В 2021 году активность девелоперов Москвы сохранилась на уровне 2020 года
В 2021 году московские застройщики начали строительство 74 жилых и апартаментных комплексов против 76 в 2020 году, подсчитали аналитики «Метриум», то есть в целом активность девелоперов сохранилась примерно на уровне предыдущего года. При этом по-прежнему наибольшая доля новых проектов застройки приходится на массовый сегмент рынка, однако по сравнению с 2020 годом резко выросло число комплексов с апартаментами – в два раза.
В 2021 году московские девелоперы не сбавили, но и не увеличили темпы запуска новых строек по сравнению с 2020 годом. Застройщики начали реализацию 74 проектов против 76 годом ранее. Впрочем, это больше чем в 2019 году (72 проекта), но намного меньше, чем в 2018 году (98 проектов). Таким образом, активность застройщиков сохраняется примерно на одном уровне последние три года.
Большинство новых проектов застройки относятся к массовому сегменту рынка жилья. В 2021 году девелоперы начали строительство 32 комплексов эконом- и комфорт-класса, что составляет 43% от общего числа новых строек. В 2020 году в доступном по цене сегменте рынка началась реализация 29 комплексов, в 2019 году – 18, в 2018 – 27.
В сегменте новостроек бизнес-класса в 2021 году появилось 26 проектов, а с учетом одного проекта, в котором предусмотрены дома бизнес- и премиум-класса, – 27. Соответственно, на долю новинок в бизнес-классе приходится 35% проектов 2021 года. Эксперты «Метриум» отмечают, что это максимум за последние три года, так как в 2020 году девелоперы начинали реализацию 11 проектов, в 2019 году – 17, а в 2018 – 20.
На уровне последних трех лет сохранилось число стартов строительства премиальных комплексов. В 2021 году застройщики начали реализацию 11 проектов премиум-класса (без учета вышеуказанного проекта, предлагающего квартиры бизнес- и премиум-класса). Таким образом, доля премиальных новинок рынка составила 16% в 2021 году. Между тем, в 2020 и 2019 годах началось строительство 11 комплексов премиум-класса, а в 2018 году – 8.
«Важно отметить, что несмотря на непростую экономическую ситуацию, активность девелоперов премиального жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – Это свидетельствует о большом инвестиционном потенциале сегмента, связанном с устойчивым спросом на новостройки премиального класса. Вместе с тем мы видим качественные изменения. География премиум-класса расширяется, проекты становятся масштабнее, более сложными, технологичными, а их потенциальная аудитория пополняется за счет появления новых форматов жилья, скажем, увеличения предложения студий, готовых дизайнерских решений и т.п.».
Количество новых проектов застройки элитного[1] сегмента на московском рынке в 2021 году сократилось по сравнению с предыдущим годом. В 2021 году застройщики предложили покупателям только четыре новых проекта против семи в 2020 году и девяти – в 2019 году. Впрочем, в активном 2018 году в продаже появилось тоже только четыре элитные новинки.
Немного «премьер» в 2021 году состоялось на рынке новостроек Новой Москвы. Застройщики начали реализацию двух проектов. Между тем в 2020 году был дан старт строительству четырех комплексов, в 2019 году – двух, а в 2018 году – пяти.
«Большинство девелоперов продолжают осваивать территорию Новой Москвы с помощью масштабных проектов застройки, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – У такой модели, конечно, есть очевидные плюсы, но есть и недостатки. Страдает приватность и загородный формат жизни, за которым многие и едут в Новую Москву. Сравнительно небольшие комплексы, где есть всё необходимое для жизни, но и невелика плотность населения, наподобие нашего, становятся относительной редкостью, но и привлекательность их от этого выше».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2021 году застройщики представили рынку заметно большее число проектов с апартаментами. Из 74 комплексов 30 имели статус апартаментов (и еще один включал как квартиры, так и апартаменты). Иными словами, 42% новых проектов застройки в 2021 году состояли из помещений с нежилым статусом. Из них к эконом- и комфорт-классу относятся 12, к бизнес-классу – девять, премиум-классу – 6, к элитному – три. Между тем в 2020 году было только 14 проектов апартаментов, в 2019 году – 15, но в 2018 году больше, чем сейчас, – 34.
«Московские застройщики сохранили высокий уровень активности, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период мощного спроса последних двух лет (в 2020 и 2021 годах) девелоперы активно начинали новые проекты и ускоряли выход своих проектов. Структура предложения по классам остается сравнительно стабильной – по-прежнему девелоперы делают ставку на массовый сегмент и бизнес-класс. Уровень девелоперской активности в 2022 году вероятно будет ниже, так как на рынке слишком много неопределенности, как в отношении выручки от продаж, так и себестоимости строительства, поэтому некоторые застройщики не будут рисковать с выходом в продажу».
Источник: «Метриум»
[1] В элитном сегменте учитываются только открытые старты продаж. В 2021 году широкую практику получил формат закрытых продаж из-за образовавшегося дефицита ликвидного предложения на рынке.
Консалтинговая компания JLL проанализировала операционные показатели брендированных гостиниц в ряде крупных российских региональных центров с высоким уровнем конкуренции[1].
В этом году по итогам января-августа наблюдается существенный рост средневзвешенного дохода на доступный номер (RevPAR) в большинстве крупных российских регионов в сравнении с показателями 2019 года, тогда как в двух столицах – Москве и Санкт-Петербурге – значения по-прежнему сильно отстают от допандемийных.
Так, согласно исследованию JLL, лидером среди проанализированных регионов по динамике RevPAR в январе-августе 2021 года стал Сочи (прибрежный и горный кластеры), где показатель увеличился практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2019 года; на 2-м месте – Калининград (+79%), замыкает тройку Краснодар (+35%). Значительный рост также наблюдался в Нижнем Новгороде, где доходность на доступный номер прибавила 31% к доковидному 2019 году.
«Если притягательность всесезонного курорта Сочи уже не вызывает удивления, то результаты Калининграда и Нижнего Новгорода во многом связаны с активным развитием и всесторонним продвижением этих двух направлений, – комментирует Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Празднование 800-летия Нижнего Новгорода удачным образом пришлось на период пандемии, сопровождалось существенным обновлением и преображением города. Как результат, отмечается значительный рост интереса к региону: в период мая-августа средняя загрузка брендированных гостиниц Нижнего Новгорода колебалась в пределах 68-70%, а прошедший летний сезон в нем стал наиболее успешным за последние пять лет».
Для сравнения, в Москве и Санкт-Петербурге, которые сильно зависят от зарубежного спроса, показатель RevPAR сократился в январе-августе на 31% и 13% соответственно. Среди изученных региональных рынков падение было зафиксировано только в Екатеринбурге (-10%), где высоко влияние крупных международных и федеральных мероприятий.
Динамика RevPAR на рынке брендированных гостиниц,
январь-август 2021 года к аналогичному периоду 2019 года
Источник: STR, JLL
«Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения существенно ослабили гостиничные рынки, ориентирующиеся в первую очередь на деловой спрос, иностранных гостей и MICE-сегмент, тогда как региональные центры, напротив, выиграли от невозможности россиян выехать за рубеж, – отмечает Яна Уханова. – В результате, например, в Калининграде загрузка в январе-августе этого года достигла 74% против 58% в аналогичном периоде 2019 года, а средний тариф увеличился на 40%, до 6,3 тыс. руб. Самый значительный рост цен на фоне ажиотажного спроса наблюдался в Сочи – 91%, до 11,8 тыс. руб.».
Разнонаправленная динамика операционных показателей гостиниц в разных регионах является отражением последовательного восстановления различных сегментов спроса, первым из которых возрождается индивидуальный досуговый туризм. Далее следует индивидуальный деловой спрос, самостоятельные автомобильные путешествия, по мере восстановления авиасообщения и снятия запрета на командировки на рынок будет возвращаться корпоративный спрос, а в последнюю очередь – групповой туризм.
«Пандемия стала катализатором структурных изменений на гостиничном рынке, которые будут развиваться. Текущие показатели наглядно подтверждают, что внутренний турист в России существует, и главный вопрос сегодня – как его удержать и заставить вернуться. По нашей оценке, в России на разных этапах реализации находятся около 130 гостиничных проектов совокупно на 34 тыс. номеров, – говорит Яна Уханова. – Для того, чтобы привлечь гостя даже при открытых границах важно развитие туристического бренда региона, формирование событийной программы, а для иностранных гостей – внедрение единой электронной визы. Все это будет как способствовать развитию самих регионов, так и поддерживать гостиничный и туристический бизнес в них».
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 3-5 звезд и собственных исследованиях JLL.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2021 года были введены 4 бизнес-центра офисной площадью 51 300 кв. м, доля трех из них составляет 98%. Это новое строение комплекса Большевик, БЦ на Смоленском бульваре, БЦ Галактион в Сколково. Данные объекты относятся к классу А.
Низкие квартальные показатели характерны для последних 5 лет. В III квартале 2020 года объем ввода составил 54 200 кв. м.
Согласно планам девелоперов, до конца года ожидается завершение строительства порядка 0,3 млн кв. м. Если сроки не будут сдвигаться, годовой объем ввода новых офисных площадей превысит 800 000 кв. м, что станет рекордным показателем за последние 7 лет, когда среднегодовой объем находился на уровне 370 000 кв. м.
Несмотря на существенное увеличение объемов, по итогам III квартала на рынке для аренды или покупки доступно не более 20% площадей во вновь построенных объектах. Основная причина в том, что более половины было построено для нужд конкретных компаний, остальные помещения поглощаются по мере завершения строительства.
Низкий уровень спекулятивного строительства и увеличивающийся спрос оказывают давление на долю свободных площадей. Ее уровень достиг 8,2%, меньший показатель был зарегистрирован в 2007 году, тогда доля свободных площадей составляла 4,8%.
По итогам III квартала доля свободных площадей уменьшилась до 8,7% в сегменте класса А и до 8% в сегменте класса В. В начале 2021 года данные показатели составляли 12,2% и 10,6% соответственно. Объем доступных помещений сократился во всех субрынках Москвы. Наибольшее снижение было зарегистрировано в Москва-Сити (с 6,8% во II квартале до 3,9% в III) и в Ленинградском деловом районе (с 9,7% до 5,4%).
Сохранение дефицита доступных площадей продолжится. По итогам 2021 года мы оцениваем объем свободных помещений на уровне 8,5% и ожидаем дальнейшее сокращение показателя в 2022–2023 годах.
Спрос
По итогам III квартала 2021 года объем новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей под собственные нужды составил 503 400 кв. м, что является максимальным квартальным значением с начала пандемии и лишь на 3% уступает значению за III квартал 2019 года, когда спрос был на максимальных исторических уровнях. Объем арендованных и приобретенных помещений за 9 месяцев этого года превысил 1,1 млн кв. м, в аналогичных периодах 2019 и 2020 годов он оставлял 1,13 млн кв. м и 867 800 кв. м соответственно.
Спрос восстанавливается более высокими темпами, чем ожидалось в первом полугодии 2021 года. Согласно нашим оценкам, объем сделок составит 1,5 млн кв. м по итогам года. С одной стороны, причиной увеличения объема сделок стала реализация отложенного спроса со стороны компаний, которые занимали выжидательную позицию в прошлом году. С другой стороны, в течение года не вводились жесткие ограничения на работу офисных сотрудников, что способствовало более интенсивному возвращению к работе из офиса.
Объем сделок по продлению и пересмотру условий текущих договоров в III квартале 2021 года составил 82 500 кв. м, что на 10% больше, чем во II квартале 2021 года. За 9 месяцев аналогичный показатель достиг 279 600 кв. м, что почти в два раза превосходит уровень за 9 месяцев 2020 года (143 400 кв. м).
Объем сделок купли-продажи в III квартале 2021 года вырос в два раза относительно предыдущего квартала, 75 400 кв. м и 36 800 кв. м соответственно. Несмотря на отсутствие крупных сделок по приобретению офисных площадей в течение 9 месяцев 2021 года, объем сделок купли-продажи уже превзошел уровень за аналогичный период 2020 года (120 700 кв. м и 118 900 кв. м), когда было заключено 4 крупных сделки общей площадью 87 500 кв. м. Объем сделок купли-продажи в 2021 году увеличивается благодаря росту спроса со стороны розничных покупателей.
Крупные сделки III квартала 2021 года
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Здание |
Тип сделки |
Класс |
|
Яндекс |
20 800 |
Neva Towers |
Аренда |
A |
|
MULTISPACE |
10 900 |
ВТБ Арена Парк |
Аренда |
A |
|
Кронштадт |
10 300 |
Диапазон |
Аренда |
B |
|
A.V.E Аптека |
3 000 |
Кутузофф Тауэр |
Аренда |
B |
|
Yadro |
2 900 |
Рассвет I |
Аренда |
B |
|
Практик |
2 800 |
Сотый |
Аренда |
B |
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Объем новых сделок в сегменте класса А стал максимальным за последние три года и составил 196 800 кв. м, рост на 56% относительно II квартала 2021 года (125 800 кв. м) и в четыре раза относительно показателя за аналогичный период 2020 года (47 400 кв. м). Наибольший объем был зафиксирован в IV квартале 2018 года, 279 400 кв. м. Объем сделок в сегменте класса А за 9 месяцев 2021 года уже превысил объем транзакций за весь 2020 год, 398 000 кв. м и 368 500 кв. м соответственно.
Спрос на помещения класса В также увеличился в III квартале 2021 года и составил 306 500 кв. м, что выше среднеквартального значение за 2018–2019 годы, 263 000 кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классах А и В, по итогам III кв. 2021 года продемонстрировали рост, 7% и 8% соответственно. Средневзвешенная ставка на площади класса А составила 25 200 руб./кв. м/год, на площади класса В – 17 500 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября 2021 года, напротив, уменьшилась на 3% относительно II квартала и составила 42 500 руб./кв. м/год. Это связано с поглощением офисов в высоком ценовом сегменте, а также укреплением рубля, часть собственников продолжает номинировать ставки в долларах США.
Динамика запрашиваемых ставок аренды
Источник: CBRE, III кв. 2020 г.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«Результаты III квартала подтверждают активное восстановление спроса на офисные помещения. В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличение объема сделок. Тем не менее, транзакционная активность будет управляться доступным объемом предложения и расти в случае реализации крупных сделок в отношении будущей вещи или bts-проектов (строительство под контракт). Динамика сделок будет напрямую зависеть от наличия консенсуса сторон, а именно согласия в отношении готовности входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации».