Итоги 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 21,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 394 135 руб. (+2,6% за квартал; +6,6% за 6 месяцев; +31% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам 2021 года в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 760[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 811,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года увеличилось на 21,2%, а продаваемая площадь – на 12,1%.
Новые проекты на первичном рынке бизнес-класса в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Shagal |
Группа Эталон |
ЮАО |
1 кв. 2021 |
|
3 |
Dream Towers |
ГК Регионы |
ЮАО |
1 кв. 2021 |
|
4 |
Остров* |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
1 кв. 2021 |
|
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
1 кв. 2021 |
|
6 |
AFI Tower |
AFI Development |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
7 |
Very |
ГК Основа |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
8 |
MYPRIORITY Basmanny |
ГК Гранель |
СВАО |
3 кв. 2021 |
|
9 |
Level Нагатинская |
Level Group |
ЮАО |
3 кв. 2021 |
|
10 |
Сенатор |
Трансинвестконсалтинг |
СВАО |
3 кв. 2021 |
|
11 |
Интонация |
Мангазея Девелопмент |
СЗАО |
3 кв. 2021 |
|
12 |
Level Мичуринский |
Level Group |
ЗАО |
3 кв. 2021 |
|
13 |
Forst |
Forma (ГК ПИК) |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
14 |
Wave |
Группа ЛСР |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
15 |
Sky Garden |
ГК ФСК |
СЗАО |
4 кв. 2021 |
|
16 |
Rotterdam |
ГК ФСК |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
17 |
Инноватор |
Мосреалстрой |
ЗАО |
4 кв. 2021 |
|
18 |
Voxhall |
ГК Эталон |
ЦАО |
4 кв. 2021 |
*В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса.
Источник: «Метриум»
По количеству квартир в экспозиции лидерство сохраняет ЮАО (25,3%, +3,8 п.п. за год). В округе стартовали продажи семи новых проектов – это наибольший показатель по округам. Второе место занимает ЗАО, где доля квартир бизнес-класса выросла до 20,9% (+5,6 п.п.). Наращивание экспозиции произошло за счет выхода трех новинок: Will Towers от «УЭЗ», «Level Мичуринский» девелопера Level Group и «Инноватор» от «Мосреалстрой». Уменьшились доли САО (2,7%, -7,5 п.п.) и ЮВАО (9,8%, -6,8 п.п.), за прошедший год в округах не стартовал ни один новый проект, а также происходило вымывание существующего предложения. Немного сократились доли ЦАО (4,7%, -1,9 п.п.) и ЮЗАО (6,9%, -1,2 п.п.). Наименьшую долю по количеству предложений стабильно занимает ВАО – 0,4%, его доля в разрезе округов за год не изменилась.
Источник: «Метриум»
В отличие от 2020 года, когда на рынке бизнес-класса превалировали предложения в корпусах на начальном этапе строительства и на этапе отделки, к концу 2021 года большинство предложений сосредоточилось в корпусах на этапе монтажа – 39,9% (+17,8 п.п за год.). Перевес произошел во второй половине года, когда рынок начал активно пополняться новинками и очередными корпусами ранее представленных проектов. К концу 2021 года в корпусах на начальном этапе строительства находилось 33% предложений (-0,8 п.п. за год). Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ на конец года составила 18,2% (-9,1 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется 8,9% предложений (-7,8 п.п. за год).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям отмечается плавная тенденция роста доли компактных квартир. Больше остальных выросло количество однокомнатных лотов – на 5,6 п.п., такие варианты составляют 28,3% всех предложений. Увеличилась доля студий (6,9% рынка, +2,9 п.п. за год). Подавляющее количество вариантов, как и в прошлом году, приходится на двухкомнатные лоты – 37,7%, однако их доля в общем числе предложений снизилась на 0,9 п.п. Трехкомнатные квартиры занимают 22,1% рынка (-5,6 п.п. за год). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных лотов – 5% (-2,1 п.п.). Ранее наименьшая доля принадлежала студиям.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В проектах бизнес-класса к концу 2021 года большинство квартир от застройщиков предлагаются без отделки – 63,1% (+2,1 п.п. за год). С отделкой white box реализуется 25,1% всех предложений (+1,2 п.п. за год). Меньше всего вариантов с чистовой отделкой – 11,8% (-3,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке бизнес-класса по итогам 2021 года составила 394 135 руб. (+2,6% за квартал; +6,6% за 6 месяцев; +31% за 12 месяцев). Цена росла на протяжении всего года, наибольший скачок произошел в течение двух первых кварталов – тогда цена выросла на 7% и 14,9% соответственно. Динамику определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершившейся программой льготной ипотеки 1 июля 2021 года.
Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средневзвешенные цены на квартиры бизнес-класса в «старой» Москве выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в СВАО (+64,5%). Наименьший рост наблюдался в САО (+16,3%) и ЮАО (+18,4%). В остальных округах цена повысилась в пределах 25,8–33,5%.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27,2 млн руб. (+0,9% за квартал; +0,9% за 6 месяцев; +21,3% за год). Наибольший рост произошел во втором квартале 2021 года (+17,1%), когда активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и подходили к концу продажи в старых проектах.
Бюджет предложения за год вырос по всем типологиям:
- студии – 12,69 млн руб. (+22,1%);
- однокомнатные – 19,46 млн руб. (+33%);
- двухкомнатные – 26,75 млн руб. (+29,7%);
- трёхкомнатные – 36,88 млн руб. (+30,3%);
- многокомнатные – 51,74 млн руб. (+26%).
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2021 года:
– ЖК «Level Нагатинская» (ЮАО / р-н Нагатино-Садовники): студия площадью 20,8 кв. м за 7,9 млн руб.
– ЖК «Вереск» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 24,9 кв. м за 8,5 млн руб.
– ЖК «AFI Tower» (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22,3 кв. м за 8,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
|
студии |
17,3 |
28,6 |
77,0 |
305 000 |
444 255 |
661 560 |
7 900 600 |
12 686 925 |
43 168 950 |
|
1К. |
30,2 |
46,0 |
87,2 |
270 350 |
422 730 |
931 185 |
10 738 570 |
19 456 060 |
61 240 000 |
|
2К |
37,3 |
69,1 |
170,1 |
200 000 |
386 920 |
868 975 |
12 873 150 |
26 753 695 |
106 180 000 |
|
3К |
61,1 |
97,0 |
221,8 |
183 705 |
380 145 |
847 580 |
19 520 100 |
36 875 690 |
135 775 950 |
|
4К+ |
78,0 |
130,5 |
338,0 |
210 995 |
396 580 |
748 200 |
24 000 000 |
51 738 595 |
179 731 890 |
|
итого |
17,3 |
69,0 |
338,0 |
183 705 |
394 135 |
931 185 |
7 900 600 |
27 200 735 |
179 731 890 |
Источник: «Метриум»
Итоги года
К концу 2021 года наметилось восстановление объема предложения в сегменте квартир бизнес-класса «старой» Москвы. По сравнению с 2020 годом активность девелоперов выросла: стартовали 18 проектов против 11 новинок в прошлом году. Пополнение экспозиции произошло преимущественно за счет крупных застройщиков («ДОНСТРОЙ», MR Group, Level Group, ГК «ФСК» и ряда других). Благодаря этому к концу 2021 года количество экспонируемых лотов увеличилось на 21,2% относительно аналогичного периода 2020 года – до 11,8 тыс. квартир. Тем не менее, текущий объем рынка все еще меньше аналогичного показателя II квартала 2020 года, когда в экспозиции находилось 13,8 тыс. предложений.
За 2021 год средняя цена квадратного метра на рынке квартир бизнес-класса выросла на 31% за 12 месяцев – с 301 до 394 тыс. руб. за кв. м. Наибольший рост цен был зафиксирован во II квартале этого года – к концу июня средняя цена поднялась на 14,9% относительно предыдущего квартала и на 23% относительно конца 2020 года. Во II полугодии 2021 года рост цен замедлился: +3,8% за III квартал, +2,6% – за IV квартал.
Тренд на компактные квартиры наметился и в бизнес-классе. Рынок пополнился небольшими лотами-студиями (+6,9 п.п. за 12 месяцев) и однокомнатными квартирами (+5,6 п.п. за аналогичный период). И к концу 2021 года средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась на 5,6 кв. м – с 74,6 до 69 кв. м. Благодаря этой оптимизации средний бюджет предложения во II полугодии 2021 году остался почти без изменений (27,2 млн руб., +0,9% за 6 месяцев). При этом за этот период средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 6,6% до 394 тыс. руб. за кв. м.
По итогам 2021 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении жилья бизнес-класса «старой» Москвы составило более 21,8 тыс. штук[2] (+4% относительно аналогичного показателя 2020 года и +38% относительно 2019 года). Таким образом, спрос в 2021 году достиг своего рекордного значения и превзошел показатели прошлого года. В IV квартале 2021 года было зарегистрировано более 5,9 тыс. сделок в сегменте: +26% относительно прошлого квартала, но при этом на 25% ниже показателя за аналогичный период 2020 года. Доля ипотеки в 2021 году составила 55%, аналогично 2020 году.
Прогноз на 2022 год
«Макроэкономические условия: умеренный рост российской экономики, высокая инфляция и неоднородный рост реальных располагаемых денежных доходов способны простимулировать активное расслоение общества на бедных и богатых, а промежуточный слой, именуемый средним классом, может начать сокращаться, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жилье бизнес-сегмента как раз ориентировано на средний класс, поэтому в 2022 году неопределенность с покупательской активностью в этом сегменте будет наиболее высокая.
Очевидно, что стимулирование спроса через субсидирование ипотеки будет востребовано только у половины потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, так как доля ипотеки в течение наиболее благоприятных для использования этого инструмента покупки 2020 и 2021 гг. составляла всего по 55%. Таким образом, для поддержания спроса на сопоставимом уровне на горизонте 2022-2023 гг. потребуются системные меры поддержи всей экономики, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства.
Нестабильный рубль и бегство населения от инфляции в инвестиции способны благоприятно сказаться на количестве заключенных сделок в сегменте к концу 2022 года, но подобные сделки носят несистемный и конъюнктурный характер. Для развития строительной отрасли необходим последовательный и поступательный размеренный темп активности покупателей, который может сформироваться либо на фоне стабилизации экономики, либо за счет мер государственной поддержки отрасли.
Тренд на компактные лоты в бизнес-классе будет усиливаться в 2022 году. Из-за снижения платёжеспособности покупателей может вырасти интерес к ипотечным продуктам, а спрос будет перетекать в сторону более компактных квартир. Компактные лоты также интересны с точки зрения инвестиций. Из-за инвестиционной привлекательности недвижимости может вырасти число покупателей, приобретающих жильё для дальнейшей перепродажи либо с целью сохранить накопления и получать арендный доход.
Дальнейший рост цен остается высоко вероятным из-за растущей себестоимости строительства и удорожания импортируемых материалов, соответствующих классу бизнес. Однако, в 2022 году не во всех случаях может получиться переложить возросшие затраты на плечи покупателей, поэтому вероятен переход к удешевлению новостроек при снижении спроса. Сохранение потребительских качеств проекта будет зависеть не только от покупателей, голосующих рублем, но и от эффективности контроля стоимости строительства со стороны застройщика».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физлиц по проектам бихнес-класса, без оптовых покупок.
По итогам I квартала 2021 г. было введено в эксплуатацию 54,1 тыс. м² качественной складской недвижимости, что в 4,5 раза превышает объём ввода за аналогичный период прошлого года. Значительное увеличение показателя связано с эффектом низкой базы (минимальный объём в I квартале 2020 г.). Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, составила 95% от общего объёма ввода. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории «PNK Парк Шушары-3», общей площадью 35,6 тыс. м².
Текущая стабильно высокая востребованность в складских площадях, а также темпы строительства (с учетом переноса ввода объектов с 2020 г.) дают основание полагать, что годовые объёмы ввода будут на уровне итогов 2020 г. (около 300 тыc. м²)
С большой долей вероятности можно предположить, что замедлится темп строительства в сегменте спекулятивного строительства – совокупный запланированный ввод на 22% ниже итогов 2020 г. При этом в структуре будущего спекулятивного складского предложения около 80% площадей уже заняты. Это подтверждает тенденцию последних нескольких лет, когда девелоперы не торопятся выводить объекты на рынок без якорного арендатора.
Необходимо отметить постепенное, но стабильное развитие качественных производственных комплексов, как небольших по площади (3-5 тыс. м²), так и крупных индустриальных площадок.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Текущая ситуация на рынке, когда вакансия падает ниже 2%, а спрос остается стабильно высоким, открывает перспективы для нового девелопмента. Единственным стоп-фактором этому является растущая стоимость строительства. В очередной раз можно отметить, что отсутствие складских блоков более 10 тыс. м² подталкивает арендаторов рассматривать формат build-to-suit».
За первые три месяца 2021 г. было введено около 26,2 тыс. м² производств. Крупнейшим стал завод по производству безалкогольных напитков «Восход» - 15,0 тыс. м², расположенный в Гатчинском районе области. Объём сделок аренды со складами класса А и B по итогам I квартала 2021 г. составил около 75 тыс. м², это на 26% ниже аналогичного показателя за 2020 г., однако стоит отметить, что более половины заключенных тогда сделок пришлось на формат built-to-suit. Наиболее активными арендаторами складов в I квартале 2021 г. стали логистические и дистрибьюторские компании – 27% и 25% соответственно.
В связи с высоким интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке итоговые показатели спроса в 2021 г. сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже показателя 2020 г. примерно на 20–25% (300–340 тыс. м²) в связи с ограниченным предложением свободных площадей.
По итогам марта 2021 г. суммарная площадь свободных помещений снизилась более чем в два раза в сравнении с декабрем 2020 г. и достигла 65,1 тыс. м² (класс А – 36,1 тыс. м², класс В – 29,0 тыс. м²). Таким образом, доля вакантных площадей по итогам марта 2021 г. составила: в классе А –1,3%, в классе В – 2,1%, снизившись за январь-март 2021 г. на 2,2 и 0,8 п. п. соответственно.
В течение 2021 г. будут наблюдаться разнонаправленные тенденции по изменению доли вакантных площадей в диапазоне 0,5–1,0 п. п. в зависимости от появления на рынке предложения и его последующего поглощения. Данная динамика окажет влияние на запрашиваемые арендные ставки на качественные складские помещения.
По итогам марта 2021 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на сухой склад класса A увеличилась на 2%, достигнув 576 руб./м2/мес.*, в классе B – 439 руб./м2/мес.*, уменьшилась на 5% в сравнении с итогами 2020 г.
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» подготовил обзор сегмента бизнес-класса на первичном жилом рынке «старой» Москвы по итогам первого квартала 2021 года. На рынке новостроек бизнес-класса цены после первых трех месяцев текущего года в среднем выросли на 9%. Объем предложения новостроек бизнес-класса по итогам первого квартала 2021 года уменьшился на 6%. В продаже находится 11 116 лотов или 789 785 кв. м в их общей суммарной площади.
На начальную стадию строительства приходится 46% от общего объема предложения в сегменте. Доля объема предложения на начальной стадии значительно возросла. Год назад на данную стадию строительства приходилось около 30% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже на рынке.
«Низкие темпы снижения объемов предложения в бизнес-классе связаны с тем, что в первом квартале на первичный жилой рынок «старой» Москвы из 15 вышедших проектов новостроек, 13 относятся к бизнес-классу и рассчитаны согласно проектным декларациям примерно на 8 000 лотов. Это больше, чем в первом квартале 2020 года, тогда началась реализация только 6 новых проектов примерно на 3 000 лотов», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Среди крупнейших новых проектов можно отметить ЖК Will Towers в районе Раменки от компании Интеко и ЖК «Достижение» в районе Марфино от компании Sminex. Также началась реализация крупномасштабного ЖК «Остров» компанией Донстрой на территории Мневниковской поймы.
В разрезе по типам квартир наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры – 37%, трехкомнатные квартиры – 28%, однокомнатные квартиры – 21%. На долю многокомнатных квартир приходится 10%, а на студии – только 4%. При этом количество студий бизнес-класса в продаже по итогам первого квартала снизилось на 19%.
Объем предложения лотов с отделкой составляет 32% от общего объема предложения в сегменте бизнес-класса. Количество лотов с отделкой white box (предчистовая отделка) по сравнению с концом 2020 года выросло на 66% (с шести ста до тысячи лотов).
Несмотря на выход большого количества новых проектов, в сегменте бизнес-класса отмечается стабильный уровень темпа роста цен. По итогам первого квартала этого года средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе выросла на 8,7% до 333,8 тыс. руб. Для сравнения, в четвертом квартале 2020 года средний уровень цен в сегменте увеличился на 8,8%.
С увеличением объема предложения, реализующегося по эскроу-счетам, разброс цен в зависимости от стадии реализации снизился. Если еще осенью прошлого года диапазон средних цен составлял от 264,7 до 322,2 тыс. руб., то на конец марта 2021 года диапазон сузился до 321,5 – 344,0 тыс. руб.
По итогам первого квартала 2021 года цены больше всего выросли на стадии возведения нижних этажей (на 16% до 344 тыс. руб.), в сданных корпусах (на 11% до 321,5 тыс. руб.) и на стадии котлована (на 9% до 341,3 тыс. руб.).
На рынке отмечается снижение активности покупателей. По сравнению с четвертым кварталом прошлого года количество сделок в сегменте бизнес-класса на первичном жилом рынке снизилось на 37% до 5 863 шт. По сравнению с первым кварталом 2020 года количество сделок больше только на 5%. Для сравнения в массовом сегменте объем сделок по сравнению с показателем годичной давности больше на 33%.
«Спрос сейчас во многом сконцентрировался в массовом сегменте, где выбор квартир, которые по размеру бюджета могут попасть под льготную ипотеку, больше. Поэтому и объемы продаж в бизнес-классе сопоставимы с первым кварталом 2020 года – доажиотажным периодом. До середины текущего года ожидается, что цены в сегменте бизнес-класса вырастут еще 7-9%. Во второй половине года, в отсутствие новых внешних потрясений, динамика цен стабилизируется», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».