Черные и белые лебеди – риски и возможности рынка недвижимости в 2022 году
Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.
Белые лебеди – 2022
- Новая программа поддержки ипотечного рынка
В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.
Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.
Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.
- Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.
По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.
- Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
- Внезапное падение продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.
- Рост стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.
- Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».
К концу I полугодия 2021 года порядка 40% квартир новостроек Новой Москвы предлагались застройщиками в домах на ранней стадии строительства, подсчитали аналитики «Метриум». Это самое большое значение за всю историю местного рынка. При этом 81% новомосковских новостроек уже продаются через эскроу-счета, что больше, чем в «старой» Москве.
Число новостроек на стадии котлованных работ на первичном рынке жилья в Новой Москве достигло максимума за последние четыре года. В зданиях на начальном этапе строительства застройщики продают 4,3 тыс. квартир, что составляет 40% от общего объема предложения, подсчитали в «Метриум». Схожее число вариантов жилья есть в корпусах, в которых началось строительство надземных этажей (4,2 тыс. квартир) – 39% рынка.
Одновременно сократилось предложение квартир в почти завершенных и готовых для заселения домах. Около 1,6 тыс. помещений продаются в корпусах, в которых идет отделка (15% рынка), и немногим более 600 квартир в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию (6%).
Между тем год назад на долю «котлована» приходилось 33% предложения, на стадию строительства этажей – 40%, на отделку – 24%, а во введенных в эксплуатацию домах было только 3% квартир.
«После проблем с задержкой строек из-за коронавируса и его последствий застройщики резко нарастили активность в Новой Москве, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – В продаже появилось немало новых корпусов в старых проектах, а также началась реализация новых комплексов. Как и прежде, спрос на локальном рынке очень высокий, поэтому большая часть квартир раскупается еще до завершения строительства, что обуславливает дефицит квартир в готовых новостройках от девелоперов. Соответственно, большинству потенциальных покупателей жилья в Новой Москве надо обращать внимание на сроки ввода корпусов в понравившемся комплексе – с высокой вероятностью ключи придется подождать. Лучше обстоят дела с выбором жилья по стадиям строительной готовности в крупных комплексах, поэтому поиск квартир я бы рекомендовала начинать с них».
Источник: «Метриум»
В целом предложение новостроек в Новой Москве резко выросло, отмечают аналитики «Метриум». В конце I полугодия на местном рынке застройщики продавали 10,7 тыс. квартир, что на 36% больше, чем в аналогичный период 2020 года. В последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован в Новой Москве пять лет назад, во второй половине 2017 года (10-11 тыс. квартир в продаже).
Из-за резкого роста нового предложения на местном рынке закономерно увеличилось число квартир, которые продаются застройщиками по новым правилам, то есть через посредничество банка. По подсчетам аналитиков «Метриум», порядка 8,7 тыс. квартир можно приобрести, внеся средства на эскроу-счета в банке, который выделяет средства на их строительство. Это 81% от общего объема предложения. Только за 2 тыс. лотов (19%) в новомосковских новостройках застройщики планируют получить средства напрямую от дольщика. Для сравнения: в «старой» Москве доля экспозиции квартир массового сегмента, продающихся по новой схеме, составляет только 72%.
«Переход на эскроу-счета в целом благотворно сказался на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Владимир Щекин, совладелец компании Группа «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщики стали меньше зависеть от колебаний спроса, так как получают стабильное финансирование банков. При этом фактор дополнительной процентной нагрузки на экономику проекта нивелируется высокими продажами. В Новой Москве работают преимущественно крупные и зарекомендовавшие себя застройщики, поэтому им было проще адаптироваться к этой схеме».
Источник: «Метриум»
«Большая часть новостроек на рынке Новой Москвы продается по новым правилам и это могло стать одним из факторов быстрого роста цен здесь, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики многих комплексов в Новой Москве теперь не зависят столь же сильно от краткосрочных колебаний спроса, чем при непосредственном участии средств дольщиков в строительстве. Это создает предпосылку для дальнейшего повышения расценок или, по меньшей мере, не снижения их в период замедления активности клиентов на фоне завершения программы субсидирования ипотеки».
С января по июнь россияне заняли у банков на покупку жилья почти в два раза больше денег, чем в аналогичный период 2020 года, подсчитали эксперты «Метриум», проанализировав свежие данные Центробанка. При этом количество кредитов увеличилось только наполовину, так как приобретаемые в ипотеку квартиры подорожали за год примерно на 29%. Средний срок ипотечного кредита при этом впервые превысил 20 лет.
Итоги I полугодия 2021 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
I п. 2014 |
I п. 2020 |
I п. 2021 |
Изменение к 2020 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, тыс. |
448 |
601 |
937 |
+56% |
Рост в 2 раза |
|
Объем выдачи, трлн руб. |
0,77 |
1,44 |
2,69 |
+87% |
Рост в 3,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
12,23 |
7,50 |
7,07 |
–0,43 п.п. |
–5,16 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,76 |
2,37 |
3,05 |
+0,68 млн |
+1,29 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
14,6 |
18,2 |
20,3 |
+2,1 года |
+5,7 лет |
*Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на конец полугодия (за июнь соответствующего года)
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Рынок ипотеки рекордно вырос по объему, но не по числу сделок
В I полугодии 2021 года заемщики ипотеки были очень активными, но рекорд прошлых лет не побили. Они оформили почти 937 тыс. кредитов, что на 56% больше, чем в I полугодии 2020 года, однако в аналогичные периоды прошлых этот показатель был выше. Так, в I полугодии 2018 года банки выдали на 57% больше ипотек, чем в такой же период 2017 года, хотя, конечно, в натуральном выражении цифры тогда были совсем другие (663 тыс. против 423 тыс. кредитов). Иными словами, по абсолютному количеству кредитов I полугодие 2021 года безусловно лидирует, но такой годовой рост покупательской активности участники рынка уже наблюдали и раньше.
Другая ситуация с количеством денег, которые заняли россияне на покупку жилья. По этому показателю I полугодие 2021 года во всех отношениях рекордное. Банки выдали 2,69 трлн рублей, что на 87% больше, чем в I полугодии 2020 года. Никогда прежде за I полугодие объем выдачи не вырастал настолько, то есть почти в два раза.
Лучшим для ипотечных банков месяцем стал апрель
Многие эксперты предполагали, что по мере приближения июня – последнего месяца действия программы субсидированной ипотеки под 6,5% годовых – активность заемщиков будет нарастать и достигнет пика в первый месяц лета. Однако статистика Центробанка показывает, что этот расчет не оправдался. Число и объем кредитов росли с января по апрель, а в мае и июне эти показатели начали снижаться.
В апреле россияне получили 191 тыс. кредитов на 551 млрд рублей, что соответственно больше в 2,1 и 2,7 раза, чем в апреле 2020 года. В мае 2021 года количество выданных кредитов сократилось до 148 тыс. (433 млрд рублей), а в июне – до 179 тыс. и 545 млрд рублей.
Таким образом, сезонный фактор вновь стал влиять на активность заемщиков, что косвенно указывает на исчерпание потенциала программы субсидирования к концу I полугодия, коль скоро россияне сосредоточились на отпусках, а не на последней возможности взять ипотеку под низкий процент
Кредит стал дороже и обременительнее
Чтобы приобрести квартиру, к концу первого полугодия россияне в среднем занимали 3,05 млн рублей. Банки выдавали им эти деньги в среднем под 7,07% годовых на 20,3 лет. Между тем в июне 2020 года ипотеку брали под 7,5 % годовых на 18,3 лет, а сумма кредита составляла 2,37 млн рублей.
Средний размер кредита таким образом вырос на 29% (в денежном выражении на 0,68 млн руб.). Это примерно соответствует росту цен на новое и старое жилье в России, которое зафиксировали риелторы. К примеру, в Москве новостройки массового сегмента с июня 2020 года к июню 2021 года подорожали на 35% в расчете на квадратный метр и на 23% по стоимости среднестатистической квартиры.
Хотя ставки снизились, цены на жилье выросли настолько, что даже по субсидированной ставке кредит в конце I полугодия 2021 года оказался более дорогим для покупателя, чем год назад. Если в июне 2020 года по средним на тот момент условиям россиянам понадобилось бы выплачивать банку 20 тыс. рублей в месяц, то в июне 2021 года – уже 23,7 тыс. рублей.
Жилье подорожало сильнее, чем снизились ипотечные ставки, о чем говорит выросший средний срок кредитования. Чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа до комфортного для себя уровня, заемщики соглашались брать кредит на более длительный срок, то есть более чем на 20 лет. Этого показателя ипотечный рынок России достиг впервые. К примеру, в 2020 году деньги на квартиру занимали в среднем на 18 лет, в 2019 году – на 17,9 лет, в 2018 году – на 16 лет, в 2014-2016 годах – на 15 лет.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Доля кредитов на строящееся жилье сократилась
Хотя программа субсидирования ипотеки задумывалась для поддержки строительного комплекса, заемщики по-прежнему приобретают в кредит в основном вторичное или готовое жилье от застройщиков. В I полугодии 2021 года только 26%[1] ипотечных кредитов банки выдали участникам долевого строительства. К примеру, в I полугодии 2020 года на долю покупателей строящегося жилья пришлись 29% выданных кредитов. Между тем в 2017 году в такой же период дольщики получили 30% ипотечных кредитов, а в 2016 году – 36%.
Если сравнивать долю ипотеки для покупателей строящегося жилья помесячно, то можно увидеть, что основной приток заемщиков в сектор строящегося жилья был только в самом начале действия субсидий. В мае 2020 года (первый полный месяц выполнения программы) доля ипотеки для дольщиков составила 34%, хотя в апреле была 22%, в июне – 35%, июле и августе – 33%, в сентябре – 28%, в октябре – 27% и выше этого показателя уже не поднималась в последующие семь месяцев, будучи на уровне 25%. Только в последний месяц субсидирования – в июне 2021 года – доля ипотеки на строящееся жилье выросла до 30%.
Аналитики «Метриум» так интерпретируют эту динамику: после снижения ставок с 8-9% годовых до 6,5% доступность строящегося жилья резко выросла, поэтому заемщики ипотеки стремились приобрести новостройки. Однако одновременно начался быстрый рост цен на фоне снижения предложения и повышения себестоимости строительства. Привлекательность строящегося жилья уменьшилась, даже несмотря на выгодные ставки. Покупатели сосредоточили внимание либо на готовых домах от застройщиков, либо ушли на вторичный рынок жилья.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Россияне вложили в строящееся жильё почти триллион заёмных денег
В I полугодии 2021 года банки выдали участникам долевого строительства 241 тыс. ипотечных кредитов на сумму 923 млрд рублей. Это абсолютный рекорд для рынка строящегося жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года число кредитов для дольщиков увеличилось на 39%, а их сумма – на 83%. Ранее такая динамика никогда не фиксировалась. Больше всего ипотечных сделок участники долевого строительства заключили в июне (53 тыс. на сумму 215 млрд рублей) и в апреле (46 тыс. на 178 млрд рублей), хотя в отпускном мае их активность заметно снизилась.
Чтобы купить квартиру в строящемся доме, россияне занимали к концу полугодия в среднем 4,06 млн рублей под 5,48% годовых на 21 год. Между тем в июне 2020 года для этой цели было достаточно 2,77 млн рублей, которые банки предлагали под 6,09% годовых на 18 лет. Таким образом, средний размер кредита для дольщика вырос за год на 46%. Соответственно, в июне 2020 года дольщикам приходилось выплачивать банку в среднем 21 тыс. рублей в месяц за квартиру в строящемся доме, а сейчас – 28 тыс. рублей.
Москва – лидер по числу ипотечных сделок
Больше всего ипотечных сделок в I полугодии заключили в Москве – порядка 69,7 тыс. За столицей следует Московская область (54,8 тыс.), Санкт-Петербург (44,8 тыс.), Тюменская область (39,7 тыс.), Татарстан (32,6 тыс.), Свердловская область (33,5 тыс.), Башкортостан (32,5 тыс.), Краснодарский край (32,2 тыс.), Челябинская область (26,8 тыс.), Новосибирская область (25,8 тыс.).
Динамика спроса на кредит относительно I полугодия 2020 года также наиболее внушительной была в Москве, где банки выдали на 65% больше ипотек. Затем следует Краснодарский край (63%), Московская область (55%), Новосибирская область (50%), Челябинская и Тюменская области (46%), Свердловская область (45%), Башкортостан (42%), Татарстан (38%).
«В I полугодии мы наблюдали, пожалуй, последнюю мощную волну спроса накануне серьезного замедления, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Размер кредита в рамках программы субсидирования ограничен тремя миллионами рублей, что сделает практически невозможной покупку по сниженной ставке новой квартиры в столичных агломерациях и существенно ограничит выбор в регионах, где сейчас наблюдается активный ипотечный спрос. Рост цен из-за повышения себестоимости строительства на фоне удорожания стройматериалов также осложнит жизнь потенциальным заемщикам ипотеки. Вероятно, уже в начале 2022 года, если власти не разработают новые меры поддержки, мы увидим снижение спроса и замедление активности в сфере жилищного строительства».
[1] Доля накопленным итогом за 6 месяцев 2021 года