Объем предложения за МКАД вырос на четверть в течение года
Завершившийся девелоперский сезон на столичном рынке вполне можно назвать периодом расцвета для внешних локаций – Новой Москвы и районов-«протуберанцев». Состав экспозиции здесь заметно расширился, в то время как внутри МКАД количество активных корпусов сократилось. Именно территории за кольцевой автодорогой становятся главным оплотом комфорт-класса. По данным Urbanus.ru в декабре они дополнительно получили 23 корпуса.
В 2021 г. московская строительная индустрия демонстрировала максимальную мощность за последние пять лет – без малого 430 корпусов (6,12 млн кв. м жилья), на 26 больше, чем в пиковый 2018-й. Из этого пула 130 корпусов стартовали за МКАД. Особенно мощный приток нового предложения пришелся на финал года. За декабрь на локальном рынке было зарегистрировано 23 новых корпуса в 7 проектах. В итоге к концу года численность группировки в ТиНАО и районах-«протуберанцах» достигла 252 корпусов, что на 13% больше январских показателей и на 5% – октябрьских.
Масштабное обновление и расширение экспозиции позволило существенно насытить витрину. Сезон-2021 начинался с отметки в 11,2 тыс. лотов (доля 27,1%), готовых к реализации. Ко второму кварталу значительная часть резервов была исчерпана, и в продаже осталось менее 8,8 тыс. квартир. Однако застройщики смогли быстро устранить угрозу дефицита: во втором и третьем кварталах объем предложения стабильно держался на уровне 11-12 тыс. лотов, а в четвертом взял планку в 14,0 тыс. юнитов, что составляет 30,0% от общегородского объема.
С января по ноябрь были открыты продажи в восьми комплексах с внешней стороны МКАД. Новыми адресами обзавелись все основные игроки местного рынка. В случае ГК «МИЦ» это сити-комплекс «Перец» (Митино). Группа «Самолет» усилила свою флотилию за счет новомосковских проектов «Тропарево парк» (в непосредственной близости от МКАД) и «Новое Внуково» (рядом с отдаленным поселком Кокошкино). Южное Бутово активно осваивалось ГК «А101» и ГК «ПИК». Первая основала здесь обширный массив «Южные сады», вторая – ЖК «Никольские луга». К перечисленным застройщикам в прошлом году присоединилась ГК «ФСК», которая запустила площадку (ЖК «1-й Ленинградский») в Молжаниновском районе, ранее считавшемся девелоперской «целиной». Двумя новостройками отметились и миноритарии – СЗ «Универсаль» (клубный дом «Рублево» в Западном Кунцево) и СЗ «Ключ» (малоэтажный ЖК «Бристоль» в деревне Лапшинка за Ульяновским лесопарком).
Декабрь принес столичной периферии всего одну, но очень крупную премьеру – ЖК «Зеленый парк». ГК «ПИК» после успешного опыта с ЖК «Жемчужина Зеленограда» вновь вернулась в Крюково – на этот раз для комплексной реконструкции огромной зоны, которая в конце 80-х гг. была выделена для Центра информатики и электроники. Проект задумывался как инновационный кластер, способный обслуживать сразу несколько ведомств. К моменту заморозки строительства успели возвести несколько корпусов, два тепло-кабельных коллектора, три цеха, центр управления, центр вычислительной техники и электроники, так называемый «Объект “Башня”» и несколько жилых домов для сотрудников. После сноса промышленной застройки в распоряжении ПИК оказался огромный участок в форме «языка». У его основания должны появиться четыре торговых центра с плоскостными стоянками. По краям планируется разместить шесть наземных паркингов (на 2,6 тыс. машиномест), две школы (на 1,1 тыс. учеников) и два детских сада с бассейнами (на 500 воспитанников). Центральную часть займут 28 жилых и 30 офисных корпусов. В первой версии проекта фигурировали также университет, парк и подземную парковку. Пока что в продаже представлено всего несколько десятков лотов, распределенных по четырем корпусам. Их стоимость варьируется от 5,36 (студия 19,6 кв. м) до 10,48 млн рублей (двухкомнатная квартира 54,0 кв. м).
Если на окраинах сеть корпусов стала ощутимо шире, во внутренних локациях их пул уменьшился более чем на 50 единиц. На фоне интенсивного спроса рынок покинули сотни корпусов. К середине лета внутри МКАД осталось только 737 домов, где велись продажи от застройщика, – при том, что в начале года их было 807. Осенью рынок частично восстановился. К началу октября экспозиция насчитывала уже 769 корпусов. Этот уровень с некоторыми отклонениями поддерживался до начала новогодних каникул. В настоящее время в границах, очерченных МКАД, сосредоточен 761 жилой корпус с 32,8 тыс. лотов. За год предложение по квартирам и апартаментам прибавило в объеме 8,3%. Иными словами строительная индустрия смогла не только компенсировать потери, но и увеличить ассортимент на 2,5 тыс. юнитов.
Период новогодних праздников и предновогодних «корпоративов» – исключительно ценное время для собственников загородного жилья. Это возможность поднять арендный ценник в 1,5-2,5 раза. В Москве ставки на коттеджи достигают 650 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 370 тыс. рублей. Еще в 10 российских регионах зафиксированы объекты с показателями 150+ тыс. рублей. Они стали фигурантами очередного рейтинга Циан.
1 место. Ленинградская область
900 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Коттеджный поселок «Малое Симагино»
400 кв. м / участок 15 соток
https://spb.cian.ru/rent/suburban/242343608/
Максимальный чек для загородного отдыха на зимние праздники в окрестностях Санкт-Петербурга и в целом по России зафиксирован в коттеджном поселке «Малое Симагино» (Выборгский район Ленинградской области) – 900 тыс. рублей за трое суток. В распоряжении постояльцев будут два дома с дизайнерской отделкой (по 200 кв. м) и участок в 15 соток.
2 место. Тверская область
500 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Вараксино, Конаковский район
180 кв. м / участок 2 сотки
https://tver.cian.ru/rent/suburban/266914356/
Курортный кластер в Завидово также входит в число локаций со сверхвысокими ставками для новогодней аренды. На четырехкомнатные апартаменты (180 кв. м) в шале заявлен прайс в полмиллиона рублей, что примерно соответствует стоимости дачного или деревенского домика с участком в той же Тверской области. Помимо прочего, эта сумма открывает доступ к многочисленным развлекательным и сервисным опциям – катание на лыжах, коньках и сноубордах, сноукайтинг, зимний виндсерфинг.
3 место. Московская область
400 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Подушкино
1000 кв. м / участок 17 соток
https://odintsovo.cian.ru/rent/suburban/190285498/
Владелец большого четырехэтажного коттеджа в Подушкино (Одинцовский городской округ) в декабре снизил прайс с 250 до 200 тыс. рублей за сутки – и это хорошая новость для резидентов, которые хотели бы отметить праздники в ближнем Подмосковье. Инфраструктура объекта включает восемь спален, паркинг на четыре места, сауну, бассейн, зимний сад, бильярдную комнату, мангал, тандыр.
4 место. Краснодарский край
280 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Красная Поляна (Сочи,)
200 кв. м / участок 10 соток
https://sochi.cian.ru/rent/suburban/247158309/
Наиболее дорогостоящая площадка для празднования Нового Года в сочинской курортной зоне находится в Красной Поляне. День проживания в горном шале (200 кв. м), которое оборудовано камином и грилем, обойдется в 140 тыс. рублей. Габариты и планировка коттеджа позволяют выделить спальные места для восьми постояльцев.
5 место. Карачаево-Черкесская республика
270 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Домбай
360 кв. м / участок 15 соток
https://cherkessk.cian.ru/rent/suburban/265133158/
В пятерку объектов с самой высокой арендной ставкой на Новый Год входит также деревянный коттедж с габаритами 360 кв. м (пять двуспальных, 12 односпальных кроватей, столовая, камин, мангал) на горнолыжном курорте Домбай. За три дня его владелец планирует заработать 270 тыс. рублей.
6 место. Владимирская область
200 тыс. рублей / 31 декабря – 6 января
Суздаль
250 кв. м / участок 12 соток
https://vladimir.cian.ru/rent/suburban/265556168/
Популярное направление для проведения новогодних каникул – города «Золотого кольца». Так, в Суздале на праздники доступен сруб (250 кв. м), расписанный в русском стиле. Для отдыхающих подготовлены баня и беседка с мангалом. Минимальный срок пребывания определен в шесть дней – за этот период владелец дома намерен взять с гостей 200 тыс. рублей. Впрочем, предусмотрена опция с продлением аренды до 9-10 января. В этом случае ценник увеличится до 250 тыс. рублей.
7 место. Республика Карелия
29 декабря – 2 января / 186,45 тыс. рублей
Терву, Лахденпохский район
80 кв. м / участок 20 гектар
https://petrozavodsk.cian.ru/rent/suburban/247571140/
Желающим встретить первое утро нового года, глядя на величественную водную гладь Ладожского озера, стоит рассмотреть вариант с коттеджем в карельской деревне Терву (курортный комплекс «Триумф»). На 80 кв. м найдется место для шести постояльцев. В доме также есть камин и сауна. Чек за четыре ночи пребывания в доме установлен в размере 186,45 тыс. рублей. Банкет и праздничная программа оплачиваются по отдельному тарифу: 15 тыс. рублей за каждого взрослого, 5-10 тыс. рублей за ребенка.
8 место. Калужская область
175 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Алопово, Жуковский район
218 кв. м / участок 40 соток
https://kaluga.cian.ru/rent/suburban/264261035/
Нередко москвичи ищут загородные дома для новогоднего отдыха в соседних областях. На эту аудиторию рассчитан двухэтажный особняк в деревне Алопово (неподалеку от Балабаново), которого отделяет от МКАД около 65 км по прямой и менее 90 км по Киевскому шоссе. Сюда может приехать довольно большая компания (до 24 человек), которую будут ждать дровяной камин, русская баня, комплект для настольного тенниса. Все перечисленные опции уже включены в арендный прайс – 175 тыс. рублей.
9 место. Ярославская область
165 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Лапушка, Пошехонский район
500 кв. м / участок 5 га
https://yaroslavl.cian.ru/rent/suburban/264019138/
На Ярославщине ценник новогодней аренды доходит до 165 тыс. рублей. Во столько обойдется пребывание в трехэтажном доме, окруженном 5 гектарами земли. Он расположен в деревне с милым названием Лапушка на берегу реки Ухра (приток Волги). Это дает возможность провести новогоднюю ночь за рыбалкой. В качестве альтернативы постояльцам предлагаются финская сауна, бильярд, караоке, прогулка на квадроциклах, снегоходах, моторных лодках или катерах. В коттедже девять спален, где с комфортом могут разместиться до 20 человек.
10 место. Новгородская область
150 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Ситно, Новгородский район,
180 кв. м / участок 40 соток
https://novgorod.cian.ru/rent/suburban/266344586/
На берегу Волхова в 30 км к северу от Новгорода сдается двухэтажный коттедж из бруса площадью 180 кв. м. Он способен принять группу из 8-12 отдыхающих. Объект оснащен джакузи, детской площадкой, баней и паркингом на пять машиномест. За три дня пребывания нужно будет отдать 150 тыс. рублей. Отдельно можно заказать услуги флориста, официантов, декоратора, повара и ведущего.
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.