Черные и белые лебеди – риски и возможности рынка недвижимости в 2022 году
Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.
Белые лебеди – 2022
- Новая программа поддержки ипотечного рынка
В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.
Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.
Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.
- Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.
По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.
- Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
- Внезапное падение продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.
- Рост стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.
- Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».
По оценкам профессионального сообщества, доля монолитного строительства в Санкт-Петербурге составляет 50-70% от общих объемов. И в будущем роль монолита не станет менее важной.
«Практически все жилье класса «комфорт» и выше строится в Санкт-Петербурге по монолитной технологии», – отмечает Виктор Тарасов, директор по строительству ГК «РосСтройИнвест». С другой стороны, монолит незаменим при реконструкции исторического центра. «Если здание не сносится, убираются перекрытия, не несущие стены, снимаются полы. Новые перекрытия делаются бетонными. Существующее здание получает монолитный каркас», – рассказывает Михаил Матвеевский, заместитель генерального директора ООО «НСК-Монолит».
За и против
На выбор застройщиками технологии влияет совокупность факторов, например, наличие либо отсутствие в структуре строительных компаний собственных заводов по выпуску ЖБИ, место расположения будущего объекта (вблизи, либо на удалении от предприятий по выпуску ЖБИ). «Перевозить панели достаточно накладно. Хотя такая компания, как YIT, возит панели, например, из Финляндии, здесь уже играет роль бренд финского качества», – отмечает Михаил Матвеевский.
Влияют на выбор технологии строительства также окружающая застройка, состояние грунтов (могу ли они нести нагрузку, подвержены ли подводным течениям), сроки строительства. Последний критерий, правда, в достаточной мере условен. «Панельные дома можно поставить очень быстро, при этом цена квадратного метра в них не намного меньше, чем в монолите», - констатирует Сергей Михайлюченко, генеральный директор ООО «ЛенСтройУправление». Монолитная технология более трудоемка во внутрипостроечных условиях. «Если панели и перекрытия, изготовленные на заводе, во внутрипостроечных условиях остается только смонтировать и обварить, то при монолитном строительстве это целая процедура: опалубка, каркас, коммуникации, бетонирование, уход, время на набор прочности, последующий демонтаж опалубки.
При панельном варианте на эти процедуры тоже уходит время, но меньше, поскольку задействован конвейер и пропарочные камеры», - отмечает Валерий Кочнев, директор департамента генерального подряда дирекции по жилищному строительству ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». По его мнению, частичная оптимизация процесса в монолитном строительстве возможна, например, за счет изготовления каркасов вне стройплощадки, однако качество панели потенциально выше, чем монолита. «Остается только грамотно решить вопрос со швами», - уточнил господин Кочнев.
«Дома возводятся достаточно быстро – это плюс сборного железобетона. Но сборная панель никогда не позволит реализовать те формы, которые позволяет воплотить монолитный железобетон», - подчеркивает, со своей стороны, Михаил Матвеевский.
В то же время монолитные здания, по мнению специалистов, возводятся примерно в 1,5 раза быстрее, чем кирпичные.
История
Официально начало применения монолитной технологии строительства датируется 118-120 годами н. э., когда при императоре Адриане был построен знаменитый Пантеон.
В нашей стране монолитная технология применялась с начала XIX века. Из монолита выполнены перекрытия дворца в Царском Селе (1802 год). Полностью по монолитной технологии возведено здание Государственного банка на Фонтанке (1880-е годы). Наиболее известные объекты, возведенные по монолитной технологии в советское время, - это сталинские «высотки» в Москве и здание Дома советов на Московском пр., 212, в Ленинграде.
«Широкое применение монолит получил с конца 1990-х годов, в большей степени в связи с развитием опалубки. С Запада, где технология развивалась с некоторым опережением, в нашу страну пришли новые опалубочные конструкции, и монолитное строительство очень прогрессировало в 2000-е годы», - говорит Виктор Тарасов. Он также отмечает, что многие крупные игроки петербургского строительного рынка начинали работать с новыми опалубочными системами именно в то время, и некоторые компании остались верны этим опалубкам до сих пор.
«Монолитные дома начали набирать популярность в 2000-х. Монолитная технология позволяла возводить дома быстрее, чем из кирпича, с аналогичными характеристиками по теплосбережению и звукоизоляции», - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». Он также указывает на следующие преимущества монолита: независимость застройщика от ДСК, возможность возведения зданий большей высотности и вариативность планировочных решений. «Для хорошего архитектора монолит – Клондайк», - уверен, со своей стороны, Виктор Тарасов.
Сегодня в числе подрядных организаций-лидеров в сегменте монолитного строительства в Санкт-Петербурге специалисты называют «НСК-Монолит», ЗАО «Проммонолит» и ОАО «Монолитстрой». Среди девелоперов большие объемы монолитного строительства ведут SettlCity, РосСтройИнвест, RBI, ГДСК, ЛенСпецСМУ, ЦДС.
Развитие
По мнению специалистов, монолитное строительство развивается в двух направлениях. Во-первых, в сегменте ординарных комплексов, как правило жилых. Причем не только класса «комфорт». «С точки зрения монолитных конструкций различия между «элитой» и «экономом» минимальны. Разница в инженерной насыщенности, отделке и планировках», - говорит Виктор Тарасов. Во-вторых, развитие идет в плане создания градостроительных акцентов.
Сама технология совершенствуется за счет строительных материалов, опалубочных систем и техники. «Сегодня бетоны можно применять при температуре воздуха до -10 градусов с минимальным прогревом. Если раньше отечественные насосы для прокачки растворов позволяли подачу бетона на высоту до 75 м, сегодня высота подачи увеличилась до 150 м», - отмечает Сергей Михайлюченко.
«Нередко сегодня заказчик требует просто бетонную стену с идеальной фактурой – без раковин. Соответственно нужны бетоны со специальными свойствами: заполнение должно быть практически абсолютным», - рассказывает Михаил Матвеевский.
Среди опалубочных систем наибольшее распространение получили опалубки «Ное», «Сталформ», PERI, Doka, Hunnebeck. Среди отечественных опалубок предпочтение отдается «Гамме». Хотя, признают специалисты, импортная опалубка отличается более тщательным соблюдением технологии при производстве комплектующих. Пока остается редкостью несъемная опалубка Velox, однако, по словам Дарьи Акимовой, директора по продажам ООО НПКФ «Ортис», у этой системы хорошие шансы на завоевание петербургского рынка, поскольку здания, построенные с применением Velox, хорошо держат тепло и отвечают принципам энергоэффективности.
Перспективы
Строители констатируют: требования будущих владельцев жилья к уровню его защищенности, сложности и красоты ужесточаются. Соответственно монолит будет востребован, поскольку он, во-первых, позволяет воплотить любые архитектурные решения, а во-вторых, - спланировать производство работ и выстроить точные бизнес-прогнозы по себестоимости строительства. Монолит также будет присутствовать в связи с развитием высотного строительства. Хотя специалисты не исключают развития и воздушных конструкций – комбинации металлических конструкций с бетоном и стеклом.
По прогнозам, в ближайшие месяцы объемы потребления добавок в бетон вырастут в Санкт-Петербурге на 10-15%. Эксперты связывают это с возросшими требованиями к качеству бетонов, а также невысоким и нестабильным качеством материалов для изготовления бетонных смесей.
За счет применения специальных добавок в бетон стало возможным регулируемое воздействие на процесс гидратации цемента, регулируемая подвижность бетона, его прочность, коррозионная стойкость, водонепроницаемость, морозостойкость и т. д.
Рынок требует
«По итогам 2012 года региональный рынок товарного бетона составил 5,65 млн куб. м. Емкость рынка цемента за этот же период составила около 4,1 млн тонн, увеличившись по сравнению с 2011 годом на 13%», – сообщил Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение». Соответственно, объемы потребления добавок в бетон, как отметил Андрей Круглов, исполнительный директор НПО «ЛТС-Пласт», оцениваются в 0,05-0,08 млн куб. м (1-1,5% от объема произведенного бетона). По его мнению, наиболее востребованы на региональном рынке добавки, обеспечивающие не только хорошую сохраняемость и конечную прочность бетонной смеси, но также ее экономичность и экологичность.
Со своей стороны, Сергей Костыря, начальник технического отдела ЗАО «НП ЦМИД», особо подчеркнул востребованность добавок, обеспечивающих стойкость к сульфатной агрессии – для гидротехнических сооружений и морозостойкость до F800 – для дорожных и аэродромных покрытий. «Эти свойства бетонов сегодня обеспечить сложно, и не все производители добавок и товарных бетонов могут взяться за такую работу», – отметил эксперт.
Качество бетонов, отмечают эксперты, зависит в первую очередь от качества цемента и инертных материалов. К качеству многих цементных заводов РФ у потребителей есть замечания. Для их продукции характерны грубый помол (удельная поверхность – 260-300 кв. м/кг вместо 400 кв. м/кг), наличие водоотделения, содержание щелочей до 1,2% вместо 0,6%. Исходя из того, кто именно и какой материал поставляет, технологи нивелируют недостатки сырья с помощью добавок», – пояснила Ирина Мамедова, начальник лаборатории ЗАО «Бетомикс ЛО». Так, цемент с низкой удельной поверхностью и повышенной величиной нормальной густоты до 30% дает значительное водоотделение в бетонных смесях, что ведет к расслоению и снижению прочностных характеристик бетона, шелушению бетонной поверхности.
С уклоном в экологию
По мнению специалистов, все более широкое применение поликарбоксилатов связано с их относительно высоким качеством и меньшей, чем еще несколько лет назад, чувствительностью к особенностям цемента. Бетонная смесь с поликарбоксилатами обладает большим периодом жизни, что дает возможность более длительной транспортировки. Сегодня также распространены добавки на основе лигносульфонатов и нафталинсульфонатов. «Однако поликарбоксилатных добавок будет потребляться больше, чем, например, нафталиновых, поскольку они более экологичны», – прокомментировал Андрей Круглов.
Эксперты отмечают, что рынок добавок в бетон очень насыщен и характеризуется высокой конкурентностью. «Если ранее наиболее широко в строительстве использовались в виде добавок отдельные химические продукты и модифицированные отходы промышленности, то в настоящее время преобладают добавки, специально приготовленные для бетона», – сообщила Ирина Мамедова.
«Обеспечение высоких требований к свойствам бетонов влечет за собой применение комплекса добавок, который может включать 3-4 компонента (в том числе минеральные порошки и жидкие органические или полимерные составляющие). Поскольку его применение ведет к дополнительным затратам (требуется модернизация заводов, возрастают транспортные расходы), наверное, перспективным было бы получение комплексной добавки», – полагает Сергей Костыря.
Контроль как драйвер
«Конкуренция на рынке добавок очень сильна. Одни компании выигрывают в силу более демократичной цены, другие – из-за лучшего качества добавок. В целом отечественные добавки менее стабильны по характеристикам, а импортные дороже на 30% за счет НДС, доставки и пошлины», – рассказал Андрей Круглов. Он также отметил стабильную позитивную динамику цен на добавки: в 2013 году они уже подорожали в среднем на 10%. «Для производителей, работающих, как мы, с импортными составляющими, фактором роста цен останется и динамика курса валют», – подчеркнул Андрей Круглов.
Среди брендов, продукция которых представляет собой наиболее оптимальное соотношение технической эффективности и стоимости, эксперты называют «Полипласт Северо-Запад», «Зика», «Басф», «Стахема».
Драйвером цен бетонных смесей в целом эксперты считают ужесточение контроля качества бетонов. Затраты на производство качественного бетона для жилищного строительства увеличились за счет испытаний на миграцию вредных веществ в воздушную среду. Кроме того, очень дорогостоящие испытания бетонов на морозостойкость (в солях) для мостовых и дорожных конструкций, сообщили в ЗАО «Бетомикс ЛО».