Объем инвестиций в недвижимость Петербурга превысил $2 млрд
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в недвижимость Северной столицы составил $2,1 млрд. Около 83% (или $1,6 млрд) от общего объема инвестиций пришлись на сегмент земельных участков под жилой и коммерческий девелопмент, а также для строительства объектов для собственных нужд компаний.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в 2021 году инвесторы вложили порядка $367 млн. Показатель на 42% превышает результат 2020 года, однако еще далек от уровня 2019 года, когда объем транзакций составил $908 млн. Рынок инвестиций в существующие активы второй год подряд демонстрирует невысокий объем на фоне ограниченного количества крупных сделок. Превалирующая часть от объема инвестиций в существующие активы (75%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент, который аккумулировал 69% от объема вложений в существующие активы, или $255 млн. Среди ключевых сделок 2021 года – покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» и приобретение «Россети Ленэнерго» площадей в «Балтийском деловом центре». Холдинг «Империя» продолжает развивать сеть офисных центров «Сенатор», приобретая исторические здания в центральных районах Санкт-Петербурга для их дальнейшего преобразования в качественные объекты: в 2021 году портфель компании пополнился пятью зданиями общей площадью более 50 тыс. кв. м.
Складской сегмент сформировал 23% от объема вложений в существующие активы, или $84 млн. Литовская компания Sirin Development продала два логопарка в Шушарах – Nordway (107 тыс. кв. м) и М10 (31 тыс. кв. м), а Jensen Group приобрела два складских комплекса суммарной площадью более 12 тыс. кв. м для развития сети складов индивидуального хранения Prostor.
2021 год также запомнился сделками на гостиничном рынке. Так, своих владельцев сменили отели Courtyard by Marriott Vasilievsky, открывшийся под названием River Palace, и VOX, на месте которого новый собственник – компания Investa – планирует создать апарт-отель.
«В 2021 году состоялось несколько знаковых продаж офисных и складских объектов. Также есть ряд интересных сделок, находящихся на финальной стадии. Интерес инвесторов остается стабильно высоким, однако, текущий рынок характеризуется дефицитом качественных коммерческих объектов по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число закрытых сделок», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам I полугодия 2021 года выручка от реализации лотов в столичных новостройках элитного сегмента выросла на 24,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года, подсчитали эксперты «Метриум». При этом количество заключенных договоров долевого участия снизилось на 11%, а объем реализованной площади – на 3,6%.
В январе-июне 2021 года в столичных проектах элитного класса было заключено 102 договоров долевого участия, что на 11% меньше, чем в I полугодии 2020 года. В свою очередь, объем реализованной площади за первые шесть месяцев 2021 года снизился на 3,6% по сравнению с тем же промежутком времени прошлого года, составив 12,9 тыс. кв.м. При этом прибыль девелоперов от продажи в I полугодии 2021 года выросла на 24,1% относительно аналогичного периода 2020 года, достигнув 11,1 млрд рублей.
Специфика элитного класса заключается в значительно меньших темпах продаж. Если в наиболее популярных проектах массового сегмента в месяц заключается порядка 160 ДДУ, бизнес-класса – 230, то в элитных новостройках хорошим показателем считаются 5-10 договоров долевого участия. Помимо этого, в них представлен относительно небольшой объем экспозиции: зачастую количество лотов в проекте не превышает 15-20. Кроме того, срок экспонирования вариантов в высокобюджетных объектах может составлять несколько лет (в том числе после ввода корпуса в эксплуатацию), поэтому определенная доля вариантов в них реализуется по договорам купли-продажи.
Наиболее востребованным проектом элитного класса по итогам I полугодия 2021 года стал ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, расположенный в районе Хамовники. За январь-июнь 2021 года в нем было реализовано 4,2 тыс. кв.м., что составляет около трети (32,7%) всего объема проданной за полугодие площади. В данном комплексе зафиксирована наименьшая в топ-10 средняя стоимость квадратного метра – 718тыс. рублей, что ниже средневзвешенной цены «квадрата» в премиальном сегменте (718,7 тыс. рублей по состоянию на июнь 2021 года).
Второе место занял ЖК The Residence Mandarin Oriental, разместившийся в районе Якиманка. За отчетный период в нем было продано порядка 1,6 тыс. кв.м. недвижимости. Главной причиной интереса покупателей к данному комплексу выступает его локация – на Софийской набережной, напротив Кремля. Проект находится в стадии закрытых продаж, прайс предоставляется по запросу.
«Бронза» рейтинга досталась ЖК Turgenev, расположенному в Красносельском районе. В I полугодии 2021 года в данном комплексе было реализовано около 1,2 тыс. кв.м. жилой недвижимости. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте составляет 1,4 млн рублей.
Также стоит выделить отсутствие продаж по ДДУ во II квартале в двух проектах: ЖК «Дом Абрикосова» и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках элитного класса по итогам I полугодия 2021 года составляет 1,1 млн рублей. В 7 проектах, входящих в топ-10 самых продаваемых элитных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше. Наименьший средний прайс квадратного метра отмечен в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (718тыс. рублей), наибольший – в ЖК Fairmont Vesper Residences (1,8 млн рублей). Еще в двух проектах (ЖК The Residence Mandarin Oriental и ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow) ведутся закрытые продажи.
«Фиксируемое в элитном сегменте столичного рынка новостроек по итогам первого полугодия сокращение количества заключенных договоров долевого участия не отражают реальный спрос в сегменте, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Более 65% предложения экспонируется в готовых домах и проходящие сделки по таким лотам в статистке не отражены. Текущий уровень реального спроса сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. Еще один важный момент для оценки спроса – это длительный срок закрытия сделки в этом сегменте. Сейчас мы наблюдаем высокий покупательский интерес на рынке, что скорее всего приведет к увеличению сделок во второй половине года. В отличие от иных классов жилья, к высокобюджетной недвижимости до конца 2021 года с большой долей вероятности сохранится устойчивый покупательский интерес, что также скажется на размере экспозиции. Поэтому в отсутствие выхода значительного объема нового предложения в некоторых топовых проектах уже введена практика закрытых продаж».
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.