В 2021 году активность девелоперов Москвы сохранилась на уровне 2020 года
В 2021 году московские застройщики начали строительство 74 жилых и апартаментных комплексов против 76 в 2020 году, подсчитали аналитики «Метриум», то есть в целом активность девелоперов сохранилась примерно на уровне предыдущего года. При этом по-прежнему наибольшая доля новых проектов застройки приходится на массовый сегмент рынка, однако по сравнению с 2020 годом резко выросло число комплексов с апартаментами – в два раза.
В 2021 году московские девелоперы не сбавили, но и не увеличили темпы запуска новых строек по сравнению с 2020 годом. Застройщики начали реализацию 74 проектов против 76 годом ранее. Впрочем, это больше чем в 2019 году (72 проекта), но намного меньше, чем в 2018 году (98 проектов). Таким образом, активность застройщиков сохраняется примерно на одном уровне последние три года.
Большинство новых проектов застройки относятся к массовому сегменту рынка жилья. В 2021 году девелоперы начали строительство 32 комплексов эконом- и комфорт-класса, что составляет 43% от общего числа новых строек. В 2020 году в доступном по цене сегменте рынка началась реализация 29 комплексов, в 2019 году – 18, в 2018 – 27.
В сегменте новостроек бизнес-класса в 2021 году появилось 26 проектов, а с учетом одного проекта, в котором предусмотрены дома бизнес- и премиум-класса, – 27. Соответственно, на долю новинок в бизнес-классе приходится 35% проектов 2021 года. Эксперты «Метриум» отмечают, что это максимум за последние три года, так как в 2020 году девелоперы начинали реализацию 11 проектов, в 2019 году – 17, а в 2018 – 20.
На уровне последних трех лет сохранилось число стартов строительства премиальных комплексов. В 2021 году застройщики начали реализацию 11 проектов премиум-класса (без учета вышеуказанного проекта, предлагающего квартиры бизнес- и премиум-класса). Таким образом, доля премиальных новинок рынка составила 16% в 2021 году. Между тем, в 2020 и 2019 годах началось строительство 11 комплексов премиум-класса, а в 2018 году – 8.
«Важно отметить, что несмотря на непростую экономическую ситуацию, активность девелоперов премиального жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – Это свидетельствует о большом инвестиционном потенциале сегмента, связанном с устойчивым спросом на новостройки премиального класса. Вместе с тем мы видим качественные изменения. География премиум-класса расширяется, проекты становятся масштабнее, более сложными, технологичными, а их потенциальная аудитория пополняется за счет появления новых форматов жилья, скажем, увеличения предложения студий, готовых дизайнерских решений и т.п.».
Количество новых проектов застройки элитного[1] сегмента на московском рынке в 2021 году сократилось по сравнению с предыдущим годом. В 2021 году застройщики предложили покупателям только четыре новых проекта против семи в 2020 году и девяти – в 2019 году. Впрочем, в активном 2018 году в продаже появилось тоже только четыре элитные новинки.
Немного «премьер» в 2021 году состоялось на рынке новостроек Новой Москвы. Застройщики начали реализацию двух проектов. Между тем в 2020 году был дан старт строительству четырех комплексов, в 2019 году – двух, а в 2018 году – пяти.
«Большинство девелоперов продолжают осваивать территорию Новой Москвы с помощью масштабных проектов застройки, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – У такой модели, конечно, есть очевидные плюсы, но есть и недостатки. Страдает приватность и загородный формат жизни, за которым многие и едут в Новую Москву. Сравнительно небольшие комплексы, где есть всё необходимое для жизни, но и невелика плотность населения, наподобие нашего, становятся относительной редкостью, но и привлекательность их от этого выше».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2021 году застройщики представили рынку заметно большее число проектов с апартаментами. Из 74 комплексов 30 имели статус апартаментов (и еще один включал как квартиры, так и апартаменты). Иными словами, 42% новых проектов застройки в 2021 году состояли из помещений с нежилым статусом. Из них к эконом- и комфорт-классу относятся 12, к бизнес-классу – девять, премиум-классу – 6, к элитному – три. Между тем в 2020 году было только 14 проектов апартаментов, в 2019 году – 15, но в 2018 году больше, чем сейчас, – 34.
«Московские застройщики сохранили высокий уровень активности, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период мощного спроса последних двух лет (в 2020 и 2021 годах) девелоперы активно начинали новые проекты и ускоряли выход своих проектов. Структура предложения по классам остается сравнительно стабильной – по-прежнему девелоперы делают ставку на массовый сегмент и бизнес-класс. Уровень девелоперской активности в 2022 году вероятно будет ниже, так как на рынке слишком много неопределенности, как в отношении выручки от продаж, так и себестоимости строительства, поэтому некоторые застройщики не будут рисковать с выходом в продажу».
Источник: «Метриум»
[1] В элитном сегменте учитываются только открытые старты продаж. В 2021 году широкую практику получил формат закрытых продаж из-за образовавшегося дефицита ликвидного предложения на рынке.
По итогам 2021 г. объем сделок в сегменте гибких офисов составил 77 400 кв. м, что более чем в три раза больше, чем в 2020 г. (23 900 кв. м). При этом стоит отметить, что сейчас гибкие офисы все чаще выбирают крупные российские и международные компании, что говорит о том, что такой формат стал полноценным игроком рынка. Сотрудничество с корпоративными клиентами находится в приоритете у гибких рабочих пространств, поэтому некоторые операторы готовы освобождать площади для размещения моноарендатора. По оценкам Colliers, высокая популярность такого формата сохранится в течение ближайших нескольких лет.
Крупнейшие сделки в России, 2021 г.:
- Ozon - 24 600 кв. м в «Искра Парк», оператор Business Club;
- Ozon – 20 000 кв. м на Овчинниковской наб., оператор Flexity;
- «Сбермаркет» - 6 000 кв. м в «Балчуг», оператор Space 1;
- «Ситроникс» - 5 960 кв. м в «РТС Волгоградский», оператор Практик;
- «Яндекс «- 5 600 кв. м в «ОКО, Фаза II», оператор Business Club;
- Sigma - 3 170 кв. м в «Литейный», оператор Work City.
Предложение в сегменте гибких офисов в настоящий момент не успевает за спросом. За последние два года средний ежегодный прирост объемов существующих гибких пространств составляет 30-40%. Объем нового предложения в 2021 г. составил 64 тыс. кв. м, тогда как суммарный объем ввода на 2022 и 2023 гг. оценивается в 87 тыс. кв. м (14 тыс. гибких рабочих мест). Новые заявленные площадки сдаются моноарендаторам еще до завершения строительства.
ТОП-5 проектов в стадии строительства:
- Ключ, Гостиный Двор - 11 600 кв. м (1 500 р.м.);
- Multispace, ВТБ Арена - 10 888 кв. м (1 500 р.м.);
- Apollax Space, Тульская – 6500 кв. м (1 000 р.м);
- Workki, Тульская - 8 700 кв. м (1 450 р.м.);
- Ключ, Искра Парк - 5 911 кв. м (700 р.м.);
- Officeless, Милютинский - 2 242 кв. м (432 р.м.).
Как и в сегменте традиционных офисов, появляется всё больше проектов в формате built-to-suit - на сегодняшний день предлагается 13 площадок (48 000 кв. м) для организации офисов под конечного пользователя. Проекты bts, как правило, предпочитают клиенты, у которых уже был подобный опыт ремонтных работ по индивидуальным параметрам.
Гибкие рабочие пространства в Москве, как правило, представлены в качественных офисных зданиях класса A и B+, что оценивается в 88% от совокупного объема предложения.Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например Space1, WeWork и Multispace. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция». Основной объем столичных гибких офисов сосредоточен в районе Садового кольца: 31% приходится на участок Бульварное кольцо – Садовое кольцо, а 28% расположено между Садовым кольцом и Третьим Транспортным кольцом. Интерес сетевых операторов в первую очередь направлен на крупных корпоративных клиентов, поэтому 95% предложения на рынке – это средние (1000-2999 кв. м) и крупные (более 3000 кв. м) площадки.
Учитывая тренд на популярность гибких рабочих пространств у крупных компаний, многие сетевые операторы реализуют планы по развитию в регионах. Если говорить об экспансии столичных сетевых операторов в регионы, то их интерес в первую очередь направлен на корпоративных клиентов. Те, в свою очередь, зачастую имеют филиалы и представительства в регионах. В регионах сейчас наблюдается дефицит качественной коммерческой недвижимости. Найти свободное помещение с хорошим ремонтом, удобной планировкой и высоким уровнем сервиса практически невозможно. Таким образом, экспансия операторов в регионы может способствовать удовлетворению увеличивающегося спроса на рынке офисной недвижимости.
Олеся Малахова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers: «Сейчас мы наблюдаем, что статус гибких рабочих пространств меняется. Коворкинг или flex space очевидно больше не незакрепленные рабочие места для фрилансеров и стартапов, а корпоративный продукт, что подтверждают и объемы сделок корпоративных компаний в коворкингах. На фоне пандемии многие компании пересмотрели свой подход к организации офисного пространства, и зачастую выбирают коворкинг как дополнение к своему основному офису или под размещение сотрудников на временных проектах. По нашим оценкам, в ближайшее время популярность коворкингов будет высокой, преимущественно это будут форматы BTS, специально под клиента».
Консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting подводит итоги 2021 года в офисном сегменте и рассказывает о ключевых трендах, характерных для столицы.
- Спрос превысил показатели 2020 года
По предварительной оценке аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. м, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. м офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Наибольшая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, Яндекс, СберМаркет, СберАвто, SberCloud, СитиМобил.
- Гибкие офисы набирают популярность
Перевод части сотрудников на «удалёнку» или гибридный режим способствовал закреплению тренда на гибкие офисы. «Многие компании поняли, что удалённый режим может быть вполне эффективен, и воспринимают теперь офис как место, где сотрудники время от времени встречаются, общаются, а не сидят пять дней в неделю с утра до вечера. Соответственно, требования к размеру, планированию и обустройству офисного пространства меняются», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Гибкие офисы — не только функциональное решение, но и экономичное. По сравнению с традиционным, гибкий офис позволяет сэкономить до 50% офисного пространства и около 30% общих затрат на его содержание.
Также продолжает увеличиваться сегмент коворкингов, в том числе в него заходят игроки, которые раньше не специализировались на таком типе офисных помещений. К примеру, девелоперская компания Enka запустила в Москве сеть гибких офисов Flexcity. Инвестиционная компания Метрика Инвестментс также выходит на этот сегмент офисного рынка вслед за Space 1 и Business Club.
- Меняются подходы к строительству и дизайну
Все давно привыкли, что качественные офисные здания должны проектироваться в соответствии со стандартами BREEAM или LEED и получать один из этих сертификатов. Теперь всё чаще говорят о новом стандарте Fitwel, где фокус с заботы об окружающей среде смещается на человека и его здоровье. К примеру, одним из компонентов Fitwel является экологическая проверка отделочных материалов.
«Также сейчас собственники бизнеса при переустройстве офисов стараются сделать пространства менее формальными. Это связано всё с тем же гибким режимом, благодаря которому офис перестаёт быть просто помещением со столами и стульями. В офисах появляются бары, VR-комнаты, пространства для йоги и фитнеса, кинозалы. Компании готовы реализовывать такие решения, чтобы создавать приятные условия для пребывания в офисе», — говорит Анастасия Стеняева.
Чтобы быть в тренде современных технологий, собственники помещений внедряют различные интерактивные решения в свою работу. Например, в пространстве MULTISPACE Павелецкая активно применяется технология Face ID. В некоторых офисах реализуют идеи из «умного дома» — например, можно регулировать освещение и температуру в своей части пространства, и постепенно система запомнит настройки и будет включать их автоматически, чтобы работать было комфортнее.
- Девелоперы «размораживают» свои проекты и запускают новые
Несколько лет назад девелоперы начали массово отказываться от строительства офисов, некоторые переделали свои проекты под апартаменты или просто «заморозили» их. Сейчас вновь возвращается интерес к девелопменту офисов, так как объёмы спроса уже превышают предложение. Особенно это касается центрального делового района Москвы и ММДЦ «Москва-Сити», где вакансия в 2021 году сократилась до 8% и 4% соответственно.
Так как в «Москва-Сити» свободных офисных площадей уже практически нет, а ставки продолжают расти, девелоперы активно смотрят в сторону «Большого Сити», который может стать новым перспективным районом для строительства офисной недвижимости.
В целом, сейчас девелоперы активно подбирают участки под строительство офисов и «размораживают» свои старые проекты. По данным R&B Consulting, на 2022 год заявлен ввод 483 тыс. кв. м офисных площадей.
- Из-за роста цен требуется пересчёт финансовых моделей
В то же время отдельные уже заявленные проекты переносятся на полгода-год, потому что девелоперам нужно пересчитывать свои финансовые модели из-за резкого подорожания материалов и стоимости строительства. По отдельным позициям рост стоимости составил 30-50%, что влияет на прогнозируемую доходность.