Спрос на офисы в Петербурге по итогам 2021 года достиг рекордного значения за последние пять лет
По итогам 2021 года спрос на офисы в Санкт-Петербурге полностью восстановился и даже превысил допандемийные показатели. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объем сделок за год по аренде и купле-продаже под собственные нужды достиг 354 тыс. кв. м, что является максимальным значением за последние пять лет. Это на 89% больше, чем в 2020 году, и на 12% опережает показатель 2019 года.
Стоит отметить, что нынешнее значение является одним из рекордов за историю рынка в целом: больший объем сделок, по данным JLL, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Петербург активно переезжали «Газпром» и его структуры. В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок, а их основная активность направлена не на переезд из Москвы, а на расширение внутри рынка Петербурга, в том числе растет интерес к гибким офисным пространствам.
Динамика объема сделок аренды и купли-продажи на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Увеличение объема сделок объясняется миграцией арендаторов из одного здания в другое на фоне кризиса и реализацией отложенного спроса, так как в 2020 году многие компании приостановили развитие до стабилизации ситуации. В Петербурге активно развиваются российские IT-компании, их доля в структуре сделок составила 27% в 2021 году.
При этом компании выбирали в первую очередь более доступные здания класса B, на который пришлось 79% от объема сделок; с точки зрения географии, они предпочитали офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах города (49% сделок). Кроме того, растет число сделок по покупке офисных зданий для собственных нужд из-за отсутствия крупных блоков в аренду.
«Офисы прошли испытание “удаленкой”, и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением зеленых технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями», - комментирует Регина Волошенко руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
«Активизация спроса привела к снижению доли свободных офисов в среднем по городу с 8,4% в конце 2020 года до 7% к концу 2021-го. В целом влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Каждая новая волна заболеваемости оказывает все меньшее влияние, бизнес адаптировался, а гибридный формат работы стал общепринятой практикой», - говорит Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Динамика доли свободных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Существенный рост конкуренции и увеличение доли свободных площадей отмечается лишь в Московском районе города, где было введено в эксплуатацию четыре новых здания арендопригодной площадью 40,5 тыс. кв. м (2-я очередь БЦ «Собрание», «Пономарев Центр», 1-я очередь «Атлас-Сити», 2-я очередь «Элкуса»).
В целом в 2021 году в Санкт-Петербурге, по данным JLL, введено в эксплуатацию и завершена реконструкция 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года.
За всю историю офисного рынка Северной столицы минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017 году (122 тыс. кв. м), а максимальный – в 2008 году (364 тыс. кв. м). В 2022 году этот рекорд может быть побит, если все строящиеся проекты (388 тыс. кв. м) будут введены вовремя, что маловероятно. При этом оптимальным показателем с точки зрения баланса спроса и предложения для рынка, по мнению экспертов JLL, является показатель ввода в диапазоне от 200 до 250 тыс. кв. м.
В консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги I квартала 2021 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга.
В I квартале 2021 года были введены в эксплуатацию три объекта складской недвижимости: распределительный центр для Fix Price общей площадью 35 581 кв. м на территории «PNK Парк Шушары 3», склад для компании «Ивапер» площадью 3 438 кв. м и реконструированный складской комплекс «Воздухоплавательная 19» площадью 1 440 кв. м. Спекулятивным является только последний из этих объектов.
Всего на 2021 год запланирован ввод 347 400 кв. м качественной индустриально-складской недвижимости, на класс А из них придется около 313 300 кв. м (или 90% запланированного ввода), на класс В – 34 100 кв. м.
Наиболее крупными объектами, заявленными к вводу на 2021 г., являются распределительный центр торговой сети «Лента» площадью 70 тыс. кв. м, склад площадью 48 975 кв. м в индустриальном парке «РУСИЧ – Шушары» и новая очередь логопарка «Осиновая Роща» площадью 25 тыс. кв. м.
Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.
|
Название склада |
Адрес |
Направление |
Класс |
Общая площадь, кв. м |
Вид склада |
Тип склада |
|
Лента |
Тосненский район |
Юг |
А |
70 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
РУСИЧ - Шушары |
Московское ш. |
Юг |
А |
48 975,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
|
Осиновая роща |
Горское ш. |
Север |
А |
25 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Тродекс Логистик |
Пос. Шушары, Московское ш. |
Юг |
А |
23 100,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
Ahlers |
Волхонское ш. |
Юг |
А |
21 332,0 |
Сухой |
Спекулятивный/ |
|
ПСК «Новоселье 2» |
Красносельское ш. |
Юг |
В |
18 000,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Юклид |
Московское ш. |
Юг |
А |
17 998,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
СDEK |
Софийская ул. |
Юг |
А |
17 000,0 |
Сухой |
Под собственные нужды |
|
Grando |
Почтовая ул. |
Юг |
А |
16 500,0 |
Мультитемпературный |
Спекулятивный |
|
Октавиан |
Токсовское ш. |
Север |
А |
15 800,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
|
Reforma Парнас |
2-й Верхний переулок |
Север |
В |
9 720,0 |
Сухой |
Спекулятивный |
Доля спекулятивных объектов в структуре ввода на 2021 год составит 55% (191 400 кв. м). 83% нового строительства придется на южное направление Петербурга (287 500 кв. м), на северное в структуре ввода, запланированного на 2021 год, придется 17% новых площадей (59 900 кв. м).
Общий уровень вакансии в сухих складах на конец I квартала 2021 г. составляет 3,5%, в классе А доля свободных площадей – 2,1%, в классе В – 5,6%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уровень вакансии в А-классе практически не изменился, в В-классе снизился на 0,7% п.п.
Наибольший объем вакантных площадей представлен на юге города – 64 520 кв. м, или 47%. На восточное направление приходится 36% вакантных площадей (50 240 кв. м), на северное – 17% (23 560 кв. м).
По прогнозам Bright Rich | CORFAC International, к концу II квартала этого года объем свободных площадей может несколько увеличится – до 140 тыс. кв. м.
Средняя ставка аренды в сухих складских комплексах А-класса, по итогам I квартала 2021 г., составляет 348 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей) и в классе В – 276 руб./кв. м/мес. (также triple net).
Объем вакансии в мультитемпературных складских объектах, на конец I квартала, составляет 18 870 кв. м в классе А и 9 420 кв. м в В-классе. При этом на юг города приходится 25 400 «квадратов», на северное направление – 2 890 «квадратов».
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «Ставки аренды из-за низкого уровня вакансии и индексации поползли вверх. По отношению к концу 2020 г. в классе А рост составил 2,1%, в классе В – на 1,1%. Уровень свободных площадей в готовых объектах остается на низком уровне. Объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения имеет явный и отложенный характер и, по нашим оценкам, суммарно за I квартал 2021 года составляет порядка 65 тыс. кв. м. Он обусловлен ростом спроса со стороны малого и среднего бизнеса и сформирован в основном за счет площадей 1 000 – 2 500 кв. м. Частично недостаток складских площадей может быть восполнен за счет новых проектов, реализованных на земельных участках промышленного назначения. Мы видим интерес девелоперов к таким площадкам. Так, в I квартале 2021 года PNK Group увеличила площадь одного из своих индустриальных парков – «PNK Парка Шушары-3» на 28 га, на которых можно построить еще более 150 тыс. кв. м складов. Кроме того, состоялась продажа 2,9 га под строительство холодильного склада на 2-м Бадаевском пр. в промышленной зоне «Шушары». Сумма сделки, по нашей оценке, могла составить порядка 2,6 тыс. руб./кв. м».
В Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют также увеличение количества сделок по схеме built-to-suit и built-to-rent в текущем году. Что касается спекулятивных объектов нового строительства, в компании ожидают, что число предварительных договоров аренды возрастет, и, как следствие, складские комплексы будут практически заполнены к моменту ввода в эксплуатацию.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, пик строительства в историческом центре Санкт-Петербурга пришёлся на 2018 год, когда одновременно строилось порядка 1,2 млн кв. метров. После этого начался спад, который будет наблюдаться в дальнейшем.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков:
- Причиной падения стали несколько факторов. Во-первых, большинство девелоперских компаний занимаются редевелопментом участков и зданий нежилого назначения, а количество таких объектов в историческом центре с каждым годом уменьшается. Есть жилые дома, но заниматься расселением дома с целью его реновировать – огромные риски для девелопера, как с точки зрения затрат, так и сроков. Поэтому девелоперы стремятся купить нежилые объекты, чтобы на их месте построить здания, удовлетворяющие современному спросу.
Во-вторых, масштаб бизнеса у большинства девелоперских компаний вырос настолько, что им экономически невыгодно браться за реконструкцию отдельно взятого здания в центре. Они стремятся заниматься квартальной застройкой. Поэтому девелоперы стали осваивать территории «серого пояса»: они покупают заводские площадки и строят кварталы нового жилья. Есть примеры, когда девелоперы выкупали у города аварийные здания на торгах за копейки, реконструировали и продавали их, как жильё. Но, к сожалению, эти случаи показывают, что для того, чтобы девелопер взялся реновировать здание, его надо довести до аварийного состояния, выселить всех жильцов, и только в этом случае проект станет интересен застройщикам.
Строительство в историческом центре постепенно будет замедляться. Из-за совокупности экономических и регулятивных предпосылок и рисков, связанных с градозащитной деятельностью, девелоперы с неохотой будут браться за объекты там.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга