5 главных итогов 2021 года в офисной недвижимости Москвы

Консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting подводит итоги 2021 года в офисном сегменте и рассказывает о ключевых трендах, характерных для столицы.
- Спрос превысил показатели 2020 года
По предварительной оценке аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. м, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. м офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Наибольшая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, Яндекс, СберМаркет, СберАвто, SberCloud, СитиМобил.
- Гибкие офисы набирают популярность
Перевод части сотрудников на «удалёнку» или гибридный режим способствовал закреплению тренда на гибкие офисы. «Многие компании поняли, что удалённый режим может быть вполне эффективен, и воспринимают теперь офис как место, где сотрудники время от времени встречаются, общаются, а не сидят пять дней в неделю с утра до вечера. Соответственно, требования к размеру, планированию и обустройству офисного пространства меняются», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Гибкие офисы — не только функциональное решение, но и экономичное. По сравнению с традиционным, гибкий офис позволяет сэкономить до 50% офисного пространства и около 30% общих затрат на его содержание.
Также продолжает увеличиваться сегмент коворкингов, в том числе в него заходят игроки, которые раньше не специализировались на таком типе офисных помещений. К примеру, девелоперская компания Enka запустила в Москве сеть гибких офисов Flexcity. Инвестиционная компания Метрика Инвестментс также выходит на этот сегмент офисного рынка вслед за Space 1 и Business Club.
- Меняются подходы к строительству и дизайну
Все давно привыкли, что качественные офисные здания должны проектироваться в соответствии со стандартами BREEAM или LEED и получать один из этих сертификатов. Теперь всё чаще говорят о новом стандарте Fitwel, где фокус с заботы об окружающей среде смещается на человека и его здоровье. К примеру, одним из компонентов Fitwel является экологическая проверка отделочных материалов.
«Также сейчас собственники бизнеса при переустройстве офисов стараются сделать пространства менее формальными. Это связано всё с тем же гибким режимом, благодаря которому офис перестаёт быть просто помещением со столами и стульями. В офисах появляются бары, VR-комнаты, пространства для йоги и фитнеса, кинозалы. Компании готовы реализовывать такие решения, чтобы создавать приятные условия для пребывания в офисе», — говорит Анастасия Стеняева.
Чтобы быть в тренде современных технологий, собственники помещений внедряют различные интерактивные решения в свою работу. Например, в пространстве MULTISPACE Павелецкая активно применяется технология Face ID. В некоторых офисах реализуют идеи из «умного дома» — например, можно регулировать освещение и температуру в своей части пространства, и постепенно система запомнит настройки и будет включать их автоматически, чтобы работать было комфортнее.
- Девелоперы «размораживают» свои проекты и запускают новые
Несколько лет назад девелоперы начали массово отказываться от строительства офисов, некоторые переделали свои проекты под апартаменты или просто «заморозили» их. Сейчас вновь возвращается интерес к девелопменту офисов, так как объёмы спроса уже превышают предложение. Особенно это касается центрального делового района Москвы и ММДЦ «Москва-Сити», где вакансия в 2021 году сократилась до 8% и 4% соответственно.
Так как в «Москва-Сити» свободных офисных площадей уже практически нет, а ставки продолжают расти, девелоперы активно смотрят в сторону «Большого Сити», который может стать новым перспективным районом для строительства офисной недвижимости.
В целом, сейчас девелоперы активно подбирают участки под строительство офисов и «размораживают» свои старые проекты. По данным R&B Consulting, на 2022 год заявлен ввод 483 тыс. кв. м офисных площадей.
- Из-за роста цен требуется пересчёт финансовых моделей
В то же время отдельные уже заявленные проекты переносятся на полгода-год, потому что девелоперам нужно пересчитывать свои финансовые модели из-за резкого подорожания материалов и стоимости строительства. По отдельным позициям рост стоимости составил 30-50%, что влияет на прогнозируемую доходность.

Тренд на увеличение предложения квартир с отделкой на столичном рынке новостроек продолжает наращивать объемы. Особенно показателен в таком формате жилья массовый сегмент, где покупательский спрос стабильно растет. Согласно данным департамента аналитики компании «Бон Тон», по итогам ноября 2021 года объем предложения с отделкой в стандарт- и комфорт-классах составил 13,8 тыс. лотов и на 23,3% превысил показатель прошлого года.
«В значительной степени эта тенденция связана с фокусом покупателей на кредит. Им гораздо выгоднее приобретать жилье с ремонтом и потом постепенно его улучшать, ведь отделка от застройщика получается в разы дешевле, т.к. работы и материалы приобретаются девелопером по оптовым ценам, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Кроме того, одним из решающих факторов для потребителя в данных классах является то, что стоимость отделки и допопций включена, как правило, в стоимость ДДУ. Это означает, что на нее тоже распространяются условия ипотечного кредита, что, опять же, позволяет избежать дополнительных затрат на ремонт. Сегодня, в условиях инфляции и роста цен на стройматериалы, это особенно актуально».
По итогам ноября 2021 года преимущественная доля предложения в массовом сегменте, 83% лотов (-1% за месяц, +7,7% за год), реализуется с различными видами отделки, в т.ч. 65,6% лотов – с полной отделкой, 15% – с предчистовой отделкой и 2,4% – с мебелью и кухней. За год предложение с полной отделкой выросло на 12%, с предчистовой – на 70,6%, а с допопциями (отделка, мебель и кухня) – в 50 раз!! Этот вид опций стал новым трендом текущего года в массовом сегменте первичного рынка Москвы.
По итогам ноября средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб., за год она выросла на 17%. Средняя цена квартиры без отделки составила 16,1 млн руб. (+9% за год). При этом квартира с отделкой обойдется дешевле: с предчистовой – в 13,4 млн руб. (+27,6% за год), с полной отделкой – в 12,5 млн руб. (+27,7% за год) и с допопциями – в 10,7 млн руб. В большей степени это связано со структурой предложения: средняя площадь экспозиции квартир без отделки составляет 58,1 кв.м, что более чем на 18% больше, чем с отделкой – 49 кв.м, и на 45% больше, чем с допопциями – 40,8 кв.м.
За 11 месяцев 2021 году на первичный рынок квартир массового сегмента вышло 18 новых проектов, из которых в 13 представлена предчистовая и полная отделка.
№ |
Название проекта |
Девелопер |
Местоположение |
Срок сдачи |
Тип отделки |
СВЦ, тыс. руб. |
Средняя цена квартиры, млн руб. |
1 |
Лосиноостровский парк |
ПИК |
ВАО, район Метрогородок |
1 кв 2024 |
с отделкой |
231,1 |
10,2 |
2 |
Матвеевский парк |
ПИК |
ЗАО, район Очаково-Матвеевское |
1 кв 2024 |
с отделкой |
289,8 |
12,0 |
3 |
Мичуринский парк |
ПИК |
ЗАО, район Очаково-Матвеевское |
4 кв 2023 |
с отделкой |
261,6 |
12,5 |
4 |
Мой адрес на Береговом |
Мосреалстрой |
ЗАО, район Филевский парк |
3 кв 2020 |
с отделкой |
291,4 |
23,6 |
5 |
Майспейс на Окской |
MySpace Development |
САО, район Кузьминки |
2 кв 2021 |
с отделкой |
321,6 |
5,3 |
6 |
1-ый Ленинградский |
ФСК |
САО, район Молжаниновский |
4 кв 2022 |
предчистовая |
188,8 |
10,0 |
с отделкой |
201,0 |
11,0 |
|||||
7 |
Я51 |
Патек |
СВАО, район Ярославский |
2 кв 2022 |
предчистовая |
236,4 |
12,5 |
8 |
Кольская 8 |
ПИК |
СВАО, район Бабушкинский |
2 кв 2023 |
с отделкой |
283,4 |
12,3 |
9 |
Мой адрес в Алтуфьево |
МРС |
СВАО, район Алтуфьевский |
3 кв 2021 |
с отделкой |
283,4 |
12,3 |
10 |
Мой адрес на Шмитовском |
МРС |
ЦАО, район Пресненский |
3 кв 2021 |
с отделкой |
320,3 |
25,4 |
11 |
Зеленая вертикаль |
Э.К.Девелопмент |
ЮАО, район Чертаново Южное |
2 кв 2022 |
предчистовая |
208,9 |
10,2 |
с отделкой |
222,9 |
10,7 |
|||||
12 |
Южные сады |
А101 |
ЮЗАО, район Южное Бутово |
4 кв 2023 |
предчистовая |
236,6 |
9,7 |
без отделки |
222,0 |
9,4 |
|||||
13 |
Никольские луга |
ПИК |
ЮЗАО, район Южное Бутово |
3 кв 2024 |
с отделкой |
183,9 |
7,8 |

Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» подсчитали объем предложения и цены на квартиры, расположенные на первом и втором этажах жилых комплексов Москвы и Подмосковья. Согласно данным аналитиков компании, в столице сейчас экспонируется 1,9 тыс. таких лотов, в Московской области их в 2,4 раза больше – 4,5 тыс. Причем стоимость квартир на нижних этажах заметно меньше, чем средний уровень цен в сегменте первичной недвижимости.
Согласно подсчетам специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в старой Москве на первом и втором этажах новостроек сейчас экспонируется немногим больше 1,9 тыс. объектов. При этом доля квартир на первых этажах составляет всего 7% от их общего предложения, а на вторых – 93%. В сравнении с тем же периодом прошлого года экспозиция лотов на нижних ярусах домов сократилась (-5%).
Если на первичном рынке столицы средняя цена 1 кв. м составляет 321 тыс. рублей, то стоимость «квадрата» квартир на первых этажах жилых комплексов равна 292 тыс. рублей (-9% к общему ценнику по рынку), на вторых этажах – 299 тыс. рублей (-7%). При этом за год такие объекты подорожали: в категории «первый этаж» рост усредненной цены 1 кв. м составил 29%, в категории «второй этаж» – 31%. Стоимость квартир на первых двух этажах новостроек в Москве составляет в среднем 18 млн рублей.
Среди всех жилых комплексов старой Москвы лидирующее место по доле квартир, которые находятся в экспозиции на первом и втором этажах, занимает ЖК «Зиларт» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте находится ЖК «Станция Л» – 3,5%, на третьем месте ЖК «Михайловский парк» – 3%.
По данным специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в Московской области на первых этажах новостроек экспонируется около 4,5 тыс. квартир, т.е. примерно в 2,4 раза больше, чем в старой Москве. Из них на первом этаже находятся 1,6 тыс. объектов (35,5% от общего числа), а на втором – 2,9 тыс. объектов (64,5%). Годом ранее объем предложения квартир на нижних этажах в подмосковных ЖК был меньше – 4,1 тыс. лотов.
Средняя цена 1 кв. м квартир в новостройках Московской области на данный момент равна 141 тыс. рублей. Если рассматривать отдельно квартиры на первых ярусах ЖК, то стоимость 1 кв. м в среднем составляет 125 тыс. рублей (-11,3% в сравнении с общим ценником на «первичке» Подмосковья), на вторых ярусах – 139 тыс. рублей (-1,4%). При этом за год в категории «первый этаж» 1 кв. м подорожал на 23%, в категории «второй этаж» – также на 23%. Усредненная стоимость объектов на 1 и 2 этажах подмосковных новостроек составляет сейчас 6,9 млн рублей.
В Московской области лидером по доле квартир, которые находятся в экспозиции на нижних уровнях новостроек, является ЖК «Светлый мир «БиоПолиc…» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте ЖК «Лайково» – 4,5%, на третьем ЖК TERRA (мкр. Внуковский) – около 4%.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Рост стоимости объектов, которые экспонируются на первом и втором этажах ЖК в Москве и Подмосковье, произошел на фоне общего подъема цен в сегменте новостроек – плюс 30-40% за год. Кроме того, нужно учитывать, так сказать, локальные причины, влияющие на подорожание квартир в отдельных ЖК, – это улучшение готовности проекта (стадия отделки, ввод в эксплуатацию, выдача ключей) или, скажем, открытие рядом с ним новой станции метро. По нашим наблюдениям, в процентном соотношении стоимость лотов на разных этажах повышается равномерно, а финальный ценник каждой отдельной квартиры зависит не столько от этажности, сколько от других характеристик – комнатности, удобства планировок, видовых характеристик и т.п.
Объекты на первом и втором этажах новостроек обычно бывают наименее ликвидными в сравнении с квартирами на других этажах, а также меньше стоят. Чаще всего именно на такие квартиры застройщики предоставляют скидки (порой до 10-15%), включают их в акционные программы. При этом можно выделить определенные группы покупателей, интересующихся предложением на нижних этажах, как пример – пожилые люди и маломобильные группы граждан. Это могут быть и молодые покупатели с ограниченным бюджетом на покупку квартиры – если им нравится определенный ЖК, но не хватает средств на более удобные варианты, то они выбирают жилплощади на первом или втором этажах.
Также отмечу, что в Подмосковье гораздо выше, чем в столице, доля квартир, которые находятся в продаже на первых этажах, – 35,5% против 7%. Это объясняется тем, что в области более распространен формат малоэтажного строительства c жилыми помещениями на первых этажах, а в некоторых подмосковных локациях вообще запрещено возведение многоэтажных домов».