Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 2021 года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения увеличился на 21,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. и достигнув 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
По данным «Метриум», на первичном рынке Новой Москвы по итогам 2021 года был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в двух новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составил порядка 11 225 квартир[1], общей площадью 564,5 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2020 года предложение увеличилось на 21,5% по количеству квартир и на 15,3% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Период |
|
1 |
Новое Внуково |
ГК Самолет |
НАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Бристоль |
СЗ «СК Ключ» |
НАО |
1 кв. 2021 |
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2021 года на рынок не вышел ни один жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:
– homecity (корп. 2);
– Russian Design District (корп. 6);
– «Алхимово» (корп. 7 и 8)*;
– «Борисоглебское» (корп. 18);
– «Бунинские луга» (корп. 3.1.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2);
– «Испанские кварталы» (дом 8);
– «Новое Внуково» (корп. 9);
– «Новые Ватутинки, Центральный», (корп. 9.1, 9.2, 9.3);
– «Остафьево» (корп. 11.2; 11.3);
– «Прокшино» (корп. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6);
– «Саларьево парк» (корп. 54, 55);
– «Середневский лес» (корп. 1.1);
– «Скандинавия» (корп. 22.1, 22.2, 22.3, 22.4, 22.5).
*Старт бронирования
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Таким образом, структура предложения по округам существенно не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 93,7% (+1 п.п.). Доля Троицкого округа (ТАО) составила 6,3% (-1 п.п.).
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) выросла на 1,9 п.п. и составила 86,9%. В среднеэтажных новостройках (от 5 до 9 этажей) доля предложения снизилась на 3,3 п.п. до 11% рынка. Доля квартир в малоэтажных домах (не более 4 этажей) прибавила 1,4 п.п. и составила всего 2,1%.
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В течение 2021 года застройщики активно выводили на рынок корпуса в новых и уже реализуемых проектах. Только в IV квартале 2021 года на рынок вышло более 30 новых корпусов. Таким образом, доля предложения в новостройках на начальном этапе строительства за год увеличилась на 19,4 п.п. и составила 42,9%. При этом доли реализуемого жилья на этапах монтажа этажей (29,8%) и отделки (20,2%) сократились на 13,2 п.п. 10,2 п.п. соответственно. Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 7,1% экспонируемых квартир (+4 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир предложение плавно смещается в сторону студий и однокомнатных квартир – их совокупная доля составила 51,1% к концу 2021 года. Как и прежде наибольший объем предложения приходится на однокомнатные (35,5%; +4,4 п.п.) и двухкомнатные квартиры (34,8%; -4 п.п.). Трехкомнатные лоты занимают 12,6% рынка (-3,8 п.п.), студии – 15,6% (+2,8 п.п.) предложения. Наименьшая доля приходится на многокомнатные лоты –1,5% (+0,5 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
В Новой Москве наметился тренд на чистовую отделку. Более половины предложения в Новой Москве экспонировалось с ремонтом «под ключ» от застройщика: доля квартир с отделкой в IV квартале 2021 года составила 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев). Без отделки предлагалось 40,5% квартир (-9,4 п.п. за 12 месяцев). Доля квартир с отделкой white box составила всего 6,9% (-1,5 п.п. за 12 месяцев).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – IV кв. 2020 г., внешний круг – IV кв.2021 г.)
Источник: «Метриум»
Средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы продолжает активно расти даже после фактического завершения госпрограммы льготной ипотеки. В декабре 2021 года показатель перешагнул психологический рубеж, превысив 200 тыс. руб. за квадратный метр, достиг 209 475 руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца).
К концу 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в НАО составила 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[2] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев).
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
ИсИсточник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2021 года достиг 10,53 млн руб. (+6,7% за квартал, + 20,3% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке практически по всем типологиям:
- студии – 6,6 млн руб. (+3,7% за квартал; +20% за год);
- однокомнатные – 8,9 млн руб. (+10,6% за квартал; +22,5% за год);
- двухкомнатные – 11,7 млн руб. (+6,7% за квартал; +24,3% за год);
- трехкомнатные – 15,3 млн руб. (+3,3% за квартал; +24,6% за год);
- многокомнатные – 23,9 млн руб. (-4,7% за квартал; +45,8% за год).
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
23,9 |
34,5 |
192 600 |
274 425 |
383 830 |
4 785 950 |
6 567 150 |
10 190 105 |
|
1К |
27,9 |
39,0 |
62,8 |
114 035 |
227 965 |
525 000 |
4 583 800 |
8 889 035 |
20 475 000 |
|
2К |
42,9 |
59,7 |
129,2 |
97 155 |
195 835 |
470 000 |
5 519 760 |
11 682 805 |
56 202 000 |
|
3К |
56,2 |
80,1 |
178,0 |
92 490 |
190 435 |
522 530 |
6 963 440 |
15 253 150 |
64 597 500 |
|
4К+ |
81,3 |
137,8 |
855,4 |
66 665 |
173 110 |
310 995 |
14 247 655 |
23 851 730 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
50,3 |
855,4 |
66 665 |
209 475 |
525 000 |
4 583 800 |
10 533 235 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в декабре 2021 года:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
35 кв. м за 4,6 млн руб.;
– ЖК «Середневский лес» (НАО / дер. Середнево): студия площадью 19,9 кв. м за 4,8 млн руб.;
– ЖК «Новые Ватутинки, Центральный», (НАО / мкрн. Новые Ватутинки): студия площадью
25,9 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«За 2021 год на первичный рынок Новой Москвы вышло всего два новых проекта: «Новое Внуково» (ГК «Самолет») и «Бристоль» (малоэтажный проект от СЗ «СК Ключ»), – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение на первичном рынке ТиНАО пополнялось преимущественно за счет новых корпусов в ранее представленных проектах. Только за IV квартал 2021 года вышло более 30 корпусов, что существенно пополнило объем предложения на начальном этапе строительства. Самые масштабные проекты, где в IV квартале 2021 года совокупная экспозиция составила 40,3% предложения: ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», – 1,5 тыс. квартир, «Прокшино» – 1,1 тыс. лотов, «Скандинавия» и «Саларьево парк» – по 1 тыс. ед.
К концу 2021 года в Новой Москве экспонировалось 11 225 квартир (+15,1% за квартал, +21,5% за год), что близко к рекордно высокому уровню I квартала 2017 года, когда на рынке были представлены 11 780 квартир в 40 комплексах. Объем экспозиции ТиНАО в IV квартале 2021 года сопоставим с предложением жилья комфорт-класса в границах «старой» Москвы, где в аналогичный период предлагалось около 15 тыс. лотов в 89 комплексах.
В ТиНАО наметился тренд на плавное смещение экспозиции к компактным квартирам небольшой комнатности, наблюдаемый осенью этого года в массовом сегменте «старой» Москвы. По итогам IV квартала 2021 года увеличение объема предложения в Новой Москве сопровождалось уменьшением средней площади продаваемой квартиры до 50,3 кв. м (-2,7 кв.м относительно декабря 2020). В структуре предложения увеличилась доля компактных квартир: однокомнатные – 35,5% (+4,4 п.п.) и студии – 15,6% (+2,8 п.п.). При этом средний бюджет покупки вырос до 10,53 млн руб. (+20,3% за 12 мес.). На фоне растущего предложения, отмечен тренд роста числа лотов с чистовой отделкой. Доля квартир с отделкой составила более половины предложения – 52,6% (+10,9 п.п. за 12 месяцев).
Цены продолжают активно расти даже с «дорогой» ипотекой за счет «низкой базы» (по московским меркам) и активного развития инфраструктуры. По итогам года на первичном рынке ТиНАО средневзвешенная цена квадратного метра перешагнула психологическую отметку в 200 тыс. рублей и в декабре 2021 года достигла 209,5 тыс. руб./кв. м (+7,5% за квартал; +9,3% за 6 месяцев; +26,7% за 12 месяцев; +64% за 24 месяца). В НАО показатель достиг 217,7 тыс. руб./кв. м (+7,1% за квартал; +26,5% за 12 месяцев), а в ТАО – 115 тыс. руб./кв. м[3] (+5,2% за квартал; +28,7% за 12 месяцев)».
Прогноз на 2022
«Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья, – продолжает Надежда Коркка. – По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%[4]. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без государственных и частных субсидий) будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.
Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению – Новая Москва может стать одним из главных бенефициаров данной миграции. Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%.
Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года. Для поддержания спроса существует несколько факторов. Во-первых, на рынке представлен достаточный объем предложения (более 11 тыс. квартир), из которого можно выбрать подходящий вариант для покупки. Во-вторых, новые объемы в основном находятся в следующих очередях ранее представленных проектов на рынке, а это означает не только наличие транспортной, но и социально-бытовой инфраструктуры. Таким образом, Новая Москва (особенно в пределах НАО) становится все более конкурентно способной альтернативой «старой» Москвы.
В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность. Объем предложения будет пополняться преимущественно за счет новых корпусов в реализуемых проектах. Ближе к концу года или в начале 2023 года начнутся продажи в новых крупных проектах на территории ТАО – с открытием станций метро в Троицке субрынок данной локации ждет повышение интереса как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков. Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[3] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 128 тыс. руб./кв. м.
[4] Совет директоров Банка России 17 декабря 2021 года принял решение повысить ключевую ставку до 8,5% годовых
Циан проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года, по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. В сравнении с 3 кв. 2019 года продажи выросли на 29% в целом по РФ. Одновременно в 30 регионах льготная ипотека «не сработала»: число сделок снизилось или же не было продаж вовсе. 37% сделок в РФ прошло с открытием эскроу-счетов.
- В 3 кв. 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона - Москвы и Московской области - прирост существенно ниже (+24% за год и +46% за квартал). Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в 3 кв. 2020 года – на 14% меньше, чем во 2 кв. 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ).
- В 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года На 3 квартал пришлось 43% всех сделок.
- Наибольшее число ДДУ по итогам 3 кв. 2020 года зафиксировано в Москве (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московской области (10,9%), Санкт-Петербурге (8,5%). Из десятки лидирующих по продажам субъектов только Санкт-Петербург ухудшил показатели продаж.
- Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в 3 кв. 2020 года снизилось в годовой динамике.
- С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в 3 кв. 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
- В трех из восьми федеральных округах продажи за год снизились.
Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. НЕ рекордный спрос: льготная ипотека не помогла установить новый максимум по количеству сделок в РФ. В 2019 году спрос был выше
В 3 кв. 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 209,86 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 3 кв. 2019 года) спрос вырос на 29% (тогда было заключено 162,6 тыс. ДДУ). В сравнении с предыдущим 2 кв. 2020 года количество ДДУ в РФ оказалось больше на 60%, в сравнении с 1 кв. 2020 года - больше на 42%.
Впрочем, третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во 2 кв. 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла “внутри застройщиков”, однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна - льготная ипотека только поддерживает спрос.
Без учета столичного региона (Москвы и Московской области) прирост спроса в годовой динамике еще ниже - на уровне 24% с сравнении с 3 кв. 2019 года. Это на 5 п.п. ниже, чем в целом рост по РФ с учетом столичной агломерации (29%).
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Всего в 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года (607,1 тыс. ДДУ). На третий квартал пришлось 43% всех сделок 2020 года.
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
|
|
2019 |
2020 |
Динамика за год |
|
1 кв. |
201,6 |
147,8 |
-27% |
|
2 кв. |
242,8 |
131,3 |
-46% |
|
3 кв. |
162,7 |
209,9 |
29% |
|
1-3 кв. |
607,1 |
489,0 |
-19% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
2. Из лидирующих по продажам субъектов только в Санкт-Петербурге снизился спрос
В 3 квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).
Лидерами по числу сделок в 3 кв. 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.
Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели 3 кв.2020 года оказались хуже, чем в 3 кв. 2019 года. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам Циан, в 2020 году за первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи порядка 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году – около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн).
Среди лидирующих субъектов лидерами по приросту спроса в годовой динамике стал Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост – 43%, Московской области – 50%.
Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошёл Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.
Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за 3 кв. 2020 (3 кв. 2020 года/3 кв. 2019 года)
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
3. Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах
Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в 3 кв. 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в 3 кв. 2020 года в сравнении с 3 кв. 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО.
Лидерами по росту спроса стала Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.
Регионы с наибольшим приростом сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Прирост в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Томская область |
13 |
193 |
1385% |
|
Кемеровская область |
235 |
739 |
214% |
|
Саратовская область |
719 |
1 613 |
124% |
|
Челябинская область |
1 431 |
2 970 |
108% |
|
Удмуртская Республика |
1 188 |
2 353 |
98% |
|
Пермский край |
2 256 |
4 433 |
96% |
|
Республика Калмыкия |
54 |
106 |
96% |
|
Брянская область |
759 |
1 472 |
94% |
|
Алтайский край |
1 524 |
2 949 |
94% |
|
Орловская область |
502 |
956 |
90% |
|
Республика Татарстан |
3 559 |
6 353 |
79% |
|
Республика Крым и Севастополь |
1 552 |
2 676 |
72% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (-90%, где прошли всего 3 сделки), Чечне (-77%, 26 ДДУ), Мордовии (-61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (-48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (-20%, 1,23 тыс. сделок).
Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Снижение в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Республика Ингушетия |
31 |
3 |
-90% |
|
Чеченская Республика |
114 |
26 |
-77% |
|
Республика Мордовия |
172 |
67 |
-61% |
|
Республика Дагестан |
455 |
203 |
-55% |
|
Республика Алтай |
39 |
19 |
-51% |
|
Иркутская область |
3 032 |
1 570 |
-48% |
|
Псковская область |
616 |
329 |
-47% |
|
Хабаровский край |
1 035 |
697 |
-33% |
|
Республика Марий Эл |
986 |
771 |
-22% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 537 |
1 226 |
-20% |
|
Смоленская область |
969 |
776 |
-20% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
4. 37% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами
В 3 кв. 2020 года 37% ДДУ были заключены с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения – в 3 кв. 2019 года доля составляла всего 8%. Не всего регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.
Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в 3 кв. 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключены в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Доля ДДУ с эскроу-счетами |
Число ДДУ |
ДДУ по эскроу |
|
Республика Калмыкия |
100% |
106 |
106 |
|
Республика Ингушетия |
100% |
3 |
3 |
|
Республика Мордовия |
100% |
67 |
67 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
97% |
156 |
152 |
|
Курганская область |
97% |
257 |
249 |
|
Томская область |
84% |
193 |
163 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
83% |
2 606 |
2 161 |
|
Тюменская область |
82% |
5 617 |
4 612 |
|
Оренбургская область |
74% |
1 391 |
1 035 |
|
Приморский край |
72% |
1 425 |
1 026 |
|
Хабаровский край |
72% |
697 |
501 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Доля эскроу-счетов по регионам РФ в 3 кв. 2020 года
5. В трех из восьми федеральных округах продажи падают
В 3 кв. 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округах: Северо-Западном (-2%), Северо-Кавказском (-2%) и Дальневосточном ФО (-10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.
Динамика числа сделок по федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек
|
Федеральный округ |
ДДУ в 3 кв. 2020 |
Доля от общего количества ДДУ |
Динамика относительно 3 кв. 2019 |
Число сделок на 100 тыс. населения |
|
Центральный ФО |
74 829 |
36% |
39% |
190 |
|
Северо-Западный ФО |
31 758 |
15% |
-2% |
227 |
|
Южный ФО |
24 485 |
12% |
36% |
149 |
|
Северо-Кавказский ФО |
2 930 |
1% |
-2% |
30 |
|
Приволжский ФО |
36 675 |
17% |
55% |
125 |
|
Уральский ФО |
17 397 |
8% |
36% |
141 |
|
Сибирский ФО |
17 327 |
8% |
25% |
101 |
|
Дальневосточный ФО |
4 455 |
2% |
-10% |
55 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам в 3 кв.2020 года пришлось на Центральный ФО – 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.
«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью. Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (1-3 кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».
Динамика сделок на первичном рынке России в III квартале 2020 года
|
Субъект |
Кол-во ДДУ |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва |
Динамика в сравн. С 3 кв. 2019 |
|
3 кв. 2020 |
3 кв. 2020 |
||
|
Российская Федерация |
209 856 |
37% |
29% |
|
Центральный федеральный округ |
74 829 |
28% |
39% |
|
Москва |
30 788 |
30% |
43% |
|
Московская область |
22 814 |
15% |
50% |
|
Воронежская область |
4 213 |
53% |
-10% |
|
Рязанская область |
3 271 |
4% |
41% |
|
Владимирская область |
1 725 |
23% |
60% |
|
Брянская область |
1 472 |
27% |
94% |
|
Тульская область |
1 381 |
12% |
49% |
|
Ярославская область |
1 316 |
50% |
31% |
|
Тверская область |
1 263 |
63% |
30% |
|
Калужская область |
1 143 |
42% |
15% |
|
Липецкая область |
1 037 |
46% |
50% |
|
Орловская область |
956 |
62% |
90% |
|
Тамбовская область |
786 |
61% |
-4% |
|
Смоленская область |
776 |
56% |
-20% |
|
Ивановская область |
530 |
26% |
2% |
|
Белгородская область |
479 |
27% |
23% |
|
Курская область |
474 |
47% |
66% |
|
Костромская область |
405 |
56% |
20% |
|
Северо-Западный федеральный округ |
31 758 |
20% |
-2% |
|
Санкт-Петербург |
17 746 |
12% |
-11% |
|
Ленинградская область |
6 059 |
41% |
25% |
|
Калининградская область |
3 077 |
21% |
28% |
|
Архангельская область и Ненецкий АО |
1 714 |
4% |
-18% |
|
Вологодская область |
1 209 |
34% |
27% |
|
Республика Карелия |
853 |
34% |
33% |
|
Республика Коми |
437 |
57% |
-19% |
|
Новгородская область |
334 |
37% |
20% |
|
Псковская область |
329 |
6% |
-47% |
|
Мурманская область |
нет сделок |
||
|
Южный федеральный округ |
24 485 |
46% |
36% |
|
Краснодарский край |
12 751 |
38% |
21% |
|
Ростовская область |
6 243 |
55% |
57% |
|
Республика Крым и Севастополь |
2 676 |
61% |
72% |
|
Волгоградская область |
1 625 |
64% |
51% |
|
Республика Адыгея |
779 |
12% |
50% |
|
Астраханская область |
305 |
35% |
-8% |
|
Республика Калмыкия |
106 |
100% |
96% |
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
2 930 |
38% |
-2% |
|
Республика Дагестан |
203 |
40% |
-55% |
|
Республика Ингушетия |
3 |
100% |
-90% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
74 |
0% |
-12% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||
|
Республика Северная Осетия - Алания |
436 |
5% |
46% |
|
Чеченская Республика |
26 |
0% |
-77% |
|
Ставропольский край |
2 188 |
46% |
10% |
|
Приволжский федеральный округ |
36 675 |
54% |
55% |
|
Республика Татарстан |
6 353 |
51% |
79% |
|
Республика Башкортостан |
5 325 |
31% |
45% |
|
Пермский край |
4 433 |
64% |
96% |
|
Самарская область |
3 769 |
50% |
39% |
|
Нижегородская область |
3 129 |
64% |
63% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2 606 |
83% |
54% |
|
Удмуртская Республика |
2 353 |
46% |
98% |
|
Пензенская область |
2 169 |
68% |
28% |
|
Саратовская область |
1 613 |
33% |
124% |
|
Кировская область |
1 446 |
58% |
50% |
|
Оренбургская область |
1 391 |
74% |
2% |
|
Ульяновская область |
1 250 |
59% |
65% |
|
Республика Марий Эл |
771 |
55% |
-22% |
|
Республика Мордовия |
67 |
100% |
-61% |
|
Уральский федеральный округ |
17 397 |
49% |
36% |
|
Свердловская область |
7 701 |
27% |
27% |
|
Тюменская область |
5 617 |
82% |
34% |
|
Челябинская область |
2 970 |
48% |
108% |
|
Ханты-Мансийский АО |
696 |
12% |
-16% |
|
Курганская область |
257 |
97% |
68% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
156 |
97% |
5% |
|
Сибирский федеральный округ |
17 327 |
39% |
25% |
|
Новосибирская область |
7 985 |
38% |
58% |
|
Алтайский край |
2 949 |
42% |
94% |
|
Красноярский край |
2 889 |
43% |
-6% |
|
Иркутская область |
1 570 |
44% |
-48% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
739 |
29% |
214% |
|
Омская область |
628 |
0% |
-8% |
|
Республика Хакасия |
355 |
71% |
42% |
|
Томская область |
193 |
84% |
1385% |
|
Республика Алтай |
19 |
58% |
-51% |
|
Республика Тыва |
нет сделок |
||
|
Дальневосточный федеральный округ |
9 038 |
26% |
-23% |
|
Приморский край |
1 425 |
72% |
15% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 226 |
31% |
-20% |
|
Хабаровский край |
697 |
72% |
-33% |
|
Сахалинская область |
396 |
70% |
6% |
|
Республика Бурятия |
395 |
53% |
-2% |
|
Забайкальский край |
180 |
0% |
-16% |
|
Амурская область |
136 |
67% |
12% |
|
Еврейская АО |
нет сделок |
||
|
Камчатский край |
нет сделок |
||
|
Магаданская обл. и Чукотский АО |
нет сделок |
||
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
