Итоги 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 6,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 263 180 руб. (+0,8% за декабрь; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 995[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 742,6 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года увеличилось на 6,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Зеленая Вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
СЗАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
1 кв. 2021 |
|
3 |
UNO Старокоптевский |
ГК Основа |
САО |
1 кв. 2021 |
|
4 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
5 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
ЮЗАО |
2 кв. 2021 |
|
6 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
САО |
2 кв. 2021 |
|
7 |
Дербеневская 20 |
ГК ПИК |
ЮАО |
2 кв. 2021 |
|
8 |
Ярославское шоссе, 51 |
Патек Групп |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
9 |
Барклая 6 |
ГК ПИК |
ЗАО |
2 кв. 2021 |
|
10 |
Лосиноостровский парк |
ГК ПИК |
ВАО |
3 кв. 2021 |
|
11 |
Матвеевский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
3 кв. 2021 |
|
12 |
KINETIC |
Восток Девелопмент |
САО |
3 кв. 2021 |
|
13 |
1-й Ленинградский |
ГК ФСК |
САО |
3 кв. 2021 |
|
14 |
Никольские луга |
ГК ПИК |
ЮЗАО |
4 кв. 2021 |
|
15 |
Мой Адрес в Алтуфьево |
КП УГС |
СВАО |
4 кв. 2021 |
|
16 |
Кавказский бульвар 51 |
ГК ПИК |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
17 |
Level Южнопортовая* |
Level Group |
ЮВАО |
4 кв. 2021 |
*Старт бронирования
Источник: «Метриум»
В декабре первичный рынок пополнился новым проектом «Кавказский бульвар 51», началось бронирование в ЖК «Level Южнопортовая». Кроме того, был объявлен старт продаж нового корпуса в проекте «LIFE-Варшавская» (корп. Б7).
По сравнению с предыдущим периодом активность девелоперов заметно снизилась: в 2021 году стартовали 17 новых проектов, тогда как в 2020 году на рынок вышло 29 новинок. В основном пополнение экспозиции произошло за счет проектов ГК ПИК (новых комплексов и старта продаж в очередных корпусах ранее представленных проектов). Новый проект «New Form Аминьевское» не вошел в число стартов массового сегмента, так как по состоянию на декабрь 2021 года все лоты в проекте числятся как апартаменты. В проекте «Мой Адрес в Алтуфьево», стартовавшем в сентябре 2021 года, на конец года предложений не осталось.
В разрезе округов наибольшее изменение доли экспонируемого предложения произошло в ЮВАО – с начала года его доля снизилась на 8,4 п.п., с рынка ушли пять проектов. Несмотря на это, округ сохраняет лидерство – на него приходится 25,2% всех квартир массового сегмента «старой» Москвы. Второе место по объему предложения занимает ЗАО (16,6%, +4,3 п.п. за год). За 2021 год в округе вышли три масштабных проекта от ГК ПИК: «Мичуринский парк», «Барклая 6», «Матвеевский парк». В конце 2020 года вторую позицию занимал СВАО, за год его доля уменьшилась на 6,7 п.п. и составила 11,2%. Выросла доля СЗАО (8,9%, +5,9 п.п.). За счет выхода проекта «Никольские луга» (ГК ПИК) выросла доля ЮЗАО (5,1%, +3,4 п.п.), однако округ по-прежнему занимает последнее место по количеству предложений в сегменте. По остальным округам годовая динамика не превысила 0,8 п.п.
К концу 2021 года структура предложения по строительной готовности заметно сместилась к стадии монтажа наружных стен. Доля квартир в корпусах на этапе монтажных работ составила более двух третей рынка (71,7%; +26,6 п.п. за год). Это максимальный показатель за всю историю наблюдений. Причина подобного смещения экспозиции состоит в массовом старте строительства новых корпусов в середине года для восполнения образовавшегося дефицита на рынке. На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 15,2% (-11,7 п.п. за год). На протяжении года количество предложений в корпусах на начальном этапе строительства превалировало только в мае, июле и августе – именно на эти месяцы приходятся старты строительства проектов от А101, «РГ-Девелопмент», ГК ПИК. Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ на конец года составила 9,3% (-12,1 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 3,8% квартир (-2,8 п.п. за год).
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир по-прежнему большинство предложений приходится на одно- и двухкомнатные варианты, совокупно они занимают около двух третей рынка: 35,7% (+3,2 п.п.) и 30,3% (-2,4 п.п.) соответственно. За год наметилась тенденция наращивания доли компактных лотов-студий в экспозиции. Их доля выросла на 5,6 п.п. по сравнению с прошлым годом и составила 20,4% от количества всех предложений. Доля трехкомнатных квартир снизилась на 5,1 п.п. и занимает 12,8% рынка. На многокомнатные лоты приходится 0,8% предложений (-1,3 п.п. за год).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 84,2% (+9,6 п.п. за год). Большинство предложений на первичном рынке массовых новостроек экспонировались с финишной отделкой (69,1%; +3,8 п.п. за год). Доля квартир с white box составила 15,1% (+5,8 п.п.). Чуть больше приходится на квартиры без отделки – 15,8% рынка, за год доля таких предложений снизилась на 9,6 п.п.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 263 180 руб. (+0,8% за прошедший месяц; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (214 290 руб./кв. м), самое высокое – в декабре. Прирост наблюдался каждый месяц, кроме ноября – тогда цена снизилась на незначительные 0,4% по сравнению с октябрем. Максимальный месячный прирост показателя в 3,9% пришелся на апрель.
За 12 месяцев 2021 года во всех округах средневзвешенная цена квадратного метра заметно выросла. Максимальный прирост зафиксирован в ЮАО (+33,2%), СВАО (+32,9%) и ЗАО (+32,7%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮЗАО (+15,3%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 21,4%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,84 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; -0,1% за квартал; +0,9% за 6 месяцев; +12,8% за 12 месяцев). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры уменьшилась за 12 месяцев на 6 кв. м – с 54,9 до 48,9 кв. м. Бюджет предложения за год вырос по всем типологиям:
- студии – 7,57 млн руб. (+25%);
- однокомнатные – 10,77 млн руб. (+22%);
- двухкомнатные – 15,29 млн руб. (+21%);
- трёхкомнатные – 20,29 млн руб. (+20%);
- многокомнатные – 26,41 млн руб. (+16%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
|
студии |
13,7 |
24,6 |
73,5 |
204 450 |
307 780 |
520 500 |
4 527 250 |
7 571 830 |
16 188 375 |
|
1К |
25,3 |
38,9 |
66,2 |
174 200 |
277 365 |
488 890 |
6 084 960 |
10 772 865 |
20 145 800 |
|
2К |
37,9 |
60,3 |
102,4 |
158 100 |
254 720 |
425 205 |
7 857 570 |
15 291 355 |
28 873 980 |
|
3К |
60,4 |
84,6 |
165,6 |
131 800 |
240 500 |
376 900 |
10 741 700 |
20 293 230 |
42 088 830 |
|
4К+ |
83,8 |
106,7 |
187,8 |
174 325 |
248 170 |
372 000 |
14 888 700 |
26 410 935 |
44 788 800 |
|
итого |
13,7 |
48,9 |
187,8 |
131 800 |
263 180 |
520 500 |
4 527 250 |
12 842 460 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2021 года:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,9 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,2 млн руб.
Основные тенденции в 2021 году:
- средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 263 180 руб. (+26,8% за год);
- средний бюджет предложения составил 12,84 млн руб. (+12,8% за год);
- объем предложения по количеству лотов увеличился за год на 6,1%, однако продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%, что говорит о выходе на рынок преимущественно компактных квартир;
- в течение года наблюдалось активное восполнение текущей экспозиции на рынке, наибольшее увеличение количества предлагаемых квартир пришлось на август (+30,3% за месяц);
- в 2021 году рынок пополнился 17 комплексами против 29 в 2020 году, завершились продажи от застройщиков в 15 проектах;
- продолжается рост предложений с отделкой от застройщика: на конец 2021 года с отделкой под ключ предлагается 69,1% квартир массового сегмента, еще 15,1% – с отделкой white box. Совокупно с разными типами отделки представлено 84,2% (+9,6 п.п. за 12 месяцев).
Итоги года
«В 2021 году цена квадратного метра на рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы стабильно росла, но темпы роста к концу года ощутимо замедлились, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Единственным месяцем, когда рост сменился едва заметной коррекцией, был ноябрь (-0,4% относительно прошлого месяца), однако в преддверии новогодних скидок и акций в декабре удорожание квадратного метра в предложениях от застройщиков продолжилось (+0,8%) и достигло пика в 263 тыс. руб./кв.м. Стоит отметить, что в I полугодии 2021 года среднемесячный темп роста цен составлял 2,8%, а во II полугодии – 1,2%.
Для удержания достигнутого уровня цены за квадратный метр, а также с учетом высокого спроса на компактные и наиболее доступные лоты застройщики выводили в продажу квартиры малой комнатности. Таким образом, к концу года совокупная доля студий и однокомнатных квартир составила 56,1% от всего предложения в сегменте. Кроме того, за прошедший год все форматы стали меньше по площади, а средняя площадь квартиры в экспозиции уменьшилась на 6 кв. м (с 54,9 до 48,9 кв. м). Студии потеряли 1,5 кв. м за прошедшие 12 месяцев, однокомнатные квартиры – 1,7 кв. м, двухкомнатные – 2,1 кв. м, а многокомнатные – 2,8 кв. м. То есть большую роль в уменьшении средней площади экспонируемой квартиры сыграло изменение структуры объема предложения. Такая стратегия позволила сдержать рост стоимости жилья (бюджета покупки квартиры) – его годовая динамика в два раза ниже динамики роста цены квадратного метра.
1 июля 2021 года завершилась программа льготной ипотеки, начавшаяся 17 апреля 2020 года. Однако с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей. Тем не менее, желаемого эффекта новая программа не произвела и спрос на подобные ипотечные кредиты весьма низкий. Причина в том, что лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная квартира в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается за 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса полностью легло на девелоперов, некоторые из них за счет собственной маржи начали субсидировать пониженные ипотечные ставки для всех покупателей в своих проектах.
На конец года инфляция в России достигла 8,39% (максимум с 2015 года). В целях сдерживания инфляции в 2021 году Центральный банк несколько раз повышал ключевую ставку с 4,25% до 8,5% к декабрю. Столь резкое повышение ключевой ставки в совокупности с фактическим завершением госпрограммы льготной ипотеки стало настоящим стресс-тестом для всей отрасли жилищного строительства Московского региона. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на декабрь средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-20 банков на новостройки составила 9,02% годовых. Ипотечные кредиты становятся все дороже, растут даже ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, так как удерживать их на уровне 5-6% становится экономически нецелесообразно. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту».
По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук[2] (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.
Прогноз на 2022 год
«Инфляция и рост себестоимости будут вынуждать застройщиков идти на повышение цен, которое может быть даже не подкреплено активностью покупателей на рынке, – считает Надежда Коркка. – Риски дальнейшего усиления инфляции и удорожания строительства сохраняются из-за разрыва производственных и логистических цепочек, обусловленного глобальными коронавирусными ограничениями. Мы прогнозируем, что несмотря на отсутствие драйверов роста, дальнейшая индексация цен на рынке продолжится, а ее динамика будет обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%.
Главная задача, которую предстоит решить: как на таком «дорогом рынке» поддержать спрос. Платежеспособный спрос на первичном рынке жилья ограничен реальными располагаемыми денежными доходами населения, которые учитывают инфляцию. Поэтому для долгосрочного повышения активности покупателей необходим устойчивый рост национальной экономики и увеличение благосостояния населения. Этот процесс носит длительный и поступательный характер, но на горизонте 1,5 лет единственное «быстрое и действенное» решение – это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Удержание ставки на уровне 8-8,5% годовых способно нивелировать фактор «дорогой» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков покрыть затраты на частное субсидирование ипотеки за счет прибыли дополнятся еще и компенсацией неучтенной себестоимости. Это может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.
На наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования для всех участников процесса – государства, застройщиков, покупателей – станет очевидна к середине 2022 года. Условия этой программы и размер ипотечной ставки, скорее всего, будут учитывать соотношение спроса и предложения, а уровень ставки будет не менее 8%. Мы прогнозируем, что даже при условии принятия мер по стимулированию спроса со стороны государства, количество сделок на первичном рынке Московского региона окажется на 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 года».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги IV квартала 2021 года на рынке торговых коридоров Москвы.
Доля свободных площадей значительно отличается в зависимости от улицы. Общий уровень вакантных площадей варьируется в диапазоне 4,3% - 27,5%.
Максимальный показатель по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Тверская. На Тверской улице структура закрытий сравнительно равномерно распределена между различными сегментами арендаторов. Свободные лоты на Тверской, предлагаемые к аренде, являются в основном многоуровневыми, что создает сложности для их реализации.
Минимальный объем свободных помещений по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах Покровка и Большая Дмитровка. Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются высоким спросом среди операторов общепита, которые и поглощают вакантные помещения. Так например, на Большой Дмитровке сегмент ресторанов и кафе сформировал 60% всех открытий 2021 года.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в IV кв. 2021 г., %
Источник: исследования CBRE, ноябрь 2021 г.
Структура новых открытий в IV квартале осталась неизменной. Лидирующие позиции занимают рестораны, fashion-ритейлеры, а также операторы профиля «красота и здоровье». Так, в IV квартале состоялись открытия «Table 1» и «Muse» на Большой Никитской, pop-up бутика российского бренда «MilaMarsel» в Столешниковом переулке. Заметная доля открытий приходится на профиль «другое».
В эту категорию включаются небольшие бизнесы индивидуальных предпринимателей – цветочные магазины, учреждения дополнительного образования, специализированные магазины.
Квартальная структура открытий соотносится с итоговым годовым распределением, где на рестораны пришлась половина открытий, а сегменты «красота и здоровье» и «одежда, обувь, аксессуары» расположились на 2-ом и 3-м местах (График 3). Итоговое распределение арендаторов в 2021 году остается традиционным.
Наибольшая доля закрытий в IV квартале приходится на Садовое кольцо, а также улицы Пятницкая и Арбат. Профиль арендаторов, освободивших помещения
в рассматриваемом периоде, преимущественно относится к сегменту общественного питания, как наиболее активному. Так, закрылись ресторан Nobu на Большой Дмитровке и кафе «Союзники»
на Пятницкой.
Наиболее высокий уровень ставок характерен для локаций, традиционно востребованных у международных fashion-ритейлеров. К ним относятся Столешников переулок, центральная часть Кузнецкого Моста и улица Петровка до пересечения со Столешниковым. Срок экспонирования на этих улицах является одним из минимальных и составляет 1-3 месяца.
Согласно данным CBRE, cохраняются высокие ставки аренды на помещения в районе Патриарших прудов.
Наименьшие значения ставок аренды наблюдаются на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Арбат,
что соотносится со сравнительно высоким уровнем вакансии.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах в IV кв. 2021 г., руб./кв. м/год
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, IV кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Сегмент стрит-ритейла по-прежнему испытывает на себе влияние кризиса 2020 года. Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне и в IV квартале достигла максимального значения за рассматриваемый период. Значительную долю общего уровня вакантных площадей формируют системно невостребованные помещения. Они предлагаются на рынке более года, что превышает средний срок экспонирования.
Наблюдается рост общего количества помещений для аренды. Это, главным образом, связано с тенденцией деления крупных лотов на более мелкие. При этом распространено как деление с организацией отдельного входа (новый лот), так и формирование секций в составе одного помещения».
Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на первичном рынке недвижимости России. Стоимость квадратного метра преодолела отметку в 100 тысяч рублей. Выбор покупателей становится больше – количество объявлений выросло на треть. Реальный чек сделки в новостройках России - на 8% ниже, чем прайс застройщиков.
Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
|
Рост цен |
Спрос |
Предложение |
|||||
|
Лидеры |
|||||||
|
Сочи |
В 2 раза |
Новосибирск |
рост в 3,6 раз |
Краснодар |
в 3 раза |
||
|
Оренбург |
88% |
Омск |
рост в 2,8 раз |
Омск |
в 3 раза |
||
|
Краснодар |
74% |
Екатеринбург |
рост в 2 |
Казань |
в 2,7 раз |
||
Спрос:
- Разница между реальным чеком сделки и прайсом на сайте застройщиков увеличивается: год назад стоимость кв.м в сделке была на 2% ниже средней цены по прайсу. Сейчас разница достигла уже 8%: покупатели выбирают более бюджетные варианты, появляются и скидки от продавцов. Помимо столичных регионов, лидерами по продажам новостроек стали также Краснодар, Екатеринбург и Новосибирск.
Предложение:
- Количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основной рост пришелся на август 2021 года.
Цены:
- Средняя стоимость квадратного метра за год в городах с населением от 500 тыс. человек увеличилась за год на 33%. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 29%: (с 88,1 тыс. до 114 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 38%: с 67,4 тыс. до 93 тыс.
I. Спрос
По статистике Росстата, за три квартала в России зарегистрировано 631,9 тыс. ДДУ – на 29% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Причем пересмотр льготной ипотеки не привел к резкому снижению сделок в 3 квартале 2021 года. Количество сделок по России (209,4 тыс. ДДУ) оказалось меньше всего на 10% относительно предыдущего квартала. Однако данная официальная статистика включает все ДДУ, в том числе с юридическими лицами, а также – машиноместами, кладовыми и пр., то есть все же реальный спрос на жилье имеет иную структуру. Кроме того, статистика Росстата приведена только поквартально.
Эксперты Циан также на основе данных наш.дом.рф. проанализировали спрос отдельно по квартирам: какие объекты и с какими характеристиками интересовали покупателей новостроек в целом по всей по всей России, в каких регионах рынок отреагировал наиболее остро на пересмотр программы льготной ипотеки, а также – где цены не соответствуют реальному спросу. Статистика приведена за период январь – октябрь 2021 года включительно, и учитывает сделки только с физлицами.
Скрытые скидки: цена покупки – в среднем на 8% ниже стоимости предложения
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке – 102,3 тыс. рублей (подробнее в пункте 3 отчета). Данные приведены для городов с численностью населения от 500 тыс. Средняя стоимость кв. м в сделке в конце 2021 года – 94 тыс. рублей, то есть на 8% меньше того, что предлагают девелоперы. Год назад разница была минимальной: при средней цене кв. м в 78,7 тыс. рублей на первичном рынке, чек сделки был ниже на 2%. Такая тенденция, во-первых, свидетельствует о смещении спроса в сторону более доступных вариантов на фоне удорожания ипотеки и роста цен. Во-вторых, говорит о появлении на рынке скидок: реальная цена продажи - ниже того, что предлагают застройщики, согласно официальному прайсу.
Год назад наибольший дисбаланс между чеком сделки и ценой предложения по прайсу, наблюдался в городах Краснодарского края: Сочи и Краснодар. Спустя год в число с наибольшим ценовым разрывом вошли, помимо Сочи также Новосибирск, Уфа, Челябинск. Абсолютно по всем городам-миллионникам разрыв в чеке сделки и прайсе увеличился за год: предложение не соответствует реальному спросу и тому, что могут себе позволить покупатели при текущих ценах.
С новой льготной ипотекой спрос просел на 13%, но к осени восстановился
В 2021 году лидерами на первичном рынке РФ по числу ДДУ стали:
- Москва
- Санкт-Петербург
- Краснодар
- Екатеринбург
- Новосибирск
- Ростов-на-Дону
- Тюмень
- Уфа
- Воронеж
- Видное
Пересмотр программы льготной ипотеки при вел к резкому падению числа сделок - на 13% в июле 2021 года относительно июня - последнего месяца действия льготной ипотеки на старых условиях, в августе относительно июньских значений спрос снизился еще существеннее: 18,4%. Однако уже к сентябрю количество сделок снова стало увеличиваться по России - спрос оказался сопоставим с июньскими значениями. То есть в 2021 году в целом по РФ пик спроса пришелся на июнь и сентябрь 2021 года - последний месяц “старой” льготной ипотеки и начало делового сезона.
Причина такой высокой активности также связана с ослаблением курса рубля (что традиционно приводит к повышенной активности на рынке), а также - рост ключевой ставки, что ведет к удорожанию ипотеки.
Источник: Циан.Аналитика
II. Предложение: Количество объявлений в новостройках увеличилось на треть
Конкуренция среди застройщиков усиливается. За прошедший год количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основой прирост предложения в продаже произошел в августе 2021 года – уже после пересмотра программы льготной ипотеки. Тогда число объявлений относительно июльских значений увеличилось на 16% или порядка 22 тыс. квартир и апартаментов. Такой заметный прирост отмечен преимущественно за счет рынка новостроек Санкт-Петербурга (+9 тыс. лотов), Краснодара (+4,7 тыс.) и Москвы (+2 тыс.).
Источник: Циан.Аналитика
В годовой динамике рост числа объявлений на первичном рынке отмечен для 12 из 16 городов-миллионников. В Москве выбор покупателей увеличился на 19%: с 36,7 тыс. до 43,8 тыс. квартир и апартаментов. В Санкт-Петербурге – на 22%. Наибольший рост спроса отмечен для Краснодара (в три раза за год), город также входит в число лидеров по росту цен.
Снижение предложения примерно на четверть отмечено в Новосибирске (город в тройке лидером по приросту спроса), примерно на треть снизился выбор также в Челябинске и Воронеже. Отрицательная динамика (-9%) и в Ростове-на-Дону.
Циан отмечает, что, в отличие от вторичного рынка, динамика объема предложения на «первичке» более подвержена изменениям за счет маркетинговой политики самих девелоперов, как правило, выводящих в продажу только пул квартир, а не весь доступный объем. Спрос на фоне сворачивая льготной ипотеки сократился. Застройщики стали активнее получать разрешительную документацию (за первые 8 месяцев этого года суммарная площадь квартир во впервые опубликованных проектных декларациях превысила 21 млн кв. м, что сопоставимо с показателями всего прошлого года (23 млн кв. м). Отказались девелоперы и от искусственного нагнетания покупательского ажиотажа.
Лидерами по количеству квартир в новостройках в продаже сейчас: Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Год назад на третьем месте был Ростов-на-Дону.
Количество объявлений в продаже в новостройках
|
Город |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика за год |
|
Москва |
36,7 |
43,8 |
19% |
|
Санкт-Петербург |
31,6 |
38,5 |
22% |
|
Краснодар |
10,0 |
30,6 |
207% |
|
Ростов-на-Дону |
23,3 |
21,3 |
-9% |
|
Екатеринбург |
5,5 |
9,0 |
64% |
|
Красноярск |
2,6 |
5,5 |
112% |
|
Новосибирск |
6,4 |
4,7 |
-26% |
|
Пермь |
1,4 |
3,8 |
177% |
|
Воронеж |
5,6 |
3,7 |
-34% |
|
Казань |
1,3 |
3,5 |
176% |
|
Уфа |
2,1 |
3,5 |
63% |
|
Нижний Новгород |
1,7 |
3,0 |
76% |
|
Челябинск |
3,2 |
2,3 |
-29% |
|
Самара |
1,0 |
1,6 |
50% |
|
Волгоград |
0,5 |
1,5 |
176% |
|
Омск |
0,1 |
0,3 |
200% |
|
Все города |
132,9 |
176,5 |
33% |
Источник: Циан.Аналитика
В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн, количество объявлений в продаже в декабре 2021 года (34,7 тыс.) оказалось в полтора раза выше, чем год назад (23,3 тыс.) Лидерами по количеству квартир в новостройках в продаже стали Тюмень, Пенза, Ижевск, Сочи и Барнаул.
III. 100 тысяч за квадрат в новостройках России
В декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках преодолела отметку в 100 тыс. рублей (102,3 тыс.) В выборку вошли города с населением от 500 тыс. человек. За год (относительно декабря 2020 года) цены выросли на 33% (c 76,8 тыс. рублей). Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 29%: (с 88,1 тыс. до 114 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 38%: с 67,4 тыс. до 93 тыс.
Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие в июне рост цен за месяц достиг уже максимума – 4,3% относительно мая, что было связано и с последний действием льготной ипотеки еще на старых условиях.
С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика связана и с изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать меньшие площади и более бюджетные варианты. Об этом говорит и статистика по средней сумме ипотечного займа: в целом по РФ она составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей. Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85.
Минимальный прирост цен в 2021 году отмечен в сентябре, октябре и ноябре, что совпало со снижением активности на рынке от потенциальных покупателей, девелоперы не могут пересматривать прайс так же активно. Более того, продавцы дают дисконты покупателям, но не в классическим понимании скидок, а – путем предоставления собственных льготных программ субсидирования, как альтернатива льготной ипотеке. В результате в декабре стоимость снова показала значительный прирост, впервые превысив отметку в 100 тыс. рублей. Одновременно на рынке - предновогоднее оживление, вызванное в том числе опасениями по дальнейшему удорожанию ипотечной ставки.
Источник: Циан.Аналитика
Наибольший рост цен за год показывают города Краснодарского края – востребованного у россиян как инвестиций в условиях закрытых границ, так и собственного проживания, когда удаленная работа это позволяет. В Сочи стоимость кв. м в новостройках выросла в два раза, это единственный город, где, как и в Москве, стоимость кв. м – выше 300 тыс. р. В Краснодаре прирост составил 74%. Для сравнения – в Москве цены выросли на год на 32%, как и в Санкт-Петербурге.
Среди городов-лидеров по росту цен также представлены локации, где на стоимость во многом влияет структура предложения, а именно – небольшой объем. Речь идет о Тольятти, Кемерове, Томске, Астрахани и Оренбурге, последний, кстати, вошел в тройку лидеров по прирост цен наравне с Сочи и Краснодаром. Однако речь не идет о рекордном спросе, причина – в небольшом выборе.
Хабаровск – единственный город, где цены не выросли, а снизилась за год на 5%. Минимальный прирост цен за год – В Набережных Челнах и Махачкале (+6 и +10%).
Динамика средних цен кв. м на первичном рынке
|
Город |
Цена кв.м, тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Сочи |
186,2 |
378,3 |
103,2% |
|
Москва |
232,7 |
302,0 |
29,8% |
|
Санкт-Петербург |
155,4 |
198,9 |
28,0% |
|
Владивосток |
122 |
135,1 |
10,7% |
|
Казань |
101,6 |
133,9 |
31,8% |
|
Краснодар |
71,6 |
124,4 |
73,7% |
|
Новосибирск |
84,1 |
115,5 |
37,3% |
|
Томск |
77,6 |
111,6 |
43,8% |
|
Нижний Новгород |
97,0 |
111,2 |
14,6% |
|
Екатеринбург |
95,3 |
108 |
13,3% |
|
Уфа |
87,5 |
99,9 |
14,2% |
|
Тюмень |
76,7 |
98 |
27,8% |
|
Красноярск |
72,5 |
97,7 |
34,8% |
|
Хабаровск |
102,7 |
97,5 |
-5,1% |
|
Ярославль |
55,9 |
94,9 |
69,8% |
|
Ростов-на-Дону |
70,2 |
91,5 |
30,3% |
|
Пермь |
73,0 |
88,2 |
20,8% |
|
Астрахань |
55,0 |
87,8 |
59,6% |
|
Иркутск |
68,8 |
82,8 |
20,3% |
|
Воронеж |
58,5 |
78,4 |
34,0% |
|
Оренбург |
41,5 |
78 |
88,0% |
|
Самара |
55,8 |
77,9 |
39,6% |
|
Кемерово |
52 |
76,4 |
46,9% |
|
Волгоград |
63,6 |
74,6 |
17,3% |
|
Пенза |
65,5 |
74,6 |
13,9% |
|
Рязань |
54,4 |
71,7 |
31,8% |
|
Ижевск |
62,9 |
71,1 |
13,0% |
|
Барнаул |
54,8 |
70,3 |
28,3% |
|
Набережные Челны |
66 |
69,9 |
5,9% |
|
Челябинск |
56,3 |
69,3 |
23,1% |
|
Липецк |
51 |
68,8 |
34,9% |
|
Киров |
49,6 |
65,2 |
31,5% |
|
Омск |
41,9 |
65,0 |
55,1% |
|
Тольятти |
40,1 |
64,9 |
61,8% |
|
Ульяновск |
48,2 |
63,2 |
31,1% |
|
Саратов |
38,1 |
50,2 |
31,8% |
|
Махачкала |
34,4 |
37,8 |
9,9% |
Источник: Циан.Аналитика
“Льготная ипотека стала основным, но не единственным фактором роста цен, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – На стоимость влияют также являются всё большее распространение эскроу-счетов, растущая строительная себестоимость, рост объявлений в продаже. Из-за изменившихся условий по льготной ипотеке, лоты будут продаваться медленнее, а, значит, и дольше находится на рынке, что усиливает конкуренцию среди застройщиков и ведет к замедлению темпов роста цен. В следующем году мы ждет роста примерно в два раза ниже, чем в этом году - на уровне 12-15%”.