Черные и белые лебеди – риски и возможности рынка недвижимости в 2022 году

11.01.2022 10:53

Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.

Белые лебеди – 2022

 

  1. Новая программа поддержки ипотечного рынка

В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.

Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.

Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.

 

  1. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.

В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.

По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.

 

  1. Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков

Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.

Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.

 

Черные лебеди – 2022

 

  1. Внезапное падение продаж

Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.

Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.

 

  1. Рост стоимости базовых промышленных материалов

Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.

Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.

 

  1. Новая волна пандемии Covid-19

Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.

Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.

 

«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»
МЕТКИ: МЕТРИУМ, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ, СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ
Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Кинотеатры: период расцвета
03.04.2006 16:12

2006 год обещает стать весьма значительным для рынка кинотеатров Петербурга. Свои позиции на рынке обещает улучшить сеть «Каро Фильм», на рынок выйдет новый игрок в лице Rising Star Media и пр. Значимым для рынка событием станет и передача в частные руки порядка 20 городских киноцентров.

По данным компании «Невафильм», занимающейся проектированием и оборудованием кинотеатров, на начало 2006 года в Петербурге действует 23 современных кинотеатра на 87 кинозалов общей вместимостью около 16 тыс. человек. Прирост количества кинозалов по итогам года составил 45 процентов. 23 кинозала трех кинотеатров открылись в торгово-развлекательных комплексах. Стоит отметить, что сегодня значительное количество кинозалов расположено именно в крупных ТРК. Однако, по мнению специалистов компании «Невафильм», доля кинозалов, открываемых в торговых центрах, сегодня сокращается. Еще более 20 кинозалов сегодня принадлежит городу.

Среди наиболее значимых событий рынка в 2005 году можно отметить появление в Петербурге новых операторов -  «Роскино», «Синема Мир» и «Синема Парк». Компания «Роскино» (государственная компания, созданная для развития общероссийской сети кинопроката) в апреле прошлого года открыла киноцентр «ПИК» на восемь залов (1200 мест) в торговом комплексе на Сенной площади. Общая площадь кинотеатра - 5200 кв. м, инвестиции в проект -  около $4 млн. «Синема Мир» в ноябре прошлого года открыла кинотеатр «Художественный». Он расположен на Невском проспекте, 67, на месте, где в советские времена располагался одноименный кинотеатр. Обновленный «Художественный» включает в себя шесть кинозалов, в том числе один VIP, рассчитанных на 800 мест. Инвестиции в проект не разглашаются.

Компания «Синема Парк» открыла в конце года крупнейший в городе кинотеатр из 9 залов на 2346 мест общей площадью порядка 8 000 кв. метров. Первый кинотеатр сети в Петербурге разместился в ТРК «Гранд Каньон» на проспекте Энгельса, 154. Инвестиции в проект составили $14 млн. Уже через год «Синема Парк» обещает еще один мультиплекс, такой же площади.

Лидером по количеству посадочных мест сегодня остается «Кронверк Синема», владеющая сетью из шести мультиплексов в спальных районах города: «Норд», «Меркурий», «Академический», «Нео», «Заневский каскад» и «Балканский». Владельцами сети до недавнего времени был « Банксирский дом «Санкт-Петербург».  В конце прошлого года стало известно о том, что «Санкт-Петербург» продал управляющую компанию «Эпос», на которую и записана сеть. Новым владельцем «Кронверк Синема» стала компания «А1», входящая в консорциум «Альфа-Групп». Предполагаемая сумма сделки - $50 млн. Новые владельцы Рассчитывают сделать «Кронверк Синема» федеральной сетью и открыть несколько кинотеатров на территории стран СНГ.

Планы на год
Уже в этом году ситуация на рынке может значительно измениться. Конкуренцию «Кронверк Синема», владеющей 33 кинозалами, обещает составить «Каро Фильм». Третий кинотетар сети открылся в марте этого года. Семизальный кинотеатр на 1150 мест входит в состав ТРК «Континент», расположенного на проспекте Стачек. Уже в ближайшее время в Петербурге должен открыться четвертый кинотеатр сети. Девятизальный мультиплекс на 1200 мест разместится в ТРК «Варшавский экспресс», строительство которого сейчас заканчивает холдинг «Адамант». Сейчас в петербургскую сеть «Каро Фильм» входят «Колизей» и кинотеатр в ТРК «Рамстор» на Коломяжском проспекте. В этмо году «Каро Фильм» также откроет кинотеатр пятизальный кинотеатр на улице Дыбенко. К концу 2009 года руководство компании обещает увеличить свою петербургскую сеть до 10 киноцентров.

В январе свой первый кинотеатр в Петербурге открыла компания «Киномакс». Четырехзальный центр разместился в ТРК «Румба». По заявлению петербургских представителей компании, в ближайших планах «Киномакса» открыть в Петербурге еще три кинотеатра.

Ближе к середине года компания Vinci обещает завершить строительство ТРЦ «Радуга» на проспекте Космонавтов. В состав комплекса должен войти многозальный кинотеатр. По данным «Невафильм», оператором кинотеатра станет Rising Star Media, еще не представленная на петербургском кинорынке.

Городская инициатива
Петербургский рынок кинотеатров сегодня поделен практические на две равные части: половина принадлежит частным компаниям, половина находится на балансе Комитета по культуре Санкт-Петербурга. Однако уже скоро ситуация должна измениться. До конца года власти собираются частным компаниям большинство «своих» кинотеатров с обязательным условием: сохранение профиля. О таких планах объявил в конце января председатель Комитета по культуре Николай Буров. Каким образом город передаст имущество потенциальным инвесторам и по каким критериям их будут выбирать пока неизвестно. Недавно вопрос о развитии городской киносети рассматривался на контрольно-плановой комиссии КУГИ. Концепция развития городских кинотеатров будет рассматриваться на заседании городского правительства уже в ближайшее время, ориентировочно 30 мая. По предварительной информации, из 30 городских кинотеатров на балансе города до конца этого года останется только восемь: «Аврора», «Родина» и детские «Веснушка», «Дружба», «Восход», «Заневский», «Искра» и «Уран». «Если у частного бизнеса лучше получается управлять кинотеатрами, то пусть он этим и занимается», - комментирует Николай Буров. Город в свою очередь вложится в развитие и переоборудование киноцентров, которые оставит за собой.

Операторы отнеслись к этой идее с радостью: о своих планах на городские кинотеатры уже заявили «Кронверк Синема», «Синема Мир» и другие операторы. Новым владельцам однако предстоит потратиться на ремонт и переоборудование здания. По оценке компании «Невафильм» традиционно затраты на приведение в порядок здания являются наиболее значительными, а переустройство старых залов и закупка нового оборудования в среднем обходятся в $100 тыс. на 1 зал.

Массовое «избавление» от кинотеатров еще не началось, однако отдельные случаи передачи городских центров частным компаниям уже имеются. Так, например, еще год назад стало известно о планах по переустройстве кинотеатра «Максим» на Ланнском шоссе, 35. ЗАО «Академстрой» предлагало преобразовать под многофункциональный комплекс общей площадью более 30 тыс. кв. метров, в состав которого помимо кинотеатра предлагали включить жилье, торговые и офисные помещения. Также компания собирался преобразить и кинотеатр «Прометей», расположенный на проспекте Просвещения, 80. Недавно о своем интересе к преобразованию «Максима» заявила компания «Петровский трейд хаус», учредителями которой являются бывшие владельцы ПСБ. Детали проекта «Петровский трейд хаус» разглашать до получения разрешения на проведение работ не собирается.
Евгения Иванова


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Ассоциация сказала веское слово
20.03.2006 21:07

Заключение Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законопроект) вносит изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Рассмотрев представленный Законопроект Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» отмечает следующее:


1. Законопроект несколько расширяет возможности привлечения застройщиками денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в сравнении с ныне действующей редакцией Закона, что представляется вполне обоснованным. Действующее законодательство Российской Федерации прямо предусматривает возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах путем объединения денежных средств на основе членства в жилищно-строительных кооперативах или приобретения гражданами у организаций-застройщиков жилищных облигаций, как особого вида ценных бумаг, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Предлагаемые Законопроектом изменения устраняют юридическую коллизию, которая ставила под сомнение возможность применения положительно зарекомендовавших себя на практике способов приобретения прав на жилые помещения. Кроме того, в представленном Законопроекте предпринята попытка устранить неопределенность в части возможности финансирования строительства объектов недвижимости юридическими лицами посредством участия в инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. В соответствии с Законопроектом действие Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, вместе с тем, Законопроект исключает возможность уступки физическим лицам требований по таким договорам, что вызывает недоумение.


Таким образом, за исключением участия в долевом строительстве в соответствии с Законом, участия в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, а также выпуска облигаций, закрепляющих право их владельцев на предоставление имущественного эквивалента, исключены любые способы привлечения денежных средств граждан к финансированию строительства многоквартирных, жилых домов в период строительства.


Учитывая, что конечными потребителями квартир в строящемся доме, как правило, являются граждане, данное ограничение не будет способствовать увеличению объемов финансирования строительства жилых домов, и как следствие, будет негативно отражаться на темпах строительства, что повлечет риск ответственности застройщика перед дольщиками. Год, прошедший с момента вступления в силу Закона, показал, что, оценивая возникающие из договора участия в долевом строительстве риски, застройщики не торопятся привлекать деньги дольщиков. Например, в Санкт-Петербурге за весь период действия Закона была размещена всего лишь одна проектная декларация и не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. При этом количество предоставленных под строительство жилья земельных участков уменьшилось в разы.


Не имея возможности напрямую привлекать денежные средства граждан, застройщик вынужден или вкладывать в строительство собственные средства, или изыскивать кредитные ресурсы, что неизбежно приводит к удорожанию стоимости строительства, и в конечном итоге отражается на стоимости жилья.


2. В соответствии с Законопроектом прекращают свое действие нормы, согласно которым Залогодержатели – банки несут солидарную с застройщиком ответственность по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Данная поправка не вызывает сомнений, указанные нормы противоречили основам гражданского законодательства Российской Федерации, в частности, принципам признания равенства участников гражданского оборота и свободы договора, поэтому их отмена вполне логична. Тем не менее проблема полностью не решена. Часть 1 статьи 14 Закона устанавливает, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Частью 2 статьи 14 Закона предусмотрено, что вышеуказанные сроки для обращения взыскания на предмет залога применяются независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями-банками.


Данная норма может толковаться таким образом, что факт нарушения застройщиком своих обязательств перед банком-залогодержателем, при отсутствии нарушений условий, указанных в части 1 статьи 14 Закона, не является основанием для обращения взыскания на предмет залога со стороны банка. В такой ситуации договор о залоге между банком и застройщиком не имеет для банка экономического смысла. Подобная форма обеспечения для кредитующего банка является малопривлекательной, так как кредит будет недостаточно обеспеченным, что сделает затруднительным для застройщика получение кредита или приведет к необходимости формирования банком дополнительных резервов и, соответственно, скажется на нормативах кредитования. В итоге стоимость кредитных ресурсов существенно возрастет, что отразится на увеличении стоимости жилья.


Кроме того, устанавливая залог, Закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем, его реализация на практике будет весьма затруднена. Причем согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет какое-то на него право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным для себя ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации Законопроект не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный как Законом, так и Законопроектом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду потенциальных обязательств, а также обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатки) залог будет длиться вечно.


Исходя из вышесказанного, представляется, что Законопроект в полной мере не устраняет ограничения в привлечении банковских ресурсов для финансирования  строительства жилых домов и не решает проблем, связанных с практической реализацией залога. В связи с чем, представляется целесообразным подойти комплексно к изменению предусмотренного Законом залогового регулирования или отменить его вовсе.


3. Законопроект исключает из определения объекта долевого строительства гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. Данная поправка в целом вызывает поддержку. Перечисленные объекты в основном приобретаются физическими лицами в расчете на то, что осуществляемая с использованием этих помещений деятельность будет направлена на извлечение прибыли, поэтому вопросы приобретения таких помещений должны регулироваться гражданским и инвестиционным законодательством. Вместе с тем, к объектам долевого строительства, подпадающим под действие Закона, Законопроект относит нежилые помещения в многоквартирном доме, а также жилые дома, строящиеся в составе комплекса жилых домов, или помещения в здании, здания, строения, сооружения, строящиеся на земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирного дома или комплекса жилых домов, на основании одного разрешения на строительство.


Имеются серьёзные сомнения в обоснованности данной поправки, так как возникает внутреннее противоречие, ведь такие помещения, здания, строения и сооружения могут быть построены в рамках одного многофункционального комплекса на основании одного разрешения на строительство и впоследствии использоваться собственниками также как гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры в целях извлечения прибыли.


4. Предусмотренное Законопроектом уменьшение размера неустоек (пени) в случае неисполнения им условий договора является положительным моментом, так как направлено на достижение соразмерности последствий нарушения застройщиком своих обязательств и применяемых к нему санкций, а также на исключение возможности злоупотребления отдельными участниками долевого строительства предоставленными им Законом правами, путем использования штрафных санкций как способа извлечения дохода, значительно превосходящего доход, который может быть получен за счет других видов деятельности.


5. Действующая редакция Закона предусматривает расторжение договора по инициативе застройщика только в судебном порядке, что, учитывая особенности отечественного судопроизводства, существенно ограничивает финансирование строительства. В этом случае застройщик не получает необходимых денежных средств для своевременных расчетов с государством и контрагентами, что влечет у застройщика значительные убытки. Законопроект предоставляет застройщику возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате. Тем не менее, условия расторжения договора по инициативе застройщика остались прежними, что вызывает сомнения в достаточности данной поправки. Законопроект устанавливает право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве должна производиться в течение месяца и только с момента такой регистрации договор считается заключенным. Учитывая, что законодательством четко не определен порядок проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и документов, необходимых для такой регистрации, а также то, что в существующей системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор участия в долевом строительстве является новым видом сделок, а штат подготовленных регистраторов в большинстве случаев не укомплектован, на практике процесс регистрации может занимать и больше времени. Данная проблема актуальна и при регистрации прекращения договора при его одностороннем расторжении. В соответствии с Законопроектом, если участник долевого строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок не произвел оплату цены договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в том случае, если просрочка внесения платежа составила более трех месяцев. При этом застройщик не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого дня расторжения договора обязан направить участнику долевого строительства письменное предупреждение о необходимости погашения им задолженности и последствиях неисполнения такого требования. Если участник долевого строительства не исполняет данное требование, договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления застройщиком следующего уведомления уже об одностороннем отказе от исполнения договора. Момент внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав в Законопроекте четко не определен, в связи с чем, этот процесс также может затянуться.


Таким образом, в течение как минимум пяти месяцев, пока в ЕГРП не будет внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен недобросовестного. Подобная ситуация предоставляет дополнительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов, которыми могут являться конкуренты застройщика. Учитывая вышеизложенное следует откорректировать условия расторжения договора участия в долевом строительстве, а также изменить предложенный Законопроектом порядок возврата участнику долевого строительства денежных средств при расторжении договора. Вполне обоснованным представляется принять за момент, с которого должны исчисляться сроки возврата денежных средств, дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и, кроме того, не понятно, чем обусловлена необходимость ставить возможность привлечения застройщиком денежных средств в зависимость от государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве.


6. Законопроект изменяет объем сведений, относящихся к информации о застройщике, дополнительно относя к ним фамилии, имена, отчества физических лиц -  учредителей, а также процент голосов, которым обладает каждый из учредителей в органе управления юридического лица. Информация о застройщике, перечисленная в Законе подпадает под понятие информации, составляющей коммерческую тайну, закрепленное статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».


Свободный доступ всех без исключения лиц к информации о застройщике создает условия для недобросовестной конкуренции, в частности для получения и использования заинтересованными лицами коммерческой и служебной тайны, т.е. действий, запрещенных пунктом 1 статьи 10 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».


Такая финансово-экономическая «прозрачность» застройщика ставит его в неравное положение с прочими субъектами предпринимательской деятельности, заключающими договоры участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, или привлекающими денежные средства инвесторов на основании иных договоров в сфере строительной деятельности в соответствии с гражданским и инвестиционным законодательством, и которые, в этой связи, не обязаны раскрывать подобную информацию о себе.


Требование Закона о предоставлении определенной информации и документации любым обратившимся лицам не только не обосновано, но и опасно, поскольку облегчает заинтересованным лицам получение доступа к информации, которая может быть впоследствии использована для недружественного поглощения и корпоративного шантажа. Необходимо отметить, что компания, владеющая на праве собственности или аренды земельным участком с выгодным местоположением, является весьма привлекательным объектом для недружественного поглощения. Представляется целесообразным указанные нормы из текста исключить.


7. Другой вопрос, требующий решения, это продолжительность гарантийных сроков. В действующей редакции Закона предусмотрена пятилетняя гарантия на объект долевого строительства. Устанавливая общий гарантийный срок на объект долевого строительства в целом, Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества. В большинстве случаев гарантийные сроки устанавливаются производителями материалов и работ (на отделочные материалы, лифтовое оборудование и т.п.), и не зависят от застройщика.


Вопросы продолжительности гарантийных сроков в достаточной мере регламентированы действующим законодательством и их дополнительное регулирование в рамках Закона представляется необоснованным.


8. Изменения Закона так не коснулись норм об определении цены договора о долевом участии в строительстве и порядка использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В соответствии с Законом размер средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта долевого строительства, может быть определен как сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Причем статья 18 Закона устанавливает строго целевое использование средств, полученных от дольщиков, исключительно для строительства (создания) застройщиком многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Но денежные средства, направляемые на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляют лишь часть фактических затрат застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости. При реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества государством на застройщика, как правило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта.


Закон не учитывает затрат застройщика, которые тот вынужден нести до получения разрешения на строительство (выкуп права аренды земельного участка, передача городу доли в площадях возводимого объекта недвижимости, отчисления по инвестиционному контракту (например, участие в строительстве инженерных сетей), создание или реконструкция обособленных объектов инженерной и социальной инфраструктуры, выполнение требований технических условий организаций инженерно-энергетического комплекса, затраты по расселению жителей сносимых жилых домов, компенсации собственникам нежилых помещений и т.п.). Учитывая, что указанные затраты составляют значительную долю в общих затратах на строительство объекта, у застройщиков возникают трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств (ст.18 Закона).


ВЫВОДЫ:


Если исходить из того, что целями Закона должны являться защита прав и законных интересов участников долевого строительства, задачей которых является получение жилья для собственного пользования, а также создание условий для привлечения средств граждан на строительство жилья, то этим целям и Закон и представленный Законопроект в полной мере не соответствуют.


Значительная часть поправок и изменений не носят принципиального характера. В целом поправки являются незначительными и часто дублируют положения, содержащиеся в других законах. Наиболее значимые изменения Закона: изменение действия его во времени и отмена солидарной ответственности банков. В случае принятия таких поправок будет создана иллюзия серьезных уступок застройщикам и значительности проделанной работы, хотя в действительности что-либо изменится мало.


К сожалению, вынуждены отметить, что немногочисленные изменения Закона не позволяют достичь его сбалансированности, которая позволила бы восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка - застройщиков к форме договора участия в долевом строительстве, скорее наоборот, вынуждают застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов.


К достижению общего баланса интересов Законопроект не стремится, выражается это не только в несоблюдении основных принципов гражданского законодательства, но и в сохранении чрезмерно жестких административных мер воздействия. Должны соблюдаться требования статьи 17 Конституции РФ, которая устанавливает общий принцип: осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц. Баланс интересов, толерантность, достижение компромиссов несовпадающих целей и действий – основная цель законодательного регулирования. Следует учитывать и требования статьи 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти (в том числе и законодательные) поощряют жилищное строительство. Закон должен учитывать не только законные интересы дольщиков, но и застройщиков. А конкретное воплощение этого принципа должно должны выражаться в сбалансированности, минимизации административного регулирования и разумной ответственности, учитывающей специфику реализации крупных инвестиционных проектов.


В связи с чем, представляется необходимым при доработке представленного Законопроекта учесть все вышеназванные проблемы, а также рассмотреть возможность внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части отнесения к операциям, не подлежащим обложению налогом на добавленную стоимость, операции по оплате взносов участниками долевого строительства в соответствии с Законом.


В первую очередь изменения Закона должны быть направлены на устранение его  негативных последствий, к которым, прежде всего, следует отнести:


- недофинансирование строительства жилых объектов, сокращение объемов и существенное увеличение сроков строительства жилья, что напрямую связано с ограничением возможности застройщиков привлекать денежные средства на этапе строительства и значительным сужением круга лиц, имеющих право привлекать средства граждан.


В результате действия Закона под угрозой оказывается национальный проект «Доступное жилье» и как существенная часть этого проекта – возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.


Подписывайтесь на нас: