Цены на квартиры на вторичном рынке за год выросли во всех городах России
В 2021 году на фоне дешевой ипотеки и ажиотажного спроса на недвижимость подорожали не только новостройки, но и квартиры на регулярном рынке – в целом по стране на 19%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» убедились в этом, проведя ценовой анализ по регионам. Вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.
Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). «С установлением в этих городах моратория на новое строительство цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке», и там тоже начался схожий процесс», – объяснил ситуацию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
В других городах «горячей десятки» прирост вышел с большим отрывом от лидеров, но он тоже впечатляет: в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.
Меньше всего подорожали Архангельск (–7,4%), Нижний Тагил (–9,9%), Екатеринбург (–13,2%), Владивосток (–13,4%), Уфа (–16,9%), Смоленск (–17,2%), Киров (–17,5%), Саранск (–17,5%), Хабаровск (–17,6%) и Ижевск (–18,3%).
В Москве стоимость квадратного метра квартир на регулярном рынке увеличилась за год на 18,7%, до 296 106 рублей. В Санкт-Петербурге – на 25,8%, до 173 649 рублей. Средняя цена лота в основной столице составила 17,37 млн рублей (+20,4%), в Северной – 10,4 млн (+13,2%).
Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 802 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на «вторичке» – 4,59 млн рублей (+14,7%).
«Ипотека с господдержкой и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней. К тому же и на регулярном рынке ставки по ипотеке в прошедшем году были довольно выгодными, – констатирует Павел Луценко. – Из-за подорожания жилья средняя площадь лота на вторичном рынке, так же, как и на рынке новостроек, сократилась на 2 кв. м за год – с 58 до 56 кв. м в среднем по стране. Для сравнения: на рынке новостроек она уменьшилась с 57 до 55 кв. м».
Цена на квартиры вторичного рынка в городах РФ
|
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
|
1 |
Москва |
296106 |
18,7% |
17364887 |
20,4% |
|
2 |
Сочи |
246896 |
82,2% |
12627533 |
48,4% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
173649 |
25,8% |
10401098 |
13,2% |
|
4 |
Владивосток |
150541 |
13,4% |
7380158 |
7,1% |
|
5 |
Севастополь |
144379 |
40,7% |
7970565 |
26,1% |
|
6 |
Московская область |
131078 |
42,0% |
6974579 |
34,3% |
|
7 |
Казань |
116770 |
28,3% |
6177771 |
11,8% |
|
8 |
Хабаровск |
109074 |
17,6% |
5791769 |
11,2% |
|
9 |
Краснодар |
108109 |
63,6% |
5656973 |
49,9% |
|
10 |
Симферополь |
104035 |
23,3% |
6112772 |
24,9% |
|
11 |
Якутск |
102538 |
20,4% |
5739295 |
14,0% |
|
12 |
Сургут |
100189 |
20,5% |
5753380 |
11,6% |
|
13 |
Нижний Новгород |
99037 |
27,7% |
5334875 |
20,6% |
|
14 |
Калининград |
98813 |
38,9% |
5959488 |
33,0% |
|
15 |
Иркутск |
94668 |
20,1% |
5225634 |
14,3% |
|
16 |
Новосибирск |
94649 |
24,0% |
5134055 |
20,1% |
|
17 |
Ленинградская область |
91647 |
37,2% |
4659047 |
29,0% |
|
18 |
Белгород |
89720 |
33,8% |
5001254 |
29,9% |
|
19 |
Чита |
89379 |
34,6% |
5308131 |
29,9% |
|
20 |
Екатеринбург |
89117 |
13,2% |
5014469 |
6,6% |
|
21 |
Тула |
88579 |
23,1% |
4746137 |
13,8% |
|
22 |
Тюмень |
88264 |
22,4% |
5155951 |
13,2% |
|
23 |
Уфа |
86695 |
16,9% |
4730653 |
13,1% |
|
24 |
Томск |
83199 |
25,5% |
4172815 |
13,8% |
|
25 |
Красноярск |
82324 |
18,6% |
4381042 |
11,4% |
|
26 |
Улан-Удэ |
80536 |
36,3% |
4097447 |
28,9% |
|
27 |
Ростов-на-Дону |
77439 |
21,8% |
4483895 |
29,7% |
|
28 |
Самара |
77403 |
26,3% |
4412359 |
22,6% |
|
29 |
Мурманск |
75552 |
25,6% |
4076752 |
22,9% |
|
30 |
Владимир |
75481 |
27,3% |
4073979 |
16,2% |
|
31 |
Калуга |
74912 |
25,6% |
4250692 |
26,4% |
|
32 |
Воронеж |
73307 |
27,7% |
4132884 |
22,8% |
|
33 |
Курск |
72720 |
36,9% |
3981993 |
30,4% |
|
34 |
Тверь |
71827 |
30,0% |
4166243 |
26,1% |
|
35 |
Пермь |
70984 |
19,1% |
3850912 |
12,9% |
|
36 |
Барнаул |
70850 |
25,6% |
3713549 |
20,3% |
|
37 |
Омск |
70312 |
24,3% |
3692869 |
16,4% |
|
38 |
Ярославль |
69411 |
24,4% |
3895401 |
17,5% |
|
39 |
Набережные Челны |
68038 |
20,7% |
3807088 |
21,0% |
|
40 |
Ставрополь |
66986 |
27,8% |
4144543 |
25,6% |
|
41 |
Пенза |
66288 |
26,1% |
3454147 |
23,6% |
|
42 |
Орел |
65908 |
29,5% |
3696940 |
25,2% |
|
43 |
Кемерово |
65804 |
27,3% |
3507132 |
24,7% |
|
44 |
Архангельск |
65429 |
7,4% |
3443755 |
1,5% |
|
45 |
Ижевск |
63717 |
18,3% |
3249759 |
17,8% |
|
46 |
Грозный |
63011 |
28,2% |
4245828 |
29,1% |
|
47 |
Иваново |
62878 |
35,3% |
3441994 |
31,5% |
|
48 |
Волгоград |
62292 |
23,3% |
3405201 |
18,7% |
|
49 |
Череповец |
61875 |
28,9% |
3378293 |
24,3% |
|
50 |
Чебоксары |
61721 |
26,6% |
3800032 |
37,3% |
|
51 |
Рязань |
61313 |
25,3% |
3512167 |
24,1% |
|
52 |
Липецк |
61289 |
24,8% |
3369583 |
25,4% |
|
53 |
Новокузнецк |
60292 |
27,1% |
3224330 |
21,5% |
|
54 |
Вологда |
60248 |
21,3% |
3324360 |
23,1% |
|
55 |
Махачкала |
59766 |
33,2% |
4569593 |
46,1% |
|
56 |
Брянск |
57644 |
32,6% |
3245863 |
32,0% |
|
57 |
Саранск |
57528 |
17,5% |
3037370 |
15,1% |
|
58 |
Саратов |
57069 |
24,1% |
3212372 |
20,2% |
|
59 |
Ульяновск |
56773 |
23,9% |
3159024 |
21,4% |
|
60 |
Киров |
56091 |
17,5% |
3013852 |
22,5% |
|
61 |
Владикавказ |
55428 |
25,9% |
4049125 |
33,8% |
|
62 |
Тольятти |
54876 |
25,1% |
3187179 |
22,7% |
|
63 |
Астрахань |
54256 |
24,8% |
3273596 |
22,9% |
|
64 |
Волжский |
53784 |
21,2% |
2756807 |
18,1% |
|
65 |
Оренбург |
53649 |
19,1% |
2845058 |
21,1% |
|
66 |
Смоленск |
51542 |
17,2% |
2892799 |
16,1% |
|
67 |
Челябинск |
50032 |
19,0% |
2836679 |
16,8% |
|
68 |
Курган |
48475 |
21,7% |
2389025 |
19,6% |
|
69 |
Магнитогорск |
45332 |
33,6% |
2440350 |
33,5% |
|
70 |
Нижний Тагил |
39535 |
9,9% |
2005114 |
7,8% |
|
|
Среднее |
82701 |
19,4% |
4593175 |
14,7% |
Источник: mirkvartir.ru
Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился. Совокупный объём предложения качественных офисов в 2021 г. составил 3,9 млн м². Наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. м² (с учётом запланированных до конца 2021 г. объектов), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений может составить 220–240 тыс. м², что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5%. Таким образом, по отношению к концу прошлого года снижение показателя вакантности может составить около 1 п. п. в среднем по Санкт-Петербургу.
- По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в классе А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 2250 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 1450 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов.
Ключевые тенденции
- Наблюдается стабильная активность арендаторов. По предварительным итогам 2021 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составит около 80,0 тыс. м² площадей, что на 18% превосходит результат 2020 г. (67,9 тыс. м²), но пока еще не достиг допандемийных значений 2019 года – 143 тыс. м². В 2021 году клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды офисов Петроградский (23% площадей в общей структуре сделок аренды), Центральный (21%) и Калининский (13%) районы.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок. Стоит отметь коворкинги, которые проявляли активность на офисном рынке, арендуя офисные площади под организацию будущих гибких пространств. Их доля в структуре сделок за год увеличилась до 9%.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
- В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды. Так, крупные компании рассматривают возможности организации офиса в отдельно стоящих зданиях путем реконцепции и переформатирования объектов (торговых площадей, мфк, автосалонов) в офисные пространства.
- Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства. В связи с чем, формат гибких офисов и коворкингов по-прежнему очень востребован, их заполняемость резидентами в среднем составляет 90–95%.
- Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ. Так, с конца 2020 года цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы увеличились в диапазоне 30-50%.
- На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.
Прогнозы на 2022 год
- Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса. С 2020 года прирост предложения гибких пространств составил 39%, достигнув объема 54 тыс. м².
- Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
- При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
- По прогнозам компании Knight Frank этап острой фазы роста себестоимости строительства офисных помещений пройден, далее будет наблюдаться умеренный рост в рамках инфляции, на 5-10% в год.
- Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.
Тюнин Михаил, заместитель генерального директора Frank St. Petersburg: «По нашим прогнозам первый квартал следующего года будет существенно активнее, чем в 2021 году, об этом говорит высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Можно считать, что негативный эффект пандемии отыгран, и она более не оказывает существенного влияния на офисный сегмент».
Эксперты Циан изучили предложение на арендном рынке «северной столицы» и выявили десять лотов, которые лидируют по своему метражу. Шесть из них территориально относятся к Петроградскому району. Примечательно, что основными «поставщиками» крупногабаритного предложения выступают дореволюционные доходные дома. Это едва ли не самая престижная недвижимость в сегодняшней петербургской экспозиции.
1 место. 540 кв. м / 1620 тыс. рублей в месяц
Большая Пушкарская улица, 1/8
https://spb.cian.ru/rent/flat/264548333/
Самая большая из арендных квартир на петербургском рынке сдается в шестиэтажном доме 1908 года постройки по Большой Пушкарской улице – в радиусе короткой пешей прогулки от Петропавловской крепости. На 540 кв. м собраны пять комнат (с габаритами от 48,0 до 82,2 кв. м), семь санузлов и ряд технических помещений, распределенных по двум ярусам. Объект оформлен в дворцовом стиле с обильной позолотой и тяжеловесным декором, стилизованным под ампирные образцы. При создании обстановки использовалась антикварная мебель и аксессуары ручной работы. Чтобы пожить год в такой квартире, нужно заплатить 19,44 млн рублей – аналог стоимости двухкомнатной квартиры в новостройке бизнес-класса.
2 место. 430 кв. м / 650 тыс. рублей в месяц
Южная дорога, 5
https://spb.cian.ru/rent/flat/265822498/
Номер два в рейтинге – двухуровневая квартира площадью 430 кв. м в клубном доме «Пятый элемент» (сдан в 2003 г.) на Крестовском острове. Три стороны комплекса выходят на Приморский парк победы, а четвертая – на Южный пруд. Концептуальной особенностью проекта является наличие обогреваемого двора-атриума, накрытого стеклянной крышей. Изначально владелец объекта планировал зарабатывать на аренде по 750 тыс. рублей в месяц, но после двухнедельных раздумий умерил требования до 700 тыс. рублей, а затем согласился на еще один дисконт – до 650 тыс. рублей в месяц.
3 место. 415 кв. м / 350 тыс. рублей в месяц
Крестовский проспект, 15
https://spb.cian.ru/rent/flat/260046554/
В другой части Крестовского острова подготовлена к аренде еще одна квартира с метражом 400+. Ее площадь разделена между шестью спальнями, четырьмя санузлами, большим каминным залом (86 кв. м) и двумя лоджиями. За проживание здесь нужно ежемесячно вносить по 350 тыс. рублей в счет арендной платы и еще 20 тыс. рублей за коммунальные платежи.
4 место. 400 кв. м / 400 тыс. рублей в месяц
Кронверкская улица, 15
https://spb.cian.ru/rent/flat/266468641/
Кронверкская улица – одна из самых престижных локаций на петербургском рынке. Она содержит несколько крупногабаритных высокобюджетных лотов. Среди них выделяются квартира площадью 400 кв. м. Она экспонируется в доме №15 (доходный дом С. Ф. Френкеля). К услугам постояльцев три спальни (хозяйская, детская и гостевая), гостиная с камином, кинозал, постирочная и два парковочных места во дворе. Чтобы переехать сюда, необходимо располагать свободными 400 тыс. рублей каждый месяц.
5 место. 386 кв. м / 400 тыс. рублей в месяц
Каменноостровский проспект, 26-28
https://spb.cian.ru/rent/flat/266469201/
За те же деньги можно снять жилье в так называемом «Доме трех Бенуа» (Кронверкская, 29), самом большом жилом комплексе Санкт-Петербурга в начале XX века. Речь идет о шестикомнатной квартире (386 кв. м) с тремя балконами, отделанной красным деревом, кожаными обоями и дубовым паркетом.
6 место. 366 кв. м / 200 тыс. рублей в месяц
Улица Блохина, 2/77
https://spb.cian.ru/rent/flat/264541036/
Весьма выгодный вариант высокобюджетной аренды связан с объектом в доме №2 по улице Блохина (на пересечении с Кронверкским проспектом). Квартира с более чем вековой историей, четырехметровыми потолками и площадью 366 кв. м (из 100 кв. м приходится на кухонную зону) стоит 200 тыс. рублей в месяц (правда, в эту сумму не входят коммунальные услуги).
7 место. 340 кв. м / 600 тыс. рублей в месяц
Морская набережная, 21к2
https://spb.cian.ru/rent/flat/266919509/
Зато двухуровневый пентхаус на острове Декабристов (Василеостровский район, Морская набережная, 21к2) площадью 340 кв. м (три спальни, пять санузлов, спа-зона, терраса) оценен в 600 тыс. рублей за месяц проживания.
8 место. 330 кв. м / 400 тыс. рублей в месяц
Воскресенская набережная, 4
https://spb.cian.ru/rent/flat/241749135/
Аренда шестикомнатной квартиры в доме на Воскресенской набережной с чуть меньшими габаритами (330 кв. м) обойдется в полтора раза дешевле. У резидентов будут отличные видовые характеристики, статусный адрес и возможность совершать прогулки по Таврическому саду.
9 место. 307 кв. м / 250 тыс. рублей в месяц
Улица Чайковского, 38/9
https://spb.cian.ru/rent/flat/264782990/
В нескольких кварталах от предыдущего лота, в бывшем доходном доме Петра Вейнера на улице Чайковского, экспонируется пятикомнатная квартира площадью 307 кв. м. В ее интерьерах сохранились аутентичные элементы отделки конца XIX в. (камин, лепнина, паркет, декор). На этот лот установлен арендный прайс в размере 250 тыс. рублей.
10 место. 306 кв. м / 280 тыс. рублей в месяц
Переулок Лодыгина, 5
https://spb.cian.ru/rent/flat/266860463/
Единственный представитель Адмиралтейского районы в рейтинге – апартамент в новом многофункциональном комплексе «Наследие» (введен в эксплуатацию в прошлом году). Из 306 кв. м почти треть пространства приходится на видовую террасу, с которой открывается обзор на исторический центр города. Аренда этого юнита стоит 280 тыс. рублей в месяц.