередь ЖК «Стрижи в Невском».