Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в октябре 2009 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября
В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.
Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.
На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.
Торговая недвижимость
В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.
При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.).
За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.
Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м).
Офисная недвижимость
Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.
Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.
Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.
Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м., 1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.
Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м.
Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.
Рынок в целом
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне- взвешенная цена, $/м2 |
значение |
1 438 |
12 107 |
2 891 |
2,01 |
4 187 |
к сентябрю 2009 |
+ 15% |
+ 13% |
+ 9% |
− 5% |
+ 4% |
к октябрю 2008 |
+ 3% |
− 27% |
+ 14% |
+ 11% |
− 36% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
74 |
389 |
25 |
0,34 |
15 243 |
к сентябрю 2009 |
+ 37% |
+ 49% |
+ 46% |
+ 7% |
+ 2% |
к октябрю 2008 |
− 4% |
− 27% |
+ 1% |
+ 5% |
− 28% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
364 |
1 490 |
324 |
0,89 |
4 592 |
к сентябрю 2009 |
+ 20% |
+ 36% |
+ 34% |
+ 12% |
+ 2% |
к октябрю 2008 |
− 5% |
− 28% |
+ 13% |
+ 18% |
− 36% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
226 |
3 421 |
444 |
1,97 |
7 696 |
к сентябрю 2009 |
+ 10% |
+ 7% |
+ 7% |
− 3% |
0% |
к октябрю 2008 |
+ 10% |
− 8% |
+ 74% |
+ 57% |
− 47% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
значение |
428 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
28.02.2008 18:49
|
| Типовое | Комфорт | Элита | |||
Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | Долл./кв.м | Руб./кв.м | |
Справочно - дек.06 | 2 127 | 55 901 | 2 839 | 74 613 | 5 502 | 144 601 |
янв.07 | 2 139 | 56 624 | 2 859 | 75 697 | 5 452 | 144 320 |
фев.07 | 2 179 | 57 481 | 2 820 | 74 393 | 5 650 | 149 055 |
мар.07 | 2 208 | 57 660 | 2 836 | 74 063 | 6 125 | 159 969 |
Изменение за 1 кв. 2007 | 3,80% | 3,15% | -0,11% | -0,74% | 11,33% | 10,63% |
апр.07 | 2 246 | 58 185 | 2 973 | 77 017 | 6 113 | 158 352 |
май.07 | 2 234 | 57 600 | 2 987 | 76 987 | 5 903 | 152 175 |
июн.07 | 2 204 | 57 122 | 3 094 | 80 188 | 6 424 | 166 519 |
Изменение за 2 кв. 2007 | -0,18% | -0,93% | 9,09% | 8,27% | 4,88% | 4,09% |
Изменение за 6 мес. 2007 | 3,61% | 2,18% | 8,97% | 7,47% | 16,76% | 15,16% |
июл.07 | 2 230 | 57 056 | 3 171 | 81 112 | 6 603 | 168 925 |
авг.07 | 2 246 | 57 505 | 3 252 | 83 265 | 6 610 | 169 228 |
сен.07 | 2 325 | 59 019 | 3 326 | 84 417 | 7 355 | 186 663 |
Изменение за 3 кв. 2007 | 5,52% | 3,32% | 7,52% |
04.02.2008 16:17
Американская трагедия Едва ли не весь прошлый год прошел на фоне обсуждения кризиса на американском ипотечном рынке и его возможных последствиях для рынка отечественного. Действительно, для ряда российских кредитных учреждений, заимствующих средства на международных финансовых рынках, произошел рост стоимости финансовых ресурсов (так называемый кризис ликвидности). В наибольшей степени это аукнулось, конечно, тем банкам, которые исповедовали чересчур либеральный подход к андеррайтингу – оценке платежеспособности заемщика. Как результат, некоторые банки повысили ставки или, в отдельных случаях, приостановили выдачу кредитов. Например, банк «Русский стандарт», ранее специализировавшийся на потребительских кредитах, так обжегся на ипотеке, что уже сейчас заявил, что в ближайшие два года к ней не вернется. Анализировать изменения процентных ставок на рынке в ушедшем году сейчас вряд ли стоит: многие кредитные учреждения пересмотрели процентную сетку, часто не изменяя ее предельных значений, а лишь ужесточив требования к подтверждению заемщиками своих доходов. Банки большую часть года продолжали либерализовывать условия ипотечного кредитования, то теперь это уже история: Фабрика звезд К концу Практика слияния и поглощения внесла изменения в поименный перечень. Исчезли Международный Московский банк (теперь «ЮниКредит банк»), ИМПЭКСбанк (группа Райффайзен), Промышленно-строительный банк (ВТБ Северо-Запад) и ПетроЭнергоБанк (СЭБ-банк). Практически все новые игроки ныне сходу предлагают конкурентоспособные условия кредитования условия, сопоставимый с лучшими образцами уровень сервиса и продуктовый набор ипотечных программ, который соответствует линейке законодателей мод. Как минимум, он включает в себя кредитование строящейся недвижимости, загородных домов, коттеджей и таунхаусов. Сегодня уже не является исключением такая практика, когда завоевание новых регионов, помимо рекламных акций, сопровождается созданием специализированного ипотечного центра, работающего по принципу «единого окна». Варяги мгновенно обрастают соглашениями с застройщиками, страховщиками, оценщиками и ипотечными брокерами. Но определяют лицо рынка все-таки старые, заслуженные «звезды». Агентство и агенты
Ведущий российский банк уступил лидерство еще в первом квартале. С причинами, надеемся, уже разбирается новый глава – Герман Греф. Кстати, Сбербанка в В группу лидеров, без всяких сомнений, вошел и австрийский «Райффайзенбанк», но в это кредитном учреждении теперь ведут общую статистику по всей России, не выделяя конкретно «петербургские» кредиты. В В АИЖК вряд ли держало свою театральную паузу просто так. Буквально за день до объявления об очередном изменении стандартов Банком России была снижена ставка рефинансирования – с 11% до 10,5% годовых – назвать это случайным совпадением язык не поворачивается. Потом, правда, эта ставка уменьшилась до 10% - и АИЖК никак не отреагировало. Сегодня «рублевые» заемщики с тревогой ожидают последствий повышения с 4 февраля ставки рефинансирования Центробанка. Все понимают: несмотря на то, что маховик ипотечного кредитования в России уже раскручен, в течение еще нескольких ближайших лет АИЖК будет корректировать рыночные тенденции с помощью своих стандартов. Ипотечные выкрутасы Банальное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам самые дальновидные игроки задвинули, в виду неактуальности, в дальний угол еще весной. РосЕвроБанк с 1 мая первым в России увеличил максимальный срок ипотечного кредита на срок до 40 лет – и стал выдавать его на стандартных условиях, без дополнительного обеспечения. Процентная ставка по нему была приравнена к величине ставки по кредиту на 30 лет. Только сейчас, в феврале Банк Москвы, родоначальник ипотеки без первоначального взноса, обратился к экзотическим валютам. С того же 1 мая он запустил программу кредитования в швейцарских франках, с минимальной ставкой 7% годовых. Несколько позже (уже в январе С 1 июля Центробанк РФ обязал другие банки раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку (ЭПС). По единодушному мнению экспертов, это требование практически никак не отразилось на ипотечном рынке, так как комиссии, за счет которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких кредитов не существенны, по отношению к общему объему кредита. Для рынка потребительского кредитования – да, раскрытие ЭПС, действительно, актуально – там около 50% доходности банка приходится на всевозможные комиссии. Но для ипотечного кредитования это не играет никакой роли, поскольку при длительных сроках кредита разовые комиссии, взимаемые за выдачу кредита, увеличивают ставку лишь на сотые доли процента. Как показала практика, новые требования Банка России никакого значимого влияния на рынок ипотечного кредитования не оказали. Базис и надстройка Из более полусотни банков, реализующих собственные ипотечные программы на территории Петербурга, около 30 банков кредитуют на приобретение жилья в строящихся домах. В качестве кредиторов на петербургский первичный рынок жилья в Старожилы данного сегмента ипотечного рынка за обозреваемый период существенно пополнили арсенал предложения. Больше других пополнил свой листинг предложений Московский банк реконструкции и развития, кардинально расширив перечень «своих» застройщиков: раньше была одна «Петербургская недвижимость», а теперь более 20 строительных компаний. В группу лидеров по-прежнему входят Сбербанк, ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк) и Москоммерцбанк. В Среди застройщиков, влюбленных в ипотеку по настоящему, как и год назад, вне конкуренции Корпорация «Строймонтаж», которая имеет в своем активе более десятка дружественных банков. Приближаются к такому показателю ЛенСПецСМУ, ГДСК, YIT Лентек и М-Индустрия. Вообще, крупные – что называется, брендовые – объекты ведущих застройщиков кредитуют не менее пяти-шести банков. Корпорация ЛЭК до прошлого года «дружила» исключительно со Сбербанком, теперь она последней из строительных китов отказалась от морально устаревшего принципа «один застройщик – один банк». Лучше «вторички» С «М-Индустрия» и Балтинвестбанк подготовили совместную программу ипотечного кредитования, в рамках которой процентная ставка по кредиту составляет 9% годовых в рублях на инвестиционный период. То есть до того момента, как на вновь построенную квартиру будут оформлены право собственности и залог. Это, безусловно, стало революционным шагом, ведь даже на «вторичке» подобных показателей для национальной валюты ждать еще, в лучшем случае, несколько лет. А средняя величина «строительной» ставки составляет сегодня и вовсе более 13% годовых в рублях. Партнерская программа распространялась на три объекта: первая очередь жилого комплекса «Поэма у трех озер» в Выборгском районе, жилой комплекс «Южный каскад» и «Высотный дом» в Кировском районе. Подхватили великий маркетинговый почин банк «Санкт-Петербург» и Корпорация «Строймонтаж». Их совместная программа предполагала минимальную процентную ставку 8% годовых в рублях, которая действовала лишь в течение первого года погашения ипотечного кредита. Можно не сомневаться, что Сваи забиты В общем и целом, движение ипотечных кредиторов по направлению к новостройкам с каждым годом становится все очевиднее. К сожалению, сегодня никто не может точно ответить на вопрос, сколько из более чем 18,6 тысячи кредитов, выданный в этом году в Петербурге, приходится на долю первичного рынка. Надеемся, что со временем данная статистика станет доступной, а пока довольствуемся цифрами, которые приводят представители ведущих застройщиков. По данным отдела ипотечного кредитования ЗАО «Строймонтаж», в настоящее время доля сделок колропорации с использованием ипотечного кредитования составляет 50%. С началом реализации новой программы с банком «Санкт-Петербург» «Строймонтаж» планировал увеличить этот показатель на 10-20%. Статистика, представленная ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», говорит о том, что большинство потенциальных клиентов холдинга хотели бы приобрести жилье при помощи ипотечного кредита (44-48%), на втором месте стоит рассрочка до сдачи дома (27-34%), и на третьем – рассрочка после госкомиссии (21-25%). В то же время практика показывает, что основная масса людей, нацелившихся на ипотеку, не удовлетворяет требованиям банков (не имеет необходимого уровня дохода либо не в состоянии подтвердить его соответствующими документами). Получив отказ от банка, они совсем необязательно отказываются от покупки, иногда выбирают длительный вариант рассрочки. При повышении реального уровня доходов граждан и дальнейшей легализации зарплатных ведомостей – квартир по ипотеке будет приобретаться все больше. И доля первичного рынка так же продолжит увеличиваться. Назад в будущее Накануне Прорицания «оракулов» на ближайшее будущее, приведенные к среднему знаменателю, выстраиваются в такой ряд: - в - падения объемов не будет, но рост замедлится (доля ипотеки на рынке недвижимости останется на том же уровне – 17–20%); - «нулевой» первоначальный взнос как кредитный продукт, вероятно, исчезнет; - вообще, требования к заемщикам станут ужесточаться: количество выданных кредитов уступает место качеству. Рискнем сделать резюме: наступивший год для ипотеки обойдется без взлетов и падений. Доступное жилье в государственном масштабе начнет, кроме того, искать новых путей, среди которых – система стройсберкасс, доходные дома и особая форма кооперации для строительства малоэтажного жилья. Конкуренты ипотечного кредитования явно задержались на старте… Виталий Петров
|