Сильнее всего за год подорожали массовые новостройки в ЮАО – на 33%
В Южном административном округе Москвы новостройки массового сегмента за год подорожали на 33%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это самый заметный рост цены среди всех округов Москвы, при том, что средняя цена по московскому рынку увеличилась за год на 27%. Между тем самым дорогим округом с массовыми новостройками стал ЗАО, где средняя цена «квадрата» превысила 303 тыс. рублей.
Средняя стоимость новостроек эконом- и комфорт-класса в 2021 году в Москве достигла 263 тыс. рублей, что на 27% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум». Однако в территориальном разрезе рост цен на массовые новостройки Москвы был неравномерным.
Рекордное повышение средних цен отмечено в новостройках Южного административного округа столицы (ЮАО). Здесь показатель увеличился с 200 тыс. рублей в декабре 2020 года до 266 тыс. рублей в декабре 2021 года, то есть на 33,2%.
«Южный административный округ остается одной из самых привлекательных для застройки локаций, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (девелопер городского квартала «Ривер Парк»). – Сейчас здесь осваиваются самые разные площадки, и особым интересом как застройщиков, так и покупателей пользуются жилые комплексы, которые возводятся на берегах Москвы-реки. Красивые виды на реку – это очень востребованная и редкая характеристика жилья в мегаполисе, которая добавляет привлекательности всему проекту. Помимо этого, юг Москвы имеет хорошо организованную транспортную инфраструктуру, большие зеленые зоны, парки».
Практически в такой же мере, как и в ЮАО, подорожали новостройки Северо-Восточного административного округа Москвы (СВАО), где стоимость «квадрата» выросла со 197 тыс. до 262 тыс. рублей за 12 месяцев (то есть на 32,9%).
Похожая динамика наблюдалась в Западном административном округе (ЗАО), где массовые новостройки подорожали с 229 тыс. до 303 тыс. рублей за кв. м, прибавив таким образом за год 32,7%.
В других округах цены тоже выросли, но не столь заметно. Средняя стоимость массовых новостроек в ЮВАО повысилась на 23,8% до 242 тыс. рублей за кв. м, в СЗАО – на 22,9% до 267 тыс. рублей, в ВАО – на 20,4% до 272 тыс. руб., в САО – на 18,5% до 261 тыс. руб., в ЮЗАО – на 15,3% до 208 тыс. руб.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках одного из округов впервые превысила 300 тыс. рублей[1]. Это произошло в Западном административном округе, который, таким образом, остается самым дорогим локальным рынком новостроек комфорт-класса. Самые доступные по цене новые жилые комплексы этого класса продаются по-прежнему в Юго-Восточном административном округе, где их средняя цена равна 208 тыс. рублей за кв. м.
«Разрыв в цене новостроек различных округов, как правило, не коррелирует с качеством проектов, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это значит, что территориальный фактор ценообразования остается ключевым для жилой недвижимости массового сегмента. Клиенты стремятся приобретать жилье в наиболее привлекательных или привычных локациях. Впрочем, велика доля и тех покупателей, которые готовы к переезду в новый район. И они выбирают жилье по большому числу критериев. Им важно, чтобы локация активно развивалась. И с этой точки зрения ЮАО в последние годы стал привлекательным местом – здесь открылись новые развлекательные парки, спортивные комплексы, станции МЦК».
Источник: «Метриум»
[1] В ноябре 2021 показатель в ЗАО составил 299 425 руб./кв.м, а месяцем ранее – 299 805 руб./кв.м. Таким образом, средневзвешенная цена кв.м приближалась к 300 тыс. руб./кв.м, но не превышала данное значение.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).