Черные и белые лебеди – риски и возможности рынка недвижимости в 2022 году
Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.
Белые лебеди – 2022
- Новая программа поддержки ипотечного рынка
В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.
Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.
Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.
- Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.
По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.
- Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
- Внезапное падение продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.
- Рост стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.
- Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».
Рынок тротуарной плитки Петербурга, несмотря на достаточную степень насыщенности, интересен для новых компаний. По словам экспертов, вскоре структура игроков и их долей может поменяться.
Несмотря на то что власти Петербурга пока не намерены идти по пути Москвы и вкладывать сотни миллионов рублей в замену асфальта плиткой, участники рынка настроены оптимистично, а некоторые даже намерены увеличить производственные мощности.
О запуске новых мощностей объявил один из лидеров этого рынка, компания «Лентехстром» (занимает, по оценкам экспертов, порядка 10% рынка). В апреле текущего года «Лентехстром» планирует запустить новые линии мощностью 2 тыс. кв. м в день. Инвестиции в проект, по оценкам экспертов, могут составить порядка 2,5 млн USD.
«Объем продаж в 2011 году вырос более чем в 2,5 раза по сравнению с 2010 годом. Связано это в первую очередь с выходом из кризиса строительной отрасли в целом», – говорит Александр Хохлов, исполнительный директор компании «Лентехстром».
В 2013 году ОАО «Победа ЛСР» планирует запустить линию по производству керамической тротуарной плитки на строящемся кирпичном заводе в Кировском районе Ленобласти. Мощность новой линии составит 870 тыс. кв. м в год. Инвестиции в производство, по оценкам экспертов, могут составить порядка 28 млн EUR.
В компании «ПрофБлок», вышедшей на этот рынок в августе 2010 года с мощностью 1 тыс. кв. м в день, ранее заявляли, что рассматривают возможность увеличения в 2 раза производственных мощностей к весне 2012 года, но сегодня эти планы отложены как минимум на полгода. По словам Андрея Сорокина, руководителя отдела продаж ООО «ПрофБлок», существующие мощности компания планирует загрузить к началу сезона на 80% и далее ориентироваться на спрос. Компания сегодня, по собственным подсчетам, занимает около 5-7% рынка и планирует в 2012 году увеличить свою долю до 10%.
К тому же некоторые эксперты считают, что потеснить существующих производителей смогут заводы по производству ЖБИ, так как наладить на их базе выпуск изделий для мощения не составляет проблем.
Эксперты отмечают, что, даже несмотря на текущую степень насыщения, выход на рынок новых мощностей оправдан, так как линии существующих предприятий устаревают и нуждаются в обновлении.
«Рынок насыщен, но появление новых игроков возможно, скорее всего, за счет перераспределения существующих долей рынка. Инвестиции в такое производство весьма значительны и долгосрочны», – уверен Юрий Климовский, директор по продажам мелкоштучных бетонных изделий ОАО «Ленстройдеталь» (занимает, по собственным оценкам, свыше 30% рынка). Он отметил, что «дальнейшее расширение производства компании планируется за счет ввода новых видов продукции».
Евгений Ботка, генеральный директор компании «Строительная информация», считает, что новым заводам найдется место на рынке. «Потребность в тротуарной плитке будет постепенно расти, поэтому новые мощности смогут найти рынок сбыта. К тому же капиталоемкость вхождения в этот сегмент умеренная. Объем инвестиций в линию по производству вибропрессованной тротуарной плитки мощностью около 100 тыс. кв. м в год составляет сегодня порядка 1 млн EUR», – поясняет господин Ботка. Однако он предупреждает, что выйти на рынок городских заказов новым игрокам будет непросто – слишком сильны позиции уже опытных производителей. По оценкам действующих участников рынка, в структуре спроса 70% занимают городские заказы и только 30% – частные заказы.
Растущий рынок
Рынок тротуарной плитки, просевший в кризисный период практически в два раза, демонстрирует, по оценкам экспертов, поступательный рост.
В Петербурге сегодня работают около 10 крупных компаний, выпускающих тротуарную плитку различной модификации. «Восстановление после кризиса происходит неравномерно, за последний год ощутимо увеличение спроса в сегменте частных заказчиков, а вот объем государственных заказов не смог подняться до докризисного уровня», – отмечает Юрий Климовский, директор по продажам мелкоштучных бетонных изделий ОАО «Ленстройдеталь».
«Сам рынок можно условно разделить на две части: производство и продажа вибролитьевой плитки и вибропрессованной плитки. Вибролитьевую плитку производят мелкие производители, а покупают в основном физлица или небольшие компании типа магазинчиков, которые хотят замостить территорию вокруг торговой точки. Этот сегмент занимает 10-20% от всего рынка. На вибропрессованную плитку приходится, соответственно, 80-90% рынка тротуарной плитки», – рассказывает Татьяна Рогачева, директор по маркетингу СТД «Петрович».
Этот рынок регулярно растет, говорит Татьяна Рогачева. «Например, в первом квартале в сети СТД «Петрович» продажи выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 50%. Локомотивом этого рынка выступает сегмент коттеджного строительства, который в прошлом году значительно активизировался», – делится данными госпожа Рогачева.
«Объемы потребления тротуарной плитки – свыше 1 млн кв. м в год, за последние два года отмечается явный рост рынка», – утверждает Юрий Климовский.
«В 2012 году, по нашим прогнозам, рынок должен прибавить 10-15%», – предполагает Андрей Сорокин, руководитель отдела продаж ООО «ПрофБлок».
По оценкам экспертов, цены на плитку за 2011 год выросли в среднем на 15% в зависимости от вида продукции по отношению к 2010 году. В 2012 году рост составит порядка 20%.
Рост цены был обусловлен сырьевой составляющей. «Цемент дорожает, нерудные материалы растут в цене, поэтому снижения цен на тротуарную плитку ожидать не приходится. К тому же с середины года вырастет прайс на энергоносители, что также приведет к повышению цен на плитку», – говорит Евгений Ботка, генеральный директор компании «Строительная информация».
«Ожидается скачок до 20% от стоимости. Это связано с ростом стоимости материалов и их возможным дефицитом в перспективе», – отмечает Юрий Климовский.
Некоторые эксперты, напротив, полагают, что по мере насыщения рынка цены на тротуарную плитку будут снижаться, и ускорить этот процесс могут как раз новые игроки, которые повысят градус конкуренции.
Участники рынка надеются, что плитка со временем вытеснит асфальт с пешеходных зон. Тротуарный камень получил широкое распространение благодаря своим качественным характеристикам: высокой износоустойчивости, экологичности, эстетичности и вариативности фигурной и цветовой палитры. При соблюдении всех правил срок службы такого покрытия составляет порядка 30-35 лет. Однако мощение плиткой требует больших первоначальных вложений, так как обходится в среднем на 20% дороже асфальта, но затраты на эксплуатацию при грамотном обслуживании можно снизить на 10-15%.
Невский проспект, к примеру, мостят натуральным камнем, его стоимость в разы выше бетонного, но и адаптивность к нагрузкам более высокая. Также натуральным камнем предпочитают мостить территории у бизнес-центров класса А, правительственных учреждений и жилых домов элит- и бизнес-класса в городе и в пригородах. Тротуарный же камень, по мнению экспертов, может широко применяться для мощения площадей, пешеходных городских зон, при благоустройстве придомовых территорий и территорий вокруг торгово-развлекательных комплексов и бюджетных учреждений.
Мнение
Юрий Климовский, директор по продажам мелкоштучных бетонных изделий ОАО «Ленстройдеталь»:
– Перспективы рынка, если ориентироваться на опыт зарубежных стран, огромны, но на сегодняшний день они тормозятся консервативностью городских властей. Объем мощения на душу населения в любом европейском городе намного выше, чем в самом европейской городе России – Санкт-Петербурге. Асфальтирование давно уже используется в Европе преимущественно для автодорог, а тротуарные зоны мостят более экологичным и современным материалом – тротуарной плиткой.
В 2011 году в Петербурге, по разным оценкам, либо не было введено вовсе, либо было введено очень мало спекулятивных складских комплексов. Это привело к тому, что впервые после кризиса ставки аренды начали расти. Рост продолжится и в этом году, что, как говорят аналитики, подстегнет девелоперскую активность в этом сегменте.
Сокращение объемов ввода и растущий спрос привели к тому, что уровень ставок достиг докризисных показателей. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%, или 80 тыс. кв. м. Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1,76 млн кв. м в IV квартале 2011 года. В эксплуатацию были введены 4 качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В IV квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15-20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 USD/кв. м/год в третьем квартале до 110-120 USD/кв. м/год (без учета операционных расходов) в IV квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отметила: «Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%».
Индивидуальный подход
Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, уверен, что на складском рынке Санкт-Петербурга сохраняется тенденция сотрудничества в формате tailor made (индивидуальный подход собственников складов к клиентам при сдаче в аренду), которая заключается в максимальной технической адаптации площадей под нужды клиента.
«В связи с усилившейся активностью арендаторов и отсутствием ввода новых спекулятивных складских объектов вполне вероятен рост активности девелоперов», – полагает господин Андреев.
С этой точкой зрения согласны специалисты Knight Frank St Petersburg. «2011 год создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 года», – говорят в компании.
На конец IV квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила
Докризисные тенденции
Собственно прогнозируемая девелоперская активность уже имеет место – многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. кв. м в течение следующих 3-5 лет, компания «Вюрт Северо-Запад» объявила о возобновлении реализации проекта строительства складского комплекса для собственных нужд в промышленной зоне Шушары, а холдинг «Созвездие Водолея» до конца 2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.
В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в еще строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибьютор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Nordway (промзона «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.
МНЕНИЕ
Давид Гуссе, финансовый директор RosLogistics:
– В 2011 году основная активность на российском рынке складской недвижимости главным образом происходила в Московском регионе. В течение года рынок поглотил свыше 1 млн кв. м складских площадей, что, безусловно, является рекордной цифрой. Это самый высокий показатель с кризисного 2008 года. Порядка 37% площадей заняли торговые операторы, 23% использовали дистрибьюторы, промышленные компании и поставщики услуг поглотили по 20% складских площадей каждые. По сравнению с предыдущими годами потребность в аренде складских площадей в Москве и Подмосковье увеличились, даже проводились некоторые сделки на 50 тыс. кв. м и более. В эксплуатацию введено по итогам года порядка 330 тыс. кв. м. Дефицит новых предложений и высокий спрос на складскую недвижимость привел практически к отсутствию свободных площадей (особенно в Москве) и, как следствие, к увеличению арендных ставок примерно на 15% – до 125-130 USD за
Распределение спроса по типу арендатора, 2011 год
Наиболее крупные сделки по аренде площадей
в складских комплексах классов А, В, заключенные в 2011 году
|
Компания |
Складской комплекс |
Зона |
Арендованная кв. м |
Срок |
|
ГК Алиди (логистические услуги) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
5000 |
3-5 лет |
|
Компания «Копак.ру» (услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 |
3-5 лет |
|
Компания «Симпл» (эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
1100 – склад, 130 – офисы |
3-5 лет |
|
ГК «Лудинг» (дистрибьютор вина и крепкого алкоголя) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 – склад, 600 – офисы |
3-5 лет |
|
ЗАО «Империя-Фарма» (поставщик лек. средств и мед. оборудования) |
«Гориго» |
п. Горелово |
8500 |
3-5 лет |
|
«Метрика» (сеть гипермаркетов DIY) |
ТЛЦ «Евросиб-Терминал» |
Шушары |
5000 |
3-5 лет |
Источник: NAI Becar
Крупные складские комплексы, ожидаемые к вводу в 2012 году
|
Название |
Расположение |
Класс |
Склад. площ., |
Девелопер |
|
«Теорема-Терминал», |
пр. Обуховской Обороны, вблизи Вантового моста и КАД |
А |
45 000 |
«Теорема» |
|
Nordway |
Шушары, Московское ш. |
А |
40 000 |
АО Hanner |
|
«Инвест-Бугры» |
п. Бугры, пр. Энгельса/КАД |
А |
52 000 |
н/д |
|
«ПНК-КАД» |
п. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское» |
A |
80 000 |
PNK Group |
|
«Осиновая Роща», |
п. Парголово, Горское ш., 4 |
А |
50 000 |
Корпорация «Стерх» |
|
«Орион Лоджистик» |
Выборгский р-н, Горское ш. (промзона «Каменка») |
A |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|