Черные и белые лебеди – риски и возможности рынка недвижимости в 2022 году
Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.
Белые лебеди – 2022
- Новая программа поддержки ипотечного рынка
В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.
Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.
Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.
- Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.
По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.
- Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
- Внезапное падение продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.
- Рост стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.
- Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».
Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.
Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.
Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.
Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.
В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.
Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.
По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.
Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.
Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3 в час.
Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.
В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.
Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI
К началу 2006 года планируется удвоение рынка торговых площадей в торговых центрах по сравнению с 2003 годом.Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По-прежнему наиболее популярны среди арендаторов торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, которые могут предложить современные качественные торговые площади и определенный набор услуг.
Конкуренция растет
Традиционно рынок торговой недвижимости Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. Во второй половине 2005 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. По-прежнему идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 45% рынка торговой недвижимости, ТЦ – 20%, уличные рынки – 16%, а павильоны и ларьки – 19%.
Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%. Однако растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности. Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» – 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» – 98 тыс. кв. м, «Телецентр» – 75 тыс. кв. м).
Растет и качество
Торговые центры, появившиеся в Петербурге в середине 1990-х годов («Балканский», «Шувалово», «Аэродром»), были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Уже в 2003 году на рынке стали появляться качественные торговые центры, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, и имеющие не только торговую составляющую, но и объекты общепита и развлекательную функцию. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей в ТЦ, в 2004 году – порядка 300 тыс. кв. м.
На 1-е полугодие 2005 года было намечено к вводу в эксплуатацию около 75 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 1-го полугодия было введено в эксплуатации примерно 56 800 кв. м. качественных торговых площадей. Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2005 г. составил 844300 кв. м.
Наиболее крупные торговые центры, введенные в 2005 и заявленные к вводу в 2006 году
| Наименование ТЦ | Адрес | Общая площадь, кв. м. |
| «Меридиан» | Пулковское ш.(рядом с "Лентой") | 20 000 |
| ТК "Гранд Коньон" | пр. Энгельса | 74 000 |
| ТРЦ "Планета Нептун" (1-оч.) | ул. Звенигородская, 7А, 7Б | 28 800 |
| "Мебель Сити" | ул. Кантемировская, 37 | 16 000 |
| "Французский бульвар" | пер. Ленинского пр. и бул. Наваторов | 19 000 |
| ТРК "Южный полюс" | угол ул. Пражской и пр. Славы | 35 000 |
| ТРК "Румба" | угол ул. Васи Алексеева и пр. Маршала Говорова | 22 000 |
| ТРК "Варшавский экспресс" | наб. Обводного кан. | 37 000 |
| ТОЦ "Опера" | ул. Казанская, 5 | 7000 |
| ТК "Галерея 1814" | пл. Стачек | 8000/ |
| ТДЦ "Александр Невский" | Малоохтинский пр., 66-68 | 4 700/1800 |
| Лента | Московское Ш., 22 | 12 000 |
| Metro | Пулковское ш. | 14 000 |
| Космополис | Выборгское ш., Шувалово-Озерки, квартал 10 | 21 000/11 000 |
| ТДЦ | ул. Фучика, 23 | 3135 |
| Торгово-офисный комплекс | ул. Садовая, 28-30, корп.3 | 2 374 |
| ТЦ "Пионер 1" | ул. Пионерская, 21 | 8 000 |
| ТРК | Пересение Энегльса и Суздальского проспектов | 18 340 |
| ТК «Шкиперский молл» | Ул. Наличная, 18 | 20 000 |
Аренда дорожает постепенно
В течение первого полугодия 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора. На плату существенно влияет функция арендатора – торговля, общепит, развлечения, а также значимость его для всего центра (в отношении якорных арендаторов, как правило, применяется иная ценовая политика – арендная плата для них снижена в 2-3 раза), площадь магазина, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору.
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга
Местоположение | Арендная ставка в $ за кв. м в год, без НДС |
| Зона А (Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. П. С.) | 910-2 200 |
| Зона В (Районы Владимирского, Московского, Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова) | 530-1 200 |
| Зона С (Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе) | 180-530 |
| Зона D (Малопроходимые места, промзоны) | 80-200 |
Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов
Тип оператора | Якорные арендаторы | Остальные арендаторы | ||
| Арендуемая площадь, кв. м. | Арендные ставки $за кв. м./в год | Арендуемая площадь, кв. м. | Арендные ставки $за кв. м./в год | |
| Продуктовые операторы | 1000 - 15000 | 120 - 280 | - | - |
| Товары для дома | 1000 - 4000 | 216 - 300 | 30 - 100 | 400 - 550 |
| Спортивные товары | 1000 - 1600 | 200 - 300 | 50 - 300 | 205 - 650 |
| Одежда и обувь | 1000 - 3500 | 200 - 300 | 30 -300 | 300 – 1500 |
| Книги, аудио и видео | Около 1000 | 180 - 240 | - | - |
| Операторы развлекательных функций | 500 – 7000 | 120 - 160 | - | - |
| Красота и здоровье | - | - | 40 - 300 | 400 – 1200 |
| Операторы общепита | - | - | 20 - 80 | 500 – 700 |
| Аксессуары и сувениры | - | - | 20 - 140 | 350 – 1200 |
| Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.) | - | - | 3 - 50 | 30 - 80 |
От ларьков - к торговым центрам
Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.
Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка может в одном случае притягивать покупателей, в другом – отталкивать. Абсолютно неактуально, например, размещение сети ресторанов быстрого питания в качестве одного из основных арендаторов в элитном торговом центре. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади ТЦ. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы – крупноформатные сети К ним относятся продуктовые сети «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео», «Техно Сила» и спортивные операторы – «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт».
Тенденции и прогнозы
К началу 2006 года планируется удвоение рынка в сравнении с 2003 годом. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию оттока из ТЦ старого поколения в новые торговые центры. В результате чего многие торговые центры будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. На основании данных по объемам ввода новых площадей за предыдущие периоды действительный объем ввода в эксплуатацию торговых центров в 2006 году должен составить порядка 288 500 кв. м. Таким образом, прогнозируемый объем предложения торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году составит 1 401500 кв. м, в 2007 году – около 1700000 кв. м.
Одним из наиболее значимых событий рынка торговых центров 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА – «IKEA» в зоне Парнас в пос. Бугры. Другим значимым проектом 2006 года станет открытие ТРК «Родео Драйв».
Рост ввода новых торговых площадей приведет к значительному усилению конкуренции, и для привлечения покупателей в новые торговые центры еще больше возрастет роль развлекательных, досугово-оздоровительных зон и зон общепита и др.
Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД.
Рынок торговых центров Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.