Цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса превысила 400 тыс. рублей
Согласно данным аналитиков компании «Бон Тон», по итогам 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в «старых» границах Москвы преодолела психологический и исторический максимум, составив 401,6 тыс. руб. За декабрь показатель СВЦ в сегменте вырос на 2,8%, за год рост составил 32,5%.
Самыми высокобюджетными в столице стали 4 округа, где средневзвешенная цена квадратного метра превысила отметку в 400 тыс. руб. – это СЗАО с показателем 414 тыс. руб. (+3,7% за месяц, +37,2% за год), ЮАО – 410,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +23,4% за год), ЗАО – 402,8 тыс. руб. (+2,6% за месяц, +18% за год) и СВАО – 402,3 тыс. руб. (+4,4% за месяц, +59,9% за год). Округом с самым умеренным за год ростом и доступной средневзвешенной ценой квадратного метра стал ВАО с показателем 320,2 тыс. руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год).
График роста СВЦ в годовой динамике
Средняя цена квартиры в новостройках бизнес-класса по итогам декабря 2021 г. составила 27,6 млн руб. За месяц она выросла на 2,3 % или 640 тыс. руб., за год – на 20,2 % или 4,5 млн. руб. Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 22,7 млн. руб. (+1,5% за месяц, +24,8% за год), самыми дорогими – ЦАО со средней ценой квартиры 31,3 млн руб. (0% за месяц, +34,6% за год) и ЗАО, где средняя цена квартиры составила 29,1 млн руб. (+4,7% за месяц, +1,5% за год).
В структуре совокупного спроса на долю квартир бизнес-класса пришлось 34,1%. За 12 месяцев 2021 г. было зарегистрировано 20,3 тыс. сделок против 17,6 тыс. в 2020 г., таким образом рост составил 15%.
В IV квартале 2021 г. количество ДДУ увеличилось на 30,6% по сравнению с III кварталом (5,9 тыс. против 4,6 тыс. ДДУ) и это стало вторым максимальным результатом за последние 2 года, после рекордного IV квартала 2020 г., когда было реализовано 6,6 тыс. лотов.
Средняя площадь реализованных квартир бизнес-класса составила 61,5 кв. м. Самыми востребованными стали квартиры площадью 30-45 кв. м (26,5%) и 60-75 кв. м (23,4%). На третьем месте лоты площадью от 45 до 60 кв. м (18,6%).
Динамика спроса на квартиры бизнес-класса, шт.
Понятие «клубный дом» в сознании большинства граждан ассоциируется с привилегированностью, а значит недоступностью такого типа жилья для «простых смертных». Это вполне объяснимо, поскольку до недавнего времени данный формат недвижимости, в силу своей уникальности, являлся исключительной прерогативой высокобюджетных сегментов «элит» и «премиум». Однако сегодня, когда покупатель стал более притязателен и разборчив, а условия конкуренции не дают стоять на месте, застройщики жилой недвижимости, фокусируясь на предпочтениях аудитории, стараются сформировать максимально достойный в своем ценовом сегменте продукт. В результате такого подхода размывание границ между классами на первичном рынке жилья становится все более очевидным. И вот уже клубный формат, со своим премиальными характеристиками, это современная реальность не только для состоятельных покупателей, но и для клиентов бизнес-класса.
Данный тезис подтверждается цифрами. Согласно исследованию аналитиков компании «БОН ТОН», сегодня на первичном рынке старой Москвы в реализации находится 19 клубных проектов, большая часть из которых относится к бизнес-классу – 10 проектов или 67,4% лотов. Общая емкость рынка в данном формате составляет 49,6 тыс. кв.м или 547 лотов, а преимущественная доля представлена квартирами – 58,5% лотов в 12 проектах. Большая часть клубных проектов представлена точечной застройкой (отдельно стоящими корпусами) – 12 проектов, остальные корпуса реализуются в составе масштабных ЖК (5-6 корпусов).
Стоит отметить, что в современном понимании «клубный формат» представляет собой вид жилой недвижимости, ориентированный на определенный круг жильцов одного социального статуса. В основе идеи – эксклюзивность и приватность, а характерные признаки – это нетривиальные архитектурные решения от именитых бюро, нестандартная продуманная квартирография, качественные строительные и отделочные материалы, уникальный интерьер и высокий уровень сервиса. Как правило, это отдельно стоящие здания (корпуса) в 5-12 этажей, включающие не более 100 квартир, расположенные в благоустроенных престижных районах с наличием ландшафтных и парковых зон и максимально удобным транспортным сообщением.
Так, на сегодняшний день, по данным аналитиков компании «БОН ТОН», в структуре предложения проектов клубного формата по локациям две трети объема приходится на 3 округа – ЗАО (25,8%) в 3 проектах, СЗАО (23%) в 2 проектах и ЦАО (19,5%) в 5 проектах.
В структуре распределения по районам 70% предложения приходится на 4 района: Дорогомилово (ЗАО) – 22,8% площади, Хорошево-Мневники (СЗАО) – 19,6% площади, Савеловский (САО) – 13,6% площади и Даниловский (ЮАО) - 12,9% площади.
«Проекты клубного формата стали не только более доступны для покупателя, но и в значительной степени расширили границы своего присутствия. Если раньше клубные дома можно было встретить преимущественно в центральной части столицы, то сегодня лучшей локацией являются районы, где оптимально соблюден баланс городской среды – это природные оазисы в черте современного мегаполиса, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Ярким примером является комплекс апартаментов «Досфлота, 10», который возводится на северо-западе Москвы в районе Южное Тушино, в одной из самых экологически-чистых зон столицы. Комплекс имеет уникальную локацию, поскольку расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища и при этом находится на территории сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Проект обладает полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность качественного образа жизни для современного человека – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов».
Говоря о показателях стоимости проектов клубного формата аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что на конец ноября 2021 г. средняя цена апартаментов составила 42,7 млн руб. со средневзвешенной ценой (СВЦ) квадратного метра – 590,1 тыс. руб. При этом, средняя цена лота в бизнес-классе составила 21,3 млн руб. при СВЦ 389,8 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 136,7 млн руб. при СВЦ 916,6 тыс. руб./кв.м. Средняя цена квартир – 72,7 млн руб. при СВЦ 700,4 тыс. руб./кв.м.: в бизнес-классе – 46,7 млн руб. при СВЦ 483,9 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 101,9 млн руб. при СВЦ 908,9 тыс. руб./кв.м.
Стоит заметить, что средневзвешенная цена апартаментов бизнес-класса ниже, чем квартир на 24% (389,9 тыс. руб./кв.м и 483,9 тыс. руб./кв.м соответственно), а средняя цена лота ниже в 2 раза (21,4 млн руб. и 46,7 млн руб. соответственно). В премиум-классе разница в стоимостных параметрах не такая существенная: в СВЦ – на 4,8% больше в апартаментах (953,2 тыс. руб./кв.м и 908,9 тыс. руб./кв.м), а цена лота выше на 53% (156,8 млн руб. и 101,9 млн руб.) в силу также и большей средней площади лотов (149 кв.м и 112 кв.м).
Стоимостные показатели по проектам и корпусам клубного формата
Тип помещения |
Название проекта |
Класс |
Срок сдачи |
СВЦ, тыс. руб. |
Средняя цена, млн руб. |
Апартаменты |
Verdi |
бизнес |
4 кв 2023 |
356,4 |
23 |
Досфлота 10 |
бизнес |
3 кв 2022 |
412,3 |
37,8 |
|
DIN House |
бизнес |
2 кв 2022 |
464,3 |
23,6 |
|
Резиденция холл Шаболовский |
бизнес |
1 кв 2022 |
682,7 |
39,3 |
|
Magnum |
премиум |
4 кв 2020 |
767,5 |
103,3 |
|
Maison Rouge |
премиум |
4 кв 2019 |
903 |
260,8 |
|
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
1 кв 2021 |
1 199,60 |
199,4 |
|
ИТОГ |
|
552,3 |
37,5 |
||
Квартиры |
Исток |
бизнес |
4 кв 2021 |
299,5 |
24,7 |
Shagal, к.2,4,11 |
бизнес |
4 кв 2023 |
340,4 |
21,7 |
|
TopHills, к.6 |
бизнес |
1 кв 2023 |
368,3 |
22,2 |
|
NOW. Квартал на набережной, к.2.4,3.1,4.2,4.3 |
бизнес |
4 кв 2021 |
400,0 |
36,2 |
|
Остров, к.1.1, 3.3 |
бизнес |
4 кв 2023 |
473,5 |
58,1 |
|
бизнес |
2 кв 2024 |
587,0 |
70,2 |
||
Павелецкая сити ,к.4,5 |
бизнес |
2 кв 2023 |
496,3 |
28,4 |
|
Композиция №24 |
премиум |
1 кв 2021 |
588,2 |
74,1 |
|
Кутузовский 12 |
премиум |
1 кв 2020 |
804,2 |
101,2 |
|
Victory Park Residences |
премиум |
4 кв 2023 |
893,6 |
89,9 |
|
Eleven |
премиум |
3 кв 2021 |
895,1 |
108,2 |
|
Titul на Серебрянической |
премиум |
3 кв 2021 |
953,3 |
136,3 |
|
Fantastic House |
премиум |
2 кв 2022 |
1 143,7 |
172,4 |
|
ИТОГ |
|
700,4 |
72,8 |
По стоимостным показателям и сроку сдачи среди проектов с апартаментами клубного формата наиболее привлекательным выглядит апарт-комплекс «Досфлота, 10». В сравнении с аналогами, которые сдаются чуть раньше, средневзвешенная цена в них больше на 12,6% в ЖК DIN House и на 65,5% в ЖК Residence Hall Шаболовский. Наиболее приемлемые по средневзвешенной цене варианты среди квартир представлены в проектах со сроком сдачи в 2023 году.
Осенью 2021 года средний размер выданных ипотечных кредитов снова начал расти после сильного падения в июле. Как показало исследование, проведенное финансовым сервисом Bankiros, на это есть две причины: выгодные условия льготных государственных программ с субсидированием и снижение процентной ставки по жилищному кредиту.
Несмотря на то, что банки все так же консервативно относятся к выдаче кредитов и предпочитают выдавать большие суммы заявителям с высокими доходами и хорошей кредитной историей, средние размеры ипотеки продолжают расти. К осени 2021 года рост составил 4,5%: так, в августе средняя сумма ипотеки составляла 3,21 миллиона рублей, а в сентябре – 3,35 миллиона. Такое изменение связано с выгодными условиями льготных государственных программ, с субсидированием, а также с планомерным снижением процентной ставки по жилищному кредиту.
Наибольшее проседание средней суммы ипотеки было в июле – 3,09. Несмотря на то, что в предыдущий месяц этот показатель был существенно выше и составлял 3,23. Это связано с тем, что до 1 июля действовала выгодная ипотечная госпрограмма: квартиру в новостройке можно было купить за кредит по ставке 6,5% с максимальным лимитом в 12 млн. рублей. С июля программа была продлена, но на менее выгодных условиях: 7% годовых и лимит до 3 млн. рублей.
Как показывает история изменений средних ставок по ипотеке, значения ставок по жилищным кредитам очень сильно зависят от политики государства, которая в последние годы направлена на увеличение доступности собственного жилья для россиян. Так, с 2018 года процентная ставка постоянно падает: в 2018 году среднее значение было практически 10%, а в 2021 году – 7%. И хотя падение на три пункта может казаться незначительным, оно ощутимо для потребительского кошелька.
«По нашей информации, большинство льготных программ с субсидиями продлены на 2022 год. Поэтому ожидается, что рост средней суммы ипотеки продолжится. Это приятная новость для тех, кто начинает планировать покупку собственного жилья. А благодаря разнообразным программам господдержки, подобрать наиболее подходящий и выгодный вариант не составит особого труда», – отмечает эксперт финансового сервиса Bankiros.
Среди основных программ ипотечного кредитования со льготными условиями, которые действуют в 2021 году:
- Льготная ипотека для всех россиян;
Нет ограничений для участия ни по возрасту, ни по доходу. Процентная ставка, которую установило государство, – 7%. Некоторые кредитные учреждения могут поднять процент, если отказаться от добровольного страхования. Максимальный лимит – 3 млн. рублей.
- Семейная ипотека;
Получить могут родители одного, двух или трех детей. Обязательное условие – официальная регистрация мужа и жены. Процентная ставка по жилищному кредиту – 6%. Максимальный лимит – 12 млн. рублей. Можно использовать сертификат материнского капитала (как первоначальный взнос или погашение основной суммы).
- Дальневосточная ипотека;
Процентная ставка – 2%. Максимальный лимит – 6 млн. рублей. Подходит для покупки готового жилья на Дальнем Востоке и для строительства.
- Военная ипотека.
Процентная ставка в 2021 году – от 6%. Максимальная сумма рассчитывается индивидуально – исходя из стажа.