5 главных итогов 2021 года в офисной недвижимости Москвы
Консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting подводит итоги 2021 года в офисном сегменте и рассказывает о ключевых трендах, характерных для столицы.
- Спрос превысил показатели 2020 года
По предварительной оценке аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. м, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. м офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Наибольшая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, Яндекс, СберМаркет, СберАвто, SberCloud, СитиМобил.
- Гибкие офисы набирают популярность
Перевод части сотрудников на «удалёнку» или гибридный режим способствовал закреплению тренда на гибкие офисы. «Многие компании поняли, что удалённый режим может быть вполне эффективен, и воспринимают теперь офис как место, где сотрудники время от времени встречаются, общаются, а не сидят пять дней в неделю с утра до вечера. Соответственно, требования к размеру, планированию и обустройству офисного пространства меняются», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Гибкие офисы — не только функциональное решение, но и экономичное. По сравнению с традиционным, гибкий офис позволяет сэкономить до 50% офисного пространства и около 30% общих затрат на его содержание.
Также продолжает увеличиваться сегмент коворкингов, в том числе в него заходят игроки, которые раньше не специализировались на таком типе офисных помещений. К примеру, девелоперская компания Enka запустила в Москве сеть гибких офисов Flexcity. Инвестиционная компания Метрика Инвестментс также выходит на этот сегмент офисного рынка вслед за Space 1 и Business Club.
- Меняются подходы к строительству и дизайну
Все давно привыкли, что качественные офисные здания должны проектироваться в соответствии со стандартами BREEAM или LEED и получать один из этих сертификатов. Теперь всё чаще говорят о новом стандарте Fitwel, где фокус с заботы об окружающей среде смещается на человека и его здоровье. К примеру, одним из компонентов Fitwel является экологическая проверка отделочных материалов.
«Также сейчас собственники бизнеса при переустройстве офисов стараются сделать пространства менее формальными. Это связано всё с тем же гибким режимом, благодаря которому офис перестаёт быть просто помещением со столами и стульями. В офисах появляются бары, VR-комнаты, пространства для йоги и фитнеса, кинозалы. Компании готовы реализовывать такие решения, чтобы создавать приятные условия для пребывания в офисе», — говорит Анастасия Стеняева.
Чтобы быть в тренде современных технологий, собственники помещений внедряют различные интерактивные решения в свою работу. Например, в пространстве MULTISPACE Павелецкая активно применяется технология Face ID. В некоторых офисах реализуют идеи из «умного дома» — например, можно регулировать освещение и температуру в своей части пространства, и постепенно система запомнит настройки и будет включать их автоматически, чтобы работать было комфортнее.
- Девелоперы «размораживают» свои проекты и запускают новые
Несколько лет назад девелоперы начали массово отказываться от строительства офисов, некоторые переделали свои проекты под апартаменты или просто «заморозили» их. Сейчас вновь возвращается интерес к девелопменту офисов, так как объёмы спроса уже превышают предложение. Особенно это касается центрального делового района Москвы и ММДЦ «Москва-Сити», где вакансия в 2021 году сократилась до 8% и 4% соответственно.
Так как в «Москва-Сити» свободных офисных площадей уже практически нет, а ставки продолжают расти, девелоперы активно смотрят в сторону «Большого Сити», который может стать новым перспективным районом для строительства офисной недвижимости.
В целом, сейчас девелоперы активно подбирают участки под строительство офисов и «размораживают» свои старые проекты. По данным R&B Consulting, на 2022 год заявлен ввод 483 тыс. кв. м офисных площадей.
- Из-за роста цен требуется пересчёт финансовых моделей
В то же время отдельные уже заявленные проекты переносятся на полгода-год, потому что девелоперам нужно пересчитывать свои финансовые модели из-за резкого подорожания материалов и стоимости строительства. По отдельным позициям рост стоимости составил 30-50%, что влияет на прогнозируемую доходность.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».