Итоги 2021 года на рынке аренды: от стагнации к росту

Ажиотажный спрос на покупку квартир, а также – удаленная работа снизили интерес к аренде жилья в первой половине 2021 года. Однако с началом делового сезона рекордный рост цен на недвижимость привел также к существенному росту ставок аренды жилья. Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на рынке аренды в крупнейших городах, рассказав об основных трендах в сегменте.

---

В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru

ДИНАМИКА ЗА ГОД
Ставка аренды (1к кв.)			СПРОС			ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Лидеры
Краснодар	41%		Казань	рост в 4,4 раза		Казань	23%
Санкт-Петербург	34%		Омск	рост в 2,9 раз		Омск	-6%
Москва	34%		Екатеринбург	рост в 2,4 раза		Уфа	-41%
Аутсайдеры
Волгоград	-1%		Казань	-3%		Москва	-83%
Екатеринбург	7%		Воронеж	-5%		Новосибирск	-77%
Омск	10%		Нижний Новгород	-10%		Екатеринбург	-73%

Спрос:

• Максимальный спрос на долгосрочную аренду зафиксирован в августе 2021 года. Спрос на долгосрочную аренду за год  вырос на треть (32%), примерно так же – на посуточную аренду (35%). Структура спроса не меняется: половина поисковых запросов приходится на однокомнатные квартиры. Средняя запрашиваемая ставка увеличилась, больше – для двухкомнатных квартир (+20%).

Предложение:

• В период активного роста спроса (с июля 2021 года) количество объявлений на рынке аренды сократилось на треть. В городах, где санитарно-эпидемиологические меры были введены раньше общероссийских, предложение долгосрочной аренды не снизилось, что объясняется падением туристического интереса и переходом части предложения из сегмента краткосрочной аренды в долгосрочную.

Цены:

• Стоимость аренды стагнировала до мая 2021 года. Сентябрь стал месяцем с максимальным ростом ставок аренды. По итогам года аренда стала дороже на 21%-23%, в зависимости от количества комнат.

I.       Спрос на аренду растет после пересмотра программы субсидирования на первичном рынке

Источник: Циан.Аналитика      

В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников оказался на треть (32%) выше, чем в 2020 году. Например Москва показала минимальную динамику спроса среди других крупнейших городов: всего +15%. Для сравнения – в Санкт-Петербурге спрос оказался выше на 45%. А максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: во всех этих городах число просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два раза и более. Абсолютно по всем крупнейшим городам спрос на аренду выше, чем в 2020 году. Также нужно учесть, что часть этого роста связана с общим ростом посещаемости сервиса.

Основной всплеск активности пришелся на январь 2021 года, когда относительно декабря 2020 года число просмотров объявлений по городам-миллионникам оказалось выше на 38%. Во многом это заслуга Москвы (было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы). Далее активность арендаторов стагнировала на протяжении полугода, рост начался с июля 2021 года, что совпало с пересмотром условий программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Вероятно, часть тех клиентов, кто так и не смог купить квартиру, перешли в категорию арендаторов, чем и объясняется рост спроса на аренду летом, что в целом – не самая типичная ситуация.

В августе 2021 года наблюдался максимальный интерес к аренде, что связано и с предстоящим на тот момент началом учебного года, а также активным мониторингом с возвращением в офисы. Число сотрудников, работающих удаленно, планомерно снижается. С сентября спрос на аренду планомерно уменьшается – точно такую же ситуацию Циан фиксировал и в 2020 году, но текущая активность осенью 2021 года выше на 30% (чем осенью 2020 года), даже несмотря на снижение в последние месяцы.

В 2020 году август также оказался самым активным месяцем по числу просмотров объявлений. Но есть и отличия – резкий всплеск спроса фиксировался в мае 2020 года во время локдауна: на фоне сокращения доходов арендаторы искали альтернативные варианты проживания, наблюдались массовые переезды или вовсе отказы от дальнейшей аренды. В 2021 году май прошел абсолютно спокойно – роста спроса на было.

Структура практически не меняется. 47% потенциального спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии, 38% - двухкомнатные и 15% - трехкомнатные. Просматриваемые площади в сравнении с 2021 годом остаются прежними. Однако существенно вырос запрашиваемый чек (средняя ставка аренды).  Осенью 2021 года она оказалась выше, чем осень 2020 года на 17% для трехкомнатных квартир, 18% - однокомнатных и студий и на 20% - для двухкомнатных.

После локдауна структура спроса не изменилась: несмотря на несколько недель жизни в ограниченном пространстве без возможности выйти на улицу, доля тех, кто интересуется двух- и трехкомнатными квартирами, не увеличилась. Во многом причина в росте цен.

Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади в целом по городам-миллионникам

	Средний просмотренный бюджет (ставка аренды)			Средняя просмотренная площадь, кв. м
Кол-во комнат	2020	2021	Динамика	2020	2021	Динамика
1	17,6	20,7	18%	38,5	38,6	0,3%
2	25,6	30,7	20%	57,0	57,4	0,7%
3	38,3	45,0	17%	83,3	84,6	1,5%

Источник: Циан.Аналитика

Чем меньше запрашиваемый чек (ставка аренды) в городе, тем большая доля спроса приходится на однокомнатное жилье. Это объясняется невысоким уровнем дохода жителей, для которых даже относительно невысокая ставка аренды по сравнению с другими городами составляет большую долю от средней заработной платы. И наоборот, чем выше доходы, тем меньше доля «однушек» в общей структуре спроса.

Например, в Челябинске, Омске и Самаре в сравнении с другими городами, просматриваемая стоимость однокомнатных квартир - до 14 тыс. рублей, при том, что в целом по всем городам, средний интересующий бюджет - 20,7 тыс. Одновременно в данных локациях - самая большая доля спроса приходится на “однушки”: от 64% до 75%.

Ровно обратная ситуация в Москве, где среди всех других городов - максимальные доходы населения. На однокомнатное жилье приходится всего 42% спроса - минимальный показатель среди других городов.

Самое просторное жилье ищут в Краснодаре, где, например, средняя просматриваемая площадь однокомнатной квартиры – 41,5 кв. м, это самый высокий показатель среди всех других городов. Циан объясняет это относительно новым жилым фондом, например, по количеству домов, построенных после 2008 года, Краснодар уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Только в Краснодаре средняя просматриваемая площадь трехкомнатной квартиры – свыше 100 «квадратов».

Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади по городам-миллионникам

	Распределение спроса по типам комнатности			Средняя просматриваемая площадь, кв. м			Средняя просматриваемая ставка, тыс. р
	1к	2к	3к	1к	2к	3к	1к	2к	3к
Москва	42%	44%	14%	38,0	55,2	81,7	38,9	56,9	81,4
Санкт-Петербург	53%	35%	12%	38,5	60,0	87,9	25,2	40,6	62,0
Екатеринбург	52%	37%	12%	39,6	58,1	92,0	21,3	29,6	46,7
Новосибирск	54%	33%	12%	36,5	53,1	77,7	17,9	24,2	35,1
Казань	64%	30%	6%	40,0	60,4	93,2	17,5	26,2	45,2
Краснодар	53%	30%	17%	41,5	65,8	100,2	17,0	29,6	53,6
Нижний Новгород	49%	37%	14%	37,6	57,7	83,3	15,9	24,4	33,2
Красноярск	62%	29%	9%	38,2	55,2	79,8	15,8	21,1	31,3
Ростов-на-Дону	50%	40%	10%	37,4	56,1	79,2	15,2	23,6	30,9
Волгоград	46%	38%	16%	40,3	59,2	83,0	14,8	20,7	27,9
Уфа	59%	33%	8%	37,7	54,8	80,7	14,7	20,9	30,6
Воронеж	60%	34%	7%	41,0	60,2	83,5	14,4	19,5	26,1
Пермь	53%	34%	13%	37,3	53,5	71,6	14,0	19,8	27,6
Самара	75%	18%	7%	37,6	55,0	84,8	13,9	19,0	30,9
Омск	65%	28%	8%	37,2	53,3	76,1	13,8	18,2	25,8
Челябинск	64%	27%	9%	36,8	53,9	78,2	11,2	15,2	24,6

Источник: Циан.Аналитика

II. Предложение: Количество объявлений об аренде квартир в аренду снижается

Спрос на долгосрочную аренду стал увеличиваться с июля 2021 года, что привело к снижению выбора для потенциальных арендаторов. Относительно июля 2021 года количество объявлений с квартирами в долгосрочную аренду в целом по городам-миллионникам снизился на треть (34%). В годовой же динамике падение еще существеннее – на 70%.

Снижение выбора с лета отмечено для 14 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение с июля (примерно на 60%) – для Красноярска, Самары, Волгограда, Воронежа и Екатеринбурга. В Москве выбор стал меньше на треть. Такая динамика объясняется вымыванием с рынка самых ликвидных лотов.

Два города, где относительно лета количество объявлений долгосрочной аренды не снизилось с лета: Казань (+1%) и Санкт-Петербург (+3%). Циан отмечает, что именно в этих двух городах первыми были введены новые ограничительные меры (еще до официальной общероссийской нерабочей недели в ноябре). Как следствие, это снизило туристический интерес и привело к частичному переформатированию рынка аренды: те, кто сдавал квартиры посуточно стали чаще предлагать объекты в долгосрочную аренду. Например, в Казани в июле 2021 года на предложение посуточной аренды приходилось 17% квартир. В декабре – только 12%. В результате предложение долгосрочной аренды сейчас в городе на 1% выше, чем летом. Краткосрочной – снизилось на 18%.

Динамика объема предложения долгосрочной аренды

Город	Динамика за год	Динамика с лета 2021 года (рост спроса)
Санкт-Петербург	-52%	3%
Казань	23%	1%
Москва	-83%	-34%
Пермь	-57%	-35%
Краснодар	-67%	-36%
Уфа	-41%	-37%
Омск	-6%	-40%
Ростов-на-Дону	-58%	-41%
Челябинск	-48%	-44%
Нижний Новгород	-44%	-45%
Новосибирск	-77%	-48%
Самара	-67%	-59%
Екатеринбург	-73%	-59%
Воронеж	-53%	-60%
Волгоград	-57%	-61%
Красноярск	-64%	-69%
Все города	-70%	-34%

Источник: Циан.Аналитика

III.   Цены: Ставки аренды: от стагнации к росту

На протяжении большей части 2021 года ставки долгосрочной аренды стагнировали, причем это было характерно для объектов с любым количеством комнат. С декабря 2020 года до май 2021 года средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам для городов-миллионников в целом снизилась на 1,1%, двухкомнатных – на 0,3%. По трехкомнатных лотам отмечен минимальный рост в пределах 1% (+0,9%).

Стабильный рост средних ставок начался с июля 2021 года – на фоне повышенного спроса от потенциальных арендаторов. Однако резкий рост ставок был зафиксирован чуть позже – в сентябре 2021 года. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития, работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы, что дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды. Относительно августа аренда однокомнатных квартир в сентябре подорожала в среднем по городам-миллионникам сразу на 12,3%, двухкомнатных – на 15,6%, трёхкомнатных – на 11,5%.

Далее с «охлаждением» рынка и стагнацией спроса (за счет реализации его большей части в моменте) ставки аренды показали осенью минимальное снижение в пределах примерно тысячи рублей по каждому типу комнатности. В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир увеличилась на 21%: до 20,4 тыс. против 16,9 тыс. год назад. Двухкомнатных – на 23%: до 30,3 тыс. против 24,6 тыс. годом ранее. Трехкомнатных – на 20%: до 45,8 тыс. против 38,2 тыс.

Для того, чтобы переехать в квартиру на комнату больше, приходится доплачивать примерно половину к текущей ставке. Например, двухкомнатные квартиры в среднем по ставке аренды дороже однокомнатных на 48%. Трехкомнатные дороже в аренде двухкомнатных – на 51%.

Источник: Циан.Аналитика

Максимальный рост средних ставок аренды для наиболее востребованных однокомнатных квартир среди крупнейших городов отмечен для Краснодара, который стал высоко востребован у арендаторов и благодаря развитию формата удалённой работы – россияне перебираются в города с лучшим климатом. Еще один фактор – это рекордный рост цен на вторичном рынке: в Краснодаре за год прирост составил +55,5% - это абсолютный рекорд среди крупнейших городов. Такой рост цен снизил доходность аренды. Пытаясь компенсировать уровень доходности от сдачи в аренду, собственники активно повышали ставки. В тройке лидеров по приросту ставок также Санкт-Петербург и Москва, где ставки выросли за год на треть.

Аутсайдерами по динамике ставок аренды стали: Волгоград – единственный город, где ставка не выросла, а снизилась за год на 1%. В списке также Екатеринбург с приростом на уровне 7% за год и Омск (+10%). В Омске в годовой динамике объем предложения снизился всего на 6%, и это один из самых низких показателей среди всех городов. А в Екатеринбурге за последний месяц ставка аренды снизилась на 5%. Играет роль структура предложения – на фоне общего подорожания осенью 2021 года собственники не могут найти «единый знаменатель» по ставке аренды, чем и объясняется ценовая волатильность от месяца к месяцу.

Лидеры по уровню ставок аренды за год не изменились: по-прежнему, как и в декабре 2020 года, это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Самые бюджетные варианты аренды в 2020 году были в Челябинске, Перми и Воронеже. В 2021 году самая доступная аренда – в Челябинске, Волгограде, Перми. Все города показывают динамику ставок ниже среднерыночной. Лучшие показатели – в Челябинске, который несмотря на рост ставок на 21% по однокомнатным квартирам, все равно самый доступный город  для аренды.

Динамика средних ставок долгосрочной аренды в городах-миллионниках

	1-комн. квартира			2-комн. квартира			3-комн. квартира
	дек.20	дек.21	Динамика	дек.20	дек.21	Динамика	дек.20	дек.21	Динамика
Москва	36,3	48,6	33,9%	51,3	69,3	35,1%	79,7	92,7	16,3%
Санкт-Петербург	24,2	32,5	34,3%	42,0	53,3	26,9%	61,8	73,9	19,6%
Екатеринбург	19,3	20,6	6,7%	25,8	28,0	8,5%	41,3	49,8	20,6%
Новосибирск	17,8	20,5	15,2%	24,4	29,5	20,9%	36,0	45,9	27,5%
Казань	17,0	21,5	26,5%	24,5	30,6	24,9%	42,6	45,7	7,3%
Краснодар	16,0	22,6	41,3%	27,7	38,9	40,4%	53,9	64,3	19,3%
Ростов-на-Дону	15,6	18,2	16,7%	22,5	30,9	37,3%	30,1	46,6	54,8%
Нижний Новгород	15,3	19,0	24,2%	24,3	27,7	14,0%	37,9	49,7	31,1%
Красноярск	15,1	18,9	25,2%	19,9	25,6	28,6%	28,6	32,4	13,3%
Уфа	14,6	17,0	16,4%	20,6	22,7	10,2%	31,5	33,3	5,7%
Омск	14,0	15,4	10,0%	18,9	20,3	7,4%	26,7	26,7	0,0%
Самара	13,7	15,5	13,1%	18,4	24,4	32,6%	30,3	44,4	46,5%
Волгоград	13,6	13,4	-1,5%	20,8	21,9	5,3%	28,1	29,8	6,0%
Пермь	13,5	14,9	10,4%	19,8	21,8	10,1%	28,6	36,3	26,9%
Воронеж	13,3	15,2	14,3%	18,1	21,0	16,0%	28,7	32,4	12,9%
Челябинск	10,9	13,1	20,2%	15,1	18,9	25,2%	24,9	29,0	16,5%
Общий итог	16,9	20,4	21,0%	24,6	30,3	23,0%	38,2	45,8	20,0%

Источник: Циан.Аналитика

Структура спроса по типам комнатности в крупнейших городах не меняется. «Ситуация на рынке долгосрочной аренды зависит в первую очередь от объективных макроэкономических индикаторов (доходов, занятости), в отличие от сегмента купли-продажи, где рост цен и спрос определяла доступная ипотека, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В результате на протяжении всего 2020 года и первой половины 2021 года формировался ценовой дисбаланс на смежных рынках. Новостройки и вторичка дорожали, причем этот рост стал рекордным с конца 2000-х годов. Цены на продажу квартир за год выросли более, чем на треть. Ставки аренды, напротив, стагнировали, что привело к дисбалансу цен. Только спустя полтора года ситуация стала выравниваться, что привело к резкому увеличению ставок аренды на фоне общей положительной ценовой динамики по другим сегментам».

Спрос на жилье в Москве замедляется

В ноябре число сделок на рынке строящегося и готового жилья в Москве сократилось по сравнению с октябрем, по подсчетам аналитиков «Метриум» на основе новых данных Росреестра Москвы. Впервые за полгода отрицательная динамика зафиксирована во вторичном секторе, а спрос на строящееся жилье уменьшился на 5%. Тем не менее количество ипотечных сделок выросло на 4%.

---

В ноябре Росреестр Москвы зарегистрировал 9,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 5% меньше, чем в октябре, когда было зафиксировано почти 10 тыс. сделок на первичном рынке. Коррекция спроса продолжается второй месяц, однако в целом количество сделок высокое. По сравнению с ноябрем 2020 года (тогда Росреестр Москвы зарегистрировал 8,6 тыс. сделок) число заключенных в Москве ДДУ увеличилось на 9%.

«Спрос осенью всегда достигает самого высокого уровня, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Количество сделок в нашем проекте сопоставимо с высоком уровнем аналогичного периода прошлого года. Сохраняют большую активность инвесторы, а также клиенты, привлекающие ипотеку. В целом можно признать, что текущий год оказался для рынка новостроек Москвы более успешным, чем предыдущий, так как уже к ноябрю зафиксировано больше ДДУ, чем за весь 2020 год».

Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы

В ноябре банки продолжали наращивать портфель ипотечных кредитов в Москве. Росреестр Москвы зарегистрировал более 11 тыс. ипотечных кредитов, что на 4% больше, чем в октябре (10,7 тыс.). Спрос на ипотеку по-прежнему высок относительно среднегодового числа сделок в 2021 году (около 10,4 тыс. сделок в месяц), но по сравнению с осенью прошлого года наблюдается коррекция. Так, в ноябре 2020 года банки выдали 11,4 тыс. ипотечных кредитов в Москве, то есть в ноябре 2021-го активность заемщиков снизилась на 3%. В целом же с начала 2021 года Росреестр Москвы зарегистрировал больше сделок, чем за весь 2020 год.

Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы

На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок уменьшилось на 7% по сравнению с октябрем. В ноябре Росреестр Москвы зарегистрировал 13,8 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья против 14,9 тысяч в октябре. В годовом выражении число сделок также сократилось, так как в ноябре 2020 года покупатели и продавцы готового жилья заключили в Москве 17,1 тыс. соглашений (–19%). Однако предварительный итог 2021 года на столичном рынке вторичного жилья успешный – за 11 месяцев в этом секторе зафиксировано больше сделок, чем за весь 2020 год.

Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы

«Текущая динамика сделок напоминает стабилизацию активности покупателей, нежели её сокращение, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Нужно учитывать, что в конце 2020 года спрос достиг пиковых значений, поэтому сейчас мы сравниваем число сделок с очень высокой базой осенних месяцев 2020 года. В целом же 2021 год, по-видимому, станет самым успешным для московского рынка жилья за последние годы. Впрочем, высокие риски для рынка создает быстрое ужесточение кредитно-денежной политики, которое может обусловить уже в следующем году более низкие показатели спроса».