Итоги 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 21,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 394 135 руб. (+2,6% за квартал; +6,6% за 6 месяцев; +31% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам 2021 года в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 760[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 811,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года увеличилось на 21,2%, а продаваемая площадь – на 12,1%.
Новые проекты на первичном рынке бизнес-класса в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Shagal |
Группа Эталон |
ЮАО |
1 кв. 2021 |
|
3 |
Dream Towers |
ГК Регионы |
ЮАО |
1 кв. 2021 |
|
4 |
Остров* |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
1 кв. 2021 |
|
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
1 кв. 2021 |
|
6 |
AFI Tower |
AFI Development |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
7 |
Very |
ГК Основа |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
8 |
MYPRIORITY Basmanny |
ГК Гранель |
СВАО |
3 кв. 2021 |
|
9 |
Level Нагатинская |
Level Group |
ЮАО |
3 кв. 2021 |
|
10 |
Сенатор |
Трансинвестконсалтинг |
СВАО |
3 кв. 2021 |
|
11 |
Интонация |
Мангазея Девелопмент |
СЗАО |
3 кв. 2021 |
|
12 |
Level Мичуринский |
Level Group |
ЗАО |
3 кв. 2021 |
|
13 |
Forst |
Forma (ГК ПИК) |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
14 |
Wave |
Группа ЛСР |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
15 |
Sky Garden |
ГК ФСК |
СЗАО |
4 кв. 2021 |
|
16 |
Rotterdam |
ГК ФСК |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
17 |
Инноватор |
Мосреалстрой |
ЗАО |
4 кв. 2021 |
|
18 |
Voxhall |
ГК Эталон |
ЦАО |
4 кв. 2021 |
*В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса.
Источник: «Метриум»
По количеству квартир в экспозиции лидерство сохраняет ЮАО (25,3%, +3,8 п.п. за год). В округе стартовали продажи семи новых проектов – это наибольший показатель по округам. Второе место занимает ЗАО, где доля квартир бизнес-класса выросла до 20,9% (+5,6 п.п.). Наращивание экспозиции произошло за счет выхода трех новинок: Will Towers от «УЭЗ», «Level Мичуринский» девелопера Level Group и «Инноватор» от «Мосреалстрой». Уменьшились доли САО (2,7%, -7,5 п.п.) и ЮВАО (9,8%, -6,8 п.п.), за прошедший год в округах не стартовал ни один новый проект, а также происходило вымывание существующего предложения. Немного сократились доли ЦАО (4,7%, -1,9 п.п.) и ЮЗАО (6,9%, -1,2 п.п.). Наименьшую долю по количеству предложений стабильно занимает ВАО – 0,4%, его доля в разрезе округов за год не изменилась.
Источник: «Метриум»
В отличие от 2020 года, когда на рынке бизнес-класса превалировали предложения в корпусах на начальном этапе строительства и на этапе отделки, к концу 2021 года большинство предложений сосредоточилось в корпусах на этапе монтажа – 39,9% (+17,8 п.п за год.). Перевес произошел во второй половине года, когда рынок начал активно пополняться новинками и очередными корпусами ранее представленных проектов. К концу 2021 года в корпусах на начальном этапе строительства находилось 33% предложений (-0,8 п.п. за год). Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ на конец года составила 18,2% (-9,1 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется 8,9% предложений (-7,8 п.п. за год).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям отмечается плавная тенденция роста доли компактных квартир. Больше остальных выросло количество однокомнатных лотов – на 5,6 п.п., такие варианты составляют 28,3% всех предложений. Увеличилась доля студий (6,9% рынка, +2,9 п.п. за год). Подавляющее количество вариантов, как и в прошлом году, приходится на двухкомнатные лоты – 37,7%, однако их доля в общем числе предложений снизилась на 0,9 п.п. Трехкомнатные квартиры занимают 22,1% рынка (-5,6 п.п. за год). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных лотов – 5% (-2,1 п.п.). Ранее наименьшая доля принадлежала студиям.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В проектах бизнес-класса к концу 2021 года большинство квартир от застройщиков предлагаются без отделки – 63,1% (+2,1 п.п. за год). С отделкой white box реализуется 25,1% всех предложений (+1,2 п.п. за год). Меньше всего вариантов с чистовой отделкой – 11,8% (-3,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке бизнес-класса по итогам 2021 года составила 394 135 руб. (+2,6% за квартал; +6,6% за 6 месяцев; +31% за 12 месяцев). Цена росла на протяжении всего года, наибольший скачок произошел в течение двух первых кварталов – тогда цена выросла на 7% и 14,9% соответственно. Динамику определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершившейся программой льготной ипотеки 1 июля 2021 года.
Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средневзвешенные цены на квартиры бизнес-класса в «старой» Москве выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в СВАО (+64,5%). Наименьший рост наблюдался в САО (+16,3%) и ЮАО (+18,4%). В остальных округах цена повысилась в пределах 25,8–33,5%.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27,2 млн руб. (+0,9% за квартал; +0,9% за 6 месяцев; +21,3% за год). Наибольший рост произошел во втором квартале 2021 года (+17,1%), когда активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и подходили к концу продажи в старых проектах.
Бюджет предложения за год вырос по всем типологиям:
- студии – 12,69 млн руб. (+22,1%);
- однокомнатные – 19,46 млн руб. (+33%);
- двухкомнатные – 26,75 млн руб. (+29,7%);
- трёхкомнатные – 36,88 млн руб. (+30,3%);
- многокомнатные – 51,74 млн руб. (+26%).
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2021 года:
– ЖК «Level Нагатинская» (ЮАО / р-н Нагатино-Садовники): студия площадью 20,8 кв. м за 7,9 млн руб.
– ЖК «Вереск» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 24,9 кв. м за 8,5 млн руб.
– ЖК «AFI Tower» (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22,3 кв. м за 8,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
|
студии |
17,3 |
28,6 |
77,0 |
305 000 |
444 255 |
661 560 |
7 900 600 |
12 686 925 |
43 168 950 |
|
1К. |
30,2 |
46,0 |
87,2 |
270 350 |
422 730 |
931 185 |
10 738 570 |
19 456 060 |
61 240 000 |
|
2К |
37,3 |
69,1 |
170,1 |
200 000 |
386 920 |
868 975 |
12 873 150 |
26 753 695 |
106 180 000 |
|
3К |
61,1 |
97,0 |
221,8 |
183 705 |
380 145 |
847 580 |
19 520 100 |
36 875 690 |
135 775 950 |
|
4К+ |
78,0 |
130,5 |
338,0 |
210 995 |
396 580 |
748 200 |
24 000 000 |
51 738 595 |
179 731 890 |
|
итого |
17,3 |
69,0 |
338,0 |
183 705 |
394 135 |
931 185 |
7 900 600 |
27 200 735 |
179 731 890 |
Источник: «Метриум»
Итоги года
К концу 2021 года наметилось восстановление объема предложения в сегменте квартир бизнес-класса «старой» Москвы. По сравнению с 2020 годом активность девелоперов выросла: стартовали 18 проектов против 11 новинок в прошлом году. Пополнение экспозиции произошло преимущественно за счет крупных застройщиков («ДОНСТРОЙ», MR Group, Level Group, ГК «ФСК» и ряда других). Благодаря этому к концу 2021 года количество экспонируемых лотов увеличилось на 21,2% относительно аналогичного периода 2020 года – до 11,8 тыс. квартир. Тем не менее, текущий объем рынка все еще меньше аналогичного показателя II квартала 2020 года, когда в экспозиции находилось 13,8 тыс. предложений.
За 2021 год средняя цена квадратного метра на рынке квартир бизнес-класса выросла на 31% за 12 месяцев – с 301 до 394 тыс. руб. за кв. м. Наибольший рост цен был зафиксирован во II квартале этого года – к концу июня средняя цена поднялась на 14,9% относительно предыдущего квартала и на 23% относительно конца 2020 года. Во II полугодии 2021 года рост цен замедлился: +3,8% за III квартал, +2,6% – за IV квартал.
Тренд на компактные квартиры наметился и в бизнес-классе. Рынок пополнился небольшими лотами-студиями (+6,9 п.п. за 12 месяцев) и однокомнатными квартирами (+5,6 п.п. за аналогичный период). И к концу 2021 года средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась на 5,6 кв. м – с 74,6 до 69 кв. м. Благодаря этой оптимизации средний бюджет предложения во II полугодии 2021 году остался почти без изменений (27,2 млн руб., +0,9% за 6 месяцев). При этом за этот период средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 6,6% до 394 тыс. руб. за кв. м.
По итогам 2021 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении жилья бизнес-класса «старой» Москвы составило более 21,8 тыс. штук[2] (+4% относительно аналогичного показателя 2020 года и +38% относительно 2019 года). Таким образом, спрос в 2021 году достиг своего рекордного значения и превзошел показатели прошлого года. В IV квартале 2021 года было зарегистрировано более 5,9 тыс. сделок в сегменте: +26% относительно прошлого квартала, но при этом на 25% ниже показателя за аналогичный период 2020 года. Доля ипотеки в 2021 году составила 55%, аналогично 2020 году.
Прогноз на 2022 год
«Макроэкономические условия: умеренный рост российской экономики, высокая инфляция и неоднородный рост реальных располагаемых денежных доходов способны простимулировать активное расслоение общества на бедных и богатых, а промежуточный слой, именуемый средним классом, может начать сокращаться, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жилье бизнес-сегмента как раз ориентировано на средний класс, поэтому в 2022 году неопределенность с покупательской активностью в этом сегменте будет наиболее высокая.
Очевидно, что стимулирование спроса через субсидирование ипотеки будет востребовано только у половины потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, так как доля ипотеки в течение наиболее благоприятных для использования этого инструмента покупки 2020 и 2021 гг. составляла всего по 55%. Таким образом, для поддержания спроса на сопоставимом уровне на горизонте 2022-2023 гг. потребуются системные меры поддержи всей экономики, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства.
Нестабильный рубль и бегство населения от инфляции в инвестиции способны благоприятно сказаться на количестве заключенных сделок в сегменте к концу 2022 года, но подобные сделки носят несистемный и конъюнктурный характер. Для развития строительной отрасли необходим последовательный и поступательный размеренный темп активности покупателей, который может сформироваться либо на фоне стабилизации экономики, либо за счет мер государственной поддержки отрасли.
Тренд на компактные лоты в бизнес-классе будет усиливаться в 2022 году. Из-за снижения платёжеспособности покупателей может вырасти интерес к ипотечным продуктам, а спрос будет перетекать в сторону более компактных квартир. Компактные лоты также интересны с точки зрения инвестиций. Из-за инвестиционной привлекательности недвижимости может вырасти число покупателей, приобретающих жильё для дальнейшей перепродажи либо с целью сохранить накопления и получать арендный доход.
Дальнейший рост цен остается высоко вероятным из-за растущей себестоимости строительства и удорожания импортируемых материалов, соответствующих классу бизнес. Однако, в 2022 году не во всех случаях может получиться переложить возросшие затраты на плечи покупателей, поэтому вероятен переход к удешевлению новостроек при снижении спроса. Сохранение потребительских качеств проекта будет зависеть не только от покупателей, голосующих рублем, но и от эффективности контроля стоимости строительства со стороны застройщика».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физлиц по проектам бихнес-класса, без оптовых покупок.
Доля квартир с отделкой достигла 72% на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Год назад только в 57% квартир была предусмотрена такая опция. При этом доля квартир с финишной отделкой выросла, а число вариантов жилья с предчистовой отделкой сократилось.
По данным аналитиков «Метриум», в октябре на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса московские девелоперы продавали 12,7 тыс. квартир. Большинство из них – 8,1 тыс. единиц – предлагались с отделкой под ключ от застройщика. Еще 3,6 тыс. квартир были без отделки. Промежуточная опция – предчистовая отделка, которая еще называется white box, – была представлена в 1 тыс. квартир.
Соответственно, доля квартир с отделкой (чистовой и предчистовой) составила 72% от общего объема предложения, из которых варианты жилья под ключ образуют 64%, а white box – 8%. Без отделки застройщики продавали 28% жилья на рынке массовых новостроек.
Доля квартир с отделкой устойчиво растёт последние годы, отмечают эксперты «Метриум». Год назад у потенциальных покупателей жилья на рынке массовых новостроек Москвы на выбор было только немногим более половины таких вариантов жилья. На долю квартир с отделкой приходилось 57% квартир, из которых чистовая отделка была предусмотрена в 43% квартир, а white box – в 14%. Без отделки было 43% вариантов жилья.
«Покупатели отдают предпочтение разным типам отделки, и квартиры без отделки все еще востребованы рынком, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». – Клиенты всегда стремятся придать индивидуальность новой квартире, что трудно сделать в жилье под ключ и отчасти в вариантах с white box. Другие клиенты, напротив, хотят сэкономить время и силы, поэтому приобретают жилье с готовыми планировочными и дизайнерскими решениям. Поэтому интересом пользуются все опции рынка. Тем не менее мы стимулируем продажи квартир под ключ в нашем проекте. К примеру, мы заключили соглашение с одним из производителей кухонной мебели, который помогает клиентам определиться с дизайнерскими решениями в таком жилье».
Динамика структуры предложения по типу отделки за последние 12 месяцев указывает, что девелоперы планомерно наращивают предложение жилья с отделкой. Это связано с возросшим спросом на такую опцию со стороны основной массы покупателей.
«На рынке жилья с отделкой и без есть разные тенденции, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квартиры с предчистовой отделкой представляются покупателям золотой серединой. Не нужно тратить время и деньги на черновые работы, а дизайнерские решения можно выбрать самому. Полагаю, именно поэтому доля таких квартир снизилась: спрос очень высокий. Также сохраняется высокий спрос на жилье без отделки, так как по-прежнему многие клиенты рассчитывают делать ремонт самостоятельно, к тому же на рынке немало инвесторов, которые часто приобретают для перепродажи «черновые» квартиры. Наконец квартиры с отделкой также пользуются большим спросом. Чем выше стоимость квартир, тем меньше желание клиентов дополнительно вкладываться в них после получения ключей. Поэтому отделка под ключ – это тренд, и именно поэтому предложения такого жилья растет быстрее спроса, что и обуславливает увеличение числа таких объектов».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 14% и достигло минимального значения за 5 лет. Месячный прирост цен в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года – средняя цена предложения выросла на 4,5% и составила 198 585 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», первичный рынок жилья массового сегмента в октябре был представлен 89 комплексами с общим объемом предложения около 12 740[1] квартир (715 тыс. кв. м). За месяц количество экспонируемых лотов сократилось на 14%, а продаваемая площадь уменьшилась на 14,4%.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Рынок пополнился пятью новыми проектами, однако в действительности в продажи вышли только три комплекса от ГК «ПИК». К концу октября бронирование в проектах «Авиатика» и «Талисман на Рокоссовском» было приостановлено.
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 1);
– «Полярная 25» (корп. 6);
– «Большая Очаковская 2» (корп. 1.1, корп. 1.2).
Структура предложения по расположению не претерпела значительных изменений. Лидирующие позиции по-прежнему занимает ЮВАО (31,7%; -0,2 п.п.), где стартовал проект «Новохохловская 15». На долю СВАО по количеству лотов пришлось 21,4% (+0,1 п.п.). В САО (12%; +0,8 п.п.) вышло сразу два проекта, но на рынке экспонируется только один («Кронштадтский 9»). В ЗАО предложение сократилось на 1 п.п. до 10,9%, а в ВАО доля округа выросла на 0,8 п.п. составив 8,5%.
Несмотря на выход новых проектов, в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось уменьшение количества объектов, находящихся на начальном этапе строительства (26,3%; -6,4 п.п.). Помимо общего повышения покупательской активности на рынке, растет спрос на квартиры на начальном этапе – доля таких сделок c начала года увеличилась с 2% до 25%. Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на стадии монтажных работ (34,7%; +4,9 п.п.) и этапе отделочных работ (33,3%; +2,1 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 5,7% (-0,6 п.п.).
По итогам октября доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,5 п.п., однако на квартиры данного типа по-прежнему приходится более трети рынка (34,3%). Незначительно по количеству представленных лотов отстают однокомнатные квартиры, их доля составила 30,9% (+1,6 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,5% (+0,5 п.п.), а трехкомнатных лотов – 19% (+0,8 п.п.). Неизменно наименьшую долю от совокупного объема предложения занимают многокомнатные лоты (2,3%; -0,2 п.п.).
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составляет почти две трети рынка (63,6%), однако в этом месяце было отмечено сокращение предложения квартир данного типа на 1,8 п.п. На лоты без отделки пришлось 28,3% (+0,5 п.п.), а с отделкой white box – 8,1% (+1,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента в октябре составила 198 585 руб. за кв. м (+4,5% за прошедший месяц). При этом месячный прирост данного показателя в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года. Рост отмечен во всех округах в диапазоне 1,1-9,2%, за исключением ЮАО (-2,2%). Наибольший прирост отмечен в ЮВАО (+9,2%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,15 млн руб. (+3,7% за прошедший месяц). Бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях: студии – на 7,3%, однокомнатные – 4,0 %, двухкомнатные – на 4,6%, трехкомнатные – на 4,3%, многокомнатные – 0,8 %:
– студии – 5,72 млн руб. (+7,3%);
– однокомнатные – 8,39 млн руб. (+4%);
– двухкомнатные – 12,20 млн руб. (+4,6%);
– трёхкомнатные – 16,39 млн руб. (+4,3%);
– многокомнатные – 22,23 млн руб. (+0,8%).
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,6 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,6 кв. м за 3,9 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27,0 кв. м за 4,4 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в октябре средняя цена квадратного метра выросла до 198 585 руб. (+4,5% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,15 млн руб. (+3,7% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом динамика повышения цен в октябре сопоставима с приростом аналогичных показателей за весь III квартал текущего года. В годовой динамике (октябрь к октябрю) квадратный метр вырос в цене почти на 9%.
Предложение достигло минимального значения за 5 лет – 12,7 тыс. квартир (-14% за месяц). В прошлом месяце аналогичный показатель снизился на 6,9%. Сопоставимый объем предложения был представлен на рынке в ноябре 2015 года, когда экспонировалось 12 тыс. квартир.
В октябре зарегистрировано 8 тыс.[1] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+11% за месяц; +73% к аналогичному периоду прошлого года). Главными драйверами спроса являлись: программа льготной ипотеки, продленная до июля 2021 года (ранее до 1 ноября 2020 года), и риск дальнейшего ослабления курса рубля[2]. Рекордный спрос в октябре, вероятнее всего, связан с принятием решения о продлении программы в последний момент – покупатели спешили приобрести квартиры до 1 ноября, а официальная информация появилась только в октябре.
Коррекция спроса неизбежна, но насколько она будет серьезной, зависит от ряда факторов. Основные угрозы для первичного рынка жилья – это сокращение доходов населения, усиление карантинных ограничений в связи с растущей заболеваемостью коронавирусной инфекцией».
[1] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)
[2] По данным ЦБ РФ в октябре курс доллара США вырос всего на 1% (с 78,7847 до 79,3323 руб.)