Черные и белые лебеди – риски и возможности рынка недвижимости в 2022 году
Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.
Белые лебеди – 2022
- Новая программа поддержки ипотечного рынка
В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.
Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.
Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.
- Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.
По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.
- Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
- Внезапное падение продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.
- Рост стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.
- Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».
По данным аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года 94,5% всех проданных в ТиНАО жилых помещений были расположены в проектах, реализуемых 10 наиболее успешными застройщиками. Всего в них было заключено 13,4 тыс. сделок, что принесло девелоперам 103,1 млрд рублей.
В I полугодии 2021 года в расположенных на территории ТиНАО проектах было заключено на 72% больше договоров долевого участия в строительстве, чем за первые шесть месяцев 2020 года. Всего девелоперами было продано 633,9 тыс. кв.м. недвижимости, что на 56,5% больше, чем год назад. Общий объем выручки увеличился в два раза, достигнув 108,5 млрд рублей.
Стоит отметить, что 57% выручки девелоперов, работающих на рынке новостроек Новой Москвы, пришлось на три компании (А101, ГК ПИК и ГК Самолет), что на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем реализованной ими площади за год вырос на 61,2% (362,8 тыс. кв.м. против 225 тыс. кв.м.), а прибыль увеличилась в два раза (с 30,6 млрд рублей до 61,8 млрд рублей).
По сравнению с предыдущим периодом в рейтинге сменился лидер. На первое место вышел застройщик «А101», потеснив ГК «ПИК». За первое полугодие 2021 года в объектах данного девелопера было заключено 3,8 тыс. ДДУ на 149,8 тыс. кв.м. Это принесло компании 27,7 млрд рублей, что в два раза превышает показатели прошлого года. Самым популярным проектом стал ЖК «Скандинавия», занявший также первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек Новой Москвы по итогам I полугодия.
«В первом квартале мы зафиксировали двукратный рост продаж относительно аналогичного периода прошлого года, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – А в июне 2021 года объем сделок вырос в три раза относительно июня 2020 года. При этом спрос на рынке ТиНАО сфокусировался на квартирах с отделкой, а в бизнес-классе – на семейных вариантах. Так, на фоне действия программы льготной ипотеки доля многокомнатных квартир в структуре продаж увеличилась на 7%».
На второй строчке расположился предыдущий чемпион – ГК «ПИК». За прошедшие шесть месяцев 2021 года данный застройщик реализовал 129,7 тыс. кв.м. и заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 21,3 млрд рублей. Практически двукратное увеличение объема продаваемой площади, количества заключенных договоров долевого участия и выручки не позволило ГК «ПИК» сохранить первую позицию в топ-10.
Бронзовым призером рейтинга стал застройщик «Инвесттраст», начавший активную реализацию в проекте «Новые Ватутинки. Десна». В I полугодии 2021 года в его проектах было заключено 1,9 тыс. ДДУ на 83,3 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 12,2 млрд рублей.
Из иных особенностей стоит отметить, что за прошедшие полгода топ-10 покинули два застройщика: ГК «Гранель» и «Группа «Аквилон». Вместо них рейтинг пополнили «Центр-Инвест» и PPF Real Estate Russia.
«Особенность текущего рейтинга самых успешных девелоперов Новой Москвы в том, что большинство проектов его лидеров не относятся к наиболее доступным предложениям на рынке, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это обусловлено тем, что даже несмотря на существенное повышение цен на лоты в ТиНАО (34,8% за прошедший год) покупатели по-прежнему останавливают свой выбор на качественно проработанных проектах, расположенных в локациях с хорошей транспортной доступностью, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой и обладающих современными городскими пространствами».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
Общий объем рынка существенно не изменился и находится на уровне 2,7 млн кв.м.
По итогам первого полугодия 2021 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнил проект компании «Максидом» на ул. Уральская 1, спекулятивная офисная площадь которого составила 32 000 кв.м.
Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2020 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.
Перспективное предложение
По нашим прогнозам, прирост нового предложения по итогам 2021 года составит 127 000 кв.м качественной офисной недвижимости, что станет рекордным показателем прироста спекулятивных проектов с 2017 года.
В 2022 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).
Спрос
Первое полугодие 2021 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2021 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.
С точки зрения отраслевой структуры спроса, в первом полугодии 2021 года мы наблюдаем смещение в сторону банковского сектора и гибких офисных пространств.
Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2021 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.
В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 6 месяцев 2021 года находится на уровне 6,4%. В сравнении с началом 2021 года уровень вакантных площадей сократился на 3,1 пп.
Таким образом, мы фиксируем восстановление уровня вакантных площадей до показателя конца 2019 года, то есть до начала пандемии COVID-19.
Уровень вакансии в классе А снизился на 2,9 пп и составляет 6,1% против 9% на начало года, уровень вакансии в классе В/В+ также снизился на 3 пп и составляет 6,5% против 9,5% на начало года.
По итогам первого полугодия 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
По итогам 2021 года мы ожидаем коррекции ставок аренды в сторону увеличения в диапазоне 5-7% за счет вывода на рынок новых качественных проектов.
