Итоги 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 6,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 263 180 руб. (+0,8% за декабрь; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 995[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 742,6 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года увеличилось на 6,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
1 |
Зеленая Вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
СЗАО |
1 кв. 2021 |
2 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
1 кв. 2021 |
3 |
UNO Старокоптевский |
ГК Основа |
САО |
1 кв. 2021 |
4 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
2 кв. 2021 |
5 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
ЮЗАО |
2 кв. 2021 |
6 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
САО |
2 кв. 2021 |
7 |
Дербеневская 20 |
ГК ПИК |
ЮАО |
2 кв. 2021 |
8 |
Ярославское шоссе, 51 |
Патек Групп |
СВАО |
2 кв. 2021 |
9 |
Барклая 6 |
ГК ПИК |
ЗАО |
2 кв. 2021 |
10 |
Лосиноостровский парк |
ГК ПИК |
ВАО |
3 кв. 2021 |
11 |
Матвеевский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
3 кв. 2021 |
12 |
KINETIC |
Восток Девелопмент |
САО |
3 кв. 2021 |
13 |
1-й Ленинградский |
ГК ФСК |
САО |
3 кв. 2021 |
14 |
Никольские луга |
ГК ПИК |
ЮЗАО |
4 кв. 2021 |
15 |
Мой Адрес в Алтуфьево |
КП УГС |
СВАО |
4 кв. 2021 |
16 |
Кавказский бульвар 51 |
ГК ПИК |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
17 |
Level Южнопортовая* |
Level Group |
ЮВАО |
4 кв. 2021 |
*Старт бронирования
Источник: «Метриум»
В декабре первичный рынок пополнился новым проектом «Кавказский бульвар 51», началось бронирование в ЖК «Level Южнопортовая». Кроме того, был объявлен старт продаж нового корпуса в проекте «LIFE-Варшавская» (корп. Б7).
По сравнению с предыдущим периодом активность девелоперов заметно снизилась: в 2021 году стартовали 17 новых проектов, тогда как в 2020 году на рынок вышло 29 новинок. В основном пополнение экспозиции произошло за счет проектов ГК ПИК (новых комплексов и старта продаж в очередных корпусах ранее представленных проектов). Новый проект «New Form Аминьевское» не вошел в число стартов массового сегмента, так как по состоянию на декабрь 2021 года все лоты в проекте числятся как апартаменты. В проекте «Мой Адрес в Алтуфьево», стартовавшем в сентябре 2021 года, на конец года предложений не осталось.
В разрезе округов наибольшее изменение доли экспонируемого предложения произошло в ЮВАО – с начала года его доля снизилась на 8,4 п.п., с рынка ушли пять проектов. Несмотря на это, округ сохраняет лидерство – на него приходится 25,2% всех квартир массового сегмента «старой» Москвы. Второе место по объему предложения занимает ЗАО (16,6%, +4,3 п.п. за год). За 2021 год в округе вышли три масштабных проекта от ГК ПИК: «Мичуринский парк», «Барклая 6», «Матвеевский парк». В конце 2020 года вторую позицию занимал СВАО, за год его доля уменьшилась на 6,7 п.п. и составила 11,2%. Выросла доля СЗАО (8,9%, +5,9 п.п.). За счет выхода проекта «Никольские луга» (ГК ПИК) выросла доля ЮЗАО (5,1%, +3,4 п.п.), однако округ по-прежнему занимает последнее место по количеству предложений в сегменте. По остальным округам годовая динамика не превысила 0,8 п.п.
К концу 2021 года структура предложения по строительной готовности заметно сместилась к стадии монтажа наружных стен. Доля квартир в корпусах на этапе монтажных работ составила более двух третей рынка (71,7%; +26,6 п.п. за год). Это максимальный показатель за всю историю наблюдений. Причина подобного смещения экспозиции состоит в массовом старте строительства новых корпусов в середине года для восполнения образовавшегося дефицита на рынке. На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 15,2% (-11,7 п.п. за год). На протяжении года количество предложений в корпусах на начальном этапе строительства превалировало только в мае, июле и августе – именно на эти месяцы приходятся старты строительства проектов от А101, «РГ-Девелопмент», ГК ПИК. Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ на конец года составила 9,3% (-12,1 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 3,8% квартир (-2,8 п.п. за год).
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир по-прежнему большинство предложений приходится на одно- и двухкомнатные варианты, совокупно они занимают около двух третей рынка: 35,7% (+3,2 п.п.) и 30,3% (-2,4 п.п.) соответственно. За год наметилась тенденция наращивания доли компактных лотов-студий в экспозиции. Их доля выросла на 5,6 п.п. по сравнению с прошлым годом и составила 20,4% от количества всех предложений. Доля трехкомнатных квартир снизилась на 5,1 п.п. и занимает 12,8% рынка. На многокомнатные лоты приходится 0,8% предложений (-1,3 п.п. за год).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 84,2% (+9,6 п.п. за год). Большинство предложений на первичном рынке массовых новостроек экспонировались с финишной отделкой (69,1%; +3,8 п.п. за год). Доля квартир с white box составила 15,1% (+5,8 п.п.). Чуть больше приходится на квартиры без отделки – 15,8% рынка, за год доля таких предложений снизилась на 9,6 п.п.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 263 180 руб. (+0,8% за прошедший месяц; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (214 290 руб./кв. м), самое высокое – в декабре. Прирост наблюдался каждый месяц, кроме ноября – тогда цена снизилась на незначительные 0,4% по сравнению с октябрем. Максимальный месячный прирост показателя в 3,9% пришелся на апрель.
За 12 месяцев 2021 года во всех округах средневзвешенная цена квадратного метра заметно выросла. Максимальный прирост зафиксирован в ЮАО (+33,2%), СВАО (+32,9%) и ЗАО (+32,7%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮЗАО (+15,3%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 21,4%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,84 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; -0,1% за квартал; +0,9% за 6 месяцев; +12,8% за 12 месяцев). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры уменьшилась за 12 месяцев на 6 кв. м – с 54,9 до 48,9 кв. м. Бюджет предложения за год вырос по всем типологиям:
- студии – 7,57 млн руб. (+25%);
- однокомнатные – 10,77 млн руб. (+22%);
- двухкомнатные – 15,29 млн руб. (+21%);
- трёхкомнатные – 20,29 млн руб. (+20%);
- многокомнатные – 26,41 млн руб. (+16%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
студии |
13,7 |
24,6 |
73,5 |
204 450 |
307 780 |
520 500 |
4 527 250 |
7 571 830 |
16 188 375 |
1К |
25,3 |
38,9 |
66,2 |
174 200 |
277 365 |
488 890 |
6 084 960 |
10 772 865 |
20 145 800 |
2К |
37,9 |
60,3 |
102,4 |
158 100 |
254 720 |
425 205 |
7 857 570 |
15 291 355 |
28 873 980 |
3К |
60,4 |
84,6 |
165,6 |
131 800 |
240 500 |
376 900 |
10 741 700 |
20 293 230 |
42 088 830 |
4К+ |
83,8 |
106,7 |
187,8 |
174 325 |
248 170 |
372 000 |
14 888 700 |
26 410 935 |
44 788 800 |
итого |
13,7 |
48,9 |
187,8 |
131 800 |
263 180 |
520 500 |
4 527 250 |
12 842 460 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2021 года:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,9 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,2 млн руб.
Основные тенденции в 2021 году:
- средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 263 180 руб. (+26,8% за год);
- средний бюджет предложения составил 12,84 млн руб. (+12,8% за год);
- объем предложения по количеству лотов увеличился за год на 6,1%, однако продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%, что говорит о выходе на рынок преимущественно компактных квартир;
- в течение года наблюдалось активное восполнение текущей экспозиции на рынке, наибольшее увеличение количества предлагаемых квартир пришлось на август (+30,3% за месяц);
- в 2021 году рынок пополнился 17 комплексами против 29 в 2020 году, завершились продажи от застройщиков в 15 проектах;
- продолжается рост предложений с отделкой от застройщика: на конец 2021 года с отделкой под ключ предлагается 69,1% квартир массового сегмента, еще 15,1% – с отделкой white box. Совокупно с разными типами отделки представлено 84,2% (+9,6 п.п. за 12 месяцев).
Итоги года
«В 2021 году цена квадратного метра на рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы стабильно росла, но темпы роста к концу года ощутимо замедлились, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Единственным месяцем, когда рост сменился едва заметной коррекцией, был ноябрь (-0,4% относительно прошлого месяца), однако в преддверии новогодних скидок и акций в декабре удорожание квадратного метра в предложениях от застройщиков продолжилось (+0,8%) и достигло пика в 263 тыс. руб./кв.м. Стоит отметить, что в I полугодии 2021 года среднемесячный темп роста цен составлял 2,8%, а во II полугодии – 1,2%.
Для удержания достигнутого уровня цены за квадратный метр, а также с учетом высокого спроса на компактные и наиболее доступные лоты застройщики выводили в продажу квартиры малой комнатности. Таким образом, к концу года совокупная доля студий и однокомнатных квартир составила 56,1% от всего предложения в сегменте. Кроме того, за прошедший год все форматы стали меньше по площади, а средняя площадь квартиры в экспозиции уменьшилась на 6 кв. м (с 54,9 до 48,9 кв. м). Студии потеряли 1,5 кв. м за прошедшие 12 месяцев, однокомнатные квартиры – 1,7 кв. м, двухкомнатные – 2,1 кв. м, а многокомнатные – 2,8 кв. м. То есть большую роль в уменьшении средней площади экспонируемой квартиры сыграло изменение структуры объема предложения. Такая стратегия позволила сдержать рост стоимости жилья (бюджета покупки квартиры) – его годовая динамика в два раза ниже динамики роста цены квадратного метра.
1 июля 2021 года завершилась программа льготной ипотеки, начавшаяся 17 апреля 2020 года. Однако с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей. Тем не менее, желаемого эффекта новая программа не произвела и спрос на подобные ипотечные кредиты весьма низкий. Причина в том, что лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная квартира в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается за 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса полностью легло на девелоперов, некоторые из них за счет собственной маржи начали субсидировать пониженные ипотечные ставки для всех покупателей в своих проектах.
На конец года инфляция в России достигла 8,39% (максимум с 2015 года). В целях сдерживания инфляции в 2021 году Центральный банк несколько раз повышал ключевую ставку с 4,25% до 8,5% к декабрю. Столь резкое повышение ключевой ставки в совокупности с фактическим завершением госпрограммы льготной ипотеки стало настоящим стресс-тестом для всей отрасли жилищного строительства Московского региона. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на декабрь средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-20 банков на новостройки составила 9,02% годовых. Ипотечные кредиты становятся все дороже, растут даже ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, так как удерживать их на уровне 5-6% становится экономически нецелесообразно. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту».
По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук[2] (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.
Прогноз на 2022 год
«Инфляция и рост себестоимости будут вынуждать застройщиков идти на повышение цен, которое может быть даже не подкреплено активностью покупателей на рынке, – считает Надежда Коркка. – Риски дальнейшего усиления инфляции и удорожания строительства сохраняются из-за разрыва производственных и логистических цепочек, обусловленного глобальными коронавирусными ограничениями. Мы прогнозируем, что несмотря на отсутствие драйверов роста, дальнейшая индексация цен на рынке продолжится, а ее динамика будет обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%.
Главная задача, которую предстоит решить: как на таком «дорогом рынке» поддержать спрос. Платежеспособный спрос на первичном рынке жилья ограничен реальными располагаемыми денежными доходами населения, которые учитывают инфляцию. Поэтому для долгосрочного повышения активности покупателей необходим устойчивый рост национальной экономики и увеличение благосостояния населения. Этот процесс носит длительный и поступательный характер, но на горизонте 1,5 лет единственное «быстрое и действенное» решение – это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Удержание ставки на уровне 8-8,5% годовых способно нивелировать фактор «дорогой» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков покрыть затраты на частное субсидирование ипотеки за счет прибыли дополнятся еще и компенсацией неучтенной себестоимости. Это может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.
На наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования для всех участников процесса – государства, застройщиков, покупателей – станет очевидна к середине 2022 года. Условия этой программы и размер ипотечной ставки, скорее всего, будут учитывать соотношение спроса и предложения, а уровень ставки будет не менее 8%. Мы прогнозируем, что даже при условии принятия мер по стимулированию спроса со стороны государства, количество сделок на первичном рынке Московского региона окажется на 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 года».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 3,8%. Средневзвешенная цена предложения составила 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в ноябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 16 260[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 799,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 3,8%, а продаваемая площадь выросла на 4,3%.
За отчетный период на первичный рынок массового жилья «старой» Москвы не вышло новых проектов, но был объявлен старт продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах:
– Holland park (корп. 11);
– «Аквилон Митино» (корп. 4);
– «Талисман на Рокоссовского» (корп. 1);
– «Авиатика» (корп. 5);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 1, 6);
– «1-й Ленинградский» (корп. 2);
– «Люблинский парк» (корп. 15).
К концу ноября лидерство по количеству экспонируемых квартир сохраняет ЮВАО – его доля составила 26,9% (-0,7 п.п. по сравнению с октябрем). На втором месте – ЗАО (17%, -2,6 п.п.). Увеличилась доля СЗАО (7,4%, +2,6 п.п.) из-за выхода в продажу новых корпусов в ЖК Holland park (ГК ПИК) и «Аквилон Митино» (Группа Аквилон). Изменения соотношения долей остальных округов не превышают 1%. Наименьшее количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (4,3%, +0,9 п.п.).
Источник: «Метриум»
В силу отсутствия «новинок» продолжается общий по сегменту рост строительной готовности экспонируемого объема. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 16,3 п.п. и составила всего 11,4% всей экспозиции. Доля подобного предложения сокращается с августа текущего года, когда был зафиксирован рекордно высокий уровень в 44,9%. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа увеличилась до 70,1% (+18,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ находится 13,5% квартир (-2,6 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (5,0%, +0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения массового сегмента по типу квартир доля студий за прошедший месяц сократилась до 19,8% (-1,2 п.п.), однако в абсолютном значении существенных изменений экспозиции таких предложений не наблюдалось. На рынке выросло количество двухкомнатных квартир, их доля составила 30,7% (+1,4 п.п.). Наибольший объем предложения приходится на однокомнатные квартиры (35,1%, -0,2 п.п.). Трехкомнатные квартиры занимают 13,5% рынка (-0,2 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,8%, +0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В ноябре доля квартир с отделкой white box выросла на 1,9 п.п. и составила 14,7% от числа всех предложений. Наибольшая доля квартир массового сегмента предлагается с чистовой отделкой (69,2%; -2,2 п.п.). Предложение квартир без отделки сохраняет рекордно низкий для рассматриваемого сегмента уровень (16,1%; +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила по итогам ноября 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
В разрезе округов наблюдалась разнонаправленная динамика средней цены квадратного метра. В СЗАО, ЮЗАО и СВАО цены выросли на 1-1,3% (сказалось плановое повышение цен в ряде проектов). В САО цена осталась практически на прежнем уровне (+0,1%). Аналогичная ситуация наблюдается в ЗАО (-0,1%). Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,6% и 1% отмечено в ЮАО и ВАО соответственно: остановились продажи в проекте «Дербеневская 20» и ушел с рынка проект «Измайловский 11», где были представлены лоты по цене выше рынка. Также незначительно скорректировался показатель средней цены в ЮВАО (-0,6%) из-за увеличения доли просторных лотов с меньшей ценой за квадратный метр.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в ноябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В ноябре средний показатель бюджета покупки на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; +12,7 % с начала года; +12,7% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц; ‑5,7 кв. м с начала года; -6,9 кв. м за 12 месяцев). При этом положительную динамику изменения средней площади имеют только студии – средние площади всех остальных форматов уменьшились.
В отличие от предыдущего месяца, когда наблюдалось повышение средней цены по всем типологиям, кроме студий, в ноябре отмечается обратная тенденция. Динамика изменения средних бюджетов по каждому формату в ноябре 2021 года:
- студии – 7,47 млн руб. (+1,9%);
- однокомнатные – 10,79 млн руб. (-1,7%);
- двухкомнатные – 15,1 млн руб. (-0,9%);
- трёхкомнатные – 20 млн руб. (-0,3%);
- многокомнатные – 26,3 млн руб. (-2,6%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
|
студии |
12,3 |
24,4 |
72,9 |
204 450 |
306 830 |
518 900 |
3 678 250 |
7 472 810 |
14 904 405 |
1К |
25,3 |
39,2 |
93,3 |
180 800 |
275 562 |
488 888 |
6 511 680 |
10 793 825 |
20 145 800 |
2К |
37,9 |
59,8 |
102,4 |
164 000 |
252 390 |
425 205 |
8 394 330 |
15 098 930 |
28 848 060 |
3К |
61,1 |
83,8 |
139,6 |
142 900 |
238 820 |
376 900 |
11 671 875 |
20 015 020 |
38 162 585 |
4К+ |
83,8 |
106,1 |
129,9 |
172 250 |
247 780 |
372 000 |
14 675 700 |
26 295 550 |
44 788 800 |
Итого |
12,3 |
49,2 |
139,6 |
142 900 |
261 015 |
518 900 |
3 678 250 |
12 833 700 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,7 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«В ноябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве восстановился и составил 16,3 тыс. квартир (+61% относительно апреля 2021 года, когда в экспозиции находилось всего 10,1 тыс. квартир), – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –Девелоперская активность в отчетном периоде была умеренной. На рынок вышли корпуса в семи новостройках, старта новых проектов объявлено не было. Напомним, что в прошлом месяце рынок пополнился тремя новыми жилыми комплексами.
Прирост квартир в экспозиции происходит преимущественно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир, обойдя стороной студии, что отразилось на росте средней площади экспонируемой квартиры – 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц). Однако тенденция на компактные квартиры сохраняется: за текущий месяц все форматы, кроме студий, в среднем стали меньше по площади.
Средняя цена за квадратный метр немного снизилась и составила 261 тыс. рублей (-0,4% за месяц). При этом средний бюджет сохранился на прежнем уровне – 12,8 млн рублей (+0,1% месяц). Такая динамика объясняется пополнением рынка одно- и двухкомнатными квартирами и небольшим увеличением средней площади экспонируемой квартиры (+0,3 кв. м за месяц).
На рынке спрос восстанавливается третий месяц подряд, но темпы прироста покупательской активности замедляются. В отчетном периоде в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия[2], что на всего на 2% больше, чем в прошлом месяце. Снижение спроса, связанное с фактической отменой льготной ипотеки, было зафиксировано в августе 2021 года (4,2 тыс. ДДУ), затем спрос стал восстанавливаться, прирастая месяц к месяцу – в сентябре на 16%, в октябре на 8%. Текущий уровень покупательской активности чуть ниже июня этого года, когда на рынке было зарегистрировано порядка 5,5 тыс. сделок. Рекордное число сделок в 2021 году наблюдалось в апреле, когда было зарегистрировано 6,2 тыс. ДДУ.
Ноябрь стал первым месяцем за последние полтора года, когда цена квадратного метра массовых новостроек не росла. Начиная с июля 2020 года, наблюдался ежемесячный прирост цены квадратного метра в пределах 0,2-4,5%. С начала текущего года цена выросла на 25,8% с 207,5 тыс. рублей до 261 тыс. рублей. Уровень цен в декабре будет зависеть от спроса покупателей на новостройки. Традиционно на конец года приходится подъем покупательской активности, кроме того, вероятный дальнейший рост ключевой ставки и удорожание ипотеки может подтолкнуть потребителей к совершению сделок по покупке недвижимости в текущем календарном году».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц (без оптовых покупок), квартиры всех классов в «старой» Москве.
Аналитики Циан подвели итоги года на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников. Льготная ипотека в 2020 г. и первой половине 2021 г. перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. К концу года после нескольких месяцев фактической стагнации рост цен на вторичке вновь ускорился.
- В 2021 г. потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020 г. Спрос непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа.
- Динамика объема предложения в течение года была разнонаправленной. В первой половине 2021 г. объем предложения возрастал за счет выхода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир, после пересмотра условий по льготной ипотеке в сегменте новостроек количество лотов в продаже стало сокращаться. За год объем предложения снизился на треть.
- В течение года цены на вторичном рынке стагнировали, ежемесячные темпы роста не превышали 1% с весны 2021 г. Оживление произошло к концу года - в декабре “квадрат” на вторичке подорожал на 2,4% по сравнению с ноябрем.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
ЦЕНЫ |
|
СПРОС |
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (количество лотов в продаже) |
|||
Лидеры |
|||||||
Краснодар |
+56% |
Новосибирск |
рост в 4,4 раза |
Нижний Новгород |
+15% |
||
Казань |
+33% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Воронеж |
+8% |
||
Самара |
+30% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Санкт-Петербург |
+8% |
||
Аутсайдеры |
|||||||
Екатеринбург |
+19% |
Казань |
-3% |
Омск |
-55% |
||
Уфа |
+17% |
Воронеж |
-5% |
Ростов-на-Дону |
-62% |
||
Москва |
+13% |
Нижний Новгород |
-10% |
Краснодар |
-65% |
Источник: Циан.Аналитика
1. Спрос на вторичку увеличился на фоне роста цен на новостройки
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020 году. Всплеск активности пришелся на вторую половину года, после изменения условий по льготной ипотеке. На вторичку постепенно перетекает спрос с первички, где “квадрат” продолжает дорожать, а ипотека уже не так выгодна (а в случае Москвы и Санкт-Петербурга вообще не актуальна). Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом - цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. Ближе к концу года сыграл роль и сезонный фактор - большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года. В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.
Источник: Циан.Аналитика
В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса ниже, чем в прошлом году на 3-10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса 4 квартала 2020 г. Минимальный рост по сравнению с прошлым годом в Москве (+8%) и Санкт-Петербурге (+3%). Здесь цены держатся на высоком уровне, и изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды. Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: здесь число просмотров объявлений увеличилось в 2021 г. в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.
Рост спроса можно проследить и по динамике числа сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 г. наблюдается положительная динамика числа договоров купли-продажи (ежемесячный рост на 1-4%). За январь-октябрь 2021 г. здесь было заключено 136,8 тыс. ДКП, итоги года будут сопоставимы с рекордными показателями 2014 г.
2. Выбор на вторичном рынке сокращается
За 2021 г. объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (-31,9%). В конце 2020 г. число лотов в продаже постоянно сокращалось, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Многие старались купить квартиру в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной программы. После пересмотра условий по льготной ипотеке летом 2021 г. было зафиксировано сокращение объема предложения, продолжавшееся до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению числа лотов в продаже в июле-декабре 2021 г.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Снижение объема предложения за 2021 г. отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. В 4 городах объем предложения за год увеличился - это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород. Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей-удаленщиков из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому число лотов достаточно волатильно. В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 г. на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020 г. по льготной ипотеке, что частично компенсировало повышенный спрос.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
Количество лотов, тыс. шт. |
Динамика объема за год |
|
Город |
дек.20 |
дек.21 |
|
Краснодар |
35,9 |
12,6 |
-64,9% |
Ростов-на-Дону |
24,7 |
9,3 |
-62,3% |
Омск |
5,3 |
2,4 |
-54,8% |
Красноярск |
8,7 |
4,4 |
-49,1% |
Самара |
6,8 |
3,6 |
-47,4% |
Челябинск |
7,8 |
4,3 |
-45,3% |
Волгоград |
6,4 |
4,0 |
-37,6% |
Екатеринбург |
8,1 |
5,2 |
-35,8% |
Пермь |
3,6 |
2,3 |
-35,7% |
Новосибирск |
16,5 |
12,1 |
-27,0% |
Уфа |
5,9 |
4,6 |
-21,7% |
Казань |
5,4 |
4,8 |
-11,5% |
Москва |
27,3 |
28,8 |
5,5% |
Санкт-Петербург |
19,9 |
21,6 |
8,5% |
Воронеж |
6,1 |
6,6 |
8,5% |
Нижний Новгород |
3,8 |
4,4 |
14,9% |
Все города |
192,3 |
130,9 |
-31,9% |
Источник: Циан.Аналитика
3. К концу года цены показали рост после длительной стагнации
С весны 2021 г. динамика средних цен не превышала 1% в месяц, не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации - до этого три последних месяца 2020 г. рост цен был более 2% в месяц.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотечная программа, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа все еще актуальна.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке вновь ускорился. На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Тренд на рост цен подтверждается и через анализ изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку сокращалась на протяжении 4 месяцев, но в конце ноября - начале декабря вновь стала расти.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
Наибольший рост цен в 2021 г. наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке - в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре. Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря “новинки” на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях. Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
Город |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
дек.20 |
дек.21 |
||
Краснодар |
71,9 |
111,8 |
55,5% |
Казань |
91,7 |
122,3 |
33,4% |
Самара |
64,9 |
84,2 |
29,7% |
Омск |
58,5 |
75,8 |
29,6% |
Нижний Новгород |
82,4 |
105,9 |
28,5% |
Ростов-на-Дону |
66,2 |
84,7 |
27,9% |
Воронеж |
60,6 |
77,4 |
27,7% |
Санкт-Петербург |
140,2 |
176,1 |
25,6% |
Красноярск |
70,8 |
88,2 |
24,6% |
Новосибирск |
78,0 |
96,3 |
23,5% |
Волгоград |
53,2 |
65,7 |
23,5% |
Пермь |
62,1 |
76,4 |
23,0% |
Челябинск |
44,9 |
54,2 |
20,7% |
Екатеринбург |
79,2 |
93,9 |
18,6% |
Уфа |
75,6 |
88,7 |
17,3% |
Москва |
246,7 |
277,5 |
12,5% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка перешла на вторичку и аренду. Рост интереса ко вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения. Сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится, к тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов».