Итоги 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 21,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 394 135 руб. (+2,6% за квартал; +6,6% за 6 месяцев; +31% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам 2021 года в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 760[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 811,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года увеличилось на 21,2%, а продаваемая площадь – на 12,1%.
Новые проекты на первичном рынке бизнес-класса в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Shagal |
Группа Эталон |
ЮАО |
1 кв. 2021 |
|
3 |
Dream Towers |
ГК Регионы |
ЮАО |
1 кв. 2021 |
|
4 |
Остров* |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
1 кв. 2021 |
|
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
1 кв. 2021 |
|
6 |
AFI Tower |
AFI Development |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
7 |
Very |
ГК Основа |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
8 |
MYPRIORITY Basmanny |
ГК Гранель |
СВАО |
3 кв. 2021 |
|
9 |
Level Нагатинская |
Level Group |
ЮАО |
3 кв. 2021 |
|
10 |
Сенатор |
Трансинвестконсалтинг |
СВАО |
3 кв. 2021 |
|
11 |
Интонация |
Мангазея Девелопмент |
СЗАО |
3 кв. 2021 |
|
12 |
Level Мичуринский |
Level Group |
ЗАО |
3 кв. 2021 |
|
13 |
Forst |
Forma (ГК ПИК) |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
14 |
Wave |
Группа ЛСР |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
15 |
Sky Garden |
ГК ФСК |
СЗАО |
4 кв. 2021 |
|
16 |
Rotterdam |
ГК ФСК |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
17 |
Инноватор |
Мосреалстрой |
ЗАО |
4 кв. 2021 |
|
18 |
Voxhall |
ГК Эталон |
ЦАО |
4 кв. 2021 |
*В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса.
Источник: «Метриум»
По количеству квартир в экспозиции лидерство сохраняет ЮАО (25,3%, +3,8 п.п. за год). В округе стартовали продажи семи новых проектов – это наибольший показатель по округам. Второе место занимает ЗАО, где доля квартир бизнес-класса выросла до 20,9% (+5,6 п.п.). Наращивание экспозиции произошло за счет выхода трех новинок: Will Towers от «УЭЗ», «Level Мичуринский» девелопера Level Group и «Инноватор» от «Мосреалстрой». Уменьшились доли САО (2,7%, -7,5 п.п.) и ЮВАО (9,8%, -6,8 п.п.), за прошедший год в округах не стартовал ни один новый проект, а также происходило вымывание существующего предложения. Немного сократились доли ЦАО (4,7%, -1,9 п.п.) и ЮЗАО (6,9%, -1,2 п.п.). Наименьшую долю по количеству предложений стабильно занимает ВАО – 0,4%, его доля в разрезе округов за год не изменилась.
Источник: «Метриум»
В отличие от 2020 года, когда на рынке бизнес-класса превалировали предложения в корпусах на начальном этапе строительства и на этапе отделки, к концу 2021 года большинство предложений сосредоточилось в корпусах на этапе монтажа – 39,9% (+17,8 п.п за год.). Перевес произошел во второй половине года, когда рынок начал активно пополняться новинками и очередными корпусами ранее представленных проектов. К концу 2021 года в корпусах на начальном этапе строительства находилось 33% предложений (-0,8 п.п. за год). Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ на конец года составила 18,2% (-9,1 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется 8,9% предложений (-7,8 п.п. за год).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям отмечается плавная тенденция роста доли компактных квартир. Больше остальных выросло количество однокомнатных лотов – на 5,6 п.п., такие варианты составляют 28,3% всех предложений. Увеличилась доля студий (6,9% рынка, +2,9 п.п. за год). Подавляющее количество вариантов, как и в прошлом году, приходится на двухкомнатные лоты – 37,7%, однако их доля в общем числе предложений снизилась на 0,9 п.п. Трехкомнатные квартиры занимают 22,1% рынка (-5,6 п.п. за год). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных лотов – 5% (-2,1 п.п.). Ранее наименьшая доля принадлежала студиям.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В проектах бизнес-класса к концу 2021 года большинство квартир от застройщиков предлагаются без отделки – 63,1% (+2,1 п.п. за год). С отделкой white box реализуется 25,1% всех предложений (+1,2 п.п. за год). Меньше всего вариантов с чистовой отделкой – 11,8% (-3,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке бизнес-класса по итогам 2021 года составила 394 135 руб. (+2,6% за квартал; +6,6% за 6 месяцев; +31% за 12 месяцев). Цена росла на протяжении всего года, наибольший скачок произошел в течение двух первых кварталов – тогда цена выросла на 7% и 14,9% соответственно. Динамику определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершившейся программой льготной ипотеки 1 июля 2021 года.
Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средневзвешенные цены на квартиры бизнес-класса в «старой» Москве выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в СВАО (+64,5%). Наименьший рост наблюдался в САО (+16,3%) и ЮАО (+18,4%). В остальных округах цена повысилась в пределах 25,8–33,5%.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27,2 млн руб. (+0,9% за квартал; +0,9% за 6 месяцев; +21,3% за год). Наибольший рост произошел во втором квартале 2021 года (+17,1%), когда активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и подходили к концу продажи в старых проектах.
Бюджет предложения за год вырос по всем типологиям:
- студии – 12,69 млн руб. (+22,1%);
- однокомнатные – 19,46 млн руб. (+33%);
- двухкомнатные – 26,75 млн руб. (+29,7%);
- трёхкомнатные – 36,88 млн руб. (+30,3%);
- многокомнатные – 51,74 млн руб. (+26%).
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2021 года:
– ЖК «Level Нагатинская» (ЮАО / р-н Нагатино-Садовники): студия площадью 20,8 кв. м за 7,9 млн руб.
– ЖК «Вереск» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 24,9 кв. м за 8,5 млн руб.
– ЖК «AFI Tower» (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22,3 кв. м за 8,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
|
студии |
17,3 |
28,6 |
77,0 |
305 000 |
444 255 |
661 560 |
7 900 600 |
12 686 925 |
43 168 950 |
|
1К. |
30,2 |
46,0 |
87,2 |
270 350 |
422 730 |
931 185 |
10 738 570 |
19 456 060 |
61 240 000 |
|
2К |
37,3 |
69,1 |
170,1 |
200 000 |
386 920 |
868 975 |
12 873 150 |
26 753 695 |
106 180 000 |
|
3К |
61,1 |
97,0 |
221,8 |
183 705 |
380 145 |
847 580 |
19 520 100 |
36 875 690 |
135 775 950 |
|
4К+ |
78,0 |
130,5 |
338,0 |
210 995 |
396 580 |
748 200 |
24 000 000 |
51 738 595 |
179 731 890 |
|
итого |
17,3 |
69,0 |
338,0 |
183 705 |
394 135 |
931 185 |
7 900 600 |
27 200 735 |
179 731 890 |
Источник: «Метриум»
Итоги года
К концу 2021 года наметилось восстановление объема предложения в сегменте квартир бизнес-класса «старой» Москвы. По сравнению с 2020 годом активность девелоперов выросла: стартовали 18 проектов против 11 новинок в прошлом году. Пополнение экспозиции произошло преимущественно за счет крупных застройщиков («ДОНСТРОЙ», MR Group, Level Group, ГК «ФСК» и ряда других). Благодаря этому к концу 2021 года количество экспонируемых лотов увеличилось на 21,2% относительно аналогичного периода 2020 года – до 11,8 тыс. квартир. Тем не менее, текущий объем рынка все еще меньше аналогичного показателя II квартала 2020 года, когда в экспозиции находилось 13,8 тыс. предложений.
За 2021 год средняя цена квадратного метра на рынке квартир бизнес-класса выросла на 31% за 12 месяцев – с 301 до 394 тыс. руб. за кв. м. Наибольший рост цен был зафиксирован во II квартале этого года – к концу июня средняя цена поднялась на 14,9% относительно предыдущего квартала и на 23% относительно конца 2020 года. Во II полугодии 2021 года рост цен замедлился: +3,8% за III квартал, +2,6% – за IV квартал.
Тренд на компактные квартиры наметился и в бизнес-классе. Рынок пополнился небольшими лотами-студиями (+6,9 п.п. за 12 месяцев) и однокомнатными квартирами (+5,6 п.п. за аналогичный период). И к концу 2021 года средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась на 5,6 кв. м – с 74,6 до 69 кв. м. Благодаря этой оптимизации средний бюджет предложения во II полугодии 2021 году остался почти без изменений (27,2 млн руб., +0,9% за 6 месяцев). При этом за этот период средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 6,6% до 394 тыс. руб. за кв. м.
По итогам 2021 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в отношении жилья бизнес-класса «старой» Москвы составило более 21,8 тыс. штук[2] (+4% относительно аналогичного показателя 2020 года и +38% относительно 2019 года). Таким образом, спрос в 2021 году достиг своего рекордного значения и превзошел показатели прошлого года. В IV квартале 2021 года было зарегистрировано более 5,9 тыс. сделок в сегменте: +26% относительно прошлого квартала, но при этом на 25% ниже показателя за аналогичный период 2020 года. Доля ипотеки в 2021 году составила 55%, аналогично 2020 году.
Прогноз на 2022 год
«Макроэкономические условия: умеренный рост российской экономики, высокая инфляция и неоднородный рост реальных располагаемых денежных доходов способны простимулировать активное расслоение общества на бедных и богатых, а промежуточный слой, именуемый средним классом, может начать сокращаться, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Жилье бизнес-сегмента как раз ориентировано на средний класс, поэтому в 2022 году неопределенность с покупательской активностью в этом сегменте будет наиболее высокая.
Очевидно, что стимулирование спроса через субсидирование ипотеки будет востребовано только у половины потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, так как доля ипотеки в течение наиболее благоприятных для использования этого инструмента покупки 2020 и 2021 гг. составляла всего по 55%. Таким образом, для поддержания спроса на сопоставимом уровне на горизонте 2022-2023 гг. потребуются системные меры поддержи всей экономики, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства.
Нестабильный рубль и бегство населения от инфляции в инвестиции способны благоприятно сказаться на количестве заключенных сделок в сегменте к концу 2022 года, но подобные сделки носят несистемный и конъюнктурный характер. Для развития строительной отрасли необходим последовательный и поступательный размеренный темп активности покупателей, который может сформироваться либо на фоне стабилизации экономики, либо за счет мер государственной поддержки отрасли.
Тренд на компактные лоты в бизнес-классе будет усиливаться в 2022 году. Из-за снижения платёжеспособности покупателей может вырасти интерес к ипотечным продуктам, а спрос будет перетекать в сторону более компактных квартир. Компактные лоты также интересны с точки зрения инвестиций. Из-за инвестиционной привлекательности недвижимости может вырасти число покупателей, приобретающих жильё для дальнейшей перепродажи либо с целью сохранить накопления и получать арендный доход.
Дальнейший рост цен остается высоко вероятным из-за растущей себестоимости строительства и удорожания импортируемых материалов, соответствующих классу бизнес. Однако, в 2022 году не во всех случаях может получиться переложить возросшие затраты на плечи покупателей, поэтому вероятен переход к удешевлению новостроек при снижении спроса. Сохранение потребительских качеств проекта будет зависеть не только от покупателей, голосующих рублем, но и от эффективности контроля стоимости строительства со стороны застройщика».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физлиц по проектам бихнес-класса, без оптовых покупок.
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
В I квартале 2021 г. общий объем арендованных и купленных офисных площадей составил 300 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями первых кварталов последних лет. 35% сделок в I квартале 2021 г. были заключены в объектах класса А. Около 15% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы.
Большая доля спроса – 17% - в I квартале 2021 г. представлена компаниями в сфере «информационных технологий и телекоммуникаций». На втором месте – компании секторов «профессиональные услуги» и «добыча и распределение».
Объем купленных офисов в I квартале 2021 г. составил 9 тыс. кв. м, что в пять раз меньше аналогичного показателя 2020 г. Такое значительное снижение вызвано отсутствием сделок по продаже объектов целиком. Объем розничных продаж, в свою очередь, снизился в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2020 г. Ключевыми драйверами спроса на покупку офисных блоков по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители сферы строительства.
Объем ввода в I квартале 2021 г. составил 310 тыс. кв. м площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Такой внушительный прирост был вызван переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда запланированных проектов в 2020 г. в связи с карантинными ограничениями. Несмотря на большой объем ввода, рынок спекулятивного предложения пополнило лишь 18% от оъема нового ввода. Два крупнейших деловых комплекса, завершенные в I квартале 2021 г., были реализованы непосредственно под клиента:«Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) в Тушине, который станет штаб-квартирой для госкорпорации Ростех, и «Два Капитана» (80 тыс. кв. м) в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области.
Совокупно в 2021 г. к строительству заявлено 643 тыс. кв. м площадей, что может привести к наибольшему показателю ввода на офисном рынке Москвы за последние пять лет.
В период до пандемии сроки ввода в эксплуатацию большинства запланированных объектов приходились на конец года, в частности на IV квартал. На сегодняшний день половина нового предложения пришлась на I квартал 2021 г., еще 27% ожидается во II квартале 2021 г. Изменение распределения будущего предложения обусловлено рядом объектов, построенных еще в 2020 г., но еще не получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вакантность в сегменте офисной недвижимости по итогам I квартала 2021 г. увеличилась на 0,3 п.п. и составила в 8,5%. Вакантность в классе А увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с IV кварталом 2020 г. и достигла 13,0%, в то время как аналогичный показатель в классе В+/-остался без изменений на уровне 7,0%.
Стабильно ММДЦ «Москва-Сити» является одним из востребованных деловых районов, о чем свидетельствует снижение доли вакантных площадей на 3,5 п.п. за квартал: с 13,8% в IV квартале 2020 г. до 10,4% в I квартале 2021 г. Аналогичная тенденция наблюдается в Центральном Деловом Районе Москвы, где было зафиксировано снижение вакантности на 1,2 п.п. за прошедший квартал: с 5,7% в IV квартале 2020 г. до 4,5% в I квартале 2021 г.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «В данный момент активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости продолжает оставаться на высоком уровне. Компании рассматривают различные варианты —как переезд в новый офис с целью сэкономить или улучшить качество текущего офиса, так и расширение текущих площадей в связи с ростом бизнеса. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации, но к росту их подталкивает ощутимый дефицит качественных площадей в востребованных объектах в премиальных локациях».