Объем предложения за МКАД вырос на четверть в течение года
Завершившийся девелоперский сезон на столичном рынке вполне можно назвать периодом расцвета для внешних локаций – Новой Москвы и районов-«протуберанцев». Состав экспозиции здесь заметно расширился, в то время как внутри МКАД количество активных корпусов сократилось. Именно территории за кольцевой автодорогой становятся главным оплотом комфорт-класса. По данным Urbanus.ru в декабре они дополнительно получили 23 корпуса.
В 2021 г. московская строительная индустрия демонстрировала максимальную мощность за последние пять лет – без малого 430 корпусов (6,12 млн кв. м жилья), на 26 больше, чем в пиковый 2018-й. Из этого пула 130 корпусов стартовали за МКАД. Особенно мощный приток нового предложения пришелся на финал года. За декабрь на локальном рынке было зарегистрировано 23 новых корпуса в 7 проектах. В итоге к концу года численность группировки в ТиНАО и районах-«протуберанцах» достигла 252 корпусов, что на 13% больше январских показателей и на 5% – октябрьских.
Масштабное обновление и расширение экспозиции позволило существенно насытить витрину. Сезон-2021 начинался с отметки в 11,2 тыс. лотов (доля 27,1%), готовых к реализации. Ко второму кварталу значительная часть резервов была исчерпана, и в продаже осталось менее 8,8 тыс. квартир. Однако застройщики смогли быстро устранить угрозу дефицита: во втором и третьем кварталах объем предложения стабильно держался на уровне 11-12 тыс. лотов, а в четвертом взял планку в 14,0 тыс. юнитов, что составляет 30,0% от общегородского объема.
С января по ноябрь были открыты продажи в восьми комплексах с внешней стороны МКАД. Новыми адресами обзавелись все основные игроки местного рынка. В случае ГК «МИЦ» это сити-комплекс «Перец» (Митино). Группа «Самолет» усилила свою флотилию за счет новомосковских проектов «Тропарево парк» (в непосредственной близости от МКАД) и «Новое Внуково» (рядом с отдаленным поселком Кокошкино). Южное Бутово активно осваивалось ГК «А101» и ГК «ПИК». Первая основала здесь обширный массив «Южные сады», вторая – ЖК «Никольские луга». К перечисленным застройщикам в прошлом году присоединилась ГК «ФСК», которая запустила площадку (ЖК «1-й Ленинградский») в Молжаниновском районе, ранее считавшемся девелоперской «целиной». Двумя новостройками отметились и миноритарии – СЗ «Универсаль» (клубный дом «Рублево» в Западном Кунцево) и СЗ «Ключ» (малоэтажный ЖК «Бристоль» в деревне Лапшинка за Ульяновским лесопарком).
Декабрь принес столичной периферии всего одну, но очень крупную премьеру – ЖК «Зеленый парк». ГК «ПИК» после успешного опыта с ЖК «Жемчужина Зеленограда» вновь вернулась в Крюково – на этот раз для комплексной реконструкции огромной зоны, которая в конце 80-х гг. была выделена для Центра информатики и электроники. Проект задумывался как инновационный кластер, способный обслуживать сразу несколько ведомств. К моменту заморозки строительства успели возвести несколько корпусов, два тепло-кабельных коллектора, три цеха, центр управления, центр вычислительной техники и электроники, так называемый «Объект “Башня”» и несколько жилых домов для сотрудников. После сноса промышленной застройки в распоряжении ПИК оказался огромный участок в форме «языка». У его основания должны появиться четыре торговых центра с плоскостными стоянками. По краям планируется разместить шесть наземных паркингов (на 2,6 тыс. машиномест), две школы (на 1,1 тыс. учеников) и два детских сада с бассейнами (на 500 воспитанников). Центральную часть займут 28 жилых и 30 офисных корпусов. В первой версии проекта фигурировали также университет, парк и подземную парковку. Пока что в продаже представлено всего несколько десятков лотов, распределенных по четырем корпусам. Их стоимость варьируется от 5,36 (студия 19,6 кв. м) до 10,48 млн рублей (двухкомнатная квартира 54,0 кв. м).
Если на окраинах сеть корпусов стала ощутимо шире, во внутренних локациях их пул уменьшился более чем на 50 единиц. На фоне интенсивного спроса рынок покинули сотни корпусов. К середине лета внутри МКАД осталось только 737 домов, где велись продажи от застройщика, – при том, что в начале года их было 807. Осенью рынок частично восстановился. К началу октября экспозиция насчитывала уже 769 корпусов. Этот уровень с некоторыми отклонениями поддерживался до начала новогодних каникул. В настоящее время в границах, очерченных МКАД, сосредоточен 761 жилой корпус с 32,8 тыс. лотов. За год предложение по квартирам и апартаментам прибавило в объеме 8,3%. Иными словами строительная индустрия смогла не только компенсировать потери, но и увеличить ассортимент на 2,5 тыс. юнитов.
Северо-Восточный административный округ – один из самых востребованных среди покупателей коммерческой недвижимости, уступая только ЮАО. За девять месяцев 2021 г. в местных жилых комплексах было продано больше офисных и торговых помещений, чем в трех соседних округах (ВАО, САО и ЦАО) вместе взятых. Но, несмотря на интенсивный спрос, в СВАО еще остались значительные запасы объектов коммерческого назначения. Согласно подсчетам специалистов портала Arendator.ru, их фонд превышает 100 лотов.
В целом дефицит свободных коммерческих помещений пока что не грозит северо-восточным локациям. На сегодняшний день в 11 новостройках на территории СВАО готовы к реализации 21,8 тыс. кв. м площадей, пригодных для ведения бизнеса. Этой массы более чем достаточно для удовлетворения текущего спроса. За девять месяцев инвесторы выбрали менее 15,4 тыс. коммерческих площадей, то есть порядка 70% от сложившейся экспозиции.
Крупнейшим фондом офисных лотов располагает бизнес-центр Plaza Botanica, который входит в многофункциональный комплекс YE’S Botanica у ТПУ «Ботанический сад». По этому адресу на продажу выставлены 52 юнита – половина от наличного предложения в границах СВАО. В большинстве своем офисная линейка Plaza Botanica состоит из относительно компактных объектов площадью до 150 кв. м. Габаритный максимум здесь достигает 296,61 кв. м. Лот с такой площадью обойдется покупателю в 56,0 млн рублей. Всего комплекс содержит 7,94 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – 36,4% от валового показателя по округу.
Четвертая часть коммерческих помещений на северо-востоке Москвы (23 юнита, 5,44 тыс. кв. м) входит в экспозицию ЖК «Сказочный лес», который строится на границе национального парка «Лосиный остров». Для этого проекта характерна более крупная нарезка лотов. Средние габариты коммерческого юнита в его экспозиции составляют 236,5 кв. м (в Plaza Botanica – 152,7 кв. м). Добавим, что у Seven Duns Development есть в СВАО еще один адрес – «Светлый мир. В стремлении к свету» с пятью объектами общей площадью 0,8 тыс. кв. м.
Самый дорогостоящий пул коммерческих объектов сосредоточен в премиальном апарт-комплексе Hill8 на проспекте Мира. Восемь офисов, ресторан и фитнес-центр занимают в совокупности 5,37 тыс. кв. м. Этот актив оценен девелопером – компанией «Сити-XXI век» – в 1,66 млрд рублей, что соответствует 37,1% от общей стоимости коммерческих лотов в новостройках СВАО.
В соседнем районе Марьина Роща можно купить один из трех лофтов свободного назначения, которые относятся к фонду квартала Studio #12. На них установлены ценники в 62,54 млн рублей (253,1 кв. м), 67,61 млн рублей (273,6 кв. м) и 77,27 млн рублей (312,7 кв. м).
Особенностью северо-восточной экспозиции является широкое представительство юнитов с крупными и сверхкрупными габаритами. Помещения площадью от 200 кв. м охватывают две пятых предложения. Основными его поставщиками на локальном рынке выступают проекты «Сказочный лес» (13 лотов), Plaza Botanica (11 лотов) и Hill8 (10 лотов). На сегодняшний день самый крупный и самый дорогой юнит в открытой продаже – двухуровневый ресторан площадью 1093,3 кв. м в АК Hill8. В его чеке прописана сумма 342,9 млн рублей. По этому же адресу экспонируются шесть из семи коммерческих объектов с прайсом от 100 млн рублей. Единственное исключение – ресторан (327,0 кв. м) в так называемой «Каланче» на территории ЖК LIFE-Ботанический сад 2.
Большая доля крупногабаритных объектов отчасти объясняется трудностями их реализации. Лишь очень ограниченный круг потенциальных резидентов обладает необходимыми бюджетами для покупки помещения с метражом 200+. Достаточно сказать, что по итогам января-сентября из 198 проданных в СВАО коммерческих лотов только 7 принадлежали к этой категории. В то же время наиболее популярная фракция (на которую приходится 76,8% спроса) – объекты площадью до 100 кв. м – серьезно истощена. Выборка по ней сводится всего к 24 единицам.
Новая Москва – это удаленная локация, которая заполняется жильем, рассчитанным на массовый спрос. Два указанных обстоятельства обуславливают значимость метрополитена для местных новостроек. Наличие станции в шаговой доступности от жилых корпусов – чрезвычайно ценный бонус. В сложившейся на сегодняшний день экспозиции он есть у лишь 9 новомосковских проектов из 32. Согласно подсчетам Urbanus.ru, эти адреса аккумулируют третью часть спроса в границах ТиНАО.
В настоящее время на территории Новой Москвы функционируют восемь станций метрополитена. В ближайшие годы к ним добавятся еще семь. Линия метро должна достигнуть Троицка и тем самым пройдет рядом с такими крупными жилыми массивами, как «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи» и Russian Design District.
Пока что новомосковская застройка лишь в малой степени опирается на инфраструктуру метро. Новостроек, в километре[1] от которых базируется действующая станция, всего девять. Они стягивают 32,6% спроса в рамках локации. По итогам десяти месяцев 2021 г. по этим адресам выбыли 7,1 тыс. квартир. Три комплекса – «Городские истории», «Переделкино Ближнее» и «Рассказово» – сгруппированы у станции «Рассказовка». По два – у станций метро «Прокшино» («Испанские кварталы» и «Прокшино») и «Румянцево» (Homecity и «Тропарево Парк»). И еще по одному у станций «Саларьево» («Румянцево-Парк») и «Филатов Луг» (южная часть ЖК «Саларьево Парк»).
Исторически наибольшая нагрузка ложится на «Рассказовку». За предыдущие годы в жилых корпусах, строящихся или построенных рядом со станцией, было распродано 15,2 тыс. квартир. В 2021-м этот объем увеличился еще на 1,7 тыс. единиц. Если руководствоваться расчетом «одна комната на одного человека», то указанная статистика продаж предполагает рост численности населения минимум на 30 тыс. человек. Станции «Филатов Луг» также приходится справляться с возросшим пассажирским трафиком: с конца 2018-го года в южной группировке «Саларьево Парк» (корпуса с 24-го по 52-й) зарегистрировано 5,5 тыс. ДДУ, из них 1,2 тыс. относятся к текущему сезону. Это означает приток, по крайней мере, 9,5 тыс. новых жителей.
Сейчас самая высокая интенсивность спроса фиксируется в окрестностях станции «Прокшино». Только в январе-октябре 2021 г. здесь было реализовано 3 тыс. лотов. Этот результат конвертируется в рост населения на 6 тыс. человек.
Кроме того, следует выделить группу новостроек, которых от ближайшей станции метро отделяет 1,5 км. В нее входят ЖК «Белые ночи», ЖК Аквилон Park, ЖК «Москва А101» и «Позитив». Перечисленные проекты привлекли с начала 2021 г. порядка 1 тыс. покупателей. На сегодня в них осталось еще 700 лотов. Совокупный объем фондов девяти проектов с более удобным доступом к инфраструктуре метрополитена оценивается в 3,1 тыс. лотов. Вместе эти две категории обеспечивают больше половины актуальной экспозиции в ТиНАО.
Жилые комплексы Новой Москвы в радиусе 1 км от станций метро
|
Жилой комплекс |
Ближайшая станция метро |
Самый дешевый лот |
Самый дорогой лот |
||
|
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
||
|
Тропарево Парк |
Румянцево |
24,39 |
8,08 |
78,01 |
16,47 |
|
Homecity |
Румянцево |
37,90 |
8,84 |
90,2 |
19,15 |
|
Городские истории |
Рассказовка |
21,38 |
5,98 |
141,16 |
22,73 |
|
Переделкино Ближнее |
Рассказовка |
27,60 |
7,08 |
84,60 |
20,35 |
|
Рассказово |
Рассказовка |
35,60 |
7,48 |
86,10 |
20,23 |
|
Испанские кварталы |
Прокшино |
22,10 |
5,95 |
106,70 |
25,80 |
|
Прокшино |
Прокшино |
22,10 |
6,08 |
151,80 |
28,30 |
|
Саларьево Парк |
Филатов Луг |
19,70 |
5,83 |
76,60 |
16,93 |
|
Румянцево-Парк |
Саларьево |
24,60 |
6,73 |
104,40 |
21,27 |
Чтобы поселиться в новомосковском жилом комплексе рядом со станцией метро, нужен бюджет в 5,83 млн рублей. Столько стоит наиболее доступная студия (19,7 кв. м) с отделкой в 54-м корпусе ЖК «Саларьево Парк». Немного выше порог входа в проектах «Испанские кварталы» (5,95 млн рублей) и «Городские истории» (5,98 млн рублей). В ближайших к МКАД новостройках из этого пула цены на недвижимость начинаются с 8,08 млн рублей (студия-апартамент 24,39 кв. м в ЖК «Тропарево Парк») и 8,84 млн рублей (однокомнатная квартира 37,90 кв. м в ЖК Homecity).
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
[1] За основу берется расстояние от границы жилого комплекса до ближайшего входа в метро.