В 2021 году спрос на складские помещения в Петербурге вырос в 2,6 раза
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», используя данные bnMap.pro, проанализировали существующее предложение в новостройках, расположенных в старых границах Москвы, и выделили проекты, расположенные в непосредственной близости от популярных мест отдыха и пляжей, где официально разрешено купание.
Установившаяся на прошлой неделе аномальная жара в столице, существенно увеличила посещаемость популярных среди москвичей благоустроенных мест отдыха у воды. К тому же на фоне новых ограничений по посещению общественных мест в связи с усложнившейся эпидемиологической ситуацией такой отдых на свежем воздухе стал для москвичей хорошей альтернативой для свободного времяпрепровождения. На сегодняшний день в столице есть десятки благоустроенных зон отдыха у воды и пляжей, которые активно посещают в летнее время москвичи и гости столицы. Но далеко не все из них приспособлены для полноценного пляжного отдыха. По данным портала mos.ru, в столице в 2021 году разрешено купаться в 11 зонах отдыха. За качеством воды в этих водоемах в течение купального сезона следит Роспотребназдор. Если состояние воды ухудшается, купание в водоеме запрещают до того момента, пока санитарно-эпидемиологическая обстановка не улучшится. Эксперты «БЕСТ-Новострой» выделили районы столицы, где расположено больше всего новостроек рядом с пляжами. В расчет принимались проекты, расположенные в пешей доступности (не более 15 минут) от таких зон отдыха.
«Новостройки рядом со столичными пляжными зонами отдыха это уникальный по-своему продукт, – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Количество подобных проектов, так же, как и ЖК рядом с парками и другими сохранившимися природными объектами, для такого урбанизированного мегаполиса как Москва, очень ограничено, а значит их ценность и стоимость в дальнейшем будет только расти. Поэтому это не только хорошая покупка для комфортного собственного проживания, но и выгодная инвестиция».
Основная масса таких проектов расположена сегодня в САО, вдоль главной водной артерии столицы – Москвы-реки. Крупнейшими пляжными зонами там являются территории в непосредственной близости от Северного речного вокзала, который был открыт в этом году после масштабной реконструкции. Большинство проектов в шаговой доступности от благоустроенных пляжей, где разрешено купание, расположено в Коптево и в Головинском районе. Основная масса проектов относится к классу комфорт (10 шт.) еще 4 ЖК к бизнес-классу и 1 новостройка к премиум классу. По данным bnMAP.pro, cамая доступная по цене новостройка в списке данных проектов – ЖК «Тропарево Парк», расположенный в районе Румянцево в Новой Москве. В границах МКАД самый доступный проект рядом с пляжем – ЖК «Мичуринский Парк» в районе Очаково-Матвеевское.
Новостройки Москвы в пешей доступности от пляжа*
|
Название проекта |
Класс проекта |
Ближайший пляж |
Округ |
Район |
Минимальный бюджет покупки,млн руб. |
|
Aquatoria |
Бизнес |
Пляж «Левобережный» |
САО |
Левобережный |
19 |
|
Discovery Park |
Комфорт |
Пляж «Левобережный» |
САО |
Ховрино |
12,7 |
|
«Невский» |
Бизнес |
Пляжный комплекс BeachClub |
САО |
Войковский |
10,5 |
|
«Талисман на Водном» |
Комфорт |
Пляжный комплекс BeachClub |
САО |
Головинский |
8,8 |
|
«Кронштадтский 14» |
Комфорт |
Пляжный комплекс BeachClub |
САО |
Головинский |
7 |
|
«Кронштадтский 9» |
Комфорт |
Пляжный комплекс BeachClub |
САО |
Головинский |
8,1 |
|
«Ленинградка 58» |
Бизнес |
Пляжный комплекс BeachClub |
САО |
Головинский |
20,6 |
|
«Бульвар Матроса Железняка 11» |
Комфорт |
Большой Садовый пруд |
САО |
Коптево |
11 |
|
«UNO. Старокоптевский» |
Комфорт |
Большой Садовый пруд |
САО |
Коптево |
8,5 |
|
«Коптево Park» |
Комфорт |
Большой Садовый пруд |
САО |
Коптево |
17,2 |
|
«Зеленоград Сити» |
Комфорт |
Большой городской пруд (Зеленоград) |
ЗелАО |
Савелки |
8 |
|
Egodom |
Премиум |
Путяевский пруд №1 |
СВАО |
Алексеевский |
51,5 |
|
«Серебряный фонтан» |
Бизнес |
Путяевский пруд №1 |
СВАО |
Алексеевский |
14,7 |
|
«Мичуринский парк» |
Комфорт |
Зона отдыха «Мещерское» |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
6,8 |
|
«ТропаревоПарк» |
Комфорт |
Зона отдыха «Тропарево» |
НАО |
Румянцево |
5,9 |
*По данным bnMAP.pro
В Северном административном округе Москвы в мае 2021 года аналитики «Метриум» насчитали 19 проектов жилых комплексов массового сегмента столичного рынка новостроек. Это столько же, сколько и в Юго-Восточном административном округе, который традиционно лидировал по числу недорогих ЖК на своей территории среди других округов столицы. За год количество проектов в ЮВАО не изменилось, тогда как в САО стало на пять новостроек больше.
В мае 2021 года в Северном административном округе (САО) Москвы застройщики реализовывали 19 проектов массовых новостроек, тогда как год назад их было 14. По текущему числу ЖК САО потеснил постоянного лидера московского девелопмента экономичных комплексов – Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), где реализуют 19 проектов, хотя этот показатель не изменился.
Таким образом, 38 из 90 проектов застройки эконом- и комфорт-класса покупатели могут обнаружить на севере и юго-востоке столицы. Третье место по числу новостроек массового сегмента на своей территории разделяют Восточный административный округ (ВАО) и Западный административный округ (ЗАО), где девелоперы реализуют по 12 проектов.
В соседнем с САО Северо-Восточном административном округе (СВАО) возводят 11 комплексов. В Южном административном округе, который долгое время был вторым по числу массовых проектов, сейчас строят только восемь жилых комплексов. За ним следуют Северо-Западный административный округ СЗАО и Юго-Западный административный округ (СЗАО), где реализуются соответственно семь и два проекта.
Несмотря на то, что САО стал одним из лидеров по числу массовых проектов застройки, объем предложения, то есть количество квартир в продаже в этих новостройках, всё еще невелик. Местные застройщики предлагают покупателям 1,8 тыс. квартир – 15% от общего объема предложения в столицы. На долю ЮВАО между тем приходятся 28% предложения (3,3 тыс. квартир). Столько же, сколько и в САО, продают застройщики жилья в СВАО (15% или 1,8 тыс. квартир). В ЗАО реализуют 13% квартир (1,5 тыс. ед.), в ЮЗАО – 9% (1,1 тыс. ед.), в ЮАО и ВАО – по 8% (порядка 900 ед. в каждом).
«Северный административный округ сейчас переживает глобальную перестройку, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в ЮВАО, в свое время это был преимущественно промышленный уголок столицы, где было сосредоточено множество предприятий и логистических пунктов. Сейчас все эти территории активно преобразуются – на месте заводов строят современные жилые комплексы, появляются новые коммерческие и социальные учреждения, идет комплексное благоустройство территории. Важным фактором стало строительство здесь салатовой ветки метро. При этом с точки зрения экологии и транспортной доступности САО – один из самых благоприятных и удобных округов столицы. В совокупности все эти факторы привлекают сюда девелоперов и превращают САО в уютный жилой район Москвы. Потенциал для строительства здесь еще большой, поэтому можно ожидать, что соперничество “севера” и “юга” в Москве будет продолжаться».
Источник: «Метриум»