5 главных итогов 2021 года в офисной недвижимости Москвы
Консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting подводит итоги 2021 года в офисном сегменте и рассказывает о ключевых трендах, характерных для столицы.
- Спрос превысил показатели 2020 года
По предварительной оценке аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. м, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. м офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Наибольшая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, Яндекс, СберМаркет, СберАвто, SberCloud, СитиМобил.
- Гибкие офисы набирают популярность
Перевод части сотрудников на «удалёнку» или гибридный режим способствовал закреплению тренда на гибкие офисы. «Многие компании поняли, что удалённый режим может быть вполне эффективен, и воспринимают теперь офис как место, где сотрудники время от времени встречаются, общаются, а не сидят пять дней в неделю с утра до вечера. Соответственно, требования к размеру, планированию и обустройству офисного пространства меняются», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Гибкие офисы — не только функциональное решение, но и экономичное. По сравнению с традиционным, гибкий офис позволяет сэкономить до 50% офисного пространства и около 30% общих затрат на его содержание.
Также продолжает увеличиваться сегмент коворкингов, в том числе в него заходят игроки, которые раньше не специализировались на таком типе офисных помещений. К примеру, девелоперская компания Enka запустила в Москве сеть гибких офисов Flexcity. Инвестиционная компания Метрика Инвестментс также выходит на этот сегмент офисного рынка вслед за Space 1 и Business Club.
- Меняются подходы к строительству и дизайну
Все давно привыкли, что качественные офисные здания должны проектироваться в соответствии со стандартами BREEAM или LEED и получать один из этих сертификатов. Теперь всё чаще говорят о новом стандарте Fitwel, где фокус с заботы об окружающей среде смещается на человека и его здоровье. К примеру, одним из компонентов Fitwel является экологическая проверка отделочных материалов.
«Также сейчас собственники бизнеса при переустройстве офисов стараются сделать пространства менее формальными. Это связано всё с тем же гибким режимом, благодаря которому офис перестаёт быть просто помещением со столами и стульями. В офисах появляются бары, VR-комнаты, пространства для йоги и фитнеса, кинозалы. Компании готовы реализовывать такие решения, чтобы создавать приятные условия для пребывания в офисе», — говорит Анастасия Стеняева.
Чтобы быть в тренде современных технологий, собственники помещений внедряют различные интерактивные решения в свою работу. Например, в пространстве MULTISPACE Павелецкая активно применяется технология Face ID. В некоторых офисах реализуют идеи из «умного дома» — например, можно регулировать освещение и температуру в своей части пространства, и постепенно система запомнит настройки и будет включать их автоматически, чтобы работать было комфортнее.
- Девелоперы «размораживают» свои проекты и запускают новые
Несколько лет назад девелоперы начали массово отказываться от строительства офисов, некоторые переделали свои проекты под апартаменты или просто «заморозили» их. Сейчас вновь возвращается интерес к девелопменту офисов, так как объёмы спроса уже превышают предложение. Особенно это касается центрального делового района Москвы и ММДЦ «Москва-Сити», где вакансия в 2021 году сократилась до 8% и 4% соответственно.
Так как в «Москва-Сити» свободных офисных площадей уже практически нет, а ставки продолжают расти, девелоперы активно смотрят в сторону «Большого Сити», который может стать новым перспективным районом для строительства офисной недвижимости.
В целом, сейчас девелоперы активно подбирают участки под строительство офисов и «размораживают» свои старые проекты. По данным R&B Consulting, на 2022 год заявлен ввод 483 тыс. кв. м офисных площадей.
- Из-за роста цен требуется пересчёт финансовых моделей
В то же время отдельные уже заявленные проекты переносятся на полгода-год, потому что девелоперам нужно пересчитывать свои финансовые модели из-за резкого подорожания материалов и стоимости строительства. По отдельным позициям рост стоимости составил 30-50%, что влияет на прогнозируемую доходность.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке апартаментов Москвы большая доля предложения приходится на премиум-класс, которая выросла за месяц на 4,3%, а его объем на 9,3%. Традиционный лидер в сегменте апартаментов – бизнес-класс сократился на 3,3% при уменьшении объема экспозиции на 10,3%. За год размер предложения бизнес-класса сократился на 28%. Доля комфорт-класса снизилась при сокращении предложения на 6% за месяц и на 21% - за год.
70% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (28,9%), САО (21,8%) и СВАО (15%). За месяц доля ЦАО выросла на 4,5%, а объем предложения - на 15,6%. Доля САО и СВАО сократилась на 3,9%, а их предложение – на 17% и 29%. В течение месяца сокращение предложения наблюдалось во всех округах.
По стадиям строительной готовности 70% предложения апартаментов находится на заключительной стадии строительной готовности, от стадии фасадно-отделочных работ до ввода в эксплуатацию, что оказывает влияние на уровень цен.
Средневзвешенная цена (СВЦ) предложения по итогам сентября 2020 г. составила 341,8 тыс. руб. (+4,4% за месяц и 13% за год). Больше всего за месяц выросла СВЦ в бизнес-классе – на 2,1%, за год – на 11%.
Структура предложения по классам, кв.м, %
В III квартале 62% всех заключенных в Москве сделок с новостройками пришлись на долю десяти наиболее успешных по продажам застройщиков, подсчитали эксперты «Метриум». Спрос в проектах верхней десятки девелоперов в этот период удвоился по сравнению с показателем II квартала и достиг 575 тыс. кв.м, а суммарная выручка достигла 125 млрд рублей. В целом по активности клиентов III квартал стал лучшим для московских застройщиков с начала года.
В III квартале московские девелоперы заключили порядка 16,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве 924 тыс. кв.м. жилья в «старой» Москве, а общий объем выручки достиг 229 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Таким образом в III квартале застройщики заключили 43% договоров, продали 43% площадей, а также заработали 45% выручки от общего объема этих показателей за 9 месяцев 2020 года. Относительно II квартала, когда действовал режим самоизоляции, эти показатели примерно удвоились.
Однако спрос по-прежнему сконцентрирован в проектах наиболее крупных застройщиков. Успешные девелоперы из верхней десятки заключили в III квартале 59% от всех ДДУ, продали 62% квадратных метров и получили 56% выручки. По сравнению со IIкварталом спрос в проектах топ-10 застройщиков удвоился.
Первое место удерживает ПИК. Эта группа компаний продала в III квартале по договорам долевого участия порядка 172 тыс. кв.м, заключив почти 3,2 тыс. соглашений. Однако по сравнению со II кварталом доля ПИК в продажах снизилась с 20% до 18,6%. Выручка застройщика оценивается в 32,2 млрд рублей. При этом в III квартале девелопер продал на 82% больше площадей, чем во II квартале
Вторую позицию также сохранила за собой компания «Дон-Строй Инвест». В июле-сентябре девелопер реализовал в «старой» Москве 85 тыс. кв.м. и заключил с дольщиками 1,4 тыс. ДДУ. Доля в общем объеме продаж у этого застройщика, как и у лидера рейтинга, за три месяца сократилась с 10% до 9,2%. Компания заработала 22,1 млрд рублей. Общая реализованная площадь за три месяца увеличилась почти в два раза.
Третью строчку рейтинга заняла компания MR Group, которая вновь потеснила своего давнего конкурента за «бронзу» – компанию Ingrad. Причем разрыв с показателями обладателям «серебра» у MR Group небольшой. Суммарно застройщик реализовал в III квартале 42,5 тыс. кв.м и заключил 1,36 тыс. договоров долевого участия. При этом выручка составила 16,3 млрд рублей. Спрос в новостройках компании повысился за три квартала на 64%,
Примечательно, что состав нижних строчек рейтинга заметно поменялся за последние три месяца. Из топа выбыли Группа ЛСР, «Интеко», «РГ-Девелопмент», но вошли «Кортрос», Tekta Group, «Главстрой». При этом спрос в проектах компании «Главстрой» увеличился в 9 раз, у «Центр-Инвеста» – в 3,8 раза, у Tekta Group – 2,5 раза, а у «Эталона» – 2,4 раза. Занявшая пятую строчку компания «Центр-Инвест» заработала больше (11,9 млрд рублей), чем опустившийся на четвертую позицию девелопер Ingrad (8,7 млрд рублей).
«Показатели спроса как в целом по рынку, так и у топовых застройщиков свидетельствуют о восстановлении активности покупателей, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом если компании первого эшелона в основном сохраняют свои позиции, то между застройщиками, на долю которых приходится менее 6% спроса, идет острая конкурентная борьба. Выход из ограничений периода первой волны коронавируса сопровождался стартом большого числа новых проектов. Пик продаж в них придется на ближайшие месяцы, поэтому рейтинг еще будет претерпевать сильные изменения».