В 2021 году активность девелоперов Москвы сохранилась на уровне 2020 года
В 2021 году московские застройщики начали строительство 74 жилых и апартаментных комплексов против 76 в 2020 году, подсчитали аналитики «Метриум», то есть в целом активность девелоперов сохранилась примерно на уровне предыдущего года. При этом по-прежнему наибольшая доля новых проектов застройки приходится на массовый сегмент рынка, однако по сравнению с 2020 годом резко выросло число комплексов с апартаментами – в два раза.
В 2021 году московские девелоперы не сбавили, но и не увеличили темпы запуска новых строек по сравнению с 2020 годом. Застройщики начали реализацию 74 проектов против 76 годом ранее. Впрочем, это больше чем в 2019 году (72 проекта), но намного меньше, чем в 2018 году (98 проектов). Таким образом, активность застройщиков сохраняется примерно на одном уровне последние три года.
Большинство новых проектов застройки относятся к массовому сегменту рынка жилья. В 2021 году девелоперы начали строительство 32 комплексов эконом- и комфорт-класса, что составляет 43% от общего числа новых строек. В 2020 году в доступном по цене сегменте рынка началась реализация 29 комплексов, в 2019 году – 18, в 2018 – 27.
В сегменте новостроек бизнес-класса в 2021 году появилось 26 проектов, а с учетом одного проекта, в котором предусмотрены дома бизнес- и премиум-класса, – 27. Соответственно, на долю новинок в бизнес-классе приходится 35% проектов 2021 года. Эксперты «Метриум» отмечают, что это максимум за последние три года, так как в 2020 году девелоперы начинали реализацию 11 проектов, в 2019 году – 17, а в 2018 – 20.
На уровне последних трех лет сохранилось число стартов строительства премиальных комплексов. В 2021 году застройщики начали реализацию 11 проектов премиум-класса (без учета вышеуказанного проекта, предлагающего квартиры бизнес- и премиум-класса). Таким образом, доля премиальных новинок рынка составила 16% в 2021 году. Между тем, в 2020 и 2019 годах началось строительство 11 комплексов премиум-класса, а в 2018 году – 8.
«Важно отметить, что несмотря на непростую экономическую ситуацию, активность девелоперов премиального жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – Это свидетельствует о большом инвестиционном потенциале сегмента, связанном с устойчивым спросом на новостройки премиального класса. Вместе с тем мы видим качественные изменения. География премиум-класса расширяется, проекты становятся масштабнее, более сложными, технологичными, а их потенциальная аудитория пополняется за счет появления новых форматов жилья, скажем, увеличения предложения студий, готовых дизайнерских решений и т.п.».
Количество новых проектов застройки элитного[1] сегмента на московском рынке в 2021 году сократилось по сравнению с предыдущим годом. В 2021 году застройщики предложили покупателям только четыре новых проекта против семи в 2020 году и девяти – в 2019 году. Впрочем, в активном 2018 году в продаже появилось тоже только четыре элитные новинки.
Немного «премьер» в 2021 году состоялось на рынке новостроек Новой Москвы. Застройщики начали реализацию двух проектов. Между тем в 2020 году был дан старт строительству четырех комплексов, в 2019 году – двух, а в 2018 году – пяти.
«Большинство девелоперов продолжают осваивать территорию Новой Москвы с помощью масштабных проектов застройки, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – У такой модели, конечно, есть очевидные плюсы, но есть и недостатки. Страдает приватность и загородный формат жизни, за которым многие и едут в Новую Москву. Сравнительно небольшие комплексы, где есть всё необходимое для жизни, но и невелика плотность населения, наподобие нашего, становятся относительной редкостью, но и привлекательность их от этого выше».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2021 году застройщики представили рынку заметно большее число проектов с апартаментами. Из 74 комплексов 30 имели статус апартаментов (и еще один включал как квартиры, так и апартаменты). Иными словами, 42% новых проектов застройки в 2021 году состояли из помещений с нежилым статусом. Из них к эконом- и комфорт-классу относятся 12, к бизнес-классу – девять, премиум-классу – 6, к элитному – три. Между тем в 2020 году было только 14 проектов апартаментов, в 2019 году – 15, но в 2018 году больше, чем сейчас, – 34.
«Московские застройщики сохранили высокий уровень активности, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период мощного спроса последних двух лет (в 2020 и 2021 годах) девелоперы активно начинали новые проекты и ускоряли выход своих проектов. Структура предложения по классам остается сравнительно стабильной – по-прежнему девелоперы делают ставку на массовый сегмент и бизнес-класс. Уровень девелоперской активности в 2022 году вероятно будет ниже, так как на рынке слишком много неопределенности, как в отношении выручки от продаж, так и себестоимости строительства, поэтому некоторые застройщики не будут рисковать с выходом в продажу».
Источник: «Метриум»
[1] В элитном сегменте учитываются только открытые старты продаж. В 2021 году широкую практику получил формат закрытых продаж из-за образовавшегося дефицита ликвидного предложения на рынке.
На территории трех уральских регионов с самой мощной строительной индустрией – Республика Башкортостан, Свердловская область, Пермский край – в настоящее время реализуется 8,2 млн кв. м нового жилья, которое также не обошел общероссийский тренд на повышение цен. Согласно подсчетам экспертов премии Urban Awards, в ряде локаций прайс квадратного метра превысил отметку в 100 тыс. рублей.
К сентябрю текущего года сразу в 12 микрорайонах Екатеринбурга стоимость квадратного метра поднялась выше планки в 100 тыс. рублей. В основном это локации, расположенные вдоль реки Исети, или их ближайшие соседи. В совокупности они содержат 43,0% всей региональной экспозиции (данные ресурса bnMAP.pro). Максимальный ценник – и для города, и в масштабах всего Урала – зафиксирован в квартале Центральный. Здесь квадратный метр в среднем стоит 157,35 тыс. рублей. В микрорайоне Парковый, который примыкает к ЦПКиО им. Маяковского, расценки чуть более щадящие – 132,29 тыс. рублей за квадратный метр.
Большинство екатеринбургских новостроек продемонстрировало умеренное повышение прайса – в пределах 10-12% с начала года. Но аналитики Urban Awards выявили несколько случаев сверхмощного подорожания. Среди них ЖК «Шишимская горка» (плюс 39,6%) в микрорайоне Уктус, а также ЖК «Александровский сад» (плюс 38,9%), ЖК «Форум Сити» (плюс 37,6%) и ЖК «Макаровский» (плюс 30,5%) в центре города.
Уральские локации со средней ценой квадратного метра более 100 тыс. рублей
|
Локация |
Город |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
|
Квартал Центральный |
Екатеринбург |
157,35 |
164 |
4,9 |
|
Микрорайон Парковый |
Екатеринбург |
132,29 |
138 |
1,3 |
|
Микрорайон Вокзальный |
Екатеринбург |
120,99 |
126 |
0,3 |
|
Микрорайон Заречный |
Екатеринбург |
113,25 |
118 |
1,8 |
|
Микрорайон Втузгородок |
Екатеринбург |
112,68 |
118 |
2,9 |
|
Микрорайон Ботанический |
Екатеринбург |
111,95 |
117 |
4,0 |
|
Микрорайон ВИЗ |
Екатеринбург |
110,06 |
115 |
7,9 |
|
Микрорайон Автовокзал |
Екатеринбург |
109,18 |
114 |
5,4 |
|
Микрорайон Юго-Западный |
Екатеринбург |
105,29 |
110 |
4,5 |
|
Советский |
Уфа |
103,42 |
123 |
5,6 |
|
Микрорайон Эльмаш |
Екатеринбург |
103,31 |
108 |
1,4 |
|
Микрорайон Пионерский |
Екатеринбург |
102,16 |
107 |
5,8 |
|
Микрорайон ЖБИ |
Екатеринбург |
100,62 |
105 |
2,8 |
|
Ленинский |
Пермь |
100,48 |
112 |
6,6 |
В Уфе уровень цен на жилье в новостройках заметно ниже, чем в Екатеринбурге. Только в одном из семи районов города – Советском – средний прайс взял отметку в 100 тыс. рублей. Так в ЖК «Видинеевский» прирост стоимости за восемь месяцев 2021 г. составляет 28,7%, комплексы «Конди Нова» и «Конди Лофт» в Кировском районе подошли к сентябрю с 30-процентной прибавкой относительно январских показателей. На территории Ленинского района, который лидирует по объему витрины, также есть очаги «сверхнормативного» подорожания. Это ЖК «Старый центр» (плюс 30,4%) и ЖК «Сосны» (плюс 26,2%).
Самые доступные локации в уральских регионах
|
Регион |
Локация |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
|
Свердловская область |
Первоуральск |
52,08 |
54 |
1,1 |
|
Среднеуральск |
52,83 |
55 |
0,1 |
|
|
Микрорайон Кольцово |
61,24 |
64 |
0,8 |
|
|
Пермский край |
Добрянский г.о. |
39,63 |
44 |
0,04 |
|
Орджоникидзевский район Перми |
59,35 |
66 |
2,3 |
|
|
Березники |
64,13 |
72 |
0,1 |
|
|
Кировский район Перми |
64,34 |
72 |
4,0 |
|
|
Республика Башкортостан |
Янаульский район РБ |
37,16 |
44 |
0,2 |
|
Благовещенский район РБ |
40,33 |
48 |
0,6 |
|
|
Дюртюлинский район РБ |
42,83 |
51 |
0,2 |
|
|
Белебеевский район РБ |
42,97 |
51 |
0,3 |
Что касается Пермского края, то в этом регионе динамика подорожания выражена гораздо слабее. Только в Ленинском районе средний ценник едва вышел за пределы 100 тыс. рублей за квадратный метр. Во всех остальных локациях прайс квадратного метра не доходит и до 85 тыс. рублей. Резкий скачок цен произошел по адресу Николая Островского, 3 – 20,0% за восемь месяцев. Но такие кейсы единичны.
Отметим также, что в еще одном крупном уральском городе – Челябинске – на сегодняшний день обнаружен только один лот со стоимостью квадратного метра более 100 тыс. рублей. Это трехкомнатный апартамент площадью 82,8 кв. м в проекте «Соколиная гора». С января он подорожал на 29,5% – до 8,61 млн рублей. Еще по трем челябинским адресам – ЖК «Лесопарковый», ЖК «Ньютон» и ЖК «Твоя привилегия» – представлены юниты с максимально близким прайсом (от 90 тыс. рублей за квадратный метр).
Локации с наибольшим объемом предложения от застройщиков в уральских регионах
|
Регион |
Локация |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
|
Свердловская область |
Микрорайон Уктус |
10,3 |
92,21 |
96 |
|
Микрорайон Академический |
9,3 |
81,23 |
85 |
|
|
Микрорайон ВИЗ |
7,9 |
110,06 |
115 |
|
|
Микрорайон Широкая Речка |
7,6 |
84,22 |
88 |
|
|
Пермский край |
Свердловский |
39,3 |
81,39 |
91 |
|
Мотовилихинский |
21,0 |
78,30 |
87 |
|
|
Дзержинский |
13,2 |
84,60 |
94 |
|
|
Республика Башкортостан |
Ленинский район Уфы |
23,1 |
78,70 |
94 |
|
Кировский район Уфы |
21,2 |
93,42 |
111 |
|
|
Демский район Уфы |
17,2 |
77,18 |
92 |
Самое доступное, но, как правило, очень малочисленное предложение традиционно сосредоточено на окраинах мегаполисов (микрорайон Кольцово в Екатеринбурге, Орджоникидзевский и Кировский районы Перми), пригородах (Первоуральск, Среднеуральск, Березники) или в загородных локациях (Янаульский, Благовещенский, Дюртюлинский, Белебеевский районы Республики Башкортостан).
10 сентября Московское центральное кольцо (МЦК) отметило юбилей – 5 лет со дня запуска движения. Запуск крупного проекта, улучшившего транспортную доступность 34 районов Москвы, привёл к повышению девелоперской активности на прилегающих к МЦК территориях, где начали и продолжают реализовываться новые жилые и коммерческие проекты.
За последние 5 лет в шаговой доступности от станций МЦК объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости увеличился более чем в два раза. Это обусловлено как запуском МЦК, так и масштабом реализуемых проектов, расположенных недалеко от станций. В сентябре 2021 года объем предложения в проектах вблизи станций составил 374 тыс. кв. м жилой площади или более 7 тыс. квартир и апартаментов, что на 112% превышает показатели аналогичного периода 2016 года. В настоящее время в шаговой доступности станций МЦК располагаются 34 новых жилых проекта, 19 из которых позиционируют себя как проекты бизнес-класса, 14 – комфорт-класса, и 1 проект премиум-класса – апартаменты OKO в «Москва-Сити».
Основная часть проектов расположена в ЮВАО и ЮАО – 29% и 23% соответственно. Следует отметить, что в наименьшем объеме представлены проекты в ЮЗАО и ЗАО. В разбивке по типу помещений – 24% предложения вблизи к МЦК относится к апартаментам, а 76% представлено классическим квартирным форматом.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на значительный рост числа проектов жилой недвижимости после запуска Московского центрального кольца, в настоящее время сохраняется высокий потенциал жилого строительства в некоторых локациях, прилегающих к новой транспортной системе. Это в первую очередь восточное направление – станции МЦК Измайлово, Соколиная гора, Шоссе Энтузиастов, Андроновка, где на близость к станциям МЦК накладывается наличие свободных участков для редевелопмента. Потенциально запуск новостроек в данных районах может оказать благоприятное влияние на уровень спроса, а ценовые показатели могут варьироваться в диапазоне от 230 до 300 тыс. руб./кв. м в зависимости от формата недвижимости – квартиры или апартаменты, а также класса проекта и особенностей его позиционирования».
Карта новостроек в шаговой доступности от станций МЦК
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, В ЖК «Зиларт» средневзвешенная цена выросла за 5 лет с показателя 197 тыс. руб./кв. м до 410 тыс. руб./кв. м. В соседнем проекте «Парк легенд» цена выросла с уровня 154 тыс. руб./кв. м до показателя 399 тыс. руб./кв м. В большей степени такой ценовой прирост обусловлен либо расширением в процессе строительства ассортиментной линейки – на старте продаж начиналась реализация лотов комфорт-класса, далее с поэтапным выводом объемов выходили корпуса с более качественными характеристиками, которые перешли к реализации в бизнес-классе, либо масштабом строительства, так как ЗИЛ до сих пор является одним их лидеров по объему строящегося жилья в Москве.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи станций МЦК