По итогам 2021 года средняя площадь квартир в новостройках Москвы снизилась на 15%
В 2021 году средняя площадь жилья в новостройках Москвы (без учета элитной недвижимости) уменьшилась как в продаже, так и в спросе – средняя площадь лота в экспозиции сократилась до 58 кв. м, что на 10 кв. м меньше аналогичного показателя прошлого года, при этом средняя площадь проданного лота составила 55 кв. м. Основной причиной является повышенная осторожность со стороны клиентов на фоне удорожания цен, что мотивирует девелоперов к реализации лотов меньших площадей. Тенденция коснулась объектов комфорт-, бизнес- и премиум-классов, самое существенное уменьшение площади лотов, представленных на рынке, наблюдалось в премиум-классе (-18 кв. м за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в столице выросла за год на 21%. При этом, несмотря на изменение условий программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 года, послужившее толчком к снижению темпов роста цен, тенденция к удорожанию сохраняется до сих пор. Помимо повышенной избирательности покупателей в приобретении жилья, существенное влияние на уровень цен оказали: рост ключевой ставки в течение года (с 4,25% до 8,5%), рост себестоимости строительства и дефицит объема предложения. Тенденция повышения средневзвешенной цены наблюдается для всех классов, наибольший прирост показал бизнес-класс (+32% по сравнению с IV кварталом 2020 г.). Если говорить о влиянии локации, то предложение с наиболее высокими ценами на жилье традиционно было сконцентрировано в ЦАО, а с самыми низкими – в ЮВАО.
Динамика средневзвешенной цены по классам
Объем предложения по итогам IV квартала 2021 года составил 2,03 млн. кв. м (без учета элитной недвижимости), что на 11% ниже аналогичного периода 2020 года, при этом выведено на рынок было 35 тыс. лотов среди новых жилых комплексов и корпусов, что на 3% больше по сравнению с IV кварталом 2020 г. Объем нового предложения составил 202 тыс. кв м, что на 6% больше показателей предыдущего квартала, однако все еще на 27% меньше показателей конца прошлого года. Наибольшая доля объема предложения пришлась на бизнес-класс (46%).
На фоне массового введения программ субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья и появления новых систем рассрочки (ипотека по 0%) показатели спроса остаются на достаточно высоком уровне (987 тыс. кв. м в IV квартале 2021 года), при этом в его структуре преобладают лоты комфорт-класса (58%). Что касается динамики спроса в течение года, то после прироста спроса в первом полугодии было заметно некоторое снижение в августе этого года, связанное в большей степени с сезоном отпусков, после чего уровень спроса снова стал демонстрировать положительную динамику.
Динамика объема предложения и спроса
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «В 2022 году рынок жилой недвижимости Москвы будет поддерживаться субсидированными программами, разработанными в 2021 г., которые помогли удерживать спрос на высоком уровне. При этом мы прогнозируем сохранение положительной ценовой динамики, но уже не с такими темпами роста, как мы наблюдали последние 2 года. В 2022 г. мы ожидаем вывод новых качественных проектов, которые восполнят тот дефицит, который ощущался последний год на рынке московских новостроек, при этом девелоперам необходимо будет еще больше внимания уделять качественным характеристикам проектов».
В сентябре средняя цена квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы достигла 256 тыс. рублей, что на 4,5% больше, чем в июне, в последний месяц субсидирования ипотеки в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Замедление роста цен было отмечено только в июле и августе. При этом за III квартал количество заключенных договоров долевого участия в Москве упало на 14,8% относительно прошлого квартала.
В сентябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве выросла до 256 тыс. рублей, что на 2,8% больше, чем в августе (250 тыс. рублей) и на 4,5% больше, чем в конце II квартала. Таким образом, после некоторого замедления темпов увеличения цен в июле и августе, в сентябре цены выросли на 2,8%, что соответствует среднему росту за последние 12 месяцев. Причем, за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35% с 190 тыс. рублей.
Правда, отмечают аналитики «Метриум», в территориальном разрезе динамика цен не столь однозначна. Больше всего массовых новостроек застройщики сейчас продают в Юго-Восточном административном округе Москвы, где сосредоточено 29% квартир рынка. За III квартал средняя стоимость квадратного метра здесь выросла на 1%. Далее следует Западный административный округ, где продают 18% квартир. В этом округе «квадрат» за три прошедших месяца подорожал на 3%. Третий по величине локальный рынок массовых новостроек САО (16% квартир) подорожал на незначительные 0,3%, а в Северо-Восточном административном округе, где продаются 14% квартир, «квадрат» увеличился цене на 7%.
В среднем массовые новостройки Москвы в последний год дорожали на 3,1% в месяц, что в целом сопоставимо с сентябрьским ростом. Но квартальная динамика все же замедлилась. В III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 4,5%, в IV квартале – на 9,2%, в I квартале 2021 года – на 8,4%, во II квартале – на 9,1%, в III квартале – на 4,5%.
Схожая динамика наблюдается, в частности, на рынке новостроек Новой Москвы, где таже преобладают дома эконом- и комфорт-класса. В III квартале 2020 года квадратный метр подорожал здесь на 9%, в IV квартале – на 6%, в I квартале 2021 года – на 9%, во II квартале – на 7%, в III квартале – на 2%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 195 тыс. рублей против 192 тыс. рублей во II квартале, и 156 тыс. рублей год назад.
«Как мы и прогнозировали, после завершения программы субсидирования ипотеки не стоит ожидать ценового обвала, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Одновременно власти существенно расширили семейную ипотеку, предоставив льготные условия семьям с одним ребенком, а это основная аудитория покупателей новостроек. К тому же, в последние три месяца продолжали действовать ранее одобренные ипотечные условия, которыми успели воспользоваться многие покупатели новостроек. В то же время ускорившаяся инфляция не позволяет радикально пересматривать цены. Всё это в совокупности отражается на текущих расценках».
Замедление роста цен происходит на фоне значительного сокращения числа сделок. В III квартале 2021 года в Москве физические лица заключили на 14,8% меньше договоров долевого участия, чем во II квартале. Впрочем, относительно аналогичного периода 2020 года спрос дольщиков сократился только на 1,8%. Причем в сентябре количество зарегистрированных ДДУ выросло относительно августа и сопоставимо с показателями мая и июня.
«В сентябре спрос восстановился в связи с завершением отпускного сезона, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого, несмотря на то, что застройщики не пошли на прямое снижение цен на фоне замедления активности клиентов в июле и августе, все же были задействованы индивидуальные скидки и другие программы стимулирования покупателей. Возможно, именно они дали позитивный эффект, который выразился в неплохих результатах в сентябре. До конца года число сделок может остаться на высоком уровне, особенно если рост цен будет умеренным».
Источник: «Метриум»
Московские центральные диаметры выполняют функцию векторов, задающих основные направления девелоперской активности в Подмосковье. И застройщики, и потребители демонстрируют повышенный интерес к локациям, которые находятся в радиусе 1,5-2,0 км от ближайших станций. Однако пока что инфраструктура МЦД охватывает лишь небольшой фрагмент областного рынка недвижимости. И вопреки распространенному мнению они не оказывают прямого влияния на ценовую динамику – к такому выводу пришли специалисты Urbanus.ru.
МЦД – это, прежде всего, реалия западной части Одинцовского городского округа. Там на сегодняшний день в полосе шириной 2 км от железнодорожной линии сгруппировано десять новостроек с 1,1 тыс. квартир и апартаментов. С начала года в этой локации прайс квадратного метра в среднем поднялся на 18,2%. Если при подсчете учитывать только те жилые комплексы, которые базируются не дальше, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции, то выборка сузится до семи адресов с 460 лотами. Из нее придется исключить часть ЖК «Одинград» (кварталы «Лесной» и «Центральный»), ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Центральный». При таком подходе рост цен в локации будет измеряться уже 22,9%. Сам по себе это очень высокий результат. Однако для понимания его истинных масштабов следует привести обобщающие данные. За десять месяцев в среднем по региону недвижимость в новостройках подорожала на 24,5%. В границах Одинцовского городского округа ценники выросли на 21,2%. В Люберцах, где линия МЦД (Третий диаметр) начнет действовать только в 2023 г., квадратный метр стал дороже на 23,2%. Таким образом, закономерности ценообразования не испытывают на себе прямого влияния железнодорожной инфраструктуры.
Чтобы найти более надежные подтверждения для этого тезиса, необходимо «подкрутить резкость» в рамках исследуемого пула новостроек. Максимально высокие темпы роста демонстрирует ЖК «М1 Сколково» – плюс 41,5% по сравнению с январской базой. Его отделяют всего полкилометра от станции МЦД-1 «Немчиновка». Но в случае комплекса Sky Skolkovo Apartments расстояние еще меньше (порядка 400 м по прямой). Но цены в нем выросли всего на 6,8%. Здесь основную роль играет стадия реализации. Sky Skolkovo Apartments поступил в экспозицию почти на три года раньше, чем «М1 Сколково». Еще один характерный пример: долгострой «Сердце Одинцово» и динамичный ЖК «Инновация». Показатель удаленности от станций МЦД у них практически одинаков, но в «Сердце Одинцово» темпы подорожания в пять раз выше. Окончательно дискредитирует идею о сколько-нибудь существенном влиянии центральных диаметров на уровень цен ЖК «Южный» на территории городского округа Лобня. Он примыкает к северному фрагменту МЦД-1,и вовсе потерял в цене около 4,7% – в то время как локация в целом подошла к октябрю с 13-процентным ростом. Эта же локация захватывает кромкой и ЖК «Бригантина» – единственный активный адрес в Долгопрудном. В отличие от своего соседа в Лобне «Бригантина» завершила отчетный период с 26,8-процентным ростом.
Перечисленные кейсы показывают, что в ценообразовании на первый план выходят внутренние циклы в развитии проекта: вымывание и последующая регенерация предложения, выход новых корпусов, стадия строительной готовность, проведение долгосрочных акций, коррективы в маркетинговой стратегии. Если присутствие в относительно близости станции МЦД и оказывает воздействие на темпы подорожания, то этот фактор крайне затруднительно вычленить среди ряда прочих.
Вовлеченность МЦД-2 в строительную индустрию Подмосковья еще слабее, чему Первого диаметра. В границах городского округа Красногорска двухкилометровая полоса по обе стороны от железнодорожной линии включает шесть жилых комплексов – два миниполиса от «Сити-XXI век» («Серебрица» и новейший «Восемь кленов»), ЖК «Красногорский», ЖК «Лесобережный», ЖК «Парковые аллеи» и ЖК «Брусчатый поселок». В двух последних осталось 10 свободных квартир. Каждая из четырех остальных новостроек показала рост цен, который заметно превосходит средний показатель по городскому округу (12,1%). В совокупности их витрина содержит менее 260 юнитов.
К южному отрезку МЦД-2 «привязан» ЖК «Южная Битца», где к продаже подготовлены около 340 квартир. Это еще один образец статистического разнобоя. По указанному адресу ценовой столбик продвинулся вверх на 7,6 процентного пункта, хотя средний результат по всему Ленинскому городскому округу достигает 17,5 процентного пункта.
Таким образом, два действующих диаметра МЦД покрывают (в зависимости от методики подсчета) всего десятую часть фонда новостроек в области. Удельный вес этих проектов в общей структуре экспозиции варьируется от 3,5% до 7,0%.