Объем предложения за МКАД вырос на четверть в течение года
Завершившийся девелоперский сезон на столичном рынке вполне можно назвать периодом расцвета для внешних локаций – Новой Москвы и районов-«протуберанцев». Состав экспозиции здесь заметно расширился, в то время как внутри МКАД количество активных корпусов сократилось. Именно территории за кольцевой автодорогой становятся главным оплотом комфорт-класса. По данным Urbanus.ru в декабре они дополнительно получили 23 корпуса.
В 2021 г. московская строительная индустрия демонстрировала максимальную мощность за последние пять лет – без малого 430 корпусов (6,12 млн кв. м жилья), на 26 больше, чем в пиковый 2018-й. Из этого пула 130 корпусов стартовали за МКАД. Особенно мощный приток нового предложения пришелся на финал года. За декабрь на локальном рынке было зарегистрировано 23 новых корпуса в 7 проектах. В итоге к концу года численность группировки в ТиНАО и районах-«протуберанцах» достигла 252 корпусов, что на 13% больше январских показателей и на 5% – октябрьских.
Масштабное обновление и расширение экспозиции позволило существенно насытить витрину. Сезон-2021 начинался с отметки в 11,2 тыс. лотов (доля 27,1%), готовых к реализации. Ко второму кварталу значительная часть резервов была исчерпана, и в продаже осталось менее 8,8 тыс. квартир. Однако застройщики смогли быстро устранить угрозу дефицита: во втором и третьем кварталах объем предложения стабильно держался на уровне 11-12 тыс. лотов, а в четвертом взял планку в 14,0 тыс. юнитов, что составляет 30,0% от общегородского объема.
С января по ноябрь были открыты продажи в восьми комплексах с внешней стороны МКАД. Новыми адресами обзавелись все основные игроки местного рынка. В случае ГК «МИЦ» это сити-комплекс «Перец» (Митино). Группа «Самолет» усилила свою флотилию за счет новомосковских проектов «Тропарево парк» (в непосредственной близости от МКАД) и «Новое Внуково» (рядом с отдаленным поселком Кокошкино). Южное Бутово активно осваивалось ГК «А101» и ГК «ПИК». Первая основала здесь обширный массив «Южные сады», вторая – ЖК «Никольские луга». К перечисленным застройщикам в прошлом году присоединилась ГК «ФСК», которая запустила площадку (ЖК «1-й Ленинградский») в Молжаниновском районе, ранее считавшемся девелоперской «целиной». Двумя новостройками отметились и миноритарии – СЗ «Универсаль» (клубный дом «Рублево» в Западном Кунцево) и СЗ «Ключ» (малоэтажный ЖК «Бристоль» в деревне Лапшинка за Ульяновским лесопарком).
Декабрь принес столичной периферии всего одну, но очень крупную премьеру – ЖК «Зеленый парк». ГК «ПИК» после успешного опыта с ЖК «Жемчужина Зеленограда» вновь вернулась в Крюково – на этот раз для комплексной реконструкции огромной зоны, которая в конце 80-х гг. была выделена для Центра информатики и электроники. Проект задумывался как инновационный кластер, способный обслуживать сразу несколько ведомств. К моменту заморозки строительства успели возвести несколько корпусов, два тепло-кабельных коллектора, три цеха, центр управления, центр вычислительной техники и электроники, так называемый «Объект “Башня”» и несколько жилых домов для сотрудников. После сноса промышленной застройки в распоряжении ПИК оказался огромный участок в форме «языка». У его основания должны появиться четыре торговых центра с плоскостными стоянками. По краям планируется разместить шесть наземных паркингов (на 2,6 тыс. машиномест), две школы (на 1,1 тыс. учеников) и два детских сада с бассейнами (на 500 воспитанников). Центральную часть займут 28 жилых и 30 офисных корпусов. В первой версии проекта фигурировали также университет, парк и подземную парковку. Пока что в продаже представлено всего несколько десятков лотов, распределенных по четырем корпусам. Их стоимость варьируется от 5,36 (студия 19,6 кв. м) до 10,48 млн рублей (двухкомнатная квартира 54,0 кв. м).
Если на окраинах сеть корпусов стала ощутимо шире, во внутренних локациях их пул уменьшился более чем на 50 единиц. На фоне интенсивного спроса рынок покинули сотни корпусов. К середине лета внутри МКАД осталось только 737 домов, где велись продажи от застройщика, – при том, что в начале года их было 807. Осенью рынок частично восстановился. К началу октября экспозиция насчитывала уже 769 корпусов. Этот уровень с некоторыми отклонениями поддерживался до начала новогодних каникул. В настоящее время в границах, очерченных МКАД, сосредоточен 761 жилой корпус с 32,8 тыс. лотов. За год предложение по квартирам и апартаментам прибавило в объеме 8,3%. Иными словами строительная индустрия смогла не только компенсировать потери, но и увеличить ассортимент на 2,5 тыс. юнитов.
90 предприятий были закрыты не в 90-е, а дожили до нулевых и 2010-х, всего 23% из них были перенесены, а на территории более половины из них теперь построено жилье.
«Изменения в московской промышленности – популярная тема для дискуссий, – говорит Екатерина Наумова, основатель и CEO компании «ЕКТА Менеджмент», – Кто-то доволен тем, что предприятия выносят за пределы Москвы, кто-то против, потому что таким образом сокращается количество рабочих мест в городе. Когда мы наткнулись на длинный перечень закрытых предприятий, собранный москвичами в одной из групп о жизни в Москве в Фейсбуке, мы проверили их данные и историю, чтобы ответить на несколько важных вопросов, которые ставили перед собой. Получившимися результатами мы решили поделиться с широкой общественностью».
По данным Правительства города Москвы, промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га только в границах «старой» Москвы. Исследование «ЕКТА Менеджмент» коснулось 110 предприятий, данные по площади найдены в открытых источниках по 70 из них. Общая территория этих предприятий составляет более 1,9 тысяч га – то есть, исследование проведено на основе информации о предприятиях, занимающих более 10 % территорий московских промзон.
Всего 23 % предприятий были перенесены в другие места и продолжили работу
В этом отношении показатели по округам Москвы получились разными. Так, из 22 заводов ЦАО информация о переносе производств есть всего по 5 объектам, в САО из 15 перенесено также 5, из 13 заводов в СВАО отследить дальнейшую судьбу получилось лишь у 4, а в ВАО из 12, судя по открытым источникам, возобновил работу в другом месте всего 1.
«Отследить судьбу промышленных предприятий чаще всего очень и очень сложно, – уточняет Екатерина Наумова. – Где-то распустили людей, оборудование было распродано, а коммуникации перераспределены на другие объекты; где-то оборудование было расхищено и списано, а где-то заброшенные цеха, невостребованные оборудование и инженерные коммуникации по-прежнему простаивают и ждут решения своей судьбы. Все эти процессы обычно происходят вне публичного поля, к ним не привлекают внимания, в отличие от новых девелоперских проектов. И даже если в каком-то случае произошла релокация производства, далеко не факт, что оно перезапустилось в том же формате и объемах. Чаще всего для того, чтобы увидеть реальную картину, нужен существенный аудит. Таким образом, сколько из этих 23 % перенесенных предприятий реально сохранили свои ресурсы и стали эффективно работать – нам неизвестно».
На территориях 55 % московских заводов построено жилье
Из 110 заводов, которые рассматривали аналитики «ЕКТА Менеджмент», жилье и апартаменты появились на территории 60 – около 55 %. При этом в ЦАО жилая застройка есть лишь на территории 10 предприятий из 22, попавших в исследование (45 %), остальные были реорганизованы под бизнес-центры, креативные пространства. В САО жилье появилось на территории 11 из 15 предприятий (73 %), в СВАО – 6 из 13 (46 %), в ВАО – 7 из 12 (58 %), в ЮАО – 8 из 14 (57 %).
«Надо отметить, что многие промзоны, на которых располагались ныне закрытые предприятия, еще не попали под реновацию, – комментирует Екатерина Наумова. – Соответственно, сейчас там, где расположены старые производственные корпуса, которые сдаются в аренду в том же состоянии, жилые объекты еще могут появиться позднее. Однако, пока следует констатировать: под жилье уже отдано более половины территорий старых московских заводов».
Большинство предприятий прекратили свою работу только в 2010-х годах.
Вопреки расхожему мнению, что самым губительным периодом для московской промышленности были 90-е годы прошлого века, абсолютное большинство предприятий работали до 2010-х годов – 50 заводов, в «нулевых» свою работу полностью прекратили 40 из 110 исследуемых предприятий. А в 90-е было закрыто всего 4 из 110 предприятий.
«Советские предприятия, история многих из которых уходит еще в дореволюционное прошлое Москвы – это очень жизнеспособные, ресурсные объекты, – подводит итог Екатерина Наумова. – Многие из них, как мы видим, долго боролись за жизнь. Конечно, мы понимаем, что некоторые предприятия дожили до наших времен уже чисто номинально – на их территории сдавались в аренду площади начинающим предпринимателям, организовывались первые кооперативы.
К сожалению, в процессе изменений значительно растерялся ценнейший кадровый ресурс московской промышленности. У многих сотрудников закрытых предприятий не было возможности получить достойную работу рядом с домом в новых условиях, в результате люди были вынуждены сменить род деятельности. Будем надеяться, что в новой реальности, благодаря проектам комплексного развития территорий и балансу жилой и общественно-деловой застройки, получится возродить кадровый потенциал».
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021