Объем предложения за МКАД вырос на четверть в течение года
Завершившийся девелоперский сезон на столичном рынке вполне можно назвать периодом расцвета для внешних локаций – Новой Москвы и районов-«протуберанцев». Состав экспозиции здесь заметно расширился, в то время как внутри МКАД количество активных корпусов сократилось. Именно территории за кольцевой автодорогой становятся главным оплотом комфорт-класса. По данным Urbanus.ru в декабре они дополнительно получили 23 корпуса.
В 2021 г. московская строительная индустрия демонстрировала максимальную мощность за последние пять лет – без малого 430 корпусов (6,12 млн кв. м жилья), на 26 больше, чем в пиковый 2018-й. Из этого пула 130 корпусов стартовали за МКАД. Особенно мощный приток нового предложения пришелся на финал года. За декабрь на локальном рынке было зарегистрировано 23 новых корпуса в 7 проектах. В итоге к концу года численность группировки в ТиНАО и районах-«протуберанцах» достигла 252 корпусов, что на 13% больше январских показателей и на 5% – октябрьских.
Масштабное обновление и расширение экспозиции позволило существенно насытить витрину. Сезон-2021 начинался с отметки в 11,2 тыс. лотов (доля 27,1%), готовых к реализации. Ко второму кварталу значительная часть резервов была исчерпана, и в продаже осталось менее 8,8 тыс. квартир. Однако застройщики смогли быстро устранить угрозу дефицита: во втором и третьем кварталах объем предложения стабильно держался на уровне 11-12 тыс. лотов, а в четвертом взял планку в 14,0 тыс. юнитов, что составляет 30,0% от общегородского объема.
С января по ноябрь были открыты продажи в восьми комплексах с внешней стороны МКАД. Новыми адресами обзавелись все основные игроки местного рынка. В случае ГК «МИЦ» это сити-комплекс «Перец» (Митино). Группа «Самолет» усилила свою флотилию за счет новомосковских проектов «Тропарево парк» (в непосредственной близости от МКАД) и «Новое Внуково» (рядом с отдаленным поселком Кокошкино). Южное Бутово активно осваивалось ГК «А101» и ГК «ПИК». Первая основала здесь обширный массив «Южные сады», вторая – ЖК «Никольские луга». К перечисленным застройщикам в прошлом году присоединилась ГК «ФСК», которая запустила площадку (ЖК «1-й Ленинградский») в Молжаниновском районе, ранее считавшемся девелоперской «целиной». Двумя новостройками отметились и миноритарии – СЗ «Универсаль» (клубный дом «Рублево» в Западном Кунцево) и СЗ «Ключ» (малоэтажный ЖК «Бристоль» в деревне Лапшинка за Ульяновским лесопарком).
Декабрь принес столичной периферии всего одну, но очень крупную премьеру – ЖК «Зеленый парк». ГК «ПИК» после успешного опыта с ЖК «Жемчужина Зеленограда» вновь вернулась в Крюково – на этот раз для комплексной реконструкции огромной зоны, которая в конце 80-х гг. была выделена для Центра информатики и электроники. Проект задумывался как инновационный кластер, способный обслуживать сразу несколько ведомств. К моменту заморозки строительства успели возвести несколько корпусов, два тепло-кабельных коллектора, три цеха, центр управления, центр вычислительной техники и электроники, так называемый «Объект “Башня”» и несколько жилых домов для сотрудников. После сноса промышленной застройки в распоряжении ПИК оказался огромный участок в форме «языка». У его основания должны появиться четыре торговых центра с плоскостными стоянками. По краям планируется разместить шесть наземных паркингов (на 2,6 тыс. машиномест), две школы (на 1,1 тыс. учеников) и два детских сада с бассейнами (на 500 воспитанников). Центральную часть займут 28 жилых и 30 офисных корпусов. В первой версии проекта фигурировали также университет, парк и подземную парковку. Пока что в продаже представлено всего несколько десятков лотов, распределенных по четырем корпусам. Их стоимость варьируется от 5,36 (студия 19,6 кв. м) до 10,48 млн рублей (двухкомнатная квартира 54,0 кв. м).
Если на окраинах сеть корпусов стала ощутимо шире, во внутренних локациях их пул уменьшился более чем на 50 единиц. На фоне интенсивного спроса рынок покинули сотни корпусов. К середине лета внутри МКАД осталось только 737 домов, где велись продажи от застройщика, – при том, что в начале года их было 807. Осенью рынок частично восстановился. К началу октября экспозиция насчитывала уже 769 корпусов. Этот уровень с некоторыми отклонениями поддерживался до начала новогодних каникул. В настоящее время в границах, очерченных МКАД, сосредоточен 761 жилой корпус с 32,8 тыс. лотов. За год предложение по квартирам и апартаментам прибавило в объеме 8,3%. Иными словами строительная индустрия смогла не только компенсировать потери, но и увеличить ассортимент на 2,5 тыс. юнитов.
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года предложение на первичном рынке комфорт-класса старой Москвы демонстрировало рост - на 6,7% площади и 7% лотов, но в годовом выражении динамика по-прежнему отрицательная: -37% площади и - 32% лотов.
Активное вымывание лотов происходит несмотря на выход в продажу новых проектов и корпусов в уже реализуемых жилых комплексах. В июле на рынок вышли новый проект ЖК "Матвеевский лес" от ПИК, корпуса в ЖК "Холланд парк", "Академика Павлова", "Второй Нагатинский", "Новохохловская,15", "Люблинский парк" и "Полярная,25" - всего 14 корпусов.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (68,4%) приходится на 4 округа: ЮВАО – 30,3% (+0,3% за месяц, -4,7% за год), ЗАО – 13,3% (+1,5% за месяц, +3,3% за год), САО - 12,9% (+0,9% за месяц, +6,6% за год) и СВАО – 11,9% (-0,7% за месяц, -8,3% за год).
Доля квартир комфорт-класса с отделкой на первичном рынке старой Москвы снизилась, но остаётся основной в структуре предложения - 55,7% (-0,1% за месяц, - 7,1% за год). На лоты без отделки приходится 26,1% (0% за месяц, - 4,7% за год) от общей доли. Предложение квартир с допопциями (кухня, мебель, сантехника) занимает на рынке 0,7% (-0,2%, +0,6%) по итогам июля 2021 года.
Больше половины (61,8%) предложения приходится на 3 типа квартир: 3е – 22,3% (-0,1% за месяц, +4,8% за год), 2е – 21,4% (+1,1% за месяц, +6,7% за год) и студия – 18,1% (+0,2% за месяц, +7,1% за год). Средняя площадь экспозиции составила 52,8 кв.м, сократившись за месяц на 0,6%, за год – на 6,7%.
В июле средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в московских новостройках комфорт-класса достигла 246,5 тыс. руб. (+1,8% за месяц). В годовом выражении рост составил 40,9%.
ЗАО остаётся самым дорогим округом Москвы с точки зрения предложения: СВЦ в июле здесь не изменилась (289,6 тыс. руб.), но за год выросла на 43,1%. На втором месте - ВАО с СВЦ на уровне 271,9 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +35,8% за год).
Самыми доступными округами являются ЗелАО - 182,8 тыс. руб. (-0,9% за месяц, +29,5% за год) и ЮЗАО - 201,2 тыс. руб. (1,4% за месяц, +24,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир комфорт-класса, тыс. руб.
К концу I полугодия 2021 года порядка 40% квартир новостроек Новой Москвы предлагались застройщиками в домах на ранней стадии строительства, подсчитали аналитики «Метриум». Это самое большое значение за всю историю местного рынка. При этом 81% новомосковских новостроек уже продаются через эскроу-счета, что больше, чем в «старой» Москве.
Число новостроек на стадии котлованных работ на первичном рынке жилья в Новой Москве достигло максимума за последние четыре года. В зданиях на начальном этапе строительства застройщики продают 4,3 тыс. квартир, что составляет 40% от общего объема предложения, подсчитали в «Метриум». Схожее число вариантов жилья есть в корпусах, в которых началось строительство надземных этажей (4,2 тыс. квартир) – 39% рынка.
Одновременно сократилось предложение квартир в почти завершенных и готовых для заселения домах. Около 1,6 тыс. помещений продаются в корпусах, в которых идет отделка (15% рынка), и немногим более 600 квартир в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию (6%).
Между тем год назад на долю «котлована» приходилось 33% предложения, на стадию строительства этажей – 40%, на отделку – 24%, а во введенных в эксплуатацию домах было только 3% квартир.
«После проблем с задержкой строек из-за коронавируса и его последствий застройщики резко нарастили активность в Новой Москве, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – В продаже появилось немало новых корпусов в старых проектах, а также началась реализация новых комплексов. Как и прежде, спрос на локальном рынке очень высокий, поэтому большая часть квартир раскупается еще до завершения строительства, что обуславливает дефицит квартир в готовых новостройках от девелоперов. Соответственно, большинству потенциальных покупателей жилья в Новой Москве надо обращать внимание на сроки ввода корпусов в понравившемся комплексе – с высокой вероятностью ключи придется подождать. Лучше обстоят дела с выбором жилья по стадиям строительной готовности в крупных комплексах, поэтому поиск квартир я бы рекомендовала начинать с них».
Источник: «Метриум»
В целом предложение новостроек в Новой Москве резко выросло, отмечают аналитики «Метриум». В конце I полугодия на местном рынке застройщики продавали 10,7 тыс. квартир, что на 36% больше, чем в аналогичный период 2020 года. В последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован в Новой Москве пять лет назад, во второй половине 2017 года (10-11 тыс. квартир в продаже).
Из-за резкого роста нового предложения на местном рынке закономерно увеличилось число квартир, которые продаются застройщиками по новым правилам, то есть через посредничество банка. По подсчетам аналитиков «Метриум», порядка 8,7 тыс. квартир можно приобрести, внеся средства на эскроу-счета в банке, который выделяет средства на их строительство. Это 81% от общего объема предложения. Только за 2 тыс. лотов (19%) в новомосковских новостройках застройщики планируют получить средства напрямую от дольщика. Для сравнения: в «старой» Москве доля экспозиции квартир массового сегмента, продающихся по новой схеме, составляет только 72%.
«Переход на эскроу-счета в целом благотворно сказался на рынке новостроек Новой Москвы, – комментирует Владимир Щекин, совладелец компании Группа «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщики стали меньше зависеть от колебаний спроса, так как получают стабильное финансирование банков. При этом фактор дополнительной процентной нагрузки на экономику проекта нивелируется высокими продажами. В Новой Москве работают преимущественно крупные и зарекомендовавшие себя застройщики, поэтому им было проще адаптироваться к этой схеме».
Источник: «Метриум»
«Большая часть новостроек на рынке Новой Москвы продается по новым правилам и это могло стать одним из факторов быстрого роста цен здесь, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики многих комплексов в Новой Москве теперь не зависят столь же сильно от краткосрочных колебаний спроса, чем при непосредственном участии средств дольщиков в строительстве. Это создает предпосылку для дальнейшего повышения расценок или, по меньшей мере, не снижения их в период замедления активности клиентов на фоне завершения программы субсидирования ипотеки».