Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в октябре 2009 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября
В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.
Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.
На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.
Торговая недвижимость
В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.
При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.).
За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.
Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м).
Офисная недвижимость
Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.
Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.
Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.
Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м., 1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.
Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м.
Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.
Рынок в целом
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне- взвешенная цена, $/м2 |
значение |
1 438 |
12 107 |
2 891 |
2,01 |
4 187 |
к сентябрю 2009 |
+ 15% |
+ 13% |
+ 9% |
− 5% |
+ 4% |
к октябрю 2008 |
+ 3% |
− 27% |
+ 14% |
+ 11% |
− 36% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
74 |
389 |
25 |
0,34 |
15 243 |
к сентябрю 2009 |
+ 37% |
+ 49% |
+ 46% |
+ 7% |
+ 2% |
к октябрю 2008 |
− 4% |
− 27% |
+ 1% |
+ 5% |
− 28% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
364 |
1 490 |
324 |
0,89 |
4 592 |
к сентябрю 2009 |
+ 20% |
+ 36% |
+ 34% |
+ 12% |
+ 2% |
к октябрю 2008 |
− 5% |
− 28% |
+ 13% |
+ 18% |
− 36% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
226 |
3 421 |
444 |
1,97 |
7 696 |
к сентябрю 2009 |
+ 10% |
+ 7% |
+ 7% |
− 3% |
0% |
к октябрю 2008 |
+ 10% |
− 8% |
+ 74% |
+ 57% |
− 47% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
428 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
17.07.2007 20:46
Права и обязанности Если у вас меньше 18 кв. метров на человека, то вам добавят до 18 кв. метров. Если у вас больше 18 кв. метров на человека, тогда предоставят равноценную площадь. Кроме площади фактически ничего не учитывается. Например, можно с Малой Конюшенной поехать в Металлострой, который тоже относится к Петербургу. Город предоставит равноценное жилье, причем не обязательно в новостройке, и наниматель обязан будет туда поехать. Если он откажется это сделать, будет суд, который, скорее всего, город выиграет, потому что он прав по закону. Президент-элект АР СПбиЛО Екатерина Романенко отметила, что, например, в Москве людей переселяют в пределах шаговой доступности от прежнего места жительства. В Петербурге людей из центра могут выселить на окраину. «Это очень экономная позиция города, когда пытаются недодать людям, живущим в очень элитных местах», – подчеркивает Екатерина Романенко. Собственник находится в гораздо более выигрышном положении. Согласно Конституции РФ, его могут переместить только по решению суда при условии равноценной предварительной компенсации. Основная суть конфликтов с собственниками заключается в том, что город всегда пытается оценить жилье дешевле, чем оно стоит на рынке, а собственник пытается получить больше, чем оно стоит. Однако независимые оценки, судебные процедуры помогают найти успешное решение вопроса. В последнее время при подобных расселениях жильцы получают более-менее адекватную сумму на покупку нового жилья. Иногда даже жильцам удается получить большую сумму, чем их жилье стоит на рынке. Аварийное определение Екатерина Романенко отмечает, что определение степени аварийности дома – прерогатива экспертов. Эти данные нигде нельзя получить. Кроме того, мнения экспертов могут расходиться. Зачастую этот вопрос служит основанием для различных манипуляций. Сейчас определение аварийности может быть инициировано самими жильцами, напомнил Эдуард Гоголев. Например, пошла трещина, они заказывают экспертизу и здание включается в список аварийных домов. Генеральный директор АН «Русланд» Антон Алейников привел другой пример. На улице Эсперова была ситуация, когда здание хотели изъять якобы для государственных нужд. Однако это не государственные нужды на самом деле. Госнужды – строительство военных объектов, дорог и т.д., а здесь была другая ситуация. По дому на ул. Эсперова губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подписала распоряжение, что здание аварийное. Жильцы заказали независимую экспертизу, которая признала, что дом не аварийный. В итоге, распоряжение было отменено. Они выиграли все суды, потому что они – собственники, у них было ТСЖ.. «При желании практически любой дом в Петербурге можно признать аварийным, – полагает Антон Алейников. – В 80 процентах жилого фонда нарушена гидроизоляция, фундаменты кривые, косые и т.д. В Москве пошли по иному пути. Они стали признавать, что дома создавались с применением фенола, например, 504-я серия. Соответственно, такие здания – вредные для проживания. Кроме того, у проектов заранее был определен срок службы, скажем, 25 лет, который давно истек». Дмитрий Малышев
10.07.2007 16:43
Как много жилья на кредитные схемы Среди оформителей ипотечных кредитов все чаще стали появляться заявители на крупные суммы от 0-800 тыс. По разным оценкам их число не превышает 10-15 процентов от количества получателей всех ипотечных кредитов в городе. «В дальнейшем увеличение числа заемщиков, обращающихся за получением крупных кредитов, для банков становится актуален, и вполне возможно, что превратится в отдельный блок VIP-ипотеки», - считает директор по Северо-Западному округу ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов. Понятно, что банкам интереснее кредитовать недвижимость, которую можно будет легко продать в случае дефолта закладной, чтобы вернуть средства, затраченные на выдачу кредита. Кроме того, при кредитовании элитного жилья речь идет об очень крупных суммах, что тоже увеличивает риски банка-кредитора. Если при кредитовании покупки обычных объектов недвижимости в большинстве банков максимальная сумма кредита составляет 90 процентов от стоимости залога, то при кредитовании элитного жилья банки выдают не более 60 процентов. Стоит отметить, что у большинства банков есть также жесткие ограничения по выдаваемым суммам. Иными словами лимита, установленного банком, может не хватить на покупку элитной квартиры. Схемы Лизинг отличается от ипотеки по нескольким параметрам: проценты по лизингу несколько меньше, чем по ипотечным кредитам, при лизинге не регистрируется обременение на объект недвижимости и т.д. Однако самое главное отличие заключается в том, что при ипотеке право собственности заемщика на приобретаемую недвижимость возникает сразу после заключения кредитного договора и регистрации сделки в УФРС, в то время как при лизинге собственность на объект недвижимости на лизингополучателя оформляется только после истечения срока договора и осуществления всех лизинговых платежей. До этого момента недвижимость находится в собственности у лизингодателя. Плюсы и минусы Ипотека под залог имеющейся недвижимости. Плюсы: кредит можно использовать на различные цели, в том числе для строительства жилья или покупки объектов за рубежом. Заемщик остается собственником закладываемой недвижимости, может там продолжать проживать. Минус: необходимо иметь и подтвердить достаточный доход для желаемой суммы кредита и уже иметь недвижимость в собственности на свое имя. Жилищно-накопительные кооперативы. Плюс: не требуется подтверждение дохода. Проценты в ЖНК, как правило, ниже, чем при классическом рыночном ипотечном кредите. Минус: член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость и проценты. Есть временной лаг между внесением первого взноса и получением жилья полностью в собственность (период накопления, подбора и приобретения). Потребительский кредит – не целевой кредит. Он может быть использован, когда для покупки недвижимости не хватает небольшой суммы. Участие в кооперативе даст меньше накладных расходов. Однако в этом случае имущество становится собственностью кооператива и, как следствие, – сложности при оформлении его в залог. Когда в компании вам рады Игорь Федоров |