В 2021 г. объем предложения в массовом сегменте жилых новостроек обновился вполовину
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на гостиничном рынке Москвы.
Загрузка
Как отмечают аналитики CBRE, загрузка столичных отелей по итогам 2020 года составила 37%, что на 40 п.п. (или на 52%) ниже показателя загрузки 2019 года.
Ослабление ограничений, которое мы наблюдали в сентябре 2020 года, сразу позволило гостиницам нарастить загрузку, что позволяет делать вывод, что с отменой ограничений деловой поток и MICE сегмент будут постепенно возвращаться и достигнут докризисных показателей в 2022 году.
Четвертый квартал 2020 года на московском гостиничном рынке продемонстрировал стабилизацию уровня загрузки. Проведение мероприятий в отелях, активизация внутреннего туризма, возобновление деловой активности позволили рынку стабилизироваться на уровне 40-45%.
Средний тариф
Несмотря на рост загрузки в гостиницах Москвы в IV квартале 2020 года, средний тариф наоборот демонстрирует нисходящий тренд. Спрос на рынке перераспределяется, выбирая более низкие ценовые сегменты.
Доходность
В среднем за 2020 год доходность на номер по каждому из сегментов сократилась на 61-67%. В первом квартале снижение доходности составило 15,5%, во втором – минус 87%. В третьем – минус 64%, четвертый квартал – минус 54%, что привело к снижению на 63% в целом по году. Максимальное снижение на уровне 67% наблюдается в сегменте люкс.
Помесячная динамика гостиничного рынка Москвы, 2019-2020 гг.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Предложение
Рынок брендированных гостиниц вырос в 2020 году всего на 270 номеров. В октябре 2020 года состоялось открытие отеля Movenpick Moscow на 154 номера, в декабре открылся Holiday Inn Express Moscow - Khimki Go Park на 116 номеров.
Открытие нескольких гостиничных проектов было перенесено на 2021 год.
Гостиничные проекты, планируемые к открытию в 2021 году.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Новые объекты в сегменте люкс ожидаются не ранее 2022 года.
Прогноз
Аналитики CBRE EMEA прогнозируют, что процесс восстановления гостиничных рынков европейских городов до показателей 2019 года займет три года.
При этом российский рынок, по мнению аналитиков компании CBRE, имеет все шансы восстановиться быстрее европейского – за полтора-два года (при условии снятия всех ограничений, открытия границ, возврата авиасообщения), этому будут способствовать несколько факторов: развитие внутреннего туризма, электронная виза, ограниченный объем будущего предложения.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, комментирует:
«2020 год стал вызовом для многих, и гостиничную отрасль можно назвать одной из самых пострадавших. Ограничения, закрытые границы, отсутствие авиасообщения привели к критическому снижению показателей работы гостиниц. При этом 2020 год для многих стал годом открытия для себя внутренних направлений. Начавшаяся в январе 2021 года вакцинация, а также текущая эпидемиологическая ситуация внушают некоторый оптимизм и позволяют рассчитывать на стабилизацию ситуации к середине 2021 года».
По итогам 2020 года, на петербургский складской рынок было выведено 187 110 кв. м новых площадей, что на 34% превышает показатель 2019 года. При этом на класс А пришлось 156 630 кв. м, на класс В – 30 480 кв. м. На 2021 год аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют ввод 288 000 кв. м – этот показатель станет рекордным за последние пять лет. В 2020 г. на рынок были выведены спекулятивные площади в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Парк Софийская») – 61 860 кв. м, новая очередь площадью 56 513 кв. м в логопарке «Осиновая роща», 14 544 кв. м в СК «Raum Бугры», 7 036 кв. м в СК «Петергофский», 3 571 кв. м в «Технопарке Мебельный 3» и 2 171 кв. м в складском комплексе «Ручьи».
Несмотря на то, что склады оказались самым устойчивым сегментом коммерческой недвижимости, годовой объем сделок (аренда, продажа, субаренда, продление договоров) уменьшился на 23% и составил 464 810 кв. м.
Среди ключевых сделок – аренда компанией «Эксклюзив» 37 000 кв. м в индустриальном парке «Русич-Шушары», покупка компанией Fix Price 35 400 кв. м в «PNK Парк Софийская 2», аренда компанией OZON 28 700 кв. м в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Софийская КАД»), покупка компанией «Ситилинк» склада в «Торгово-логистическом комплексе».
Средний уровень вакансии по рынку составляет 4,3%, или 162 470 кв. м. При этом на класс А приходится 3,3%, на класс В – 5,6%. Большая часть незанятых площадей расположена на севере Петербурга – 57 590 кв. м.
Средняя арендная ставка в классе А составляет 341 руб./кв. м/мес. (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей), в классе В – 273 руб./кв. м/мес. (также triple net). Эксперты компании ожидают, что в 2021 г. ставки могут несколько вырасти – до 345 руб./кв. м/мес. в классе А и до 275 руб./кв. м/мес. в В-классе (triple net).
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «В 2021 году на рынке W&I ждем развития тех трендов, которые начали набирать популярность в 2020 г. Это перепрофилирование нерентабельных розничных магазинов в дарксторы, а также использование части помещений стрит-ритейла, в том числе цокольных этажей, под нужды экспресс-доставки, dark-kitchen и других востребованных направлений. Складская недвижимость, по нашим оценкам, продолжит оставаться одним из наиболее привлекательных направлений, в том числе с точки зрения инвестиций».